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1、设计部各职位说明书设计总监职位说明书职位名称设计总监所属部门设计部直接上级总经理直接下级设计部经理任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有建筑学、城市规划等相关专业知识，持有注册建筑师资格证书优先2工作经验十年以上相关工作经验，至少六年设计院的设计经验，熟悉房地产开发过程的设计控制关键节点工作职责指导项目设计招标文件和设计任务书的编制工作；组织对设计单位的推荐工作负责组织配合项目规划报建组织各设计单位之间的协调接口工作负责监督、指导和协调设计规划部的各专业设计师的日常工作；组织概念规划、单体方案、扩初设计、施工图设计单位的招标、合同评审工作；指导项目概念规划设计、单体方案的设计工作；负责审
2、核和监督概念规划、建筑方案设计计划及设计进度；对设计质量进行跟踪负责监督、指导和协调设计规划部的各专业设计师的日常工作；负责督促配合前期办理相关证照；部门内部管理，凝聚团队，带领员工学习标杆企业先进经验；参加建筑材料、设备招标和确认工作参与工程验收竣工后组织指导进行工程设计总结并提交相关报告部门各项规章制度的制订和执行，执行公司规章制度与规定。负责部门内部人员的选育用留，审核本部门的费用票据；解决下属工作中的困难，配合公司其他部门协调工作；领导交办的其他任务，职责包含但不限于以上内容。权力：1、对制度规定范围内的职能管理权2、对本部门各级人员的工作有管理权、监督权、考评权3、权限范围内的费用审
3、批权4、项目施工图设计和建材设备选用技术审查权5、对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权工作协作关系：内部协调关系开发部、工程部、成本合同部、财务部、营销策划部、综合管理部外部协调关系政府相关职能部门、相关业务部门设计部经理职位说明书职位名称设计部经理所属部门设计部直接上级设计总监直接下级建筑、结构、水电、暖通、景观、室内各专业设计师任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有建筑学、工民建、城市规划等相关专业知识，持有注册建筑师资格证书优先2工作经验五年以上相关工作经验，至少三年设计院的设计经验，熟悉房地产开发过程的设计控制关键节点工作职责组织与各设计单位之间的协调接口工作编制设计任
4、务书参与对项目进行技术性的可行性论证组织对设计单位的推荐工作负责组织配合项目规划报建根据公司各项目开发计划，组织落实设计进度，完成阶段性设计成果组织各阶段设计评审，向设计单位提交修改意见控制设计费用的拨付工作对设计质量进行跟踪对设计图纸进行技术经济把关负责施工图审查的组织工作负责施工图审查的组织工作参加施工前的图纸会审参加建筑材料、设备招标和确认工作参与工程验收竣工后组织进行工程设计总结并提交相关报告制订部门的工作计划，对各项工作任务的分配,监督检查工作任务完成情况。确定本部门人员的招聘，员工的在职培训的指导，树立部门团队合作意识，和员工发展途径指导，对员工的绩效管理和绩效考评（月度、季度或年
5、度）。部门费用的预算和管理及办公用品的管理与控制。部门工作的常规汇报，部门外联事务的管理协调设计部与公司其它部门的关系及业务往来有效提出合理的部门改进意见权力：1、对制度规定范围内的职能管理权2、对本部门各级人员的工作有管理权、监督权、考评权3、权限范围内的费用审批权4、项目施工图设计和建材设备选用技术审查权5、对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权工作协作关系：内部协调关系开发部、工程部、成本合同部、财务部、营销策划部、综合管理部外部协调关系政府相关职能部门、相关业务部门结构工程师职位说明书职位名称结构工程师所属部门设计部直接上级设计部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以
