公司物业经营性贷款调查报告.doc

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1、 大 中 型 客 户 授 信 业 务 调 查 报 告客户名称：发展有限公司经办机构：分社完成日期： 年 月 日声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：此报告是根据借款人、担保人提供的和本人搜集的材料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、完整性和准确性负责。 主办调查人签字：电话号码： 年 月 日 协办调查人签字： 电话号码： 年 月 日一、 借款人基本情况分析（一）借款人基本面评价1、借款人基本情况表借款人名称广州市番禺区发展有限公司注册地址广州市番禺区号通讯地址及邮编广州市番禺区市桥镇号（511400）电话、传真（传真）法

2、定代表人身份证号码财务负责人身份证号码营业执照号码组织机构代码贷款卡号码税务登记证号企业性质有限责任公司主营业务房地产信息咨询，物业管理。兼营业务无基本账户开户行分社基本账户账号行业类别物业管理业成立时间1995-12-8主管部门或隶属于注册资本(元)100万元注册资本到位率100%2、借款人隶属关系及组织架构表借款人主要股东情况表主要股东名称实际投资金额（万元）占实收资本比例（）在我社授信余额及担保情况2525%无2525%无2525%无2525%无借款人关联公司情况表公司名称注册资本（万元)与借款人关系在我社授信余额及担保情况广州市建筑工程有限公司2020待添加的隐藏文字内容1同一股东在我

3、社授信余额为500万元与借款人关系：母公司、全资子公司、控股子公司、参股公司等借款人股权结构（组织架构）图：广州市番禺区发展有限公司（注册资本100万元）股东1：出资25万元，占股权25%；2：出资25万元，占股权25%；3：出资25万元，占股权25%；4：出资25万元，占股权25%。3、借款人概况、历史沿革及重大机构改革：广州市番禺区发展有限公司于1995年12月8日成立，地址位于广州市番禺区市桥镇号，法定代表人为，注册资本100万元，经营范围：房地产信息咨询，物业管理，物业出租。该公司由、等4名股东共同出资组成。该公司拥有合法的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等有关证件，贷款卡

4、有效，借款主体合法。（二）领导人素质分析主要领导人的简介：1、该公司主要的经营管理者为股东，中国居民，工程师职称，从1995年12月开始担任该公司董事长职务。从事建筑业及物业管理已多年，对该行业状况较为熟悉，领导能力较强，有较强的债信观念，其个人的社会关系较广，在番禺企业届内知名度甚高。（三）内部管理综合评价1、公司治理：该公司拥有规范的公司章程，证照齐全有效，法人主体合法。该公司为股份制企业，最高权力机构为股东会，重大事项决策由股东会决定，而股东会的运作及决策以为主，与私营企业的经营模式相似。2、财务管理：该公司的财务管理制度基本健全，并配备了相应的财务人员，财务核算较为规范，目前暂无发现企

5、业虚假出资的情况。3、人力资源管理：该公司内部设有财务部、人事部、物业管理部等职能部门，管理规范。该公司属资金密集型企业，员工不多，故在人力资源管理及成本控制上有较大优势，现其公司有员工30多人（包括保安、清洁工），中层以上员工队伍基本稳定，近两年暂无高层管理人员变动。（四）资信情况分析 1、融资能力:该公司经营正常，在本地业届知名度较高，因资产实力雄厚，凭借自身的实力和信誉较容易从其他的商业银行获得一定额度的授信，其他商业银行亦想方设法营销该客户。 2、银行融资情况：该公司与信社建立信贷业务关系已多年，一向债信记录良好，暂无发现不良违约纪录。目前该公司无他行借款。通过查询贷款卡，该公司在信社

