大厦写字楼管理公约.doc

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1、管 理 公 约物业管理有限公司年 月房地产E网 目 录第一章 物业基本情况第二章 定义第三章 涉及各主体的基本情况总则倍讯易 第四章第五章 产权人的权利和义务第六章 发展商的权利和义务第七章 第一次产权人代表大会及物业管理委员会第八章 管理第九章 房屋的使用、管理和维修第十章 违约责任第十一章 纠纷解决方式第十二章 其它事项养殖之家 使用、管理、维修公约根据中华人民共和国及XX市有关的房地产法律、法规、结合“XXXX”的实际情况，为维护各产权人合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保XXXX的管理能够达到较高水准，特制定XXXX使用、管理、维修公约（以下简称“公约”）。本公约对大厦全体产权人

2、、发展商及管理者均有约束力。第一章 物业基本情况1 xxxx座落于 市 区 路 号四至：东至 南至西至 北至占地总面积: 平方米。总建筑面积： 平方米。用途：大厦用于写字楼及相关配套设施。2 “合法证明文件” A 国有土地使用证： B xx市商品房外销销售许可证： C 房屋所有权证：3 “公共场所”和“公共设施” 公共场所指在该大厦内或该土地内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括（但不限于）该大厦正门入口及侧门入口、行人道、行车道、绿化区、电梯前房、水泵房、消防设备控制室、消防泵房、电缆交接接线间、煤气调压站及表房、值班或警卫室、水箱及为该土地的产权人和租户而设并供其共用的其他地方或范

3、围。但不包括任何根据外销商品房预售/买卖契约及补充协议的约定由个别产权人拥有独自使用权的地方。公共设施指为该大厦的利益而安装的机器、设备、仪器、装置、种植的花木、管道、机房、电缆、电线等。但不包括根据外销商品房预售/买卖契约及补充协议的约定由个别产权人独自使用的设施和设备。第二章 定义1 “该大厦”指xxxx。2 “该土地”指该大厦依照国有土地使用证人xx市房产投资发展有限公司 所占用的土地。3“管委会”指物业管理委员会、其为代表该大厦内全体产权人的合法权益的自治组织。4 “绿化区域”指根据政府有关法令在大厦所属地块上实行绿化的地区。5 “管理规则”指管理者按本管理公约授权制定的各项与大厦管理

4、有关的业户/租户手册及规章制度。6 “管理份额”指发展商为各业主行使管理权并分摊及交纳管理费而分配给各单元的份额，有关各单元的具体份额按xx市房管部门最后测绘核定的实际建筑面积计算。7 “单元”指在该大厦总共xx层办公室大楼内的每一个独立的办公室单位或其部分。第三章 涉及各主体的基本情况1 “发展商”指xxx房产投资发展有限公司。注册地址：xx市xx区xx路xx号法定代表人：注册资金：人民币 （RMB）邮编：2 “管理者”指具有xx市物业管理资质合格证书的物业管理公司。物业管理委员会成立前，xxx房产投资发展有限公司聘用物业管理公司，执行管理xxxx的有关事宜，管理委员会成立后由其选聘。3 “

5、产权人”指拥有大厦全部或部分房屋所有权及相应的土地使用权的公民、法人或其他组织。第四章 总则第1条 本公约适用于中华人民共和国法律、法规、政府规章、有关政策以及xxx市法律、法规、政府规章和有关政策。第2条 公约生效日期：自市国土资源和房屋管理局核准并经购房人签署遵守公约承诺书之日起生效。第3条 公约的解释与修改：解释权：管委会拥有对公约的解释权，但在管委会成立前，由开发商或管理者解释。修改权：管委会成立前，不得对已核准生效的公约进行修改，管委会成立后，可由管委会根据产权人代表大会决议对公约进行修改。公约及其修改版本，须经xxx市国土资源和房屋管理局核准生效。第五章 产权人的权利和义务1 产权

6、人的权利1.1 对独立拥有、使用其名下的单元享有占有、使用、处分及收益权。1.2 依法使用公共设备和设施、公用部位和场所。1.3在不影响大厦建筑安全、结构及外貌情况下，依本公约对其名下的单元进行装修。1.4可根据本公约规定维护自身的合法权益。1.5有权要求如开产权人代表大会，享有选举和被选举权。1.6有权向管委会、管理者就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求。2 产权人的义务2.1 遵守国家和xxx市有关物业管理的法律法规、政策规章和本公约的规定，接受管理者实施的管理。2.2 须按公约规定，及时交纳其应承担的管理费，按金及其他费用等。产权人所购置的单位若空置不用，仍需按本公约规定金额支付管理

