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1、浙江大学远程教育学院房地产开发与经营课程作业姓名：陈玉飞学 号：712030322008年级：2012春学习中心：合肥电大第一章 绪论一、名词解释1房地产：房屋及其附属物与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等和承载房屋及其附属物的土地以及与它们相应的各种财产权利。2房地产开发与经营：房地产开发：是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标确定实现目标的战略和策略并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。3土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地并组织实施拆迁和市政基础设施建设达到土地供应条
2、件的行为。4房地产企业：是从事土地和房屋开发建设以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织是房地产经济活动中的主要成分。5房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断结合项目自身特有的其他制约因素找到适合于项目的客户群体在客户群体消费特征的基础上进一步进行产品定位包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。二、问答题1对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。答：直线制组织结构优点是命令统一责权分明维持成本低快速灵活。缺点是不利于企业成长过分依赖领导人的才能和技能。职能制组织结构优点是利用专门化、
3、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割不了解其他部门的工作部门追求各自的职能利益。直线职能制结构优点是统一指挥与专业分工相结合缺点是横向协调难度大人员多效率低管理成本高。事业部制组织结构优点是强化了决策机制总公司层领导着重研究政策和战略发展提供各种服务调动事业部的积极性强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任有利于培养人才增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升效率降低。矩阵型组织结构优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动不同的专业人员可以很好地沟通和交流并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后可能造成一些混乱员工缺乏安全
4、感产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争容易引起组织的矛盾。2我国房地产企业的特征有哪些？答：首先房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大房地产的投资大资金运转周期长。政策性强房地产业是民生热点是国民经济的龙头产业。4简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择（2）项目定位（3）前期工作（4）建设阶段（5）租售阶段（6）物业管理。5简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。答：经济国民
5、经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外文化环境、行业环境、技术环境等。6房地产经营决策程序是什么？答：（1）发现问题（2）确定目标（3）拟制方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪。7. 简述房地产开发与经营决策的内容答：1、财务策略2、生产策略确定房地产企业的生产规模明确开发或经营项目生产量调节以及生产作业方式确定等3、市场开发策略市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等4、价格策略高价策略低价策略均衡价格策略等。8简述房地产行业管理的主要内容。
6、答：行政管理主要内容一、是企业设立时的注册登记二、是企业房地产从业相关资质的审批三、是房地产企业的行业监督检查。 行业组织管理主要内容一、是行业专业管理二、是建立行业内部运行规则促进行业内部各成员间的公平竞争三、是研究行业发展规划开展学术研究与国际交流。三、论述题1阐述我国房地产价格上涨的原因。答：1、初期房地产调控措施不协调加剧了供求矛盾初期“管住土地控制信贷”的调控措施抑制投资增长力度较大加剧了供求矛盾一些地方政府对调控措施贯彻不力。 2、地价上涨推动 土地储备和“招标、拍卖、挂牌”制度实施以来对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限即
7、短期内容易推动地价上涨。 3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节中低价位商品住房供应量下降高档商品房供应增加使得商品房平均价格上扬。 5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称媒体宣扬“房价还要继续上涨” 进一步强化老百姓的心理预期。第二章 土地制度演变与出让方式一、名词解释1土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2土地使用权划拨：指县级以上人
8、民政府批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。3土地使用权转让：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。4土地征用：国家为了建设及兴办社会公益事业的需要采取行政手段依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地有偿转为国有土地的一项措施。5土地储备制：为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。二、简答题1对土地
