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1、目 录第一部分 项目总论1一、企业概况1二、项目现实意义1三、项目市场前景3四、项目功能价值4第二部分 开发规划及建设内容6一、第一期7二、第二期7三、第三期7四、规划设计和建设标准第三部分 项目开发投资和收益估算8一、项目总投资估算8二、项目未来收益11第四部分 风险及控制14一、市场风险14二、管理风险15三、财务风险15第五部分 结论与建议15第一部分 项目总论一、企业概况项目业主：法定代表人：注册资本金：注册地址：公司简介：广元市青龙山公墓有限责任公司经四川省民政厅批准成立，公司主要经营殡葬(骨灰)、殡仪服务、丧葬用品销售等。目前，公司占地 亩，经营的青龙山公墓投资 余万元，年销售 多
2、万元，未销售墓地 多个，价值超过 亿元。二、项目现实意义随着我国国民经济和各项事业的发展，殡葬制度改革势在必行。现在，很多城市居民身故以后，亡者的亲人都是选择在农村寻找或者购买一块土地作为他们的安身之处，这对于本来耕地面积就很少的城市来说，更加剧了“死人和活人抢地”的问题。国家、省、市已颁布了殡葬管理条例及节约用地的法规，对死亡人口作出了一律实行火化的规定。死亡其实本是一种自然现象，但受绵延已久的灵魂不灭观念的影响，大多数农村人认为人死后多变成鬼，所以田野、林间山地出现的墓地，都给人以压抑感和恐惧感。殡葬是一个民族、一个地方传统文化的重要组成部分，它制约规范着人的行为，人们在祭、扫墓时，往往自
3、觉不自觉地夹杂着一些潜意识的、迷信落后的东西，严重地侵蚀了人的心灵，不利于社会的进步。现代公墓的出现较好地解决了乱埋乱葬这种有碍观瞻、大煞风景的行为。此外，现代公墓环境幽雅、庄严祥和，使祭扫者得到熏陶，心灵得以净化，行为受到约束，自觉告别不文明、不健康的悼念方式，如送鲜花代替烧纸钱就是很好的例证。可以说，现代公墓对殡葬改革和丧葬消费起着主导作用。（一）公墓是社会公共设施的重要组成部分。如果把医院的产房比作生命的起点，把少年、青年、中年、老年视为生命之旅的各个驿站，那么陵园和墓地则是人生的终点站和归宿。其存在本身具有很强的现实性和合理性。随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来
4、越高，搞好公墓建设正是满足市场消费和社会发展的客观需要。（二）公墓建设是精神文明建设的需要。丧葬消费是一种精神消费，由于其相对稳定性和传承性，它易与封建迷信的风俗习惯连在一起，产生一些不文明的行为，如哭、闹、烧纸、冥钱等，这就需要政府去引导，用先进、科学、文明的丧葬理念取代愚昧、落后、迷信的丧葬观念。所以现代公墓建设是精神文明发展的需要。（三）公墓建设是殡葬改革的需要。公墓是国家推进殡葬改革的重要载体，可以规范人们的丧葬消费。建国以来，殡葬工作取得了很大成就，人们基本上树立了正确、文明的丧葬观，丧葬作为一种传统、民俗，本身具有很多落后的东西，一旦条件允可，很可能死灰复燃，因此，加强公墓建设与管
5、理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。（四）公墓建设是城市建设发展规划的需要。陵园建设的水平在一定意义上象征着现代城市的文明与进步。综观其他城市的公墓陵园，无不以其优美的环境、独奇的艺术形态、浓厚的文化底蕴成为城市历史、人文的景观。公墓是城市的组成部分，是重要的人文景观，更应成为重要的人文纪念公园，而不是一堆人为的垃圾。因此，一个城市从历史与文化的角度搞好公墓陵园建设，提高公墓陵园的文化含量是非常必要的。所以，公墓这种形式很适合现代城市发展需要的，它分为碑葬、塔葬、树葬、廊葬几种形式，不多占用土地，同时又充分照顾人们对先辈的怀念之情，是现代社会文
6、明进步的象征。三、项目市场前景公墓是人们寄托感情的场所和国家推行殡葬改革的载体，是社会化服务中不可或缺的相对独立的行业，是服务业中特殊产业，同时也是朝阳产业。在广元，尤为如此。（一）广元地处川、陕、甘三省交界处，扼守四川北大门，历来为蜀道重镇和兵家必争之地。境内有八条高速公路（三条国道），宝成线、兰渝线、广巴线三条铁路均为国家干线（其中一条复线，一条高速铁路），嘉陵江渠化（梯级开发）工程完成后，千吨级轮船可直达市境内红岩港（中国最西部的内河港口），广元机场线开通至北京、广州、杭州、深圳四条航线，四通八达和立体式的交通网络使广元成为四川省的二级交通枢纽，地理位置特殊，区位优势极为明显。（二）青龙