7、费，以维持整栋大厦的正常运作。2.3 须按公约规定，及时缴纳物业管理者代收的水、电、暖、煤气费、有线电视费等市政公用设施使用费用。2.4 产权人须同管理者签署承诺书，承诺遵守本公约及业户/租户手册。2.5 产权人在出售、转让其单元时，必须缴清管理费、水、电费等各种费用，并要求新产权人与管理者签署承诺履行及遵守本公约的承诺书，如有欠款，未经管理部批准，产权人不可搬离大厦。第六章 发展商的权利和义务1 发展商拥有大厦命名权，但须经政府有关主管部门的批准。2 发展商对其拥有的物业、享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。在公约的限制和保障下，除已出售和出租的部分外，发展商有权转让、抵押、出租、

8、批准别人占用或以其它任何形式处置该大厦尚未出售、出租的部分（共有、公共部分除外），而不须其他任何业主同意。3 发展商保留修改原设计方案的权利，对由此而导致的任何损失不负任何赔偿责任。但该权利的行使应与预售/买卖契约相应规定保持一致。4 当大厦的出售率达50%以上时，应依法组建物业管理委员会。5 管委会成立前，发展商有权自行组建或指定专业物业管理者对大厦进行管理。发展商可与管理者签署管理合同，制定管理者的职责范围，期限及酬金等，而无须先经其他业主同意，但管理合同不能违反本公约的条款。6 发展商或管理者及其各自承建商，代理人及其他经许可的人为检查、维修及保养大厦的任何一部分，包括公共地方、公共设施

9、或任何为大厦所需而安装的设施，或为履行管理者对大厦的管理责任，有权携带一切必要的设备，机器及材料进入大厦的任何部分。如有必要，可直入大厦任何单元，除紧急情况外，应事先通知有关产权人和使用人并获许可，发展商在使用此项权利时，不得妨碍其他产权人的合法权益。7 依法制定物业管理公约和物业管理守则、规章和制度，发展商亦有权根据国家规定或物业管理的实际情况本着公平合理原则，授权管理者制定修改有关物业管理的各项规则。8 管理者向该大厦各产权人收取公约所述的款项，应在体现维持该大厦管 理费分摊原则的前提下，按实际情况合理作用管理费。9 除紧急情况外，发展商/管理者在发出合理通告后，有权暂时停止任何设施的使用

10、以便进行维修或保养。10 为了更加妥善地管理该大厦，发展商有权要求产权人就本公约未详尽规定的事宜签订业户/租户手册。11 可委派代理人行使公约给予发展商的任何权利。12 审核和批准该大厦年度管理预算及有关修订内容。13 按本市规定或合同约定对所售物业履行保修义务。14 自大厦第一个单元交付使用起三年内，发展商应负责其自行组建或选聘的物业管理公司的财务状况，物业管理费用的盈亏由发展商负责。三年以后，如物业管理委员会尚不具备成立条件，仍由发展商履行条款的义务。第七章 第一次产权人代表大会及物业管理委员会1 第一次产权人代表大会组成及其职责1.1 第一次产权人代表大会的组成和召开。1.1.1 第一次

11、产权人代表大会由大厦的全体产权人代表或产权人授权的代表组成；1.1.2 产权人代表投票实行每单元为一票；1.1.3 第一次产权人代表大会应当有超过50%的产权人代表出席,方可召开,代表产权人出席的代表应持有效的授权委托书,产权人代表届时既不出席,亦不委托代表的,视为其同意召开但表示弃权参与。1.2 产权人代表大会职责。1.2.1 选举、罢免管委会委员；1.2.2 制定、修改和通过管委会章程和管理公约；1.2.3 审议、批准物业管理者的年度预算；1.2.4 决定物业管理的其它重大事项。2 管委会的产生及职责2.1 发展商、管理者应在xx市国土资源和房产管理局、沈阳市房产管理办公室及大厦所在地街道

12、办事处的指导、监督下成立管理委员会筹备组。制定组建管委会实施方案，起草管委会章程。2.2 管委会的产生2.2.1 管委会是由产权人代表大会选举产生、代表产权人行使物业管理权力的常设机构；2.2.2 管委会设委员不少于五名。设主任、副主任各一名。管委会主任、副主任在全体委员中产生。管委会主任必须是产权人或产权人代表。管委会可以聘任秘书一名，负责处理本会日常事务。秘书可以是，也可以不是本会委员。2.3 管委会主要职责2.3.1 审议或解聘物业管理者，及签订物业管理合同；2.3.2 审议物业管理者提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和决算；2.3.3 听取产权人的意见和建议，监督管理者的管