6、系统现有借款余额1400万元（该笔贷款在近期已归还，只是系统数据未更新）。由于有金融机构给予其优惠条件，因此归还了信社的贷款，正准备到其他金融机构融资。融资银行授信总额授信余额授信方式起止日期是否违约五级分类形态信用等级利率担保方式3、其他资信情况: 借款企业商业合同的履约情况良好，暂无发现涉及商业纠纷、诉讼纠纷，企业无出现欠薪情况及劳资纠纷等。（五）对外或有负债事项影响分析对外信用担保情况被担保人笔 数额度（元）到期日广州市建筑工程有限公司15000000主要财产权利抵(质)押情况抵(质)押权人名称抵(质)押标的物名称抵(质)押标的物价值（元）抵(质)押债务余额(元) 抵(质)押债务到期日1

7、、对外担保:该公司对外担保广州市建筑工程有限公司贷款500万元。 2、资产抵押:该公司以位于番禺区市桥镇5、6层的自有房产作抵押对外担保广州市建筑工程有限公司在信社贷款500万元。该抵押房产建筑面积为3015.6平方米，其中有1345.31平方米作办公室自用，1670.29平方米已出租，每月租金收入43468.16元。该房产位于番禺易发商圈内，为优质物业，出租率高，收益率较好，以该区现房产价格重新作保守评估，其价值达1800万元，对于信社500万元贷款抵押率甚低，同时，亦有利于我社贷款的安全度。二、借款人经营管理情况分析(一) 生产经营管理情况分析该公司主要是以自有物业出租为主，每月租金收入5

8、8万多元，年租金收入近700万元。该公司的自有物业分别位于番禺区市桥镇华南大厦商住楼的首、二层及四至七层，以及位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房。该两处物业房产建筑总面积共47517.8平方米，均用于租赁。其具体情况如下： 1、番禺区市桥镇华南大厦商住楼的首、二层及四至七层：该物业总建筑面积10239.2平方米，除其中有1345.31平方米作办公室自用外，其余已全部出租，出租率达100%，月租金收入约25万元。该物业位于番禺易发商圈内，就近市桥站地铁口，为优质物业，物业升值空间较大，出租率高，租金收入稳定且有一定的上升空间。2、番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房：总建筑面积37278.

9、6平方米，总占地面积22335.7平方米，该物业在2007年已全面峻工，并已对外招租。现已出租建筑面积28000多平方米，空地面积3351平方米，月租金收入33万多元。还有建筑面积9000多平方米、空地面积9800平方米未出租，出租率超过75%。该物业所处地段均为工业区，周边工业厂房已全部出租，且租户稳定，月租金均在11元/平方米及以上。上述两处物业已成为公司帐上的固定资产。据其财务报表显示，2006年主营业务收入为444万元，2007年主营业务收入为491万元，2008年主营收入反映约618万元（主要是租金收入），同时，依其所提供的现已出租物业的租赁合同反映，其租金分别以每年递增5%及每3年

10、递增10%为主，预计每3年后可增加收入60多万元/年，另位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房未出租的建筑面积9221平方米，空地面积9800平方米，依其同类物业现租金建筑面积按11元/平方米、空地面积按2元/平方米的水平推算，如全部出租后，每月可增加租金收入约12万元，每年可增加租金收入约144万元。（二）市场环境分析1.行业环境分析：目前，受广州“南拓”发展影响，本地区工业发展迅猛，随着国家及地方政府各大项目落户大番禺，例如：丰田汽车城项目的投入，中船基地的奠基，带动整个地区的工业发展热潮，众多的企业纷纷到番禺投资办厂，但国家对工业用地控规有所限制，工业规划用地已越来越小，而且石基镇是番

11、禺的工业重镇，起步最早，镇内企业众多，流动人口达十数万人，曾为番禺乃至广州的经济腾飞作出颇大的贡献，目前镇区内的工业、商业板块基础设施配套完善，工业发展处于番禺区的前列，覆盖产业范围广，租赁市场兴旺。同时，因最近亚运村项目在该地区的兴建、广州新城的定位，对该地区的物业发展带来更大的发展空间。1-1.政策影响：企业以工业厂房及办公楼出租为主营收入，目前受国内及国际大环境影响，经济有所放缓，但国家不断出台的振兴经济的政策及地区产业政策的调整对行业利好较多，在广州市南拓政策的带动下，作为广州市重点开发区的番禺区，正倾力于打造“易发商业圈”、“东区商业圈”等，现有亚运村等大型项目正在该区处于动工状态，