6、上，具有工民建专业知识2工作经验五年以上设计院的设计经验，熟悉房地产开发过程的设计控制关键节点工作职责参与公司的结构创新的专业信息收集与整理；跟踪专业设计进度，负责对设计单位提供的设计文件进行合理性与经济性的专业把关；解决公司内部项目建设中出现的专业技术问题；为兄弟部门提供所需的专业技术资料。对项目进行目标市场调研，提供项目开发专业技术依据参与项目的技术性可行性论证参与项目地质钻探设计招投标资料准备工作为设计单位提供必要的设计条件地质钻探设计工作量审查工作，根据部门内部分工，对项目的专业设计的进度和质量进行跟踪对项目的阶段图纸进行专业技术经济把关，向设计单位提交具体专业修改意见施工图审查的专业
7、资料准备参与相关专业的建筑材料、设备的确认工作负责施工过程中出现的技术问题的协调，负责设计变更的编制、审定跟踪、发放工作零星工程的专业设计工作竣工图纸的专业基础资料准备工作专业设计资料、工程设计变更的存档、整理工作参与工程验收，负责专业设计方面的总结并提交相关报告参与设计模块的编制优化工作权力：1、设计建议权2、项目前期规划的了解权工作协作关系：内部协调关系开发部、工程部、成本合同部、财务部、营销策划部外部协调关系政府相关职能部门、相关业务部门建筑设计师职位说明书职位名称建筑设计师所属部门设计部直接上级设计部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有建筑学、工民建、城市规划等相关
8、专业知识。2工作经验三年以上设计院的设计经验，熟悉房地产开发过程的设计控制关键节点工作职责对项目进行目标市场调研，提供项目开发专业技术依据配合进行报批报建工作项目启动前期的经济配合工作对项目的阶段图纸进行技术经济把关，向设计单位提交具体修改意见。根据公司开发意图，进行项目设计进度和质量跟踪根据公司开发进度，落实项目各专业的阶段报建图纸为设计单位提供必要的设计条件组织各专业设计单位的设计协调工作组织施工图审查工作，参加施工前的图纸会审参加建筑材料、设备的确认工作负责施工过程中出现的技术问题的协调，负责设计变更的编制、审定跟踪、发放工作销售面积的计算核定及销售资料编制、审定跟踪工作测绘面积的跟踪协
9、调工作竣工图纸、设计资料、工程设计变更的存档、整理工作参与工程验收，负责工程设计方面的总结并提交相关报告权力：1、设计建议权；2、项目前期规划的了解权工作协作关系：内部协调关系开发部、工程部、成本合同部、财务部、营销策划部外部协调关系政府相关职能部门、相关业务部门景观工程师职位说明书职位名称景观工程师所属部门设计部直接上级设计部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有园林景观相关专业知识。2工作经验五年以上工作经验，熟悉房地产开发过程的设计控制关键节点工作职责收集和整理项目开发的专业技术资料参与项目的技术性可行性论证为设计单位提供必要的设计条件项目的专业设计的进度和质量进行跟踪
10、对项目的阶段图纸进行专业技术经济把关，向设计单位提交具体专业修改意见施工图审查的专业资料准备参与施工前的图纸会审，协调专业技术问题负责施工过程中出现的技术问题的协调，负责设计变更的编制、审定跟踪、发放工作参与相关专业的建筑材料、设备的确认工作零星工程的专业设计工作竣工图纸的专业基础资料准备工作专业设计资料、工程设计变更的存档、整理工作参与工程验收，负责专业设计方面的总结并提交相关报告参与设计模块的编制优化工作权力：1、设计建议权；2、项目前期规划的了解权工作协作关系：内部协调关系开发部、工程部、成本合同部、财务部、营销策划部、综合管理部外部协调关系政府相关职能部门、相关业务部门室内装饰设计师职