7、山公墓是广元市唯一的经营性公墓。据统计，广元市人口315万，年平均死亡人数在6000人左右，城市居民火化率已经达到100。目前，广元距周边的陕西汉中市、甘肃陇南地区，以及川内巴中、绵阳等地市均在100150公里以内（一个多小时车程即可抵达）。在此辐射范围内，人口在10002000万量级，市场前景非常广阔。四、项目功能价值随着历史的变迁、社会的发展，公墓已由简单、单一的处理骨灰或遗体功能演变成为多功能的集合体。充分认清公墓的功能对于公墓的投资建设具有重要意义。(一)生态休闲功能历史上无论是皇家陵墓还是平民墓地，都比较重视绿化，一座陵、一块墓地，往往就是一片树林，外国公墓更是如此。现代人物质生活条
8、件好、要求高，在丧葬上也希望故去的亲人安息在像公园一样的墓地中，以求得心理上的平衡、精神上的安慰。特别是以荒山瘠地为主建立的公墓，若绿化美化做得好，不但不会产生污染，应该说是对生态和环保的贡献。公墓是人文景观，一草一木、一亭一碑无不体现着设计者的独具匠心和审美情趣。随着时光的流逝，墓地早已失去了最初的功能，像法国的拉雪兹神父公墓、俄罗斯新外女公墓等都以优美的自然环境、独特的艺术风格成为著名的旅游景点。中国的现代公墓起步晚、时间短，完全可以用现代的理念和眼光，增加公墓的文化、艺术品位，努力营造墓地的亲和性，使其成为一个可供人游览的融自然与人文一体的生态纪念公园。(二)历史文化功能墓地是古代文化的
9、遗存，是人类历史的见证。无论是山间的孤冢，还是城市郊野的墓群，都不仅是生命终止时的最后定格，也是记录墓主生活时代的信息宝库。一代代墓地的积累，给人留下了无穷的遐想和回忆，形成了独特的人文景观。由于战乱和时代变迁，记录人类活动的很多资料已湮灭无闻，给后人研究造成很大不便。幸亏有了墓葬这种古人有意无意留下的遗产，才使我们能够完整地考察、解读文明时代人的思想、生活和习俗等。几十年、几百年后，现代公墓也将成为历史的遗迹，我们的子孙后代若要研究现代人的生活方式、价值取向或习俗演变，很可能也要借助于墓地这一实物形态。(三)教育纪念功能就绝大多数人而言，不管是英雄人物，还是普通百姓，一生 都或多或少地都为社
10、会留下了精神、物质财富。墓地是他们人生的归宿，也是他们的纪念形式。无论是倘徉在巍峨壮观的大禹陵、黄帝陵，庄严肃穆的烈士陵园，还是默默无闻的普通公墓，我们都能强烈地感到生命的短暂，心灵受到震撼，思想得以升华。每一个地方都有值得纪念、缅怀的名人和普通人。如果把其墓做好，通过墓碑来体现他们的贡献和价值，适当地加以宣传和策划，不但可以起到纪念的作用，而且可以昭示激励后人更加珍惜生命，树立正确的人生观念，增强使命感和为后代留下财富的荣誉感、责任感。当然，公墓的上述功能能否真正发挥出来，必须站在历史的高度，用以人为本的思想，把它作为精品项目来建设和管理，才能充分挖掘其潜在价值，才能实现质的飞跃。第二部分
11、开发规划与建设内容项目规划分三期开发建设。一、第一期（2015年）1、占地26亩，墓区大门、广场、道路、停车场、景观打造、（人行）神道、墓区墓穴、接待中心等配套用房的设计和建设，以及园林景观打造。2、征地105亩（第一批用地指标及出让）。二、第二期（2016年）1、征地105亩（第二批用地指标及出让）。2、建设塔陵（50000个墓穴）、烈士陵园。三、第三期（2017-2020年）1、2017年：征地105亩（第三批用地指标及出让）。2、2018-2020年规划：、殡葬（博物馆）文化园。、生态休闲农场。、广元市重点养老养生（文化）基地。、广元市青少年科普基地。四、规划设计和建设标准1、建设标准：