12、故此，地方产业政策的调整，必然给该公司的物业租赁带来较大的发展空间。该公司物业地处石基镇及市桥“易发商业圈”，而石基镇为番禺地区的传统工业重镇，“易发商业圈”为番禺区主要几个商圈之一，从政策面上说，对该公司所存在的利好因素较多。1-2.行业特性：该行业属于经营物业租赁，行业前期固定资产投入较大，如能成功出租，虽然回报周期较长，但收入稳定，长远效益较佳；而行业效益主要取决于物业租赁价格的升降及物业所处的地理位置的市场供求。但由于本地区现已为珠江三角洲发展经济及投资的黄金地带，近年将动工及已动工的大型项目较多，故不动产物业租赁效益较佳，近年更一直呈增长趋势，总体行业风险较小。但因现经济周期变化的影

13、响，前景或许存在不明朗因素，但可以肯定的是，物业所处的地理位置旺否将直接影响每个经营物业项目的可持续发展。2.市场竞争力分析：2-1.竞争地位：近年，广州市南拓政策的带动下，作为广州市重点开发区的番禺区，因地处珠江三角洲南部的出海口，自然条件得天独厚，投资环境优越，交通发达，以致本地区的经济欣欣向荣，是人们居住、工作、生活的集中地区，故不动产物业管理、租赁效益较佳，近年更一直呈增长趋势，而该公司所拥有的富华西路物业正位于番禺区成熟中心旺地易发商业圈内，就近市桥站地铁口，为优质物业，物业升值空间较大，出租率高，租金收入稳定且有一定的上升空间，市场竞争力处于较强状态。该公司另一物业地处番禺区石基镇

14、，地理位置得天独厚，夹在京珠高速、南沙港快速路之间，距两高速路出口约3公里，距番禺城区5公里、广州市区30公里、丰田汽车城15公里，有多条公交路线经过，周边人口稠密，工业、商业气氛浓厚，配套设施完善，附近有中小学校、医院、商场、银行等公共设施，是番禺区配套设施较完善，经济发展较平衡的工业镇区；镇区周边生活设施齐全，且企业的厂房均按照标准厂房规划建造，楼高4-5层，楼面较高，可安装各种机床和设备，宽敞明亮，通风设施良好，适合各行业使用，竞争能力较强。2-2.上下游客户分析：该公司的经营时间已多年，其行业特性不太依赖上游客户，而其下游客户稳定，且该公司处于经营成熟期，具有一定的招商及策划经验。该公

15、司资产实力相当，主要的租赁物业为位于番禺区市桥镇华南大厦商住楼的首、二层及四至七层，以及位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房，是该公司的名下固定资产，且物业已大部份出租，租户以企业承租为主，租户资产实力较佳，且投入较大，断租的可能性较小，从而使该公司面临的租赁风险相对较小。3.发展前景分析: 该公司的经营一直保持着稳定的发展势头。因地处番禺区市桥镇，其东邻东莞市，南往深圳、珠海约100公里，香港澳门85海哩，西邻近南海、顺德、佛山等市、北至广州市中心30公里。区内有国省市级的高速公路纵横过境，水陆空交通运输非常方便，基础设施配套完善，故番禺区现已为珠江三角洲发展经济及投资的黄金地带。该公司