13、理服务活动；2.3.4 审议批准物业管理者制订的物业管理规章制度；2.3.5 组织召开产权人代表大会；2.3.6 监督及协助物业管理者开展各项工作。2.4 物业管理合同发展商在管委会成立前，可自行组建或聘用物业管理者对大厦进行物业管理；管委会组建后，应由管委会与物业管理者重新签订物业管理合同。2.5 物业管理公司在物业管理委托合同签署后一个月内，将委托合同及附件一份报xxx市房产管理办公室备案。第八章 管理发展商确认管理者为该大厦及其所占土地的管理机构,全权负责,该大厦的各项管理服务工作,决定该大厦的管理形式。管理者将被视为全体产权就本公约规定事宜的统一代理人，而非人别代理。每一个产权人将被视

14、为已全权及不可撤消地授权管理者为执行本公约所规定事宜及因本公约所涉及事宜的代理人。1 管理者的权利1.1 物业管理、维护和修缮中的权利1.1.1 全权代表产权人及其它单元所有人与政府部门或法律机构或其它机构交涉有关该大厦的设备、服务和管理事宜，并有权责成产权人或其他单元的所有人遵守关于上述交涉而做出的决定，或采取的措施和行动。1.1.2管理者对该大厦及其所占土地共用部位及共用设备享有排他性的管理权和使用权。其中包括：维修、保养、清洁、绿化、安全、消防等权利。1.1.3 管理者在依据本公约规定行使其各项权利时所做出的任何决定和采取的任何行动对产权人及其它单元的所有人有约束力。1.1.4 因维修、

15、搬迁、清洁、粉刷或装饰该大厦的公共场所或公共设备包括：燃气管、污水管、排水管、自来水管、消防水管、空调暖气水管、电缆、电线管道、电线等设备等原因，管理者有权在发出合理的通知并获得许可后，进入产权人所购房产内部。若遇紧急事故，管理者有权在未经通知的情况下，进入产权人所购房产内部进行维修、维护等工作。1.2 管理者有权根据本公约的规定，制定、修订及废止该大厦的各项管理规章制度、管理细则和行为守则，各产权人须共同遵守。1.3 管理者有权为该大厦的共用部位及共用设备购买保险，投保险别、保额及保期由管理者决定。1.4 按公约规定收取相应的物业管理费及水、电、燃气等代缴费用。2 管理者的义务2.1 根据公

16、约规定委派管理人员对该大厦进行管理、维护和修缮。2.2 采取一切必要的措施或步骤以使该大厦的各项管理工作符合各有关法律和规定。2.3 防止或禁止任何人违反本公约的规定占有或使用该大厦共用部位或共用设备的任何部分。2.4 责成所有产权人将其各自所购房产保持良好状态，并将采取一切合理步骤补救因产权人或其他所有人过失而出现不良状态，由此而发生的一切费用由产权人或有关责任人员承担。2.5 清除该大厦内外及其所占土地内因违反本公约规定而设置的任何结构、装置、标志牌、遮阳物、托架、广告和其他物体，并责成有上述行为者恢复原状且对由此而产生的损坏作出应有赔偿。2.6 禁止所有产权人或任何其他人违反本公约或违反

17、沈阳市政府的有关规定，改变或损坏该大厦的任何共用部位或共用设备，因此而发生的一切费用，均由产权人或有关责任人承担。2.7 建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受管委会查询。2.8 管理者由于递交辞呈或职务被解除时，须移交所有有关大厦的文件、资料、图纸、管理帐目等给予发展商或物业管理委员会。发展商可聘请中国注册会计师审核管理帐目。3 管理费管理费包括根据已获发展商或物业管理委员会批准的预算，管理者可用于支付一切有关大厦的费用，其中包括：3.1 大厦用地的土地使用费，与大厦相关的所有公共税费；3.2 公用水、电、气、暖、公用排污费及正常供应时间的空调费；3.3 公共场所、公用设施的日常保养、

18、污水处理、卫生清洁、照明、环保、绿化等费用（重大修理费用与大厦业主共同承担，不包括在此）；3.4 保安员、修理工、清洁工、花匠及其他职工的薪酬；3.5 大厦污水、污物及垃圾清除费、清洁打扫工具材料费；3.6 聘请管理、维修、会计、法律等专业顾问的费用；3.7 员工及公共场所、公共设施的保险费；3.8 物业管理公司的行政费及通讯、联络、文具、复印等各项经常性项目的开销；3.9 公用设施折旧费；3.10 大厦维修基金及大厦节日装饰的费用；3.11 因管理大厦所发生的其它费用。3.12 物业管理者提取以上各项管理费开支总和的10%作为酬金。4 物业管理费现行收取标准： 层 元/建筑平方米/月， 层

