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1、朝阳湖1号地块项目策划报告：上谨呈浙江森桥实业集团策划海上实发展投资顾问有限公司2007.02哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园德国诺瓦尼斯Contents内容纲要前言壹. 自我认知 贰. 项目界定 叁. 规划建议 肆. 营销攻略 结束语附件前言一我们的目标前言二界定问题：此岸彼岸前言一：我们的目标我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 快进快出，快速回笼资金（2-3年周期）； 开发具有竞争力精品社区池州第一，安徽有名； 产品切合市场需求，实现热销； 提升森桥集团的品牌影响和知名度。前言二：界定问题非期望结果由特定情境导致的特定结果期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结
2、果R1此岸(项目条件)自我认知彼岸R2自我实现 (项目目标)市场环境：池州概况 区域感知 房产感知 竞争个案核心问题 项目界定 解决方案四大目标：快速回笼资金 产品实现热销 实践森桥使命 提升区域价值壹R1此岸-自我认知ONE11.1 池州概况【城市风貌】池州自唐武德四年设州置府已有1382年历史。 池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山。现辖贵池区、东至 县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济开发区; 池州依江近港，是长江干线重点港口，国家对外开放口岸; 中国第一个国家级生态经济示范区，森林覆盖率达到了56%; 池州矿产资源丰富，已被安徽省政府确定为全省非金属新材料产业
3、集群地; 总面积8,272平方公里，总人口156万。池州市情有五个特点：自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。池 州况概【城市经济】池州市GDP连续3年来一直保持13以上的增长率，其GDP占安徽省2.1%。 预计2010年，GDP达到300亿，财政收入达到30亿，人均GDP突破三千美元。2004年到2006年上半年池州市国民经济运行情况单位：亿元15015%10050014%13%12%2004年2005年2006年国民收入总额92.4110.2130.1增幅13.20%13.30%14.00% 2006年预计全年完成生产总值130.1亿元以上，增长14%； 实
4、现财政收入15亿元，增长28.2%，比省平均水平 高4个百分点，位居全省第6； 城镇居民人均可支配收入9,015元，增长14.4%； 农民人均纯收入3,230元，增长10%； 全年共接待国内外游客380万人次，增长19%，实 现旅游收入17.5亿元，增长29%。池 州 概况【城市经济】2004年到2006年池州市固定资产和房地产投资情况固定资产投资与房地产投资单位：亿元1008060402002004年2005年2006年60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00% 投资规模稳步扩大。2006年池州市累计完成固定 资产投资91.04亿元，比去年同期增长28
5、.7%； 房地产开发完成投资9.54亿元，增长22.7%；占到 固定资产投资总量的10.48； 房地产开发投资的增加改善了居民居住条件，固定资产投资，房地产投资房地产投资额固定资产投资增速 房地产投资增速2005年城镇居民人均居住面积达到23.6平方米。池 州 概 况吸引外资情况 池州在城市化进程中积极引入外资，2005年，池州引入外资3,757万美元，同比 增长25.4。 吸引外资额在安徽17个主要城市中排名14位，增长幅度排名全省第8。 池州市引入外资速度的加快，有利于其发展经济，引入人口，为城市带来活力。2005年安徽省各市吸引外资情况单位：万美元5000040.0%4000030.0%
6、3000020.0%2000010.0%1000000.0%合肥芜湖安庆铜陵池州吸引外资增幅池 州 概 况城镇居民收入情况（2005年） 2005年池州市城镇居民可支配收入在安徽全省 主要城市排名第15位，增幅排名第7位。城镇居民人均可支 配收入完成数增长（%）合肥市968412.5淮北市860318亳州市799112.3宿州市791012.8蚌埠市88759.4阜阳市77509.2淮南市8598.915.9滁州市833712.5六安市781028马鞍山市1193517.1巢湖市796811.2芜湖市962912.6宣城市795911.3铜陵市952319.8池州市788213安庆市8396.
