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1、*创建“河南省物业管理优秀住宅小区”实施方案*司始终坚持“物业服务、专业亲情、止于至善”的经营理念，以提升*品牌为目的，以向业主提供安全、舒适、洁净的居住环境，提升人们的生活品质，确保小区物业进一步保值升值为己任，努力提高*的规范化管理水平，提升*在行业的知名度和美誉度。根据总公司发展战略、2013年工作计划和开封项目创建“河南省物业管理优秀住宅小区”的全年管理目标要求，本公司积极开展创建“省优”活动，并把“创优”活动贯穿到日常管理和服务中，使*管理和服务水平再上新台阶，如期实现2013年度总公司管理目标。现根据“创优”标准，制定本实施方案。一、“创优”定位：*自交付业主使用以来，由*开封分公
2、司以“细心、真心、爱心”开展物业服务管理工作；通过二年来的努力，服务管理成绩明显，得到小区广大业主、社会、小区开发企业以及开封市相关管理部门的高度认可与评价。在2012年度开封市物业管理“优秀小区”创建活动中，荣获“开封市物业管理优秀小区”荣誉称号，为创建省优住宅小区奠定了良好的基础。根据河南省物业管理示范住宅小区规定标准，为更好地创建社区环境，建设和谐社会，发挥物业使用功能，体现物业价值并使物业得到保值增值的目的，公司决定创建河南省物业管理优秀住宅小区。二、成立“创优”领导小组为更好地达到河南省物业管理优秀住宅小区之规定标准，公司拟成立“创优”领导小组，其成员及职责如下： 组长：*（分公司经
3、理）职责：总指挥、总筹划、总协调。2.副组长：*（客服主管）*、（公共秩序部主管）、 （工程部主管）、（环境部主管）职责：带领“创优”小组成员对“创优”工作全面计划、组织、协调；带领“创优”小组组员开展“迎检”前的自检、自查整改工作；带领“创优”小组组员对小区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）的整改和“创优”资料（原始凭证、档案、管理体系等）的完善。 总负责：*职责：创建工作的领导发动、组织、实施、监督、自评、整改。 料组*职责：负责项目资料整理事宜。 备组：*职责：负责小区工程设备管理工作的实施和协调。组员：*职责：各组员根据自身分管部门，积极配合组长“创优”工作，努力完成计划内容。三、内
4、部动员召开动员大会为使公司员工尽快进入“创优”工作状态，提高工作效益，加快工作节奏，“创优”领导小组组长主持召开“创优”动员大会，将“创优”工作的内容、意义、要求，向全体员工作出安排，激发广大员工的工作热情，积极投入到“创优”活动之中，从而达到省、市有关部门所定的“创优”标准。四、“创优”工作计划（附表五）六、内部整改按照全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则，对“创优”工作全面自查自检：软件资料的自查，通常分为两部分：1、原始资料。“创优”迎检资料的整理应力求资料的完善与真实可靠。2、管理体系文件资料对“创优”资料务求完整、简便、明了，标识清晰。硬件设施设备的自查，通常包括房屋、设备、设施、
5、环境等，要求细致全面。1、物业楼宇外观要完好、整洁。小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落，整洁无污染、锈迹，标识清晰。2、物业楼宇内部整洁、有序、安全，无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改等违章现象；楼宇内部基本设施完好、整洁，标识完整清晰。3、小区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。4、小区卫生状况至关重要，整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角，如停车场、雨棚、绿化丛等。严格控制小区内的乱张贴、乱涂画，严禁在小区内养家禽。5、小区的环境美化对“创优”评比影响极大，整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界。6、公共秩序的整改要力
6、争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善。整改原则：你想不到的就是评委要看的，细微、新颖之处见高分。七、自检、预检在整改硬件和整理“创优”“迎检”资料过程中，“创优”领导小组应不定期地进行内部自检，对发现的问题要详细记录，逐项落实到责任人，自检一次，整改一次，提高一步。八、“迎检”准备硬件整改基本达标。资料和记录真实、全面。九 、“迎检”汇报材料的拟订：*简介。“创优”工作情况汇报。十、“迎检”现场布置小区大门悬挂“创优”和欢迎考评团的标语口号。附表一*创建2013年“河南省物业管理优秀小区”规划序号项目完成时间1组建创建工作小组8月2进行全体员工宣传动员
7、8月3创建工作小组进行自检自评10月4创建实施工作10月5创建申报工作10月6整改、资料准备、正式迎评工作11月7整改、纠正不合格项12月附表二创建领导小组成员的主要工作内容创优职务姓名职务负责主要的工作内容总负责*分公司经理创建工作的领导、发动、组织、实施、监督、自评、整改资料组*客服主管负责创建资料整理设备组*工程部主管负责设备标识位置，设备房整改公用设施和机电设备管理、维修、保养、运行组员*管理人员负责具体实施创优的各项工作附表三创建工作小组成员的主要内容姓名类别职务负责的主要内容*消防安全管理组成员负责创建工作消防安全管理部分成员负责小区安全保卫、日常管理工作*资料管理组成员负责安排创
8、建工作全部资料的输入、收集、整理、归档和建档成员业主资料、信息的具体整理*环境管理组成员负责小区的全面绿化管理公共卫生清洁附表四 申报资料收集整理、人员分工安排表序号标准内容评分细则负责人完成时间检查人一基础管理1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用符合1.0，不符合0*9月10日*2、己办理接管验收手续符合1.0，不符合0*11月15日*3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理符合1.0，不符合0*9月1日*4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确符合1.0，基本符合0.5，不符合0*9月15日*5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期
9、物业管理服务协议，双方责权利明确符合2.0，基本符合1.0，不符合0*9月8日*6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0*9月24日*7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善完善2.0，基本完善1.0，不完善0*10月20日*8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责符合2.0，基本符合1.0，不符合0*9月20日*9、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、
10、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5*10月20日*10、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；着装及标志符合0.5，不符合0*9月20日*11、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率符合2.0，基本符合1.0，不符合0*9月20日*12、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0*9月20日
