《农村信用社房地产开发贷款管理暂行办法.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《农村信用社房地产开发贷款管理暂行办法.doc（53页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、农村信用社房地产开发贷款管理暂行办法第一章 总则第一条为加强全省农村信用社对房地产开发贷款的管理，有效防范信贷风险，保障农村信用社的合法权益，根据商业银行房地产贷款风险管理指引、农村信用社信贷管理基本制度、农村信用社固定资产贷款管理暂行办法等有关规定，制定本办法。第二条本办法所称房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。第三条房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。第四条发放房地产开发贷款要坚持安全性、效益性和流动性原则，遵守国家有关法律、法规、政策和农村信用
2、社的有关信贷规章制度。第五条本办法适用于全省农村信用社（含农村合作银行，农村商业银行下同）办理的房地产开发贷款业务。第二章 贷款对象与条件第六条贷款对象房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的，开发、建造商品房、经济适用住房、集资房、廉租房等房地产项目的房地产开发企业和企（事）业法人。第七条 借款人条件借款人除符合农村信用社固定资产贷款管理暂行办法规定的法人客户的基本条件外，还应具备下列条件：（一）借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业：应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；如接受其他单位委托进行房地产开发建设
3、，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。（二）借款人为事业单位的：经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；实行独立核算，有健全的管理机构；按规定办理年检手续，年检合格。第八条贷款项目条件（一）贷款项目经可行性研究论证，能有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；（二）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效、有能力进行实质性开发；（三）贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；（四）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；（五）贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目
4、建成后，能及时投入正常使用；（六）贷款项目的的资本金比例及贷款额度按农村信用社信贷政策规定执行。（七）单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30%以上并存入借款人在农村信用社开立的专户。如集资所建住房被本单位职工预订，预订购房款须达到20%，并已存入借款人在农村信用社开立的专户。第三章期限和利率第九条房地产开发贷款期限一般为1-3年（含），高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。 第十条贷款利率及计结息方式：应根据中国人民银行和农村信用社的有关定价政策确定，并在借款合同和借据中载明。 第十一条 房地产开发贷款的展期只能办理一次。短期贷款展期期限不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限不得超过原贷款
5、期限的一半；长期贷款展期期限不得超过3年（国家另有规定的除外）。第四章贷款流程第十二条房地产开发贷款操作流程按农村信用社固定资产贷款管理暂行办法及其它相关规定办理，项目评估按本办法执行。第一节项目评估第十三条房地产开发贷款项目应进行评估，对已核定最高综合授信额度及分项授信额度的客户或贷款期限在3年（含）以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产开发贷款项目，可进行简要项目评估(附件1)。第十四条 房地产开发贷款项目评估房地产开发贷款项目评估应遵循相关要求，在评估过程中，充分识别和评估融资项目存在的建设期风险和经营期风险，包括政策风险、筹资风险、完工风险、市场风险、超支风险、原材料风险、营运风险
6、、汇率风险、环保风险和其他相关风险。在评估过程中，要根据房地产开发贷款的特点，评估以下几方面的内容：（一）项目借款人及主要关系人的评估借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。对借款人及项目主要关系人的资信评估，应按照客户信用评级有关要求，在对借款人、项目主要关系人进行客户评价的基础上，从客户信用评级报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、资信状况等。对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。（二）
7、项目概况和建设情况评估项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。项目建设的基本情况评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及农村信用社的信贷投向政策等。项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取方式、使用年限，核查房地产开发相关证
8、件：包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等。审核企业资本金是否达到项目总投资的35%，考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设计划和信贷指导计划。项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得建设工程许可证直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排；对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资
9、完成情况、各项资金的到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间，取得商品房预（销）售许可证的要说明预（销）售情况；对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。项目建设的设计、施工、监理情况的评估。要调查项目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。项目建设的环境保护条件评估。要调查项目工程建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的
