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1、物业管理实务：道路与车辆管理随着经济的发展，人们生活水平的提高，车辆逐年在增加。由于多方面的原因，如建设时期过少考虑停车设施，以及疏于管理等，造成车辆乱停乱放现象严重，车辆及附件被盗案件屡屡发生，由车辆带来的车祸也屡见不鲜。这既破坏了良好整洁的物业环境，给人们的生产生活带来不便，也给人们的生命和财产安全造成一定的威胁。因此，搞好车辆的管理工作，便是物业管理公司不容忽视的大事。根据目前车辆管理中存在的问题，物业管理公司要搞好所管物业区域内的车辆管理，一是搞好停车场(库)的建设；二是建立健全的管理制度。 第一节 停车场的建设一、停车场库的位置规划物业管理公司对停车场库位置的规划，和房地产开发部门对
2、停车场库位置的规划是不同的。后者是在基本无停车场库的前提下进行的，前者则是在后者已建起停车场库的基础上开始的。这样，物业管理公司在规划所管区域停车场库时，既要尊重、参考和利用已有的停车场库位置，又要有新创造，规划设计出新的、因地制宜的，和物业区域协调的，又符合实际需要的停车场库。一般来说，需要考虑以下几点：1是否经济建设停车场库需要一定资金，物业管理公司投资建设，是希望能回收资金并获得利润。这样，规划时既要考虑建设成本，又要考虑建成后能否充分利用。如果成本过大，或者估计建成后利用率低，则物业管理公司一般是不宜选用的(如成本虽大，但利用率高，收益大；或暂时利用率低，未来利用率会很高，物业管理公司
3、还是可以考虑的)。2是否因地制宜因地制宜既是降低建设成本的一个途径，也是保证停车场库和物业区域相协调的一个条件。物业区域的停车场库应该成为整个物业协调一致的组成部分；而不能成为有碍观瞻、妨碍交通的一个“毒瘤”。要做到因地制宜，物业管理公司必须对所管物业区域的环境(建筑格局、道路交通等)有一个全面的了解，特别对原有停车场库有所研究，这样，规划停车场库位置时就能避免失误，较好地实现停车场库的因地制宜，“依山就势”，使停车场库成为物业区域的一景。停车场库的位置在考虑是否经济、是否因地制宜的前提下，可以安排在地上或地下。由于停车场库建设工程不宜过大，所以无论建在地上或者地下，都要特别注意“依山就势”，
4、充分利用现有的地形、地势和原有的停车场库等。另外，还可利用楼群之间的空地、商店、机关门前空地建立临时存车处、停车场等，和正式的停车场结合起来，以利车辆的管理。二、停车场库内部要求停车场库有不同的空间环境，停放的车辆也有各种类型，而且各种车辆的比例也不完全一样。这样，要管好车辆，必须对停车场库有相应的要求，这些要求主要有：1停车场库的光度要求无论从方便车主，还是从防盗考虑，停车场内的光线都应充足，使车主能清楚地找到停车位，清楚地识别自己的车辆；使管理人员能轻易地发现撬盗车辆的案犯；还便于消防管理的实施等等。实现光线充足，可以利用自然光，也可利用灯光，或二者结合。利用自然光方面，可采取棚式或安装明
5、瓦；利用灯光方面，可安装瓦数较高的电灯以及多装几个电灯。等等。2停车场库的设施要求为保持通道畅通无阻，方便存车和管理，停车场库应设置清楚而又足够的指示信号灯，还要有适当的指示标语。另外，消防设备也是停车场库，特别是机动车库，不可缺少的。如有特殊要求，还可在车辆出入路口处设置管制性栏杆，以供使用。3停车场库的区位布置要求车辆可分为机动车和非机动车。机动车可分为摩托车、汽车等，非机动车又分为自行车、三轮车等。而且各种车辆的型号、规格等也不尽相同。各种种类、型号、规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为避免这种混乱状态，物业管理部门应把停车场库的区位作划分。这一工作首先应做好该物
6、业区域各种车辆的调查摸底，弄清所管区域各种车辆的总数以及不同类型车辆的比例，然后根据掌握的材料，考虑可能的情况，把停车场库划分为机动车区和非机动车区两个大的区域，其各自大小、比例，以及是否再细分，可根据所管物业区域车辆的情况和可能外来的车辆情况而定。下面是停车场库划分的一个构想。 第二节 建立健全的管理制度单有良好的停车场库，如果没有健全的管理制度，同样不能把车辆管好。健全的管理制度应该包括：门卫管理制度、车辆保管规定等。一、车辆管理负责人职责(1)依法循章对住宅区(大厦)、交通、车辆进行管理。(2)负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。(3)熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况，车位情况，合理
7、布署安排，优先保证业主使用车位。(4)负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写员工日考核表。(5)负责每日工作检查，并填写车辆管理日检表。(6)负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。(7)负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。(8)负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。(9)定时向管理处主任汇报工作。二、车辆管理员的职责及纪律(一)车辆管理员的职责如下1负责对停车场(库)的汽车，摩托车，以及保管站内的自行车管理。2实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。3按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写车辆出入登记表。4遵守规章制
8、度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。5按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。6负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。7负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。8负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按小区清洁工作手册中停车场清洁、值班室、岗亭的清洁进行清洁。)(二)车辆管理员的纪律1仪容整洁，遵守仪容仪表规定。2执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。3严格遵守交接班制度。4值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其它与值班职责无关的事。5爱护各种器
