《!物业管理制度.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《!物业管理制度.doc（51页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、目 录第一阶段：早期物业管理介入阶段3第二阶段：物业管理阶段3一、 接管验收管理方案3二、 写字楼业主入伙管理方案4 三、 安全管理方案5四、 消防管理方案6五、 绿化保洁管理方案7六、 房屋及公共设施设备管理方案8七、 娱乐设施管理方案9八、 水系使用管理方案10九、 档案资料管理10十、 人力资源管理11十一、 智能化系统管理和维护11第三阶段：商铺商装管理13一、 商装流程131.1流程图131.2流程14第四阶段：设施设备、装修设计及施工要求20一、 结构20二、 机电设备202.2.1电气系统202.2.2弱点系统212.2.3空调系统222.2.4给排水系统222.2.5燃气系统2
2、32.2.6消防系统242.2.7排油烟系统24三、 装修243.3.1设计要求253.3.2店招设计要求25四、 商户商装期跟踪管理264.4.1进度质量跟进274.4.2各种表单（工程类）28第五阶段：相关协议附件35消防安全责任书35装修保险承诺书37装修管理承诺书38装饰装修管理协议40装修施工收费明细表47装修手册确认书48 外滩领馆的物业管理由早期物业管理介入阶段与前期物业管理实施阶段。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。 第一阶段：早期物业管理介入阶段 从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之
3、既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。 一、管理内容： 1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据； 2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议； 3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力； 4、提供有关公建配套设备设施的改良意见； 5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见； 6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见； 7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见； 8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤； 9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见； 10、参与开发商市场
4、营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通； 11、参与开发商物业竣工验收。 二、管理措施： 1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； 2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量； 3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； 4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 第二阶段：前期物业管理阶段 前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。 一、接管验收管理方案 为确保写字楼的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及
5、规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序 （一）、管理内容： 1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间； 2、编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日程安排； 3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。 4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； 5、与开发、施工单位联合进行物业交接： （1）核对、接收各类房屋和钥匙； （2）核对、接收
6、各类图纸资料，并加以整理归档； （3）核对、接收各类设施设备； （4）核对、接收各类标识。 （二）管理措施： 1、组建接管验收小组，负责接管验收工作； 2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识； 3、掌握物业验收的标准和程序； 4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。 二、写字楼业主入伙管理方案 在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。 （一）管理内容： 1、准备业主领房所需资料； 2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务； 3、按领房流程办理领房手续
7、： （1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料； （2）陪同业主验房，办理领房手续； （3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用； （4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验收交接表，并与业主约定时间，及时解决。 （二）管理措施： 1、制定业主领房程序，准备各有关所需资料； 2、按照业主领房程序，安排工作流程； 3、策划业主入伙现场布置方案； 4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见； 5、按规定办理业主入伙手续。 三、安全管理方案 在外滩领馆物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主