10、环保要求。（三）项目市场情况评估项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与预测，对房地产开发贷款项目的市场竟争能力、销售前景作出判断。 房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务等方面情况：预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。项目市场定位评估。要根据房
11、地产开发项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性；针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。房地产产品经营方式评估。要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受度等内容的了解，分析房地产开发项目采取出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营（指出售、出租以外的经营方式）等不同的经营方式的市场情况。房地产市场状况评估。应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，具体内容包括：供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程序，项
12、目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产开发项目（包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析。成本分析。要分析同类房地产开发和经营的成本、费用和税金的种类及其支付的标准和时间等。项目竟争能力分析。要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争力。项目销售前景分析。要
13、调查项目的销售策略、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性，估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。（四）项目投资估算与融资方案评估项目投资估算房地产开发项目总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目，还应包括经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业流动资金和流动负债的差额分摊到该项目的部
14、份。在进行项目投资估算分析和审查的基础上，调整项目成本费用，填列项目总投资估算表（附件2）和开发产品成本归集估算表(附件3）房地产开发项目土地费用应该包括为取得房地产开发项目用地而发生的费用，主要有下列几种：划拔或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。房地产开发项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生的费用，具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、
15、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在项目评估阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。公共配套设施建设费应包括居住小区为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。管理费用应包括房地产开发企业的管
16、理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设
17、市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。不可预见费应根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%-7%估算。融资方案评估对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证。房地产开发项目的资金来源通常包括资本金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对农村信用社贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。项目资本金为借款人/项目发起人、其他关系人
18、对项目投入的非债务资金。评估资本金，对已到位的资金，须审查验资情况；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律法规的要求，所占比例是否符合有关规定。预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收入等。评估预售收入，要根据项目的工程进度计划以及项目租售计划，在对附近区域同物业类型的租售情况（包括价格、租售率）进行调查的基础上进行
19、。评估银行贷款，重点考察借款人获得除农村信用社贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排，分析结构比例是否符合国家和农村信用社的有关规定。在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项目切实可行的融资计划，填列投资计划与资金筹措表(附件4)。（五）财务基础数据的确定基础财务数据包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润等。项目评估时应对房地产开发项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测和审查，并说明确定的理由和依据。房地产开发项目经营方案的审查，审查的内容包括：借款人的出售、出租、自营等计划（以下简称经营
20、计划）是否符合政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合；房地产开发项目经营计划中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容：经营房地产的类型和相应数量，是否在房地产开发项目可供经营的房地产类型、数量的基础上确定，并考虑经营内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目租售价格的影响，并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查，确定其是否客观合理，并进一步对其进行修正。项目计算期包括项目建设期和经营期，确定