11、位说明书职位名称室内专业设计师所属部门设计部直接上级设计部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学本科及以上，具有室内装饰、环艺相关专业知识。2工作经验五年以上工作经验，熟悉房地产开发过程的设计控制关键节点工作职责收集和整理项目开发的专业技术资料参与项目的技术性可行性论证为设计单位提供必要的设计条件项目的专业设计的进度和质量进行跟踪对项目的阶段图纸进行专业技术经济把关，向设计单位提交具体专业修改意见施工图审查的专业资料准备参与施工前的图纸会审，协调专业技术问题负责施工过程中出现的技术问题的协调，负责设计变更的编制、审定跟踪、发放工作参与相关专业的建筑材料、设备的确认工作零星工程的专业设计工作竣
12、工图纸的专业基础资料准备工作专业设计资料、工程设计变更的存档、整理工作参与工程验收，负责专业设计方面的总结并提交相关报告参与设计模块的编制优化工作权力：1、设计建议权；2、项目前期规划的了解权工作协作关系：内部协调关系开发管理部、工程部、成本合同部、财务部、营销策划部、综合管理部外部协调关系政府相关职能部门、相关业务部门水电工程师职位说明书职位名称水电工程师所属部门设计部直接上级设计部经理直接下级任职资格1学历、专业知识大学专科及以上，给排水等相关专业知识，持有工程师资格证书2 工作经验 五年以上房地产企业相关工作从业经验工作职责调查落实场地内外市政管网情况。并根据项目情况参与施工用临时給排水
13、的报批及现场施工技术准备工作根据现场情况安排临时给排水管网施工，并对給排水、消防、燃气等专业进行施工前的技术交底工作审查分管专业的施工计划及施工方案根据工作需要配合相关部门做好給排水、燃气等系统的施工图设计、报建工作。负责现场給排水、燃气等专业工程队的安全文明施工监督、主持分管专业的各种工程验收。协调給.排水、消防、燃气等专业工程队与其他工种间关系。检查监督专业监理的日常工作。根据工程质量监督计划和相关规范标准对本专业施工质量进行控制，对承包单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。参加工程协调会与监理例会，负责工程质量、进度及工程量和进度款的审查。负责解决施工过程中出现的本专业技术问题及
14、合理优化。对分管专业的设计变更进行现场签证审核。控制工程质量和进度，对本专业工作实时监督。参加图纸会审，建立工程与设计部门的正常技术联系。对外购材料提供意见上级交办的工作权力：1、工程技术问题处理的建议权2、图纸会审中的建议权3、拨付工程款的审查、建议权工作协作关系：内部协调关系公司内相关专业部门的及本部门内工作的协调外部协调关系协调有关合作单位资料员职位说明书职位名称资料员所属部门设计部直接上级设计部经理直接下级任职资格1学历、专业知识专科以上学历，建筑及工民建相关专业2工作经验两年以上工作经验，熟悉房地产开发过程的设计控制关键节点，熟练使用AutoCAD、天正、Photoshop、offi
15、ce办公等软件；熟悉相关专业及岗位所需计算机操作系统。工作职责直接对部门负责人负责1、日常管理工作：协助部门负责人每月完成本月工作总结及下月工作计划；协助部门负责人每周完成本周工作总结及下周工作计划；每月完成部门下月用款计划；每周完成部门报销单的统计、整理并上报财务部，以及每周报销款的发放；每周完成部门所需办公用品的申领及收发记录；协助部门负责人完成部门节假日值班安排；完成公司有关文件及部门有关信息的通知；收集整理设计部各员工的周报。2、文件收发存档管理工作：设计部对外（公司外）所有文件的收发、归档与分类；设计部对内（公司内）所有文件的收发、归档与分类；设计部内部所有图纸、文件的整理归档；设计