9、具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。6依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。7禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。8团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。9遵守员工宿舍管理规定，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员)批准。三、门卫管理制度这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。某些区域，既需保持相对宁静，又需保证行人的安全和环境的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆外，这便是大门门卫的一部分职责。除救护车、消防车、清洁车、小区各业网点送货车等特许车辆外，其他车进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持
10、验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，大门门卫要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。停车场库门卫一般需设两人，一人登记收费，一个指挥车辆出入和停放，其职责是：1严格履行交接班制度。2对进出车辆作好登记、收费和车况检查记录。3指挥车辆的进出和停放。4对违章车辆，要及时制止并加以纠正。5检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。6搞好停车场库的清洁卫生。7定期检查消防设施是否完好，有效，如有损坏，要及时通报上级，维修更换。不准使用消防水源洗车等。8停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留
11、宿，无关的闲杂人员要劝其离开。9值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观察，随时注意进入停车场库的车辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。四、车辆管理员交接制度(1)按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位。在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。(2)接班时要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。(3)向下一班移交值班记录和车辆出入登记表。(4)交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其它设备清点清楚，并在值班记录上签名。(5)填完停车场库交接班记录表格(略)第三节 车辆管理规定车辆保管规定。依照国际惯例，物业管理公司应与车主签
12、定车辆停放管理合同或协议，明确双方的责任。对物业区域的车辆要统一管理，对外来车辆也应有相应规定。下面是两个管理规定：一、车辆管理规定(一)停车场(库)的管理规定1进入物业区域内的车辆必须服从管理公司的管理。2车辆必须按管理公司规定的行驶路线行驶，不得逆行。不得在人行道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭，进入车库时限速5公里以下。3凡住户之机动车、自行车、三轮车一律不能停放在非指定停放的位置。任何违章停放车辆将被拖移，领回车辆时，除需按章交付保管费外另应交纳拖车费。被拖移的车辆停留于扣留车场超过24小时未领回者，须另加超时保管费。凡超过72小时未领回者，由管理处报请公安机关予以处理。4业主
13、(或租户)长期在物业区域内地面停放车辆，必须在管理公司办理定位立户手续，领取停车牌放于车上，停于指定车位，并凭牌出入小区，按月交纳停车费。5大厦车库只供本大厦业主(或租户)和小区住房使用，外来临时车辆不得入库停放，使用车库须先到管理部门办理车位租赁手续，领取停车牌，凭证入库，对号停放，并按月交纳停车费。未办租赁手续及车辆保险的车辆一律不得入库停放。6凡办理有关手续，领取了停车牌的车辆，其停车费由管理处在每月的费用通知单上通知车主，未办理停车牌的车辆进入小区停车，由小区通道处收取停车费。7车辆如需停止使用停车位，应及时到管理处办理注销手续，否则，停车费继续收取。如发生丢失或私自转让停车牌(位)，
14、管理处将扣留押金并取消车辆的停车位，收回停车牌。8车辆入库后，贵重物品请勿放在车内，由此所造成的损失均由车主自负。9临时进入大厦范围内的车辆，必须进入临时车位上停放，并交纳停车费，不得超越车位或跨位停放，更不能停于车道上。10车辆入库停放后，须向保安人员领取取车牌并妥善保管。取车时一律凭取车辆取车。保安员只按牌放行。特殊情况急需用车而无取车牌时，须凭单位开具证明并出示本人有关证件，由保安员(或车库门卫)登记后方可取车。11不得在停车场和小区范围内洗车及清扫车上的杂物于地面。漏油、漏水车辆不许进入车库。12为杜绝车库内发生意外事故，凡进入车库的车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，同时，