19、元/建筑平方米/月。5 物业管理费标准的调整5.1 管委会成立前，物业管理者可根据当地物价指数，市场行情及大厦的实际情况，经发展商同意后作适当调整。5.2 管委会成立后，须经其同意。6 管理费按金及电费按金全体产权人应于接到入伙通知书时，缴纳3个月的管理费作为管理费按金，该项按金不退还，但可以在出售、转让、馈赠其名下单元时转至新产权人名下。7 维修基金产权人应交纳维修基金，用于支付大厦的非经常性维修，具体事宜按本市有关规定执行。第九章 房屋的使用、管理和维修1 管理者对该大厦的管理与维修管理者按照本公约规定对该大厦拥有充分的管理权，实施包括以下所列各项行为和活动，因此而产生的一切费用按具体情况

20、，由产权人或有关其它单元的使用人支付，或由管理费开支。1.1 执行维修养护该大厦共用设备（不包括产权人所购房产的自用部位及自用设备）的工作，包括下列工作：1.1.1 更换该大厦共用部位的灯饰；1.1.2 负责共用单位的照明设备的经常性维护和保养；1.1.3 负责清除该大厦共用部位和共用设备的障碍物；1.1.4 维护该大厦共用的排水管道、自来水管道、天然气管道、消防管道、电线及电缆等通讯设备及其有关配套设备；1.1.5 维护该大厦的共用天线及共用卫星天线；1.1.6 清除该大厦共用地方的垃圾、定期处理垃圾、并负责维修垃圾堆积设备；1.1.7 控制所有进入该大厦内车辆停放、行人交通、对乱停乱放的机

21、动车，有权通知交通管理部门拖离或扣留，该车辆的车主应负责交纳拖离及保管费用；对于乱停乱放的非机动车辆，物业管理部有权搬至指定位置；1.1.8 管理者有权提供保安队伍、清洁队伍及其他员工，并提供紧急警报系统、防盗警报系统和其它保安装置，在任何时候维持该大厦的正常治安工作；1.1.9 办理一切为管理及维护该大厦而合理进行的其它事项；1.1.10管理者在行使上述所规定的权利及本公约所赋予的其它管理权利时，管理者可另行聘请承包商代为完成其中任何工作。2 产权人对大厦及所购房产的使用为配合管理者的工作，所购房产的使用人（包括产权人及其受让人、继承人、受赠人、租用人、佣人、客人或所购房产的其他借用人或使用

22、人）：2.1 不得擅自在所购房产及大厦的顶部、单元户外墙面和窗户外等地方装置窗帘、旗杆、招牌、海报、广告牌、遮拦、电视天线或其它突出物（管理者或发展商书面同意或契约定金除外）。所购房产的使用人在安装电线、隔断、水管和其它垂直设备、空调设备，构筑或撤换无负载墙之前应报管理者批准。在进行上述活动时，所购房产的使用人应严格遵守可适用的市政府规则和标准，符合本大厦的设计标准和现状要求，不得自行穿透墙壁，不得截断或连接电气线路。2.2 不得在所购房产的地面上放置超过规定荷载的物品。在将重物（限定值为2000牛顿/平方米）搬进所购房产之前，所购房产的产权人应通知管理者。管理者保留规定所有保险柜及其它重物放

23、置在适当的支撑物上，其安置应按管理者的要求足以防止震动和噪音不干扰其他用户，置办支撑物（支座）的费用由产权人自理。2.3 若产权人或所购房产的使用人需在所购房产内进行装修，应该按照管理者的有关规定进行装修工程，不得损及该大厦的建筑结构及原有设施设备。2.4 电话线路及接点，公共天线线路及接点，原始设计的水电管道，消防、空调供电线路及接点不得因所购房产的使用人的室内装修而更改位置或封闭、产权人须经管理者书面认可，方可进行装修工程。2.5 不得在该大厦的所有通道、绿化带内或其它共用部位堆放或留置箱物、家具、垃圾、不得阻碍大厦公共地方的通行和使用。2.6 将垃圾放入适当垃圾袋内密封，放置于管理者指定