12、省内一流；2、景观效果：国内一流。3、具体规划设计指标待相关部门批准后明确、实施。4、为了减少建设期间施工对经营的影响，在资金全部到位的情况下，以上项目（含征地）及其重点子项目和主体工程的基本建设（土建与装修）在2016年上半年结束，整个墓区建设在2017年底基本结束。为了有利于资金回笼，营销工作在项目开工后立即开展与建设同步进行。前两期所有项目力争在2016年底实施完毕，全部实现开业经营。第三部分 项目开发投资和收益估算一、项目总投资估算：5000万元（一）、项目投资分项估算（5000万元）1、现有墓区改造1400万元、修建墓区大门、道路、人行便道（神道）、停车场、人工湖及堡坎等工程，预计总
13、投入250万元；、房屋修建及装修、设备用品。拟新建和改造接待大厅、祭拜大厅、生活用房、其它功能性用房等约3000平方米，投入450万元。、墓区景观打造投入300万元A、景观建设投入200万元：拟在墓区修建仿古亭、台、楼、阁数处，打造人工瀑布景观点1处，修建大小广场3处，墓区四周修建琉璃瓦围墙800米，在墓区入口处修建大门、牌坊。B、绿化打造预计投入100万元：墓区建设改造后，在主要道路、广场、房屋、园林、亭廊、水景、停车场等各处栽种名贵观赏树木，墓区四周和墓道种植常青树及名贵花草。、墓位墓穴打造投资约300万元：用花岗石、汉白玉等高档材料修建各档次墓穴。、其他费用100万：包括广告费等。2、项
14、目扩建征地费用1600万元项目扩建土地规划方案已经昭化区国土资源局批准，在现有墓地两侧于2015、2016、2017年分三批征用墓葬地105亩，按15万元亩支付土地出让金及上相关费用，预计3年内投资1600万元。3、塔陵建设投入2000万元拟于2016年建设，占地1.5亩，建筑面积6000平方米，共八层设墓位50000个（包括烈士陵园在内）。投入（包括设计、报建、土建、装修）预计约2000万元。（二）资金来源及用途1、股权融资：3000万元。、公司以出让股权方式直接融资3000万元。投资人占30%股份，资金主要用于现有墓区改造的投入。、公司以股权等打捆抵押方式融资（如后洋述）2、自筹资金200
15、0万元。、部分设施、景观景点和功能的完善，在2015年下半年开始体现并逐步完成，其部分投入可以依靠经营回笼资金解决，不占用融资规模。、墓穴打造陆续、滚动投资。部分投资依靠回笼的自有流动资金解决。、因其它项目和景观打造已具雏形，塔陵建设完全可以采用预售方式运作，自筹部分资金。（三）、抵押方式：以公司股东个人股权、墓位所有权和经营收益权“打捆方式”抵押。1、股权。以公司股东个人股权一定比例质押(待商议)。2、墓位所有权。以公司现有全部未售墓位所有权抵押（待双方商定）。目前，公司未售墓位3800余个。按现市场交易价格测算，其总价值不低于1亿元。3、经营收益权。待双方商定。现公司年销售600多万元。资
16、金到位并对老墓区改造后，2015年公司的销售业绩将大幅度提升（详细测算分析如后）。以经营收益权质押，其可控性和变现能力很强。（四）、融资年限：三年（五）、年度资金投入分期估算（5000万元）1、第一期（2015年）：2000万元、现有墓区改造投入1400万元；、第一批征地600万元（待公司议定）。2、第二期（2016年）：投入1800万元、修建塔陵和烈士陵园投入1300万元(待公司议定)；、第二批征地500万元（待公司议定）。3、第三期（2017年）：总投资1200万元、装修塔陵和烈士陵园投入700万元(待公司议定)；、第三批征地500万元（待公司议定）。4、2018-2020年规划及建设投入
17、待公司研究确定。二、项目未来收益目前未销售墓位3800多个，墓位总价值约1.3亿元。（一）、现有墓位收费状况墓型普通型富贵1型富贵2型尊贵型高贵型豪华型合葬墓价格（元）11000296003680048000580006900010万及其以上均价（元）42000元（不包括合葬墓及其以上墓型）备注：、豪华型及其以下的墓位，其尺寸大致相同，价格差异是因墓碑、墓穴的用材和造型有所不同而产生的。、合葬墓及其以上规格的墓位（如家族墓、艺术墓、订制墓等）不仅占地和规模不同，而且用材和建造成本也有很大差异，故不纳入均价计算范围。（二）、投资改造后墓位收费状况 墓型普通型富贵1型富贵2型尊贵型高贵型豪华型合葬