7、414.14黄山市852812.1池 州 概 况【城市经济】 随着经济的发展，池州市居民生活水平有了很大的提高，到2006年年底 城镇居民人均可支配收入达到9,015元，同比增长14.4。 池州市家庭恩格尔系数为44，人均可用于额外消费的收入为5,048.4元，家庭月可承受的贷款支出在50%以下，约631元以下。城镇居民收入情况（2006年）2003年到2006池州市城镇居民t人均可支配收入情况单位元1000020%15%500010%5%00%2003年2004年2005年2006年人均可支配收入6028697478829015增幅10.50%12.30%13%14.40%结小 池州作为一个
8、有着悠久历史文化底蕴的新兴发展中城市，其未来经济 增长的良好势头明显。 近年来池州加快了基础设施建设， 使得制约其经济发展的主要瓶颈打 破。 同时积极招商引资，工业建设蓬勃 发展，城市化进程加快。 综合分析池州市特点和发展现状， 可以看出，综合经济实力不强、对 外开放水平不高、经济增长动力不 足、工业化、城镇化水平滞后。池 州是一个经济后发地区，也是一个 蕴藏着发展潜能的地区。况池州【城市规划】概“十二五” 期间，池州市区面积将达到50平方公里，人口达到50万人，城市无论在规模和 功能上都有一个质的飞跃（目 前城区面积20平方公里，人口25万） 。交通：今明两年里，池州将相 继通上火车和高速公
9、路。未来 发展整体旅游规划将建设旅游 飞机场。城市旅游规划：池州紧邻九华 山旅游胜地，发展以旅游产业 为主导相关产业。池州【城市规划】概未来城市结构：布局采取组团结构，形成四大组团、五大板块、滨江环湖发展态势。况中心城区老城区适当扩张，以行政、居住、 商贸、金融、文化、体育为主导，是城市发展的 母体。 火车站站前区南部结合铁路建设，依托交通 枢纽，以物流、商贸为主要功能。 东部经济园区依托优良的长江港口条件，建 设以第二产业，港口、仓储、居住和园区服务中 心为主导的经济园区，是我市新的发展组团。 教育园区在城市东部沿江高速和东外环之间 建设一个教育园区。四大组团围绕以平天湖为中心的旅游生态板块
10、， 利用良好山水景观特色和生态优势，将杏花村风 景区，齐山和平天湖契入城市建设用地。池 州 概况【城市规划】城市近期发展方向提升核心完善功能东南延伸壮大核心西北优化提升品质南进东拓做大做强城市近期建设重点 完善、整治、填充老城区。 加强城市对外交通联系。 强化城市的工业功能，搞好池州经济开发区和马江新 区的配套建设，逐步搭建东部经济园区框架。 挖掘文化古迹，开发旅游景点。 优化用地结构，实施城中、旧镇、旧村改造。池 州 概 况【区域规划】规划辉煌、铸就池州高地池州经济开发区规划控制面积40平方公里，建设规划面积25平方公里，分为一区二 园。目前，建成区面积达3.0平方公里。 新城区：规划面积1
11、.2平方公里，目前已实现临港工业园“七通一平”。市委、市政府、国税局等办公楼已落户，形成了集商贸、办公、服务、休闲 为一体的池州现代化新城区的雏形。金安工业园 金安工业园：位于池铜公路北侧，规划面积10平方公里。 临港工业园：位于泥洲港附近，池铜公路北新城区侧，规划面积13.8平方公里。1.2区域感知【目前状况】工厂多、工地多街空、楼空、地空配套缺乏、人气不足2005年各类商品房交易情况1.3 房产感知住宅类商业类其它各类各类商品 总和二手房总市场均价（元/）1644.086464.222035.682014.25量体（万）11.842=23.680.982=1.960.92=1.813.73
12、2=27.46约49.71约77.17住宅类商业类其它各类各类商品总和二手房总市场均价（元/）1934.86198.612088.52237.862016.6增幅（%）18%-5%量体（万）29.272.311.9433.5260.4193.93增幅（%）24%18%8%22%22%2006年各类商品房交易情况结论：2006年住宅类物业去化量比2005年增加24；2006年住宅类物业价格比2005年增加18；05年 商业价格 ：住宅价格 = 3.93：106年 商业价格 ：住宅价格= 3.2：1 价格上涨：06年住宅价格涨幅高于商铺价格涨幅。 05年一手房成交量：二手房成交量 = 1：.106