8、的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注， 特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 （一）管理内容： 1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。 （1）门岗的任务： 礼仪服务； 维护出入口的交通秩序； 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证； 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦； 夜间对外来人员进行询问和登记； 严禁携带危险物品进入大厦； 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记； 为业主提供便利性服务。 （2）巡逻岗的任务： 按规定路线巡视检查，不留死
9、角； 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； 对写字楼内的嫌疑人员进行检查防范； 对写字楼及楼宇安全、防火检查； 装修户的安全检查； 防范和协助公安部门处理各类治安案件； 防范和制止各类违反写字楼管理制度行为。 2、技术防范： 应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对写字楼内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。 （1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。 （2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。 （二）、管理措施： 1、实行半军事化管理，制定保安管理
10、和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心； 2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定紧急事故处理办法，定期组织演习； 3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当； 4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量； 5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好； 6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。 四、消防管理方案 消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。 （一）管理内容： 1、做好消防监控中心的管理； 2、做好消防设
11、施、器材的管理； 3、保持消防通道的畅通； 4、加强装修期间的消防安全管理； 5、严禁违章燃放烟花爆竹； 6、严禁携带、储藏易燃易爆物品； 7、防止电器短路等引发火灾因素。 （二）管理措施： 1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实； 2、制订消防事故处理预案，防患于未然； 3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习； 4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除； 5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态； 6、制止任何违反消防安全的行为； 7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识； 8、发
12、生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。 五、绿化保洁管理方案： 绿化保洁直接关系到写字楼形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。 （一）管理内容： 1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 （1）根据气候，给花木适量浇水； （2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； （3）制定预防措施，防治病虫害； （4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草； （5）对写字楼内部公共场所进行绿化布置和养护； （6）定期对建筑小品进行修饰； （7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。 2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使写字楼
13、公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。 （1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁； （2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味； （3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积； （4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍； （5）写字楼各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水； （6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次； （7）定期进行外墙清洗； （8）各类公共照明、消防等设施，每
14、月保洁一次； （9）定期对下水道等排污管道清理一次； （10）告示牌、指示牌等每天保洁一次； （11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁； （12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； （13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。 （二）管理措施： 1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作； 2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护； 3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处经理抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%； 4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。