18、墓涨幅（%）36%5%5%5%5%5%10万及其以上价格（元）150003100038640504006090072500均价（元）44700元（不包括合葬墓及其以上墓型）备注：其均价计算方法同上表。涨幅初步拟定为表内数据，下一步售价的实际涨幅需研究确定。 （三）、2015-2018年销售分析1、分析说明：、因塔陵属高密集型安置方式，其塔位数量可达50000个以上。按最低价格3000元/个计算，收益巨大。为了便于分析和说明，故塔陵不纳入以下销售分析。、根据测算，部分型号的墓位到2018年将基本售完（如表4），所以销售分析阶段确定在2015-2018年。2、墓位（分类）建设规模：3800个。类别
19、数量（个）均价（元）总价值（万元）年销售数量（个）销售收入（万元）普通1型80010000800200200普通2型700150001050200300富贵1型500310001550200620富贵2型500386401932200772尊贵型500504002520100504高贵型500609003045100609豪华型300725002175100725合计380013072110037303、2015-2018年销售收入分析 单位：万元墓型普通1型普通2型富贵1型富贵2型尊贵型高贵型豪华型合葬墓及其以上合计（约）2015年200300620772.85046097253730201
20、6年200300620772.850460972537302017年200300310386.450460972530342018年2001505046091463说明：、广元全市年死亡人口6000人，本项目销售按1100个墓位/年计算（低于公司现实际市场占有率）；、墓位成本占销售收入的比例约为40%（材料费10%+提成20% +管理费、税收及其它10%）；、该表中每年销售数量和收入为静态分析，不考虑随着市场认可度和市场占有率提高的增长；、本表只计算豪华型及其以下墓位的销售情况，不包括合葬墓及其以上墓位的销售；、本表只计算老墓区墓位销售情况，不包括塔陵塔位销售；、2017年富贵1、2型和豪华型
21、墓位已售完；、本表不包含墓位管理费收入（80元/个年）、附营业务（香火、鲜花、寿衣、刻字、专项祭拜、法事法会、增值服务.）收入等。4、年销售金额：22303700万元。5、效益分析（1）、年利润：约13402200万元（2）、前三年利润总额：40006500万元第四部分 风险及控制一、市场风险（一）本项目无市场竞争风险，反而具有垄断优势。其风险主要体现在2015年、2016年因处于建设期对营销工作有一定影响，营销任务重、压力大，属资金回笼的压力期。（二）解决途径。营销工作借势开展，充分利用改造和扩建的引导效应，充分利用客户的想象空间和预期，加大营销力度，可扭转被动局面。二、管理风险（一）因20
22、15年、2016年建设目标多，工作量繁杂，建设期不能过长，对项目实施的组织管理、团队素质和执行力有较高要求。（二）解决途径。发挥人才优势，完善顶层设计，组建项目实施专门机构，制定科学严谨的实施方案，通过企业内外高素质专业管理和技术人才的结合，实现优势互补和高效组织与管理。三、财务风险（一）项目的财务风险主要因以上两个因素而产生。（二）解决途径。必须确立一个基本原则，即项目建设和营销工作不能单方面突进和厚此薄彼，要相互推动，两方面并重，不可偏废。第五部分 结论与建议 一、本项目符合国家现代殡葬改革的要求，受到国家政策的保护和扶持，适应我市及周边地区日益扩大和提高的消费需求。 二、项目的各项外部条件齐备，交通运输、材料采购及水电供应均有充分保证。 三、该项目的档次高，建设修建成本比较低，商品与服务的销价采取差异化的定位和策略，企业经济、社会综合效益和生态效益高。四、本项目实施过程中不产生有害物质，无废水、废渣等污染源产生，节约、集约利用土地，保护耕地，符合国家的土地和环保政策。五、从静态经济数据看，该项目资产增值幅度大，投资回收期短，经济效益显著。六、本项目经济效益良好，全部投资财务内部收益快，销量和售价的盈亏平衡点较低，具有较大的安全盈余。所以，项目具有较强的盈余能力、偿还能力和抗风险能力，经济上是可行的。综上所述，本项目在技术和经济上均属可行。