9、使用权出让方式做出比较。答：1、出让程序不一样。2、适用范围不同协议出让适用于公益、福利事业科研文教非盈利的机关、团体及某些特殊用地招标出让使用于优化土地布局的地段重大工程的较大的地块拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段土地利用上有较大灵活性的地块。3、优缺点协议出让选择受让人的自由度大不利于公平竞争招标出让利于公平竞争给出让方留有选择的余地拍卖出让利于公平竞争方法简便易行出让方不易控制最高价。2土地使用权转让必须符合哪些条件？答：1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行权利人不得扩张其权利的内容2、按照出让合同的约定受让方已经支付全部土地使用权出让金并取得
10、土地使用权证书。3、按照出让合同进行投资开发属于房屋建筑工程的要完成开发投资总额的25%以上属于成片开发土地的要形成工业用地或者其他建设用地。3简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外经济实体机个人法律关系法律关系不平等，具有垄断性法律关系平等市场层次一级市场，可以转让二级市场，转让受到限制年限按合同规定，不超过国家规定合同年限-已使用年限转移方式协议、招标、拍卖出售、交换、赠与4房地产项目土地费用包括哪些费用?答：包括土地征用费用、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关的地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。5简述土地使用权
11、转让的程序。答：1、转让申请2、签订转让合同3、转让合同公证4、缴纳土地出让金和土地增值税5、土地使用权变更登记。6简述划拨土地使用权的特点。答：1、划拨土地使用权的取得具有行政性2、划拨土地使用权具有无偿性3、划拨土地使用权具有无期限性4、划拨土地使用权的流转具有限制性。7简述协议出让土地使用权的特征。答：1、非市场出让没有竞争者2、政府对低价较易控制3、价格和使用范围受到限制。8划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？答：1、土地补偿费2、安置补助费3、地上附着物及青苗补偿费4、拆迁补偿费5、其他费用 。9我国土地使用制度存在的问题有哪些？答：1、土地双轨制划拨历史遗留和新划拨和
12、商业出让并存2、管理和监控水平低3、土地市场不统一土地杠杆失灵4、权力滥用乱批开发区越权批地5、转轨中土地收入的流失6、市场上开发水平良莠不齐关系强、水平低的非专业开发商多7、滋生腐败。三、论述我国现阶段土地使用制度的特点答：1、批租制由于我国实行土地公有制不论是国有土地还是农村集体所有的土地其所有权均不允许买卖在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让也就是所谓的批租其实质不过是土地使用权的长期出租而已只不过租金一次性缴清罢了。所以说在我国的土地制度中不存在真正的土地买卖只存在长时期的土地使用权出租即批租制。2、垄断制第一层含义我国实
13、行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地这本身就是一种垄断。第二层含义在土地交易市场上只有政府一个土地供应者其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地必须通过国家征用由集体土地转变成国有土地后方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。3、双轨制所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得而赢利性土地用途则必须通过出让方式取得。第三章 房地产市场调研1房地产市场有哪些特殊性？答：
14、产品具有固定性产品具有唯一性产品的耐久性市场具有双重属性消费、投资市场是不充分市场。2简述房地产供给的特点？待添加的隐藏文字内容3答：1、市场供应缺乏弹性短期内难以增加房地产市场供应。2、市场供应的异质性产品的位置、环境、新旧、配套等不同市场细分有必要性。3、市场供应的区域性产品的固定性导致“地产地销”。4、市场调节的不完全性住房保障的存在经济适用房、廉租房土地的垄断性政府的宏观调控。5、市场需求的广泛性房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。6、市场需求的多样性消费需求、经营需求和保值需求经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同需求多元化。7、市场需求的融资性资金数额大短期内难以全部支付
15、融资手段很重要8、市场需求的长期性使用期限长再次交易间隔的时间长存量市场将占据市场主导位置。3需求法则和供给法则的含义是什么？答：需求法则假定其它条件不变则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。供给法则假定其它条件不变则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。4均衡价格的概念是什么？答：均衡价格是指在假定其它条件不变时商品需求量与供给量相等时的价格。5房地产市场分析的内容答：市场环境宏观环境包括经济、正常、人口、文化环境、行业环境、技术环境等。区域环境包括分析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位分析交通与出行条件分析影响区域发展的其他因素和条件历史、文化、发展水平等区域内楼盘价格水平
16、与供求关系项目微观环境。消费者分析包括消费者购买力水平、购买倾向、购买特征等。竞争楼盘包括产品、价格、广告、销售推广、物业管理等。 竞争对手分析包括专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、政府关系、以往项目情况、土地储备情况。第四章 房地产项目可行性研究一、名词解释1可行性研究 ：投资决策前对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理并对方案进行优选的科学方法。2财务内部收益率：指使项目净现值等于零的折现率。3财务净现值：指将项目寿命期内的净现金流量用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。4市场调研：运用科学的方
