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1、商业经营管理公司的运作草案一、序言：商业项目的开发建设仅仅是商业地产的前期运作，而整个项目的经营管理是否合理到位，营造的商业氛围是否足以让商家盈利，才是该商业项目能否持续升值、乃至于关系到开发商后期项目的延续性发展、能否让投资者获得合理的回报、能否达成“多赢”的商业开发局面等一系列问题的关键和前提。现代商业地产管理运营的精髓就是把松散的经营单位和多样的消费形态统一到一个经营主题和信息资源平台上来，充分发挥出其独特定位、主导消费、业态整合、资源互动等核心的市场竞争力。而那些不能进行统一经营管理的商业地产经营管理公司或物业代理公司，必然会因为将商业项目运作必备的“商业经营管理”逐渐蜕变为“商业物业
2、管理”，直至最终丧失其市场竞争的地位。显而易见的是，如果从事商业项目开发的开发商未能及时转变观念，恰当选择或组建具有现代商业地产管理运营能力的公司进行商业地产整体的经营管理工作，必然会逐步陷入“人无远虑，必有近忧”的开发困境，也无法充分享受到商业地产开发的巨大升值回报。可见，进行商业项目的统一经营管理是成功商业地产运作过程中一个至关重要且必不可少的工作环节。目前，在国内运作比较成功的商业经营管理公司较少，如厦门世贸商城经营管理公司、厦门SM城市广场经营管理公司、上海新天地公司等。而在国外，因起步较早目前已有较多，其中知名度较高的有香港“兰桂坊”等。作为一个比较成功的商业地产项目，完全可以借鉴运
3、作成功的商业经营管理公司的经营理念、管理模式和一些实操经验，尽早获得领先优势地位，进而最大限度地获取商业项目开发和经营管理的收益。二、经营构想：（一）公司组建、经营范围、股东及股份比例：成立主营商业经营管理的经营管理公司。注册资金一般为200500万。股东一般是该商业地产开发公司，通过经营管理责任和目标授权，由具备商业经营管理经验的职业经理，组建专业管理团队进行运作。持股状况可采取一定比例的经营管理团队持股方式。（二）公司组织架构设立：商业经营管理公司总经办现场管理部 运营策划部 后勤保障部 保安组 保洁组 工程组 消防组 招商组 企划组 美宣组 财务组 行政组组织架构说明：1、公司设立总经理
4、1人，对整个商业经营管理项目负责和作出经营决策，同时直接管理后勤保障部，接受公司股东会的审查、聘用和监督。2、公司设立总经办，除总经理外，另设立常务副总2人，分管现场管理部和运营策划部；总经办共3人，组成整个商业经营管理项目的经营管理核心团队，该团队的组建工作由总经理直接负责和任命。3、现场管理部设值班经理2人，各自分管保安组、保洁组和工程组、消防组，并采取轮班上岗制，直接负责处理现场事宜；下设各组在现场事务上需统一服从值班经理指挥。4、保安组设组长、副组长各3人，分为3个班组，由组长直接管理，副组长进行协助；该组主要职责是维护商业项目人身和财产安全。5、保洁组设组长1人、副组长2人，分为固定
5、和机动两个班组，统一接受组长直接管理，副组长进行协助；该组主要职责是维护商业项目的环境整洁。6、工程组需设立工程师1人、工程助理1人、运行班长1人、维修班长1人，运行班主要职责是维护商业项目的所有设备的正常运行，下设3人，共4人，直接接受工程师的管理；维修班主要职责是维护商业项目的公共设施和提供有偿增值服务，方便场内商家，下设3人，共4人，直接接受值班经理的管理；工程师和工程助理主要职责是确保商业项目运营中所有设备和设施的管理，对技术性问题提供决策参考，对商家使用项目等进行审核。7、消防组设组长1人、组员3人，主要职责是维护商业项目的消防安全。8、运营策划部设招商组3人、企划组2人、美宣组2人
6、，主要职责是对商业项目的经营策划和美化、以及对商家的合理规划、人气运作等。9、后勤保障部设财务组2人、行政组2人，负责整体商业项目的其他后勤保障事务；行政组包含公司人力资源、行政管理、仓库管理等，财务组包含公司物品采购、商家收费、财务管理等。备注：以上组织结构规划，适用于38万平方米的商业地产项目（目前也是比较适合国内中小城市开发和规划的商业地产项目），如具体项目面积和位置状况变化，则需做相应的调整或重新规划，在具体规划上应对商业项目商圈、消费人群、定位等必须有全方位的了解，并在实操中做必要的及时调整，必可探索出一种最适合的组织结构模式。总之，最适合的才是最正确的，而最正确却未必是最适合的。（