21、项目计算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力，考核承担项目策划、设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供应以及项目的房屋、土地使用权年限等因素。经营成本与费用估算。应在对经营成本与费用和细项进行调查分析的基础上，确定合理的项目经营成本与经营费用。开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，投放于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊，填列开发产品成本分摊估算表（附件5）。经营成本是指经营（包括出售、出租、自营）房地产产品时，由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所需的运营费、管理费等
22、。对于分期收款的房地产开发项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产开发项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：管理费用，销售费用等。修理费用应包括出租或自营方式获得收益的房地产开发项目在项目经营期间发生的物料消耗和维修等。房地产开发项目收入估算。房地产开发项目的收入应包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房产项目各项收入进行审查、调整的基础上，填列项目经营收入与经营税金及附加估算表(附件6)。租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例的
23、变化对租售收入的影响；空置期（项目竣工后暂时找不到客户的时间）和租售率对租售收入的影响；规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。（六）财务效益评估财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定
24、，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力。应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出计划，编制项目全部投资现金流量表(附件7)和项目损益表(附件8)。项目全部投资现金流量表应反映房地产项目开发经营期的现金流入与现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产开发项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源，以全部投资为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产开发项目全部投资的盈利能力。项目损益表应反映房地产项目开发经营期内的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率等评价指标。利润计算公式如下：利润总额=经营收入-经营成
25、本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=销售数量销售价格租金收入=出租产品数量单位租金出租率经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加经营成本=房地产销售成本+出租经营成本+自营成本盈利能力分析，应计算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析判断项目的盈利能力。投资利润率，是指项目年平利润总额与项目总投资的比率，计算公式为：投资利润率=建设经营期年平均利润总额项目总投资100%销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率，计算公式为：销售利润率=建设经营期年均销售利润建
26、设经营期年均销售收入100%财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。计算公式为： n NPV=（CI-CO）t（1+ r）-t t=1 n计算期； r折现率，取农村信用社规定的五年期贷款利率加一个百分点 （CI-CO）t 第t年的净现金流量；CI现金流入量，包括：项目经营（包括租售和自营）收入、回收固定资产余值、回收流动资金等部份；CO指现金流出量,包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部份；根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。 财务内部收益率是指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈
27、利水平，计算公式为： n （CI-CO）t（1+ IRR）-t=0t=1 IRR财务内部收益率贷款偿债能力分析，应计算贷款偿还期，利息保障倍数，本息保障倍数等指标，分析判断项目的贷款偿债能力。贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，即：贷款偿还期（年）=贷款偿还完毕的年份-贷款开始支用的年份+贷款偿还完毕的年份偿还贷款数额贷款偿还完毕的年份可用于还款的资金对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部份归还贷款，填列项目贷款偿还期计算表(附件9)，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除了测算项目
28、贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列借款人综合贷款偿还期计算表(附件10)，计算企业综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标。项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。即以项目建成投产后可用于还款的利润，无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还贷款本息所需要的时间。企业综合贷款偿还期，应以在测算贷款偿还期时，将借款人各类还贷资金和各类负担综合考察，分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息，原有债务本息或其他