13、年一手房成交量：二手房成交量 = 1：1.81二手房市场价格情况复式：和泰 6复71701,647-1,699元/ 汇景 5复62002,083元/ 别墅：百牙路 1-3F1962,959元/公寓： 2R90以下 2,200-2,400元/ 小3R84-98 2,053-2,473元/ 大3R105-1202,083-2,405元/知感房产板块划分特点板块划分住宅商业池洲当地市场分为一、二、三、四 级、乡镇共五 个板块，乡镇板块开发量 少，不具备参考价值。池洲五个板块划分情况及 各板块与市场关系（住宅 部分）。平均面积（）平均价格（元/）板块时间推出量体（）成交面积（）当月成交比（%）当月成交
14、所在全市比（%）1252347一级12月4503.97.59%23111月16571.251556.9510.00%5.36%130.662283二级12月8994.0415.15%23151月61431.6410450.4917.00%36%105.292084三级12月26061.2443.91%24271月11910.0312623.4233.00%43.49%111.711543四级12月19696.5433.19%16301月24092.524394.5717.00%15.14%748乡镇12月93.310.16%1月00房 产 感 知板块划分特点板块划分住宅商业 12月成交总量：5
15、9,255.72； 1月成交总量：29,025.43，成交量较上月下跌51%； 整体价格上涨：其中一级板块均价下跌2%，三级板块涨幅最大，达17%； 一月份二级板块成交量增加， 三级板块仍是市场主力。房 产 感 知板块划分住宅商业板块小结池州市房地产城市住宅市场分为四个级别的地块。 近两个月四个级别地块开发量顺为：二级一级四级 三级近两个月四个级别地块成交比顺为：三级四级二级 一级近两个月四个级别地块价格顺为：一级二级三级 四级 价差幅度3%10%35%均价（元/ ）2,347 2,2832,0841,543 相对去化率（%） 11:2.51:5.5 1:2.8 平均面积（/套）125130.
16、66 105.29111.71观察近期三级地块，开发量最小、成交比最大，其平均面积为105.29 ， 是池州当地人最易接受的面积。板块划分特点板块划分住宅商业房感知产池州市的商业主要集中在长江路和秋浦 路，以西街为典型代表，这是池州最为 热闹的商业地段。该地段商铺价格最高 可达20,000元/ ，新城区中和泰新城 沿街配套目前售价约5,500元/ ，三级 地块商铺接受度低，朝阳小区均价4,000 元/ 左右，销售率仅为12.12.%。商业与住宅价格比一级5.75 : 1 二级3.01 : 1 三级2.59：1 四级1.86：11.4 个案分析 区域内供应量达到87万平方米(含本案10万)，竞争
17、激烈； 在售楼盘以多层为主，各种产品并列； 区域内商业供应量较大，约有3-4万平方米。均价2,083元/，余6.3万均价2,118元/，余商业部分均价2,281元/，余14.5万供应巨大、竞争激烈均价1,599元/，余1万 未开盘，余27.34万未开盘，余20万竞争个案总体分析入网销售套数套数剩余套数成交比平均平均面积价格主力面积备注汇景四期(碧水康城)城北花园2027512737.1%89.3122812R和大3R和泰星城3573451296.6%91.322118大3R和小278275398.9%111.822394大3R和小3R12,000平方米中央购物步行街；1,500平方米的会所。池
18、州首个建筑 节能小区（20mm保温砂浆，双层 中空玻璃，太阳能预留）。突出科技性、整体性、环境性的设 计原则,立足当前池州市的发展状况, 精心设计,强调绿色、健康、个性、 安全、舒适，优化户型，创造池州 人的理想家园。商铺：共有30套。二期住宅和泰星城 商业清溪半岛93256826.8%-45003R实实在在地为池州老百姓建造一 流人居环境而努力“用心建 筑生活”。一期9687790%106.81956清溪半岛 二期2R和小95247125%92.8220832632026176.8%137.471599大3R3R清溪半岛是池城首席低密度、低层次、低容积率、节能型高尚社 区，是人与自然和谐共处