16、部所有图书的管理及借阅记录；设计合同及付款的程序管理；3、项目监控及管理工作: 将设计部各项目工作计划汇总成设计部总体工作计划表备查；及时对月计划的改变进行增补、变更；延时计划须由具体负责人办理延时备忘录；提前3天对将要完成的项目向具体负责人发送预警提示信息；发现不能按时完成计划任务立即上报部门第一负责人；每月月中和月末将部门工作完成计划结果上报部门负责人；所有经项目管理秘书发送的正式文件须有具体负责人、项目秘书、部门负责人的签字；部门内部所有收到的正式文件须到项目管理秘书处存档。4、完成领导交办的其他工作。权力：1、设计建议权2、项目前期规划的了解权工作协作关系：内部协调关系开发部、工程部、
17、成本合约部、财务部、营销策划部、综合管理部外部协调关系政府相关职能部门、相关业务部门广义上推销是指：自己的意图和观念能获得对方认可的行为。而狭义上的推销是指：工商企业在一定的经营环境中，针对其销售对象所采取的一系列促销手段及活动的过程，它分为非人员推销和人员销。一、向顾客推销自己在西方经济发达的国家，流传这样一句话：没有卖不出去的商品，只有卖不出去商品的推销员。要把商品卖给顾客，除了掌握必要的推销技巧，熟知市场知识、产品知识、顾客心理知识外，更需做到-推销自己。赢得顾客的信任和好感促销员需要做到以下几点：1、微笑。微笑应该是推销训练中的第一堂课。假如你没有漂亮的容貌，就应展示你迷人的笑容。推销
18、工作不适合绷着脸的哲学博士，而适合那些虽然只有初中、高中学历但脸上始终阳光灿烂的人。日本一位推销员，在家中的洗手间安装了一面镜子，在上侧所的时候对着镜子苦苦的练习微笑。他可以模仿72种微笑。（婴儿的微笑、蒙娜丽莎的神秘微笑、哈哈大笑、皮笑肉不笑、抿着嘴笑）有露八颗牙齿的标准微笑；露出五颗牙齿的微笑；不露齿的微笑。只有亲切和亲和的眼神配合，才令你的微笑更具魅力。微笑是唯一不需要语言的世界语言；是成本基于零的最佳服务方式。（举例我一次承坐飞机的经历）2、赞美顾客。真诚的赞美顾客，这是令顾客“开心”的特效药。法国作家安德列、莫洛亚说：“美好的语言胜过礼物”。赞美要发自内心、要实事求是、贵在自然。如果
19、购物的两个人，一定要弄清他们之间的关系。（举例：我和姐姐的一次买冰箱。推销员赞美顾客的话应当象铃销一样摇得叮当响。日本古河长次郎将自己多年的工作经验，自编了600套赞美词，在不同的场合中赞美顾客。如他看到顾客的小男孩，就弯下腰和小孩一般高，一边摸小孩的头(最好摸两圈半)，一面说：好聪明呀，将来必像你爸爸一样做大生意。如果是小女孩，则说，好漂亮呀，长大一定跟妈妈一样是个美人儿。）3、注重礼仪。中国是最讲礼仪的。著有礼多人不怪之说。推销之道礼仪为先。礼仪即是礼节和仪式。我们达到推销的目的，则需借助礼仪这块“敲门砖”。这是对顾客的尊重顾客、顾客至上的一种体现。如：15度欠身礼。“有您感兴趣的商品吗？
20、”3、注重形象。促销员以专业的形象出现在顾客面前，不但可以改进工作气氛。更可以获得顾客信赖。所谓专业形象是指促销员的服饰、举止姿态、精神状态、个人卫生等外观表现，能给顾客带来良好的感觉。（浅谈化装：化装不是千篇一律，而是因人而异。原则上突出清丽俊秀、典雅大方贴近生活。站姿“丁”字步，右手轻放在左手上，自然的垂于胸前。“”字步两手自然垂放在身体的两侧。4、倾听顾客说话。就推销而言，善听比善说更重要。如果你想成为一个善谈的人，要先学会做一个善于倾听的人开始。言多必失，于其自行暴露缺点，倒不如认真择言，因为我们欣赏的是知识丰富，而不是乱讲话的人或老讲错话的人。从倾听可以了解顾客需要什么，关心什么，担