29、可能承担的债务本息负担。采用企业综合贷款偿还期测算时，须关注借款人偿还目前已有负债的能力；充分考虑信贷项目新增效益是否可能部份或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不盈利或盈利不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力，以及在借款人效益欠佳，但项目盈利能力较好的情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债能力。利息备付率（ICR）是指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，按下式计算： 式中: EBIT息税前利润；PI计入总成本费用的应付利息。利息备付率应分年计算。利息备付率高，表明利息偿付的
30、保障程度高。利息备付率应大于1，并结合债权人要求确定。一般不宜低于2。 偿债备付率（DSCR）是指在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金（EBITDA-TAx）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于计算还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，按下式计算： 式中:EBITAD息税前利润加折旧和摊销；TAx企业所得税；PD应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。融资租赁费用可视同借款偿还。运营期内的短期借款本息也应纳入计算。如果项目在运行期有维持运营的投资，可用于还本付息的资金应扣除维持运营的投资。偿债备付率应分年计算，偿债备付率高，表明可用于还本付息的资金保障程度高。偿债备付
31、率应大于1，并结合债权人的要求确定，一般不宜低于3。（七）不确定性分析房地产开发项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产开发项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析，敏感性分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。盈亏平衡点分析。盈亏平衡点分析（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价格、销售额表示，一般用销售率表示，其盈亏平衡点的计算公式为： CBEP（销售率） （P-T）S 式中：C 总成本费用 P单位销售价格 T 单位经营税金及附加 S 总可售面积敏感性分析
32、，应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度，确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，对敏感性因素如租售价格，出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多敏感性分析，以了解影响项目财务效益最敏感因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力，填列项目敏感性分析表（附件11）。敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5%、10%和20%计算。对利用外资投资总额30%以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析。在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险，
33、控制项目不确定性的措施。（八）担保措施评估贷款采取担保贷款方式，原则上应采用抵押担保或质押担保方式，并可以根据需要，将项目发起人持有的项目公司股权为贷款设定质押担保；抵（质）押担保能力不足部份可采取保证担保方式，确保贷款担保合法、足值、可控、可执行及易变现；严禁发放信用贷款。担保措施评价按照农村信用社贷款担保管理暂行办法的有关规定，并结合以下规定执行： 保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力进行分析。对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人是否符合担保法的有关规定，是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有无重大债权、债务纠纷等。对保证人的偿债能
34、力进行评估。主要分析保证人的资信、财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势分析，计算和分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金流量和盈利能力，判断保证人是否具备代偿债务的能力。抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的法人、其他经济组织或个人，产权证明文件上的产权所有权人或处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经有权机构批准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合担保法、物权法
35、的规定，是否具有坚固耐用、容易变现、价值稳定的特点，以及抵押人是否将已设定抵押的价值部份再作抵押。对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格，是否经农村信用社认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算抵押率，并判断其是否合理，对通用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的计算公式为： 本次贷款本息总额本次贷款抵押率= 100%抵押物评估价值额 以本抵押物为抵押的贷款本息总额累计贷款抵押率= 100% 抵押物评估价值额 本次贷款本息总额优先受偿抵押率= 100% 抵
36、押物优先受偿价值额质押措施评估，应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估。对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否是享有所有权或处分权的法人、其他经济组织或个人，质押财产权利证明文件上的权利所有权或处分权人是否与出质人一致，质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该质押财产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定质押的证明。对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合担保法、物权法的规定，是否属于可质押的范围，是否具有易估价、易变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、合法、有效。对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估机构是否具