19、的水岸 花园。朝阳小区商铺：共有33套竞争个案住宅总体分析去化分析总量体余量付款方式物管费用(元/)客源朝阳小区05.6-06.10 入网住宅：263套 已 成 交：202套 销 售 期：20个月平均销售：10.1套/月3.4万剩余：（近1万） ，无后续 推出一次性：优惠50元/-清溪半岛06.12-至今 入网住宅：191套 已 成 交：111套 销 售 期：5个月平均销售：22.2套/月7.5万剩余：（近8580方） ，后 续未推出量体5.5万一次性：优惠60元/ 按揭：首付50%，可优惠20元/。12月份推出只要按揭都 可优惠10元/，现已取消多层0.35有部分园区内客户城北花园07.1-
20、至今 入网住宅：202套 已 成 交：75套销 售 期：6个月 平均销售：12.5套/月15万剩余：（近1.5 万），后续 未推出量体13万一次性：优惠60元/ 按揭：优惠50元/多层0.35全部内定客户汇景四期(碧水康城)07.1-至今 入网住宅：278套 已 成 交：275套 销 售 期：4个月平均销售：69套/月22万剩余：（近319方），后 续未推出量体8万-多层0.35 小高层0.7典型的中高收入人群，本地 人群占70-80%，池州周边城 市人群（铜陵）占10%。河滨花园未开盘，预计07.320万20万-新城明珠未开盘，预计07.430万27.34万-在未公开期间，已接到各种 部门咨
21、询（公安、医生、教 师、公务员），以及电厂的 集体团购，备受市场关注。总计近77万竞争个案住宅分析去化分析总量体 万余量付款 方式物管费用（元/）客源和泰星城 二期06.1-07.1 入网住宅：357套 已 成 交：345套销售 期：16个月 平均销售：21.5套/月13万剩余12套，无 后续推出量-多层0.35本地占90%，铜陵客户达10%，枞阳县客户（安 庆），后两者主要为投 资。和泰星城 一期入网住宅：349套 已 成 交：349套13万无后续推出量-多层0.35本地占90%，铜陵客户达10%，枞阳县客户（安 庆），后两者主要为投 资。汇景三期(康诗丹郡)04.1-06.4 入网住宅：8
22、96套（11万）已 成 交：896套 销售 期：30个月 平均销售：30套/月22万无后续推出量-多层0.35 小高层0.7典型的中高收入人群朝 阳 小 区楼盘看点：近郊风景区、文体活动场所 小区北依清溪塔，南临天平湖，周边山青水秀，环境优 美，是池州市重点规划的近郊风景区。 小区呈座北朝南布置，区内中间为景观绿化带。房屋为钢 混框架结构，窗户采用中空隔音玻璃塑钢窗设计。小区配套设施齐全，宽带、闭路电视、电话安装到户，安保硬件 设置安防监控系统。小区内设有文体活动场所，临江口工业大道的首排三幢房的底层可为小区提供各种生活服务。项目概况房型展示去化分析 开 发 商：安徽广益房地产开发有限责 任公
23、司 地理位置：池州经济技术开发区(双语学校南侧) 接待中心：现场售楼处 销售热线：2810108 建筑设计：深圳市城建设计公司 施工单位：徽鲁班、铜陵建鑫建筑 公司 环艺设计：南京园林规划设计院 开盘时间：2005年6月 交付时间：2006年5月 建筑类型：多层、联排、商业、文体 活动场所 总建筑面积：3. 4余万平方米 量体:由14幢多层组成项目概况房型展示去化分析朝阳 小 区A户型：四房二厅二卫（139.3m2）B户型：三房二厅二卫（139.37m2 ）朝 阳 小 区项目概况房型展示去化分析楼盘销售去化分析-楼栋销售率价格范围总价户型剩余剩余户数情况（#）（%）(元/m2)(万元）户数5、
24、6、12100152520.5B-1498.41154220.8B11593.74157321.5A2884.55155621.3A71384.43155320.9B2980.74157421.5A5478.8152520.5B1住宅：东面1F159.24185021.6X4住宅：价格范围21002150 商铺：有12套，已售0户。住宅：2F：2050、4F：356.92185821.7X62150、5F：2100 商铺：有12套，已售4户。1050250058C1复式房1150250058C-复式房，一户已预订229.97178320.8X8商铺：有9套，已售0户。截至2007年2月7025