21、心什么。听时要注意：不要左顾右盼，不要打断对方的话，避免呆若目鸡。（两个耳朵，一张嘴）优秀的促销员80%的时间是用来听的，20%的时间才是说。与顾客的交往中，最难判断的是他们关注的什么或利益点。一个好的促销员应借华佗治病箴言：“望、闻、问、切来弄清楚他们关注什么。望：观察顾客，一眼识别顾客的层次、素质、需求、喜好等。闻：听顾客的叙说，必须给顾客表白的时间，耐心的听，高质量的听，顾客没有耐心为你多讲几遍，他们也不会反复强调重点，甚至有时他们会自然不自然的隐藏自己真实的需求，这就更要细心听；问：顾客只知道他们目前需要购买东西解决问题，却不知买什么与怎样做，就需要促销员担当策划师的角色为他们提供全面
22、、准确、适合的方案。要了解顾客的真实的需求，就需要不断的提问，从而为顾客购买当好参谋，完成销售。切：特殊的顾客还要实际考察他的状况。（因人而宜、量体裁衣）二、向顾客推销利益促销员常犯的错误是特征推销，他们向顾客介绍产品的材料、质量、特征等，而恰恰没有告诉顾客这些特征能带来什么益处和好处。促销员一定要记住：我们卖的不是产品，而是产品带给顾客的利益产品能够满足顾客什么样的需要，为顾客带来什么好处。促销员可分为三个层次：低级的促销员讲产品特点，中级的促销员讲产品优点，高级的促销员讲产品利益点。那么，促销员如何向顾客推销利益？1、利益分类（1）产品利益，即产品带给顾客的利益。（2）企业利益，由企业的技
23、术、实力、信誉、服务等带给顾客的利益。（3）差别利益，即竞争对手所不能提供的利益，也就是产品的独特卖点。2、强调推销要点一个产品所包含的利益是多方面的，促销员在介绍利益时不能面面俱到，而应抓住顾客最感兴趣、最关心之处重点介绍。推销的一个基本原则是：“与其对一个产品的全部特点进行冗长的讨论，不如把介绍的目标集中到顾客最关心的问题上”。推销要点，就是把产品的用法，以及在设计（窗帘）、性能（电炒锅）、质量、价格中最能激发顾客购买欲望的部分，用简短的话直截了当地表达出来。促销员推销的产品尽管形形色色，但推销的要点不外乎以下几个方面：适合性、兼容性、耐久性、安全性、舒适性、简便性、流行性、效用性、美观性
24、、经济性。3、FABE推销法F代表特征，A代表由这一特征所产生的优点，B代表这一优点能带给顾客的利益，E代表证据（技术报告、顾客来信、报刊文章、照片、示范等）。FABE法简单地说，就是促销员在找出顾客最感兴趣的各种特征后，分析这一特征所产生的优点，找出这一优点能够带给顾客的利益，最后提出证据，证实该产品确实能给顾客带来这些利益。三、向顾客推销产品促销员向顾客推销产品有三大关键：一是如何介绍产品；二是如何有效化解顾客异议；三是引导顾客成交。（一）产品介绍的方法1、语言介绍（1）讲故事。通过故事来介绍商品，是说服顾客的最好方法之一，一个精彩的故事能给顾客留下深刻的印象。故事可以是产品研发的细节、生
25、产过程中对产品质量关注的一件事，也可以是产品带给顾客的满意度。（2）引发例证。用事实证实一个道理比用道理去论述一件事情更能吸引人，生动的例证更易说服顾客。可引为论证的有荣誉证书、质量认证证书、数据统计资料、专家评论、广告宣传情况、报刊报道、顾客来信等。（3）用数据说话。应具体地计算出产品带给顾客的利益是多大，有多少。（举例：传统的产品原来一个小时电费多少，技术改进后电费省多少。广告语：省着用还不如用着省（4）比喻。用顾客熟悉的东西与你销售的产品进行类比，；来说明产品的优点。什么叫微波？就是一种无限电波。波长越短，穿透力越强。对人体有辐射。因此格兰仕微波炉就在开门的一瞬间，微波炉停止工作。对人体