15、在车库内不得随地扔烟头，违者按章罚款。13为了保证车库内有良好的卫生环境，进入车库的一切人员不得随地吐痰、乱扔果皮和纸屑及清扫车上的杂物。(二)小区停放车辆管理规定1遵守交通管理规定，爱护小区(大厦)的道路，公用设施，不乱停放车辆。2车辆不准在小区(大厦)内长期停放，临地停放按深圳市机动车辆保管统一收费标准缴费。3小区(大厦)内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。4停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。5机动车辆在本区行驶，时速不得超过15公里，严禁超车。6机动车辆在小区(大厦)内禁止鸣号。7不准在小区(大厦)任何场所试车、
16、修车、练习。8不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。9不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆(机动车辆只能在停车场(库)或道路上划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站)。10除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。二、单车、摩托车管理规定1业主(或租户)需要保管单车和摩托车请先到小区管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车场门卫查收。未挂牌车辆作临时停车对待。2住宅区(大厦)摩托车实行统一保管。3车主必须办理保管手续并交纳保管费，(收费标准按市物价局文件规定)，凭缴款单发给月卡。4摩托车、自行
17、车出入保管站，实行发卡、收卡制度，主业凭月卡存车，凭保管卡取车。5车主不准在保管站内洗车，不准在保管站内维修摩托车，防止发生火灾事故。6已交纳保管费并有原始收费凭证和保管卡的单车，如有遗失，由保管单位负责赔偿。7需要保管的摩托车必须购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证明，协助车主向保险公司索赔。8存放保管站的自行车，长期存放没人使用，且未交保管费达三个月者，由车管班清出保管站，不再负保管责任。9在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”，产详阅“存车牌”背面的“存车须知”。10单车、摩托车必须存放在指定位置，未按规定存放，造成丢失，责任自负。11要尊重停车棚门卫的工作，服从其管
18、理。12停车棚门卫的工作受各位住户的监督，其任何失职行为住户可向管理公司反映。 第四节 车辆管理的工作程序待添加的隐藏文字内容2一、门卫岗工作程序(一)车辆进岗：1当发现有车辆需进入住宅区(大厦)，驶近道口挡车器前时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。2当司机开启车窗时，递上保管卡同时说“先生(小姐)请收好保管卡(出示登记卡)。3在发卡的同时，另一名值班员应迅速在车辆出入登记表上准确填写各栏目。4发卡登记完毕后，应立即将道闸开启放行，并提示行驶路线，若后面有紧跟车辆排队时，应示意其停下，并致歉“对不起，久等了”，然后发卡。5车辆安全进入道口后，方可放下道闸，确保道闸不损坏车辆。6当遇到公安、
19、警察、政府部门执行公务的车辆要进入时，查证后放行，应作好交接班记录登记车牌号。(二)车辆出岗：1当发现有车辆驶出住宅区(大厦)达挡车器前时，即上前立正并说“先生(小姐)您好，请您交还保管卡”，并核对车牌号。2进场时间，如没超过半小时，开启道闸放行；如超过半小时则应按标准收取保管费，随手给发票，并说“谢谢”，收费手续完毕后开启道闸放行。3在收卡验证和收费的同时，另一名值班员应在车辆出入登记表上准确填写有关内容。4若后面有车紧跟，应立即挡在车前示意停下，另一名值班员应立即放下道闸，再按上述规定处理下一辆车的放行，并说“对不起，久等了”。二、停车场工作程序(一)车辆进场当有车辆驶入地库(地面停车场)
20、，应立即开启车挡。迅速准确地在车辆出入登记表上记录车牌号及其它项目(在道口岗已登记的车辆如无要求可以不登记)。指引车辆缓行安全停放在自己的车位上。提醒司机关锁车辆门、窗，并检查是否漏水漏油。(二)保管1每小时巡视检查一次车辆，是否正常，如有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏油漏水等情况应即时通知车主处理。未通知到车主时，做好交接班记录，同时报班长或管理处。2清点车库内车辆，与车辆出入登记表上是否一致。3严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长或管理处即时处理。(三)车辆出场(库)1当车辆驶出车库时，应首先仔细核对出场的车辆和驾驶员。2查对无误后，值班员开启车挡，并迅速在
21、车辆出入登记表上做好登记。3若对出场车辆和司机有疑问时，应立即到车挡前面向司机敬礼，再向司机盘问核对有关情况。4在盘问和核对中发现有问题，应立即扣留车辆，机智地应付司机，并用对讲机报告车管负责人和管理处。三、紧急情况及注意事项(一)车辆被损被监的处理1当车管员发现停车场里的车辆被盗或被损坏时，车管员应立即通知车主，并报告班长和管理处。2属撞车事故的，车管员不得放行造成事故的车辆，应保护好现场。3属楼上抛物砸车事故，车管员应立即制止，并通知肇事者对造成的事故进行确认。4车管员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆进场时间，停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。5车辆在停车场被盗后，由管理处确认后协同车主向当地公安机关报案。6发生事故后，被保险人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司。7车管员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理。(二)车辆出入库注意事项1车辆出入后切记放下道闸，以防车辆冲卡。2放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。3遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌用语。 第五节 车辆管理的标准一、管理车辆的标准二、车辆管理员标准