25、5034.9A24ABCX住宅 总计商铺面积(m2)137135232117户型4R/2/23R/2/2复式3R/2/1户数(套)1208365426333配比45.7%31.6%2.2%20.5%朝 阳 小 区楼盘配比分析-目前住宅销售率达到76.8%，商铺的销售率是12.12%。住宅剩余61户，3#主要是X户型，价格范围2,050-2,150元/，目前销售率为50%7#是最近一段时间推出的，网上价格为2,500元/平方，目前销售率为0%。主要因为 价格涨幅过快，导致滞销。这是该楼盘的最后利润点，开发商很有捂盘的迹象。 主力套型为4R/2/2 、3R/2/1 100以下的2R占0% 100以
26、上的2R占0% 116-117的小3R占20.5% 135-137的4R、大3R占77.3% 剩余房源价格2,100元/户型类别单价(元/m2)总价大3R：135 m2欣然接受价格1800以下24.5万元左右目前瓶颈价格2050215027.629万元左右拒绝接受价格2200以上30万元以上小3R：117 m2欣然接受价格1800以下21万元左右目前瓶颈价格2050215023.925万元左右拒绝接受价格2200以上26万元以上朝 阳 小 区购房者价格接受范围-朝 阳 小 区网上报价7号楼3号楼阁楼：500阁楼：5006F2,5006F2,0505F2,5505F2,1004F2,6004F2
27、,1503F2,6003F2F2,5502F2,0501F2,5001F楼层差异： 4F 3F 复式房：2,500元/5F 2F 6F1F商铺：6,000元/(实际均朝向差异：不明显价4,000元/)车库：1,338元/项目概况房型展示去化分析开发商：池州市宇成实业发展有限 公司地理位置：开发区办公楼以北、清 溪河东南侧接待中心：池州市百荷步行街(东)清溪半岛楼盘看点：自然风景、智能设备、 幼儿园、会所 “清溪半岛”位于池州市经济技术开发区北侧，东接清溪河、 南临向阳路，西至九华山大道，北面与清风古塔毗邻，自然条 件得天独厚。池城首席低密度、低层次、低容积率、节能型高 尚社区。 住宅类型以四层
28、花园洋房为主，兼有别墅。区内楼宇可视对讲 系统、周边防范报警系统、电子巡更系统、广场背景音乐与紧 急广播系统、智能IC卡门禁系统等智能化配套设施齐全，园内 有幼儿园、高档会所、充足的小车泊位。销售热线：2029678建筑设计：合肥工业大学建筑设计 研究院施工单位：池州市第三建筑工程有 限公司开盘时间：2006.12/二期开盘 日:07.1.10交付时间：2007.7开发期次：已开发两期建筑类型：多层、别墅、会所、幼 儿园占地面积：69,000总建筑面积：约7.5万量体:由22幢多层和12幢别墅组成绿化率：40左右容积率：1.1项目概况房型展示去化分析清溪 半 岛三房二厅：106.4m2二房二厅
29、：87.4m2期数楼栋（#）销售率（%）价格范围(元/m2)总价(万元）户型剩余 户数剩余户数情况一期7100194421.3A1、B1-住宅： 价格范围11100198621.5B6、B7-990193616.65B6、B73住宅：2F、4F、5F1270.09197124.4A1、B15二期1336.79201020.08B6、B7131825.23206817.72A1、B138823.18221219.06C1、C220清 溪 半 岛项目概况房型展示去化分析楼盘销售去化分析-截至2007年2月A1=A2B1B2B5=B6=B7C1=C4C2=C3A13A14住宅 总计面积106.410
30、1.0788.8686111.2410994.1883.34户型3R/2/23R/2/12R/2/12R/2/13R/2/23R/2/23R/2/12R/2/1户数3120131098811191配比16.2%10.5%6.8%57.1%4.2%4.2%0.5%0.5%清 溪 半 岛目前住宅销售率达到58.64%一期住宅销售率为90.63%,剩余8套二期住宅销售率为25.2%,住宅剩余71套，价格范 围2,068-2,212元/主力套型为2R/2/1 、 3R/2/2 。100以下的2R占64.4%100以上的2R占0%94.18-106.4的小3R占11%楼盘配比分析-109-111的大3R占24.6%户型类别单价(元/m2)总价小3R ：101-106m2欣然接受价格1900以下
