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1、乌什县英买力风情街项目推广方案第一部分 专项分析第二部分 项目定位第三部分 营销推广第四部分 全程策划代理合作建议第一部分 专项分析项目介绍市场环境分析竞争对手分析项目WSOT分析商业饱和度分析第二部分 项目定位客户定位项目整体定位项目命名业态规划第三部分 营销推广LOGO设计及VI系统设计营销策略媒体投放策略第四部分 全程策划代理合作建议作为开发者，当面对一个新的项目时，首先应该思考以下问题： 项目提供给消费者的核心利益是什么？ 如何确立项目的核心竞争力？ 项目的终极目标是什么？ 项目的核心特色是什么？ 明确这些核心问题，实质上是明确项目在市场竞争中如何建立自己独有的竞争优势，并明确定位。以
2、下，本司将对乌什县保障性住房商业项目推广做一汇报。第一部分 专项分析一、 项目介绍1、区位条件本案为乌什县保障性住房项目，位于乌什县喀拉巴格路与振兴路之间，同时小区南北两侧为规划道路，交通网已经初步建成，道路状况良好，交通便利，区位优势明显，商业价值高。2、开发状况本项目占地168576.5m2，总建筑面积160871 m2，其中住宅面积为160871 m2，商业面积达到43649 m2，商业用房共488套，由于项目为乌什县政府2012年兴建的保障性住房，现已开发完成。3、项目规划项目规划五个街坊，除了内街为商业区，其余四个街坊均为住宅带底商，规划多层户数1636户，规划人数5203人，项目建
3、筑密度为23%，容积率为0.95，绿地绿31%，绿化面积达到52258m2，项目总体规划最大限度地满足业主的舒适度，为高品质多层小区。4、项目困扰本案的商业项目为向内小区延伸的内街商业，现在4万多平米的商业体量仅仅满足小区消费是不够的，如何将这部分内街商业做成辐射整个乌什县的商业项目是本案成败关键。二、 市场环境分析目的通过对本项目同类产品进行细致的了解分析，发现本项目的机会点由于整个乌什县房地产开发处于起步阶段，商业水平低，人民消费观念有待引导，市场上在售的同类产品不多，即对天韵城邦、海湖商住、金桥时尚城从价格、销售情况方面进行调研分析。乌什县，位于新疆塔里木盆地西北边缘的天山南麓。乌什北部
4、有天山山脉，经英沼尔山与吉尔吉斯斯坦共和国接壤，南部隔卡拉铁克山与柯坪县相望，西部与阿古奇县毗邻，东邻阿克苏、温宿两县,面积8943.67km2，人口18万人。乌什县是全国贫困县，经济总量低，人口总量不大，较分散，人民工资水平低，消费水平不高，房地产项目开发起步晚，现在开发体量不大，故高档餐饮、休闲、娱乐等商业难以获得成功。三、竞争对手分析以下是我司对项目周边竞争对手现状的市场调研情况：项目名称价格销售情况天韵城邦6500元/m2，小区75 m2，租金25000元/年已售罄海湖商住一楼6500元/m2，小区内5000元/m2对外说辞：已售罄金桥时尚城超市商铺16000元/m2，住宅底商、沿街商
5、铺6500-7000元/m2，背侧街3500元/m2销售中四、项目SWOT分析从自身出发，充分了解自身的优劣势，机会点。那么项目到底还有些什么样的特性呢？让我们再深入项目，进行剖析，充分挖掘卖点S（优势）区位优势：县城新区，开发力度大，升值潜力大，区位优势明显交通条件：已建成两条道路，规划两条道路，交通便利，通达性佳小区规模大，对商业需求量大政府开发，有保障县城整体来讲竞争不大，有很多市场空白W（劣势）乌什县整体经济欠发达，人民消费水平低，制约商业的发展周围无商业氛围，有待开发形成小区为保障性住房，居民的购买能力弱，拉低了商业物业的档次由于安全大环境，暴力事件多发，对外来投资者有一定影响商业体
6、量太大，一次性投入市场，市场消化速度慢，影响整个项目销售节奏O（机会点）小区第一波入住，生活基本所需，将一定程度上拉动商业的销售市场竞争对手不多，可针对性制定销售政策，加快销售政府资源多，容易造势，以高调姿态进入市场，引爆销售T（威胁）小区入住情况达不到预期，商业氛围形成缓慢，影响整个商业物业的销售规划路的建成速度对项目也有一定影响，消费者会将这一因素考虑进去由于杭州、常州等内地城市房价下跌，“房地产泡沫崩盘”的言论甚嚣尘上，市场整体形式仍不明朗，购房者信心不足，导致客户对于投资产生观望态度，直接造成本项目销售周期拉长，销售压力加大五、商业饱和度分析一般而言，商业饱和度分析是在项目之初讨论的问
7、题，但本案已然建成，就本案位置进行一下简单分析：若本案住宅项目完成入住，将带来至少5000多消费者，民生方面需求量大，暂时周边无成熟的配套，为商业空白点，为商业项目创造了机会；再者乌什县虽小，但本司几次实地考察发现，乌什县宾馆业（尤其是中高档宾馆）、休闲行业的商业项目较少，随着县城的发展，需求量会加大。第二部分 项目定位一、 客户定位市场实践明确告诉我们：想要避免正面竞争，必须寻找项目的差异化、市场的空白点，才能取得成功！1、 目标消费群定位一切从消费者出发能够满足消费者需求的，就是符合市场的乌什县到底对商铺有何种需求呢?一般消费者需要什么？时下流行的消费者购房因素调查报告显示，价格、地段、交