16、所拥有的物业所处地理位置较佳，其自身配套设施较齐全，规划标准，在目前经济大环境向下的情况下，企业拥有位于番禺区市桥镇的物业出租率达100%，位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房出租率达75%以上，说明该企业在区内颇具竞争能力，有一定的发展前景。三、借款人财务状况分析财务报表是否经过审计：是 否审计部门： 审计意见类型：保留意见 无保留意见 否定或拒绝发表意见 资产负债表 单位：万元2006年12月2007年12月2008年12月报告期（ 2009年4月）总资产6414819981518176其中：货币资金18166231240 应收票据 应收帐款4759106 其他应收款82681721待

17、摊费用 预付帐款 存货 长期待摊费用固定资产净值6239786077237686在建工程7657121123无形资产 总负债2259395537473732其中：短期借款1712148614001400一年内到期长期负债 应付票据 应付帐款 预收帐款 其他应付款539245823312311应交税金66812 长期借款 长期应付款其他长期负债 股东权益4155424444044444其中:实收资本100100100100 资本公积4000400040004000 盈余公积未分配利润55144304344 收入和利润情况表 单位：万元2006年12月2007年12月2008年12月报告期（ 20

18、09年 4月）主营业务收入444491618206主营业务利润268345536177其它业务利润净利润449016040现金流量的分析和预测表（可参考如下表式说明） 单位：万元年份经营现金净流量投资现金净流量筹资现金净流量净现金流量2006年12月118-76-58-162007年12月2021-1647-2261482008年12月214-63-8665报告期（ 2009年 4月）10-208说明主要财务指标及行业平均数据指标名称2006年12月2007年12月2008年12月行业平均值报告期（ 2009 年 4月）盈利能力净资产收益率（）1.062.143.72.70.9总资产报酬率（）

19、2.883.03.671.50.51销售（营业）利润率（）60.3670.2686.7326.285.92营运能力应收账款周转率（次）21.3511.664.92.51存货周转率（次）3.2短期偿债能力速动比率（）4.437.138.22104.39.83现金流动负债比率（）5.2251.15.713.00.27长期偿债能力资产负债率（）35.2248.2445.9772.645.65已获利息倍数1.311.72.143.51.91 补充资料（本期数据） 万元 应收账款明细表 交易对手金额（万元）账龄比例（%）备注瑞华鞋业有限公司321个月30华南摩托企业集团公司366个月34飞鹰摩托销售公司

20、386个月36 其他应收款明细表交易对手金额（万元）账龄比例（%）备注电费151个月71水费、排污费、电梯费、加压费61个月29 应付账款明细表交易对手金额（万元）比例（%）备注 其他应付款明细表交易对手金额（万元）比例（%）备注租赁按金152785937430194471942318 固定资产明细表项目原值金额（万元）净值金额（万元）数量备注房产81097686 长期投资明细表项目金额（万元）占注册资本比例（）备注财务状况总体评价：该公司上年度报表正办理审计中，并保证与所提供于我社的报表相一致，计划在贷款审批后可提供于我社。从该公司提供的财务报表反映，公司整体经营较好，且财务报表通过会计师事

21、务所审计，并出具无保留意见的审计报告，根据借款人提供2009年4月份财务报表反映，该公司总资产8176万元，总负债3732万元，所有者权益4444万元，资产负债率为45.65，流动比率为9.83%。据2008年年度报表测算，借款人信用等级评定为A级。公司主要资产包括：1、货币资金240万元；2、应收帐款106万元（均为租金），3、其他应收款21万元（主要是电费、水费、排污费、电梯费等）； 4、固定资产净值7686万元（均为房产）；5、在建工程123万元。负债主要包括：1、短期借款1400万元（该笔借款已归还），2、其他应付款2311万元（主要是租赁按金152万元，股东借入款859万元、430万

22、元、447万元、423万元等款项）。所有者权益包括：1、实收资本100万元，2、资本公积4000万元（主要是该公司股东投入款项，适当时候将转入实收资本）；3、未分配利润344万元。该公司2006年收入444万元，净利润44万元，2007年收入491万元，净利润90万元，2008年收入618万元，净利润160万元，2009年4月收入206万元，利润40万元，收入及利润均有稳定上升趋势。从以上数据分析，该公司资产负债结构总体合理，资产可控性较强，长期偿还能力较佳，具备一定的盈利能力。通过将该公司数据与行业平均值的比较，近三年的盈利能力指标和长期偿债能力指标大部分在行业平均值之上，可判断企业的盈利能