17、法有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断为企业营销决策提供依据的信息管理活动。二、问答题1房地产市场调研的内容包括哪些？答：一、市场宏观环境状况主要包括政治环境、经济环境、社会文化环境另外还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。二、城市房地产市场概况包括：1、市场整体状况2、土地市场情况3、商品房市场情况4、全市房地产价格走势不同区域和物业类型的价格类型5、全市主要发展商开发销售情况6、三级市场交易情况此外当地房地产业相关政策法规等。三、消费者行为与市场需求容量包括消费者的购买水平、购买倾向、共同特征城市人口
18、、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目标、居民日常消费支出水平与消费结构。四、项目所在区域环境状况。五、项目基本情况调查包括对项目的用地现状及开发条件进行分析、对项目所在地的周边环境进行分析。2简述可行性研究的作用？答：1、可行性研究是投资决策的重要依据。2、可行性研究是项目审批的依据。3、可行性研究是项目资金筹措的依据。4、可行性研究是编制设计任务书的依5、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。3房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。答：1、组织准备2、资料收集及市场调查3、开发方案的设计和评价、选择4、详细研究5、编写研究报告书。4可行性研究包括哪些内容？答：1、项目概况。2、市场分析
19、和需求预测。3、规划方案的优选。4、开发进度安排。5、项目投资估算。6、资金的筹集方案和筹资成本估算。7、财务评价。8、风险分析。9、国民经济评价。10、结论。5反映投资项目财务状况的指标包括哪些？答：价值型指标财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值效率型指标财务净现值率投资报酬率、财务内部收益率期限型指标投资回收期。6房地产开发建设投资包括哪些费用？答：1、土地费用估算2、前期工程费3、基础设施建设费4、房屋开发费5、公共配套设施建设费6、开发间接费7、管理费8、销售费用9、财务费用10、其他费用11、税金及政府收费。7国民经济评价指标包括哪些？答：国民经济盈利能力分析包括经济内部收益率
20、、经济净现值外汇效果分析包括经济外汇净现值、经济换汇成本、经济节汇成本。8风险分析方法有哪些？答：1、盈亏平衡分析2、项目安全率3、敏感性分析4、概率分析。9敏感性分析的步骤是什么？答：1、选择要分析的不确定因素2、选定分析所用的评价指标3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况4、判定敏感性因素5、提出控制敏感性因素的建议。10概率分析的步骤是什么？答：1、列出各种要考虑的不确定性因素2、预计各种不确定性因素可能发生的情况3、分别确定每种情况出现的可能性4、分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值5、计算净现值大于和等于零的累积概率。11国民经济评价与财务评价的主要区别是
21、什么？答：1、经济目标不同2、价值尺度不同3、折现率不同4、汇率不同。 第五章 房地产营销一、名词解释1房地产营销：通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。2房地产市场细分：是指人们在目标市场营销观念的指导下依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。3房地产市场营销策划：运用整合营销的概念从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合合理确定房地产目标市场的实际需求在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上为开发项目规划处合理的建
22、设取向使产品及服务完全符合消费者的需要并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程二、简答1简述房地产市场细分的作用答：1、有利于房地产企业发现新的市场机会2、有利于房地产企业选择目标市场和制定市场营销策略3、有利于房地产企业集中资源开发市场。2简述房地产市场细分的过程答：1、明确细分因素2、根据细分因素进行市场划分3、评价市场细分结果包括销量和利润、消费者的可接近性、消费者的敏感性。3房地产市场营销的步骤是什么？答：1、房地产市场调查研究包括宏观、中观、微观等方面 2、确定营销目标包括长期与短期 3、制定市场营销组合计划 4、营销计划的实施 5、反馈与调整。4房地产广告策划的原则有哪些？答：时代
23、性、创新性、实用性、阶段性、全局性。5简述房地产广告策划的内容答：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划、广告效果测定。6房地产营销的4R主要内容是什么？答：1、与顾客建立关联。2、提高市场反应速度。3、关系营销越来越重要。4、回报是营销的源泉7简述房地产促销策略内容答：.让利促销策略、广告促销策略、营业推广策略。8简述房地产市场品牌营销策略的实施？答：1、精准的市场定位是房地产品牌营销的基础2、卓越的质量体系是创建知名品牌的保证3、以良好的社会形象树品牌4、以优秀的品质树品牌5、以创新精神树品牌6、以优秀的企业文化树品牌。9选择房地产销售渠道的主要因素和策略有哪些？答：主要因素1、商品房因素
24、2、市场因素3、企业本身的因素4、国家政策、法令因素。 策略1、直接渠道和间接渠道2、短渠道和长渠道3、宽渠道和窄渠道。三、论述题1论述房地产市场新推楼盘的各开价策略适用情况和优缺点答：一、 低价开盘适应的情况1、产品的综合性能不强没有什么特色2、项目的开发量相对过大3、绝对单价过高超出当地主流购房价格4市场竞争激烈类似产品多。 优点：便于迅速成交促进良性循环便于日后的价格调控便于财务周转、资金回笼。缺点：首期利润不高楼盘形象难以提升很高。二、高价开盘适应的情况具有别人所没有的明显的楼盘卖点产品综合性能上佳量体适合公司信誉好市场需求旺盛。优点：首期利润高楼盘形象容易提升高。缺点：不利于迅速成交难于形成良性循环不利于日后的价格调控不利于资金周转、资金回笼。 三 、促销策略优点：一是提供信息情报二是引起购买欲望三是宣传产品特点与企业形象保持产品竞争力四是扩大市场份额 四 、渠道营销策略作用把产品从生产者转移到消费者所必须完成的工作加以组织消除生产者与使用者之间的距离。