8、通位列前五，比例相当大，本项目客观上在这三方面没有绝对优势，但有一定的可发挥空间。2、目标消费群定位本项目的客户群主要以本地区事业有一定基础，看好本项目升值潜力的客户。这类客户集中于老城区，多为城区个体经营者及外来经商者，以及私营业主和市政工作中级管理人员为主。项目主力客户：少数民族（维吾尔族）年龄层：30岁45岁职业：当地政府机关人员，私营业主，小区内投资者，投资人（本地、外地）自营客户看好商业项目价值，想自己做生意的业主，这类客户集中于老城区，多为城区个体经营者、小区住宅业主及外来经商者。投资客户看好本项目升值潜力的客户，这类客户主要是本地及外地的投资客。二、项目整体定位1、产品定位城市未
9、来商业中心2、主广告语改变生活、引导消费3、定位因素项目商业体量在乌什县未来5-10年的发展中都是最大的随着金桥超市、海湖商住的人气聚集，加之本项目的住宅入住，新区逐渐繁华，人流量大，商业价值逐步提升项目商业体量大，自身拥有定位为城市未来商业中心的实力4、价格策略低价入市，低开高走。价格战略制定因素：由于乌什县整体商业环境不佳，本案商业体量巨大，如果高价入市，一旦消费者不买账，将对项目整体销售造成很大影响，故采取“低价入市、低开高走”稳健的价格策略，根据销售情况随时调整价格。5、初步定价综上，我司建议本项目初期定采取区别定价：即：外围底商均价为3000元/m2 内街（底商、二楼、三楼）均价20
10、00元/m2三、项目案名英买力风情街案名释义：“英买力”是整个项目的名称，从项目俯瞰图、效果图来看，项目整体规划别具特色，是融合民族特色与现代建筑的时尚元素于一体，集餐饮、休闲、购物等多功能的商业广场，定位为风情街十分恰当。四、业态规划1、底商部分：即四个住宅街坊的底商，作为生活所需的商业项目，如饭店、理发店、烟酒店、民族特色餐饮等。2、内街部分：即项目三街坊，作为中档餐饮（区别于底商）、娱乐，如快捷酒店、KTV、网吧、棋牌室、服装店等。第三部分 营销推广LOGO设计及VI系统设计（略）营销策略高调入市、引爆市场策略制定因素： 由于项目商业体量大，所以必须造势，必须做大宣传，吸引眼球，炒热地块
11、，同时与价格策略形成强烈对比，达到开盘快销的目的。推广策略高调推广，高频率，高密度集中轰炸，为项目开盘积聚人气，为持续快销打下基础。具体推广方针开盘月高密度的大众传播我们之所以进行大众化传播，目的是提升项目知名度，并在大众中广泛传播，使本项目短期内快速成为市场热点。1、 DM单的张贴、发放2、 电话、短信邀约，释放开盘信息第四部分 全程策划代理合作建议至诚合作坦白的说，我们初入乌什市场，但我们拥有5年阿克苏地区内开发商的服务经验，在长期的配合中积累丰富的全程代理经验，能够更加贴切于阿克苏地区开发企业的理念，同时在我们长期代理的十几个楼盘中，均取得不错销售成绩。一切只是刚刚开始，我们在将在后续的
12、合作中，不断的反省自己，追求卓越，全力服务于开发企业。高效率销售积蓄阿克苏地区多年操盘经验，总结出阿克苏区域市场内高效率销售成功经验：自造营销节点，通过制造营销节点递进式推进项目营销工作。高标准客户维护，以超越市场的服务标准礼遇客户，从心打动客户。高坝蓄水式蓄客，利用人气去化滞销房源。低成本推广提供全程策划代理及推广服务，保证销售、策划推广的无缝对接，以达到最高效率，在低成本推广方面本司一直不断思考，也取得了不少的成功经验：合理的煤体渠道组合，达到1+12的效果。空中轰炸与地面部队结合，通过展销、客户渠道开发、大客户拜访等形式与推广动作相结合；获得低成本下的高效益。结合新闻、事件炒做等低成本甚
13、至零成本的手段推高项目知名度达成客户口耳相传的效果。利润最大化风险最小化在开发过程中利润与风险总是同在， 多年营销经验力求在追求开发商利润最大化的同时将风险降至最低，我们的经验是：小步快跑稳走，既每批推货控制体量，推货频率适当提高，每期供货价格稳步上行。合作模式全程跟踪代理合作模式全程跟踪代理合作模式我司将长期安排优秀的策划总监、策划经理、项目总监、销售经理、置业顾问全日制驻场进行全方位的代理销售策划工作，力争项目在利润最大化的基础上，达到“短、平、快”的销售目标，以明确我司代理贵单位项目之诚意，同时，项目高层务必在每月至少一次前往贵单位进行重要营销节点的沟通与战略制定，重要时间节点必须到场。服务形式策划、营销、广告、销售代理一体化服务：即在上述合作形式的基础上，受开发企业委托，派出项目销售经理和策划经理长驻现场，并在项目当地招聘专业销售顾问，为项目直接提供销售代理服务。 取费标准总销金额的5%付款方式付款方式为月结：每月按实际销售回款额的5%结算。很高兴能在英买力商业项目的推广上，与乌什县政府合作！合作的过程中，可能会有前期的磨合，也会有营销推广获得成效、项目圆满完成任务时的欢歌笑语、理解和支持。我们都会持之以恒、尽职尽责！预祝合作愉快！项目推广取得圆满成功！同时也希望与乌什县政府的合作更长远、更稳健！END ！谢谢！