26、无辐射。（5）富兰克林说服法。这是美国著名政治家富兰克林发明的。该方法的核心内容是，推销员把顾客购买产品所能得到的好处和不购买产品的不利之处一条一条的列出，用列举事实的方法增强说服力。富兰克林说服法是从理智上打动顾客的好方法。举例说明：日本汽车推销之神奥诚良治，曾连续16年成为日产汽车公司的推销冠军。为了能卖出一辆汽车，他详细的准备了一份资料，这份资料共记有顾客有购买此种汽车的优点及不购买的不便整整100条。这样，奥诚良治在与顾客打交道时就显得胸有成竹，应付自如。（6）形象描绘产品利益。要把产品带来给顾客的利益，通过有声有色的描叙，使顾客在脑海中想象自己享用产品的情景。2、演示示范促销员只用语
27、言的方法介绍产品。面临两个问题：一是产品的许多特点无法用语言介绍清楚；二是顾客对促销员的介绍半信半疑。这时，促销员进行演示示范和使用推销工具就很重要。所谓示范，就是通过某种方式将产品的性能、优点、特色展示出来，使顾客对产品有一个直观了解和切身感受。促销员可结合产品情况，通过刺激顾客的触觉、听觉、视觉、嗅觉、味觉来进行示范。一个设计巧妙的示范方法，能够创造出销售奇迹。（举例：推销玻璃刷、做美容）促销员要经常检查：演示道具是否清洁、爽心悦目？有没有一些有特色的演示方法？一些好的演示方法落实了吗？是不是仍停留在想法上？是否熟练演示的方法？3、销售工具销售工具是指有助于介绍产品的资料、用具、器皿、如顾
28、客来信、图片、像册、产品宣传资料、说明书、POP、数据统计资料，市场调查报告、专家内行证词、权威机构评价、生产许可证、获奖证书、经营部门的专营证书、鉴定书、报纸剪贴等。促销员可以根据自己的情况来设计和制作销售工具。一个准备好了销售工具的促销员，一定能对顾客提出的各种问题给予满意的回答，顾客也会因此而信任并放心购买。方大公司的促销员用台历或产品手册上的效果图展示，体现出产品与橱柜完美的结合，让顾客产生购买欲望；以打击虚假广告为背景，利用产品和宣传单页上标注的二星级标志，说明公司产品是真正的二星级产品。在介绍产品时。促销员都手持宣传单页，边介绍边指明所介绍产品在宣传单页上的位置，最后很慎重地把宣传
29、单页作为礼物送给顾客。这样促销员在讲解时有理有据，有条不紊，可以让顾客很清晰地知道公司产品的几大优点。（二）消除顾客的异议（拒绝处理）异议并不表明顾客不会购买，促销员如果能正确处理顾客异议，消除顾客疑虑，就会促其下定购买决心。如：常用得拒绝时，太贵等1、事前认真准备。企业要对促销员所遇到的顾客异议进行收集整理，制定统一的应对答案；促销员要熟练掌握在遇到顾客拒绝时可以按标准答案回答。2、“对，但是”处理法。如果顾客的意见是错误的，促销员要首先承认顾客的意见是有道理的，在给顾客留面子后，再提出与顾客不同的意见。这种方法是间接地否定顾客的意见，有利于保持良好的推销气氛，促销员的意见也容易为顾客接受。
30、（赢了道理，输了钱包。）2、同意和补偿处理法。如果顾客意见是正确的，促销员首先要承认顾客的意见，肯定产品的缺点，然后利用产品的优点来补偿和抵消这些缺点。3、利用处理法。将顾客的异议变成顾客购买的理由，如一位暖风机促销员面对顾客提出的“产品大小，使用效果不好”的问题。可以回答：“小巧玲珑是我们产品的一大优点，非常适合您孩子做作业时取暖用”。4、询问处理法。用对顾客的异议进行反问或质问的方法答复顾客异议。如顾客说：“你的东西很好，不过我现在不想买”，促销员可以追问“既然东西很好，为什么您现在不买了？”这样找出了顾客不买的真正原因，有助于说服顾客。在处理顾客异议时，促销员一定要记住“顾客永远是对的”。促销员是要把产品卖给顾客哦，而不是与顾客进行辩论，与顾客争论之时，就是推销失败的开始。
