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1、方案陈述各位专家评委：大家好！我是市xx物业管理公司拟派南礼士路项目项目经理，下面由我就我们的管理思路与方案做简单陈述。南礼士路项目项目一期2栋楼，高层住宅为主，商业配套设施齐全。根据项目特点，我们提出构建“文化社区、理想家园”的思路，设想通过在日常管理服务中强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式共融，打造一个理想人居环境。主要的手段是强调沟通和引导，着力于小区中“长幼有序、睦邻友好”的传统居住氛围的回归。我们期待以此作为提高服务水平、增强管理有效度的一个突破。在实际的日常管理服务中，我们计划采用“客服前向化”的服务模式，设置一中心三部的管理架构，这样的模式以点对面，有利
2、于增强管理密集性，统一服务资源的调配。计划总共配置18人，其中主要管理人员4人。在服务内容与标准上，我们承诺为南礼士路项目项目提供优质服务标准的日常公共秩序维护、环境卫生服务、房屋与公共设施设备维护和优质的客户沟通与社区文化服务。如果我们中标，我们必将全力以赴，把南礼士路项目管理成为危改回迁住宅的经典小区，为北京市的物业管理和城市建设作出我们新的贡献！ 陈诉完毕，谢谢！问题：1、 该项目中有5栋小高层，带电梯的小高层在管理上需要注意什么？及时维护，节约能源，夜间维修。2、 马鞍山市规定的可以预收的物业费的最长期限是多久？物价局规定最多只能预收半年3、 住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成包
3、括哪些项目？答：1、管理、服务人员的工资和按规定提取和福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税费；9、利润。4、 什么是前期物业管理？5、 中物协一级服务等级标准中，路灯和楼道灯的完好率是多少？答：路灯、楼道灯完好率不低于95%。6、 物业管理企业资质中，三级资质需要具备什么条件？答：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
4、3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。7、 物业公司在住宅的装修监管中有什么责任和义务？制订并公示制度，违章行为的规劝、制止、举报8、 物业管理有哪些基本环节？答：基本环节为：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段；物业管理的启动阶段；物业管理的日常管理阶段。9、 物业管理早期介入的作用是什么？答： 1、有利于优化设计，完善设计细节；2、有利于提高房屋建造质量；3、有利于保证物业的使用功能；4、有利于加强对所管物业的全面了解；5、早期介入有利于后期管理工作的进行；6、有利
5、于树立物业管理企业形象。10、 简述竣工验收与物业接管验收的区别？答：首先，性质不同。竣工验收是政府行为。接管验收是企业行为，是根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行的质量验收； 其次，竣工验收与接管验收所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程；竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，标志着物业正式进行使用阶段。 第三，在竣工验收和接管验收中物业管理企业的参与与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者。而在接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直
6、接的责任关系。11、 马鞍山市对于物业管理用房和经营用房的具体面积的规定是什么？管理用房千分之四，经营用房千分1.2。12、 本项目江南御花园一期的住宅总建筑面积是多少、其中小高层面积是多少；商业面积是多？住宅总建筑面积是7.6万平米，小高面积是3.4万平米，商业是1万平米。13、 前期物业管理的重点是什么？前期介入、接管验收与移交、入伙、装修监管理四个环节的工作是前期物业管理的重点。14、 招标文件中对项目的创优提出了要求，如你公司中标管理本项目，你们将再这方面如何做好？ 如果我们中标，我们将把项目的创优与日常服务相结合，做好基础服务工作，我们认为，项目的创优不是目的，最终是为了促进服务水平
7、的提高。我们将按照建设部创优评分细则的8个方面逐一对照来完善和提高我们的日常管理服务，并成立专门的创优领导小组，拟订具体的实施计划与方案，做好项目的创优秀工作。15、 对该项目在前期管理阶段中的装修监管，你认为什么是重点？ 装修监管的重点我认为是房屋的主体结构与外观不能改变。16、 小区的安全防范重点是什么？ 小区安全防范的管理重点是出入控制、周界和巡逻，内部管理的重点是操作流程的培训和设备设施的维护，确保人防技防的实现。17、 对于小区的装修垃圾如何处理?按照物价局制订的标准在办理入伙手续时就预先收取装修垃圾清运费,在小区合适位置制定装修垃圾的集中堆放点,要求装修户把垃圾集中堆放,每天定时清
8、运。18、 住户乱扔垃圾怎么办？遇到乱扔垃圾的，我们第一时间上门做说服工作，说明乱扔垃圾在环境污染和伤害他人方面的不利，教育说服的同时，我们尽快给予清理，避免对小区环境的破坏，我们认为先通过良好的服务创造优美环境来引导以及深入的沟通是解决问题的根本办法。19、 入伙时遇到业主不交物业费怎么办？首先，向业主解释预先交纳物业费是惯例也是必要的，就象坐飞机先买票，有利于物业公司集中资金和精力做好服务，其次对不交纳物业费的业主委婉的拒绝交纳房屋钥匙或拒绝协助开通水电等加以限制。20、 以后的房屋质量问题如何处理，如业主因此不交纳物业费如何处理？首先我们要在接管项目后做好房屋质量问题的报修服务，与开发商
9、加强联系及时转单报修及监督，并将报修处理情况及时通过电话等方式告知业主，不能及时修复的也要及时对业主进行回访和解释。如业主因此不交纳物业费，只要我们的服务做的没问题，我们采取沟通、说服的办法，必要时采取公告和法律手段进行催收。21、 业主被盗财物如何处理？如果被盗是因为物业公司没有履行自己的服务合同义务，疏于防范等情况的，我们将在公安机关结案的情况下根据公安机关的结论给予赔偿，如不属于我们的服务失误我们只能向业主进行解释。另外为了避免这样的经营风险，我们将购买物业管理第三者责任保险。22、 本项目一期设计有4个出入口，你们将如何处理。为保证开发商对项目的设计使用功能得到良好的发挥，四个出入口中
10、我们会对其中一主一副两个口24小时设值班岗开放，另2个副入口我们将采取白天开放晚上封闭的方式节约人力成本。23、 本项目的水景你公司准备如何维护？项目的水景并不太大，自净能力不强，主要是做好水体的维护，适当的采用一些化学药剂来处理蓝藻，必要的时候对水体进行更换，做好设备的维护，保证能够正常使用。24、 如果没有通过综合验收，开发商要你进驻小区，你公司如何处理？我们的责任是为开发商分忧，为业主负责。没有经过综合验收的房屋不能交付使用，这是政府有明文规定的，为了协助开发商，我们会进驻小区做一些协助管理工作，但是不会擅自进行任何的正式接管和移交。25、 对于项目安装防盗网你公司如何处理？准备采取禁止安装户外防盗网，准予安装内置的方式处理。对于个别业主的不同意见，主要是做好说服沟通，适当的时候采取制止安装物体进入小区等手段。