23、力和长期偿债能力较好，该公司速动比率为9.83%，现金流动负债比率0.27%，具有一定的短期偿债能力，但应关注企业速动比率及现金流动负债比率较低的影响。综合分析，判断该公司目前的财务状况良好。 四、担保情况分析（一）保证担保保证人主体资格评价：本贷款追加作个人担保，保证人具有完全民事行为能力。保证人代偿能力分析：保证人是公司股东会成员，经个人征信信息系统查询，信用状况良好。据了解，资产实力相当雄厚，追加其作保证担保，有利于提高贷款的安全性，防范个人道德风险。（二）抵（质）押担保担保物清单抵(质)押人名称担保物名称担保物数量评估价值抵押率广州市番禺区发展有限公司房屋及土地66583万元53.17

24、%担保物基本情况表（如有多个性质相同的担保物可合并填列）抵(质)押人名称广州市番禺区发展有限公司抵(质)押人法定代表人 身份证号码担保物名称房屋及土地担保物处所番禺区石基镇市莲路号之一担保物数量6担保物权利证书证号担保物取得途径出让是否共同财产是否共有人名称：无是否属于担保法明确规定不得作为担保物范围是否是否经有权部门批准、授权或共有人同意是否是否已设定抵押是否担保物保管是否有特殊要求是 否担保物是专用设备还是通用设备专用设备 通用设备是否容易变现容易变现较难变现评估价值确定方式:成本法(房地分离评估)内部评估 中介评估账面原值-账面净值中介评估价值6583万元内部评估价值评估机构名称 广东嘉

25、永房地产估价咨询有限公司评估方法-是否列入市联社评估机构范围是是否出租是否月租金33.5万元租赁价格是否贴近市场价格是调查人对担保物的评价：上述抵押物位于广州市番禺区石基镇号之一，石基镇作为番禺的经济强镇及工业重镇，工厂林立，水陆交通便利，工业基础雄厚，生活配套设施完善，附近有小学，市场、医院等便民设施，同时该地域为亚运村项目及广州新城所在地。该抵押物总用地面积22335.7平方米，剔除1835平方米的划拨公路预留用地后，实押土地面积为20500.7平方米，地上共建有标准厂房4座、宿舍楼2座，总建筑面积37278.6平方米。该抵押物经我社指定的广东嘉永房地产估价咨询有限公司评估，价值6583万

26、元，评估单价约1766元/平方米，抵押率为53.17%，折实939元/平方米，抵押物评估作价合理、足值，且产权清晰，有较强的变现能力。（三）担保总体评价本次贷款采用的担保方式为抵押担保，为防范信贷风险，同时追加股东作保证担保，担保方式能有效保证贷款的安全。抵押物所处的地理位置较好，处于该地区的交通要道公路边，使用价值较高，抵押率53.17%，抵押率合理，能到国土部门办理合法的抵押登记手续，能有效保证我社的权益，担保可行。上述抵押物的建设布局较好，抵押物足值合法、产权清晰，抵押物的整体变现相对容易，第二还款来源有保证。五、授信用途、收益风险分析及风险应对措施（一）授信用途分析该公司本次授信是用于

27、归还股东借入款及上述经营物业过程中的投入等，授信用途合理、合规，在企业营业执照规定的经营范围之内，符合国家的产业政策和信贷政策。该公司目前经营运作正常，在投资建设工业园初期，投入了大量资金，加上近期该公司又筹资归还了信社的1400万元存量贷款，造成了资金短缺，因此企业需要融资是合理的。由于该公司是以物业租赁经营为主，前期投入较大，投资回报期较长，所投入的资金需要一定的时间才能回笼，因此，10年的贷款期限是合理的。该公司目前每月租金收入58万多元，年收入近700万元，有较稳定的租金收入，还款来源有保证，项目可行。（二）授信收益分析1、银企合作关系：该企业成立以来，一直与信社保持良好的合作关系，基