7、三）公司经营方向：1、通过对商业项目统一的运营策划，以独特的企划活动来吸引人流，达成：（1）入住商家的大部分盈利，进而为业主提高租金奠定基础，再进而为商业项目的后期销售及下一项目销售和招商扩大利基。（2）为进一步挖掘后期盈利的潜力做铺垫（特卖活动、广告位、活动赞助等）。有人流就不难有挖潜空间。2、通过对商业项目统一的招商运作，优选品牌、准确定位、客户互补。3、通过对商业项目统一的现场管理，提供保安、保洁、工程维修（有偿或无偿服务）、消防、其他资源服务。4、必要时形成一定独特的、区域性的商业或其他构成元素，稳定消费客群，突出特色，领占区域市场先机。5、其他后期商业营销运作。（四）经营管理测算：1
8、、年正常经营管理费用预估：序号项目费用（元）备注1人力成本1829880共60左右（含福利）2办公装修成本待摊20000共20万，按10年计摊销3交通工具待摊300003辆共30万，按10年计摊销4通讯交通费800005市场推广费800000活动推广的年预算此外还应包含活动赞助6考察培训费1000007公关差旅费1000008设备、设施维修费用2000009其它管理费用80000合 计3239880（附表1：人力成本预估）部门职位人数基薪每月合计全年合计总经办总经理11000010000120000副总2500010000120000现场管理部值班经理23000600072000工程师1300
9、0300036000助理11500150018000班长22000400048000工程人员615009000108000保安组长31800540064800保安副组长31500450054000保安人员15120018000216000保洁组长11500150018000保洁副组长21200240028800保洁人员10100010000120000运营策划部招商人员3400012000144000企划人员23000600072000美宣人员22000400048000后勤保障部会计13000300036000出纳12000200024000人事12000200024000行政1300030
10、0036000总人数：601173001407600乘：福利30%总计：1524901829880注：1、本预估不含经营管理公司赢利后应计提的经营管理奖金部分。2、本预估的人员福利比例为基薪的30%，并采取所有人员一致，与实际可能会有部分出入。3、本预估所选用的薪资标准为厦门某经营管理公司的平均职位薪金水平，与实际会有部分出入。4、本预估采用同岗同薪的口径进行测算，会与实际中因能力、考核等产生级差有部分出入。2、年正常收入来源估算：序号项目单价（元/平方米/月）年收入（元）备注1物业管理维修金31800000向业主收取2综合物业管理费42400000向租户收取3市场推广费1600000向租户收
11、取，前期两年不足部分由开发商垫支，后期由公共广告收入弥补4公摊水电或空调费1600000向租户收取5公共广告收入200元/月/个120000以平均50个计，包含固定栏柱、外墙体、公共设施、户外、电梯、条幅、媒体等6公共区域租金收入1000元/月/个240000以开发20个计7非推广活动场地使用费1000元/天200000以200天/年出租计8附加值业务100000如分众、中介、代理、赞助、罚金等9装修管理收入100000如土头清运、有偿服务等10停车场收入43200按200个车位，每天12小时，使用率为30%，5元/小时计合 计62032003、相关成本及税费测算：（1）车位年折旧及使用成本：
12、 20 万（2）公司管理费用： 324 万（3）营业税及其他： 620 5.58% = 34.6 万（4）所得税： （620 324 20 - 34.6 ） 33 % = 79.7 万（5）约合计为： 20 + 324 + 34.6 + 79.7 = 458.3 万4、年收益率估算：（1） 年纯利 = 年总收入 - 年总成本（含税赋） 预计年纯利： 620 - 458.3 = 161.7 万（2） 年投资收益率 = 年总纯利 年总成本 * 100 %预计年投资收益率： 161.7 458.3 * 100 % = 35.28 %5、估算结论说明：以上的估算结论是较为保守的数据测算，在实操中商业经营管理公司还有一些可供开发的收入增长点，细节部分不便累述；比如说公共的户外广告，如果在项目运营策划上成功的话，必然会形成叫好的资源优势，仅此一项广告公司的包租招标又岂是本测算中的年收入12万元呢？还有公共区域租金收入，仅就厦门世贸商城每月的此项收入也远不止于本估算中的年收入24万元！此外，通过商业经营管理公司专业化的前期与后期运作、策划和管理，该商业项目一定会在新的领域里独辟溪径，取得良好的经济和品牌双重效益，为后期的商业地产项目顺利开发奠定更好的基础。
