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1、近期房地产调控政策对房价的影响分析 我国近几年与房地产有关的调控政策（一） 拉动经济的房地产调控政策自2008年9月起不到3个月时间内，央行连续五次下调存贷款基准利率，累计幅度达到2.16%。同时，金融机构存款准备金率也下调3%左右。2008年12月21日，国务院办公厅发布了131好文件关于促进房地产市场健康发展的若干意见，对牵涉房地产市场的一系列相关政策进行调整，其内容主要包括：1、 对首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下线可扩大为贷款基准利率的0、7倍，最低首付款比例调整为20%。同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0、27个百分点。2、 对住房转让环
2、节营业税暂定实行一年的减免政策，其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。3、 对个人首次购买90平方米以下住房暂免征收印花税、增值税、住房公积金贷款利率，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。（二） 抑制房价的房地产调控政策2009年12月9日，国家出台政策取消二手房市场营业税的税收优惠。2009年12月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，会议明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。2010年1月18日、
3、2月25日，央行连续两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年2月中国银行率先下发通知，将首套房贷的优惠利率统一由7折调整为8.5折，3月8日又有7家银行相继取消了首套房贷的七折利率优惠。2010年伊始，国务院发文重申二套房贷首付不低于四成，各银行为了收紧，严格执行按揭贷款相关政策，即首付不低于四成，利率严格按风险定价，并取消改善类住房的概念，改善型住房统一按二套房来处理。2010年两会总理政府工作报告中指出：要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。我国房地产调控政策对房价的影响分析（一） 拉动经济的调控政策对房价的影响2008年金融危机后，我国
4、经济下行压力不断加大。为了促进经济增长，中国政府出台了一系列的房地产调控政策，主要包括连续下调存贷款基准利率、降低契税、营业税减免、首套及改善型购房按揭利率7折优惠等。2009年上半年，房地产行业政策延续了这一政策基调。1、 宽松的货币政策对房地产市场供给的影响房地产业属于资金密集型企业，其开发投资建设需要的巨额资金通过融资取得。因此，“连续五次下调存贷款基准利率”的宽松货币政策，大大降低了房地产业的融资成本，扩大了房地产卡发企业的资金来源，进而促进房地产市场的供给。2009年112月全国房地产开发企业到位资金57127.6亿元，同比增长44.2%，其中国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的
5、占比分别为19.78%、0.28%31.34%和48.07%。从同比增长情况来看，在占比最大的其他资金中，定金及预收款15913.9亿元，同比增长63.1%，增幅同比提高了76.0个百分点；个人按揭贷款8402.9亿元，同比增长116.2%，增幅同比提高了145.9个百分点。国内贷款11292.7亿元，同比增长48.5%，增幅同比提高了45.1个百分点。而企业自筹资金17906亿元，同比增长16.9%，增幅同比回落11.2个百分点。宽松的货币政策，使得国内贷款和其他资金大幅增加（尤其是个人按揭贷款的增加），加大了2009年房地产开发投资资金的来源。资金来源的扩大在很大程度上增加了房地产市场的供
6、给。2009年房地产开发投资增幅由年初最低逐月增加，商品房屋新开工面积和竣工面积增幅均比去年增加。其中，商品房施工面积31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅略低于去年同期；新开工面积11.54亿平方米，同比增长12.5%，增幅增加10个百分点；竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%，增幅增加9个百分点。2、购房优惠政策对房地产市场需求的影响房地产市场的需求包括两种，一种为用于满足或改善自身居住条件的消费型需求，一种为用于投资目的的投资型需求。降低契税、营业税减免、首套及改善型购房按揭利率7折优惠等一系列购房优惠政策，降低了首次购房者及改善型及投资型二次购房者的购房成本，增加了其支付能
7、力，其中营业税减免的优惠政策降低了二手房的交易成本大大刺激了投资型需求。按照经济学理论，购买成本和交易成本的降低有利于提升购房需求。2009年房地产市场需求旺盛，商品房销售面积大幅增加。全年商品房销售面积93713万平方米，同比增加42.1%增幅增加62个百分点。其中，111月现房销售面积为20129万平方米，同比增加47%，增幅增加66个百分点；期房销售面积为55074万平方米，同比增加55%，增幅增加73个百分点。逐月数据看，2009年商品房销售面积自3月份起同比增加，增幅逐月增加。2009年，受个人住房转让营业税优惠政策调整的影响，各地二手房交易量于3月份出现大幅增加，之后各月二手房市场
8、持续活跃。交易规模创下近年来的新高。3、对房地产市场价格的影响 从以上分析可以看出，拉动经济的调控政策同时增加了房地产市场的供给和需求。但在过去见年里，房价一度过高，积攒了大量的潜在购房需求。当降低契税、营业税减免、首套及改善型购房按揭利率7折等购房优惠政策一出台，这些潜在的购房需求瞬间得到释放，加上现期购房需求的快速增加，全年房价同比上涨1.53%。（二） 抑制房价的调控政策对房价的影响2009年底到2010年初，购房优惠政策的到期、央行的两次上调存款准备金率以及政府“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”的决心，都表明我国房地产政策将逐步由宽松走向收紧。2010年12月的房地产开发投资资金来源
9、中，除利用外资出现同比下滑、企业自筹资金增速低于20002008年平均水平之外，各类资金来源均呈快速增长态势，尤其是应行贷款和定金及预收款仍保持高速增长。但值得注意的是，随着政策的收紧，银行贷款总体规模在缩小、个人按揭贷款和开发贷款也在结构性收紧，致使资本市场再融资的难度加大，2010年房地产开发企业资金来源将明显收紧，这势必会影响到房地产市场的供给。从房地产市场的需求来看，2010年12月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。12月，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。这表明购房优惠政策的取消降
10、低了购房者的支付能力，房地产市场的需求随之回落。进入2010年后，房地产业整体呈降温趋势。2010年2月，全国70个大中城市房屋销售间隔同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比涨0.9%，涨幅比一月份所赐奥0.4个百分点。全国楼市环比涨幅连续两个月出现下降趋势。总结2008年底我国政府出台的一系列房地产市场调控政策，使2009年我国房地产市场实现了快速复苏，但同时也产生了新的问题。首先，自2009年3月份以来，大量投机者进入市场，拉动很多地区（尤其是东部一些大城市）的新建商品房和二手住房的成交价格迅猛上涨。2009年住宅价格逐月回升，全年新建住宅和二手住宅价格分别累计上涨9.0%和6.9%。其次，略高的房价又遏制了中低收入者的自住型的购房消费需求，同时严重制约着其他的消费支出，不利于扩大内需。2009年底，房地产市场调控政策转向“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，各项优惠政策相继到期或取消，2010年初央行的两次上调存款准备金率意味着货币政策也开始收紧，这都有利于遏制房价的过快上涨。目前我国房地产市场仍处于回升的关键阶段，政府应注意出台调控政策的稳定性和连续性，将房价控制在一个合理的范围，稳定消费者信心，保证房地产市场的平稳健康运行。