28、本帐户一直在信社开立，但企业前期基建资金投入较大，每月以租金收入为主，所以企业的结算量较少，资金留存率相对较低。2、风险与收益的匹配性：本次授信业务期限拟定为10年，贷款利率按借据期限同期同档次基准利率执行，预计该笔授信业务在借款期限内能为我社带来可观的贷款利息。企业在我社授信占其总授信的比例100%企业在我社近3个月的结算量占其总结算量的比例100%目前企业主办银行及竞争优势信社注：如属于首次发放，则以上表格中填写如本笔授信发放后的预计数据。 （三）授信风险分析及风险应对措施该公司目前经营正常，租金收入稳定并且以每年递增5%及每3年递增10%为主，长期偿债能力强，但该公司是以出租经营为主，受

29、当地出租市场环境影响较大，如出租率等，也存在一定的风险，但为降低信贷风险，提高信贷资金的安全性，我社应采取相应有关措施如：1、建议本次授信贷款设定期限为10年，还款方式采用按月等额归还借款本息，随着供款的不断归还，抵押率的不断降低，贷款风险会不断下降；2、追加公司股东作个人保证担保；3、加强租金回笼结算 ；4、加强贷后跟踪检查工作。六、授信调查结论（一）授信理由广州市番禺区发展有限公司成立以来一向债信观念较强，未发现有不良信用记录。该公司自建的工业园已建成并对外招租，目前已出租建筑面积28000多平方米，出租率达75%以上，由于其自建的工业园周边配套设施完善，因此厂房出租较具市场竞争力，该公司

30、另一位于番禺区市桥镇的物业出租率达100%。根据该公司提供的财务报表及三个月的银行对帐单来看，该公司目前每月租金收入58万多元，2008年租金收入600多万元，净利润160万元，近三个月的资金流入量为645万元。该公司租金收入稳定并且增幅以每年递增5%及每3年递增10%为主，长期偿债能力较强，第一还款来源有保证。本次贷款的抵押物评估价值为6583万元，抵押率为53.17%，折实价值为3500万元，抵押物足值，合法，变现能力较强，第二还款来源有保证。综合反映企业发展前景较好，是可持续发展企业，所处行业比较成熟，给予其贷款支持，既可支持企业正常发展，也给我社带来可观的利息收入和综合收益。（二）授信

31、方案该公司经营运作正常，经营效益稳定，现根据该公司的申请和实际情况，我社建议给予广州市番禺区发展有限公司发放人民币3500万元的物业经营性贷款，贷款期限拟定为10年，实行按月等额法归还贷款本息，贷款利率按借据期限同期同档次基准利率执行，具体操作及管理要求如下：1、与广州市番禺区发展有限公司签订本金3500万元的最高额借款合同。2、以该公司名下位于广州市番禺区石基镇号之一，总用地面积20500.7平方米（已剔除1835平方米的划拨公路预留用地），总建筑面积37278.6平方米的土地、厂房及宿舍楼作抵押；签订最高额抵押合同。3、以该公司股东为保证人签订最高额保证合同。4、贷款额度可循环使用，可分笔发放，入1253科目核算。5、要求该公司在信社的结算业务量达到85%以上。（三）其他需要说明的情况由于该公司是以物业经营为主，物业经营性行业的特性是前期投入较大，投资回报期较长，因此流动性较差。且我社的授信测算系统数据中没有物业经营性行业数据指标的测算，只有参考生产经营性行业的数据指标，因此，所测得的授信额度较低，数据准确性不高，参考价值不大。除本报告反映情况外，暂未发现其他负面信息。