15、六、房屋及公共设施设备管理方案： 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到写字楼的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是写字楼管理的重中之重。 （一）管理内容： 1、房屋公共部位管理：根据现状，写字楼内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 （1）业主已领房： 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案； 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理； 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 （2）空关房（含业主托管房）： 管理处应每月通风打扫一次； 对房屋和设施定期检
16、查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 （3）公共用房 做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。 2、设备设施维护： （1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （2）公共卫生设施每周检查一次； （3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次； （4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）； （5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常； （6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效； （7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案； （5）对业
17、主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写有偿服务联系单，确保维修及时率与合格率。 （二）管理措施： 1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止； 2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护； 3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态； 4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代； 5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录； 6、采取日常巡视
18、及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。 七、娱乐设施管理方案（视写字楼具体配套设施而定） 确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。 （一）管理内容 1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查： （1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等； （2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用； （3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等； （4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无
19、破损和松动，是否牢固； 2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废； （二）管理措施 1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权； 2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。 八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减） 通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。 （一）管理内容 1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常； 2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净； 3、专人管理蓄水池，定时开放。 （二）管理措施 1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定； 2、建立设施
20、设备档案，做好巡检记录； 3、按规定操作，发现异常，及时报修。 九、档案资料管理方案： 加强档案资料管理，有助于保存写字楼的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。 （一）管理内容： 1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等； 2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等； 3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等； 4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等； 5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安