24、地点或垃圾桶内，由工作人员按时清理。2.7 不得破坏一切消防设备，控制设备及堵塞大厦的排水系统。2.8 在遇到强风或暴风雨来临之前不得打开大厦窗户防止意外发生，若因该单元有关大厦窗户打开而发生，若因该单元有关大厦窗户或该单元窗户打开而发生意外事件，该单元产权人应承担全部有关责任。2.9 不得在所购房产内存放或允许他人私自存放武器、弹药、硝石、火药、火油或其它易燃、易爆、放射、有毒及污染等危险品。2.10 不得以任何方式干涉管理者对该大厦进行的管理和提供的维修。无权直接惩戒管理人员，若有不满，应向管理者直接反映。2.11 对由于其本身的疏忽或过失引起水、电、气、烟或其他有关物体外溢而损害大厦、他

25、人或者财产，则该产权人及其租户须对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求全部负责。2.12 保持各项公共设备、设施（包括设备机房、门窗、车库大门等）处于良好状态，并避免上述设备、设施发生任何损失或损坏。2.13 不得影响大厦的排水、抽水系统的正常工作。2.14 除事先征得发展商或管理者书面同意外，不得在该大厦的共用单元举行任何庆典活动或聚会。2.15 须根据该大厦的设计方案，预售契约或买卖契约及其补充协议规定的特定用途使用所购房产及行使其特有权利，亦不得干扰其他业主享用其独占单元的权利。2.16 不得在所购房产内进行违反中华人民共和国法律、公共利益、社会风化及其它不道德的活动。2.17 如需维修管道

26、设备及共用设备、在事先发出通知并获许可的情况下，管理者有权进入单元内部、进行一切维护与维修工作。2.18 不得在公共区域及所购房产外部悬挂物品或晾晒任何衣物。2.19 不得在该大厦的外墙表面、窗户或阳台部位涂抹或以任何方式改变其外观。2.20 产权人在办理入住手续时，应将其常用通讯地址通知管理者，以便管理者向其送达与其有关的通知、函件等，有如变化，应及时通知管理者，否则应承担因此引起的一切后果。2.21 保证所购房产内部无任何虫害。2.22 所购房产的所有权及相应的土地使用权发生转让时，产权人及其受让人应于房产所有权转让前书面通知管理者。产权人有义务支付在此项转让生效之前的所有管理费用及所发生

27、的其它费用。2.23 产权人在其所购房产与非所购房产之间不得随意加设任何隔离装置（管理者书面同意除外）。2.24 产权人对所购房产拥有占有、使用、收益和处置权。产权人所享有的各项权利应与其契约所载房产面积相对应，如所购房产以部分或非整体形式出售、转让、按揭、抵押、或以其它方式处置，应事先书面通知物业管理者。2.25 按照管理者的规定使用停车场。2.26 在大厦范围内，不得乱停乱放机动车辆及非机动车辆。第十章 违约责任1 本公约的违约责任应符合中华人民共和国法律、法规及政府规章、规定。2 产权人应遵守本公约的各项规定，如有违反，致使管理者或其它单元所有人权益受损时，产权人须赔偿由此产生的一切损失

28、。产权人在收到管理者书面通知后24小时内必须按通知要求执行本公约的义务或停止违反本公约规定的行为。违者，管理者根据本公约赋予的权力执行整改，一切费用由产权人承担。3 产权人应按照本公约的规定按期如数地向管理者缴付管理费及其他费用。如逾期交纳，管理者有权从管理费按金中自动扣除，并向产权人加收滞纳金，凡逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额的百分之零点一（0.1%）的滞纳金；逾期一个月仍未缴清者，管理者有权停止相应的服务及必要时采取法律措施，直到产权人缴清所欠费用及滞纳金为止。第十一章 纠纷解决方式所有受本公约约束的各当事人倘因本公约条款发生争议,应首先选用协商办法解决,如协商不成,可提交xxx市仲

29、裁委员会、仲裁结果为终局的，对对方均有约束力。第十二章 其它事项1 管理者将尽量保持该大厦处于良好状态，检查和修缮缺陷，如出现不可抗力的情况，而使该大厦内任何设备的正常运行中断或水、电、空调、暖热、通讯等的正常供应中断时，管理者不承担任何已经或可能引起的损失赔偿责任。2 本公约内容中有关任何发给大厦各产权人的书面通知，应送至有关产权人的单元信箱或所知产权人的最后通讯地址，如通过邮局以挂号信投送，则以邮局挂号为准，所有不以其单元信箱为通讯地址的产权人应将其所选择的通讯地址以书面形式事先通知管理者。否则，由此引起的一切责任或经济损失由产权人负责。3 本公约一式三份，以中文书写，xxx市国土资源和房产管理局市场处各一份，xxxx市房产投资发展有限公司一份，具有同等效力。房地产E网