37、有评估资格，是否经农村信用社认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与质押物的品种、数量是否相符；质押时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础上，计算质押率，并判断其是否合理：审查质押率是否考虑了各类质押担保的不同情况，对通用性差、变现能力差、容易贬值的质押财产，其质押率是否偏高。（九）农村信用社效益与风险评估农村信用社效益评估。效益评估采用定性和定量的分析方法，具体分析项目资金在农村信用社结算情况及带给农村信用社的相关效益。资金结算量评估。应分析借款人或项目在农村信用社开立结算账户或资金分流情况，分析因此为农村信用社增加的资金结算量。相关效益评估。反映农村信用社从贷款中获得的间
38、接利益，房地产开发项目贷款的相关效益主要包括：对个人住房贷款业务和建筑业贷款业务的作用。重点分析房地产开发项目贷款是否可以为农村信用社带来个人住房贷款的优质房源，是否可以通过贷款置换减少农村信用社对建筑业发放的用于为借款人开发项目垫资的不良贷款。对中间业务的作用。考察项目为农村信用社带来的中间业务收入的增长，如代理房地产开发贷款、个人住房贷款抵押物保险业务收入等，对政策性住房信贷业务的影响。项目建设中和建成后农村信用社的结算业务增长情况，主要包括项目使用者（如住宅业主、写字楼的住户、商业营业房的商户）给农村信用社带来的结算业务增长。风险评估。风险评估是指以偿债能力分析为核心，在分析项目自身存在
39、的风险的基础上分析和判断农村信用社贷款潜在的风险，并针对风险因素提出分散、转移、化解或减轻贷款风险的措施和建议。项目主要存在的建设期风险和经营期风险，包括市场风险、技术风险、资金风险、政策风险、筹资风险、完工风险、超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险等。如项目或贷款涉及有待澄清、解决的法律问题或与任何第三方有尚未解决的法律纠纷，须进行分析说明。如项目建设、经营期可能产生自然灾害、质量事故、安全事故等风险，须对项目所购买相关商业保险能否覆盖贷款风险进行分析。在评估时应逐一说明项目的主要风险，并进行逐项分析、判断。贷款利率评估：评估人员应按照中国人民银行和农村信用社关于利率管理的有关
40、规定，根据风险收益匹配原则，综合考虑项目风险、风险缓释措施等因素以及项目融资在不同阶段的风险特征和水平，评估贷款利率合理性。 （十）总评估在对项目情况进行逐项分析并分别得出分项结论的基础上，应对各分项结果进行全面的归纳总结，形成总体评估结论。各分项评估结论和总体评估结论必须以评估分析为基础，符合农村信用社的信贷政策和信贷规章制度，不得与国家的法律、法规相违背。总体评估结论应直接、明确地表明是否建议给予贷款支持及贷款的金额、期限、利率、担保方式，并就需要引起注意的事项或建议作出专门说明。总体评估结论中应就项目贷款的主要有利因素和不利因素逐一简要说明，并提出分散、转移、化解或减轻贷款风险的措施和建
41、议。分散、转移、化解或减轻贷款风险的措施和建议包括但不限于：在贷款发放前，贷款项目资本金比例须达到农村信用社规定的最低资本金比例，且项目实际进度与已投资额相匹配。要求以符合抵质押条件的项目整体资产（包括项目土地使用权及在建工程）和/或项目预期收益等权利为贷款设定担保，抵押权人应要求工程承包方书面承诺放弃贷款项目工程款优先受偿权，保证农村信用社优先受偿权。要求项目发起人以其持有的项目公司股权为贷款设定质押担保，以及项目法人主要股东提供连带责任保证。股权质押与项目资产抵押共存时，原则上不应计入股权的担保价值。要求借款人或者通过借款人要求项目相关方签订总承包合同、投保商业保险、建立完工保证金、提供完
42、工担保和履约保函等方式，最大限度降低建设期风险。要求借款人签订长期供销合同、使用金融衍生工具或者发起人提供资金缺口担保等，以有效分散经营期风险。针对项目建设、经营期可能产生的自然灾害、质量事故、安全事故等风险，要求借款人投保相关商业保险，并将农村信用社设定为项目所投保商业保险的第一顺位受益人，或采取其他措施有效控制保险赔款权益。对风险较大的房地产开发贷款，应要求借款人另行提供合法、有效、充足、可实现的担保。要求借款人承诺贷款项目只能由贷款农村信用社提供商品房按揭金融服务。监督借款人根据项目的实际进度和资金需求支用贷款资金，防止项目资金挪作他用。第二节 贷后管理第十五条 房地产开发贷款的贷后管理
43、参照农村信用社贷后管理暂行办法的规定执行。此外，还应重点检查以下内：（一）项目建设期检查：项目的进度是否按计划进行，项目总投资中各类资金是否到位，项目的建设、技术、市场条件是否发生变化，承担项目建设的能力和项目建设质量如何，是否出现较大事故等。（二）项目销售期的检查：商品房销售是否正常，销售商品房后用于还贷的资金是否能够达到原来项目评估报告的要求。第十六条 农村信用社应加强对贷款收回的管理，督促借款人在保证项目建设所需资金前提下，以销售收入归还贷款，确保从销（预）售资金专户中按期收回贷款，并在项目销售达到80%前收回全部贷款本息。 第五章 附则第十七条 各县级联社可结合实际制订实施细则。第十八
44、条 本办法由农村信用社联合社制定、解释和修订。 第十九条 本办法自印发之日起执行，原农村信用社房地产开发贷款管理暂行办法（川信联发2009197号）同时废止。 附件:房地产开发项目简要评估参考格式 1-借款人财务情况表 1-项目租售预测表 1-项目投资估算表 1-项目损益表 1-项目资金来源及运用表项目总投资估算表 2-土地费用估算表 2-前期工程费用估算表 2-基础设施建设费估算表 2-建筑安装工程费用估算表 2-公共配套设施建设费估算表 2-开发期税费估算表 2-其他费用估算表开发产品成本归集估算表投资计划与资金筹措表开发产品成本分摊估算表项目经营收入与经营税金及附加估算表项目全部投资现金
45、流量表项目损益表项目贷款偿还期计算表借款人综合贷款偿还期计算表项目敏感性分析表附件1： 农村信用社房地产开发项目简要评估参考格式（一）借款人的资信评估借款人基本情况 借款人经营情况借款人的财务状况借款人的素质评价借款人信用状况借款人发展前景（二）项目概况和建设情况评估项目基本情况项目建设条件项目建设实施进程评估（三）项目的市场情况评估项目投资环境评估项目市场定位评估项目租售情况评估 供求情况 主要竞争项目情况 项目竟争能力分析 租售方式的能力分析 销售前景分析 （四）项目财务效益评估项目总投资预测分析项目资金来源评估项目损益预测项目投融资计划评估项目财务效益指标测算（五）农村信用社综合效益评估资金结算量评估 相关效益是指农村信用社贷款中获得的间接利益（六）风险防范措施评估分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险、并针对风险因素提出农村信用社防范风险的措施与建议。（七）总体评估：对上述分析评估进行综合性论述；