21、）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。 （二）管理措施： 1、 制定档案制度，并严格执行； 2、 专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密； 3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%； 4、 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。 十、人力资源管理方案 一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。 （一）管理内容： 1、按照合理的人才结构，配置各类人才； 2、任人唯贤，量
22、材录用； 3、开展业务培训，全面提高业务素质； 4、进行业绩考核，优胜劣汰。 （二）管理措施： 1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明； 2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性； 3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识； 4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合； 5、全面考核，做到公开、公平、公正。 十一、智能化系统的管理和维护 （一） 建立一支设备运行及维护人才队伍 将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护
23、。 （二） 管理人员的业务素质培训 对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。 （三） 建立设备技术档案 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。 （四） 建立设备运行档案 建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。 （五） 建立供货商档案 对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件
24、，并能跟踪产品的更新换代。 （六） 日常巡视与定期保养 日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。商铺二次商装管理： 一、商装流程1.1、流程图： 物业公司招商部图纸审核招商部、工程部、物业公司（图纸审核）消防支队（装修报审）缴 费物业公司财务部进场手续物业公司收房、进场物业公司（施工出入证）领取施工许可证施工期间检查工程竣工报验退装修押金（三个月）消防支队（合格证明）工程部、物业公司工程部、物业公司物业公司财务部不合格合格合格商户领取装修申请表及相关协议商户提交图纸等相关资料图纸包括：平面图、
25、立面图、电施图、水施图、效果图、燃气布点图等物业公司1.2 流程1.2.1 物业公司负责向您提供装修手册，并通知您1.2.1 物业公司负责向您提供装修手册，并通知您办理装修手续的时间。请您务必填写好装修手册申请表，内容完整并加盖公章。 1.2.2 为了尽量节省手续办理时间，请商户和装修施工单位一起持装修手册、装修申请表，由招商人员带领，到我司工程部、物业公司了解装修、施工相关事宜；1.2.3 物业公司人员将指导您和装修施工单位填写装修申请表、装修消防安全责任书、装饰装修管理协议、临时动火许可证、 装修保险承诺书、装修施工人员出入证申请表、装修管理承诺书，并提醒您仔细参阅房屋交接确认书，装修施工
26、收费明细表。请您和装修施工单位在收到上述材料后，尽快提报施工图纸等全部资料。商户所提交的施工图均应按照当地规范要求和规定来绘制（图纸最小比例1:50），要求商户提交施工单位企业相关资质证明及装修施工图、工程进度表，一式三份： 封面：n 设计公司名称、商铺名称、编号、出图日期；n 各图纸须加盖设计公司印章。 目录：n 图纸所有内容的目录、明细。 装修单位资质：n 装修面积在500M2以下的，装修单位资质为三级以上；n 装修面积在500M2以上（包括500M2）的，装修单位资质为二级或以上。 装修设计说明书n 包括主要建筑材料和重型设备的清单、工程进度表、配套事项等。 装修平面图n 包括家具和设备
27、在内的平面布置；n 标明伸入吊顶空隙内至结构平板楼板底面的任何间隙或隔墙的内部布置；n 安装在天花板吊顶空隙内部的型架和设施；n 具有大于基本建筑结构所允许负荷的重型设备位置应反应在图纸上，并提供这些设备的全部详细情况，包括尺寸、重量以及厂商建议的安装方法等；n 若原结构、墙体、门、窗有改动，设计师必须标明改动前后的位置，改动墙体要用统一的标识来表示。 立（剖）面图n 标明商户橱窗、剖面图及入口的施工图。 招牌标识n 店名招牌字样设计及灯光色调。 天花板吊顶平面图n 照明图，附带照明灯具供应资料的明细表，如数量、功率数和说明，等等；n 所有喷淋头和烟/温感探测器的位置、通气格栅的位置；n 应急
28、照明及出口的位置，特别在消防疏散出口处。电气系统布置图及示意图n 标明所有主要负载和设备回路的电气系统图；n 详细的电量统计表；n 所有照明和动力用电回路以及相关联的控制开关布线图。n 要有详细的开关（一联、双联、多联）、电源插座话插座、电视插座、空调插座、宽带网插座、配电箱等图标及位置。 空调图n 送风、排风分配系统布置等；n 空调系统的控制图。 管道及排水平面图n 管道与排水系统连接和管道路线的选定；n 厨房防水系统及安装详图；n 污水及排油烟设计图；n 第一级隔油装置及第一级油烟净化装置的管道设计图。 平面效果图（彩色）； 材料清单及说明(阻燃材料证书或说明)； 厨房平面图：n 燃气灶具
29、平面布置尺寸图；n 燃气设备详细数据清单。 施工进度计划表及施工材料、设备设施到场计划表1.2.4 设计方案和设计图的审核 在您和装修施工单位准备齐全所有材料后到物业公司申办装修施工许可证。物业公司收到商户和装修施工单位提交的装修设计及机电配套方案等材料后3个有效工作日之内，将对这些设计方案、设计图纸进行审阅和签署意见后通知您。请您和装修施工单位立即按照意见修改方案和设计图，重新提交给我司进行审核，我司将在收到修改方案和图纸后3个工作日内，给出审批意见，直至合格； 指定承包商：商户对所租赁的单元或区域，进行任何形式的消防设施、系统设备的改动，均必须由物业公司指定或认可的专业承包商来实施并完成，