11、*13、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2*11月20日*14、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便每发现一处不符合扣0.2*11月20日*15、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记
12、录每次扣0.1*10月10日*16、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95以上符合2.0，基本符合1.0，不符合0*10月25日*17、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0*9月15日*二房屋管理与维修养护1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、
13、单元、户号每缺一个扣0.1*9月20日*2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0*9月20日*3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2*9月24日*4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1， 有安全隐患每处扣0.5*9月25日*5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等符合2.0，每发现
14、一处不符合扣0.2*10月10日*6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀符合2.0，每发现一处不符合扣0.5*10月10日*7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象符合2.0，每发现一处不符合扣0.5*10月10日*三共用设施设备管理1、共用配套设施完好，无随意改变用途符合1.0，每发现一处不符合扣0.5*10月20日*2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患， 专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5；遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵守保养规范0.4，每发
15、现一处不符合扣0.1*10月20日*3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻符合2.0，发现一处不符合扣0.2*10月20日*4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5*10月20日*5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2；发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2*10月20日*6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案设备运行正常、设施完好、无
16、渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符合0；有处理方案0.5.无处理方案0*10月22日*7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好符合2.0，发现一处不符合扣0.5*11月20日*8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案符合2.0，发现一处不符合扣0.510月20日9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16符合1.0，不符合0四保安、消防、车辆管理1、小区基本实行
17、封闭式管理符合1.0，不符合0*8月20日*2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2*10月10日*3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施符合1.0，不符合0*10月20日*4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案符合2.0，发现一处不符合规定扣0.5*10月20日*5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；每
18、发现一台车辆乱停乱放扣0.1，出入无记录扣0.2*10月25日*6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2*8月30日*五环境卫生管理1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站符合1.0，每发现一处不符合扣0.2*10月10日*2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5*10月30日*3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.
19、5*10月20日*4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害符合1.0，每发现一处不符合扣0.2*10月30日*5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物符合2.0，每发现一处不符合扣0.2*10月20日*6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净符合2.0，每发现一处不符合扣0.2*10月20日*7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象符合2.0，每发现一处不符合扣0.2*10月30日*8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜符合1.0，不符合0*9月20日*9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染符合1.
20、0，每发现一处不符合扣0.2*9月25日*六绿化管理l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当符合1.0，基本符合0.5，不符合0*10月20日*2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象符合2.0，基本符合1.0，不符合0*10月30日*3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2分*10月25日*4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物符合2.0，每发现一处不符合扣0.2*10月20日*七精神文明建设l、开展有意义、健康向上的社区文化活动符合2.0，基本符合1.0，不符合0*10月20日*2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设符合1.0，基本符合0.5，不符合0*10月20日*八管理效益l、物业管理服务费用收缴率98以上符合2.0，每降低1个百分点扣0.5*11月10日*2、提供便民有偿服务，开展多种经营符合2.0，基本符合1.0，不符合0*11月20日*3、本小区物业管理经营状况盈利1.0，持平0.5，亏本0*11月20日* 12