30、相关费用由商户承担； 超出标准要求的设计需送交相关部门进行审核。1.2.5费用的缴纳装修方案和图纸审核通过后，商户持装修申请表 在物业公司财务部完成各项费用的缴纳（例如：装修押金、工本费、施工改造费等）；1.2.6 收房费用缴纳完毕后，由物业公司工作人员陪同商户进场收房，共同填写房屋交接确认书。1.2.7 进场施工出入证的办理装修方案和图纸审核通过后，即可办理施工人员出入证，需提供如下资料： 审验施工人员身份证原件，留存身份证复印件1份； 施工人员登记照4张； 施工单位的营业执照及相关资质证书复印件各1份（加盖公司鲜章）；物业公司将在收到上述材料后3个工作日内，完成制证工作。1.2.8 发放施
31、工许可证 以上工作全部完结后，即可发放施工许可证。1.2.9 施工期间检查和施工规则： 商户和装修施工单位在装修过程中，要主动与物业公司沟通工程进度和施工状况，工程部、物业公司将组织专业人员对商户装修区域的装修情况进行检查，并填写装修现场检查记录，提出整改意见； 在对商户装修的巡查过程中，发现其工程进度滞后于工作计划时，我司有权要求其加快 施工进度；如果商户的设计、装修及材料质量与租赁合同及本守则不符，有权要求商户整改； 所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过我司的批准。装卸货物和运输物品必须按物业公司指定的路线与时间进行。进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过地下停车场的入口限高。在装修过
32、程中，应严格避免损坏电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它公共设备设施。在施工中造成上述部分的损坏应由商户承担一切相关修复的费用。物业公司有权要求商户对公共区域及货梯做出保护装置方能使用，施工工具或材料不允许存放或放置于公共区域、通道、安全出口或商户场所以外的其它任何地方，亦不可在前述区域进行可能造成阻碍的施工。为安全起见，禁止商户储存危险及易燃、易爆物品； 商户及其承包商自己负责施工工具、材料及机械设备的安全。若有突发事件发生，承包商应立即向物业公司报告，以便调查。我司对商户、施工工人或其它任何有关第三者在施工过程中造成任何损伤或损失，不承担任何责任； 在大商业整体开业后，
33、允许装修施工时间为22:30至7:00。在7:00至22:30时间段内不得进行有噪音、异味的工作，垃圾运输必须在22:30至次日早晨7:00。我司可以根据需要调整这些工作时段； 对可能威胁到施工现场安全及严重影响到第三方的工作，物业公司可以随时要求商户的承包商停止该项工作； 所有店铺内装修喷漆、油漆等严重异味、粉尘的工作，应当提前进行申报，协商并取得认可之后进行。在进行工作时，门应保持关闭；在进行喷漆时，不允许有明火，火花、吸烟或者引弧(包括切割或者焊接引弧)；n 装修所产生的建筑垃圾应按指定时间、路线堆放在指定位置； 装修期间如需使用公共水、电，请到物业公司填写临时用电申请表； 如需动用明火
34、，请提前到物业公司办理临时动火许可证。1.2.10隐蔽工程检查：所有隐蔽工程封闭前，商户和装修施工单位必须提前1天向物业公司提出申请验收，验收工作完成后，填写隐蔽工程验收单。1.2.11 竣工验收 装修完成，商户必须提前2个工作日向物业公司进行报验，填写装修验收申请书，并提供竣工图，一式三份。物业公司于3个工作日内根据装修图纸进行检查，检查项目包括但不限于以下：n 与设计图纸的吻合性；n 消防设施的完好情况；n 装修材料与消防要求的一致性；n 电气布线情况；n 工程设施情况。 如商户装修与施工图纸不符，有权要求商户立即更改装修。我司不负责因此导致的商户开业日期的延期和由此造成的任何损失。商户在
35、完成修改工作后，仍须向物业公司提供两份修改后的竣工图； 商户须于开业前获得政府有关部门的审核通过的意见书(消防、卫生等)。1.2.12 退还施工押金： 在完成所有装修内容，招商部、工程部、物业公司验收合格后，提交装修退款审批表,到财务部办理相应手续，退还施工人员出入证、结算所有费用、如无装修引起的遗留问题，三个月后无息退还装修押金。 施工队伍撤场时，到物业公司开具工具、材料清单、出门条，办理撤离手续；第四部分 设备设施介绍、装修设计及施工要求一、结构本建筑物采用钢筋混凝土结构，严禁对原有结构采取任何破坏、剔凿等行为。商户如因装修需要增加或更改结构，则需要由我司指定的专业结构工程师进行审核。任何
36、更改都必须得到我司书面认可，所发生的费用由商户承担。在临时或永久性的基础上，商户任何施加在结构上的负荷，不应超过如下允许的荷载值：B/F-5/F：4.00KN/M2 。二、机电设备2.2.1 电气系统：- 零售类商铺 按100W/m2预留380V电源接口，商户在设计用电负荷时请勿高于此标准；- 餐饮、休闲娱乐类铺： 按150-200W/m2 预留380V电源接口，有特殊要求的商户请提前申报用电需求；- 计量： 各商户采用IC卡计量表的设计，由物业公司统一代为管控；- 公共区域： 照明系统分为正常照明及应急照明两部分，可分段控制； 统一设计有广告灯箱，供商户租赁使用。- 商户在电气系统的设计施工
37、中应符合下列要求： 商户在选用灯具时，应使用节能筒灯，点缀用的射灯请使用12V-20W/50W低压射灯；出于安全考虑，请勿使用轨道射灯、霓虹灯，尽量减少异型灯具； 布线需使用金属线管，5米以内允许采用金属软管；2.4米以下（或金属外壳）用电设备须做接地保护，所有穿线管做跨接地线； 装修前提供总用电量及用电说明，电源总开关及设计容量不得超过预留总开关的容量（如确需增容需与物业公司联系），保护关系为逐级保护，选择性分段； 提供隐蔽工程平面图及隐蔽工程布线图（含接线盒位置）； 灯具及其他布线接头使用瓷质接线端子； 射灯、金属卤素灯等高热量灯具电源线连接须使用阻燃线或加穿阻燃护套； 库房（更衣间）内严
38、禁设置插座，须使用封闭式灯具（餐饮类厨房使用防潮、防水的灯具及开关、插座，仓库使用防爆型灯具）； 施工期内电费乙方按物业公司制订的收费标准按时支付给物业公司。2.2.2 弱电系统：- 零售类商铺： 电话端口（网络端口）已预留到位，需商户自行向当地电信局申请办理相应开通手续，并承担相关费用； POS均预留在各层弱电竖井内，与铺位之间预留路由线槽，供商户敷设线缆之用。安装位置由商户自行确定。1、 餐饮商户： 弱电系统（电话、POS）均预留在各层弱电竖井内，与铺位之间预留路由线槽，供商户敷设线缆之用。安装位置由商户自行确定。- 公共区域： 通道、停车场以及外围广场设有紧急广播系统。- 建议： 商户在
39、租赁范围内自行安装安保系统； 商户在弱电系统布线时，请使用超五类网线。2.2.3 空调系统： 商户在装修设计时应考虑用电设备，尤其是照明灯具对整体空调系统的影响，尽可能减少射灯、高热量的金属卤素及发热设备的选用； 商户在吊顶装修及隐蔽工程设备安装时预留空调、风机盘管的维修空间，检修口尺寸为600*600mm，原则上要求每台设备预留检修口； 空调系统的送回风口不得阻断； 餐饮类商业必须另加排风系统，并须提前报物业公司审核； 天花板上的空调送回水管、冷凝水管、消防水管及给水管必须进行保温处理。2.2.4给排水系统n 仅对餐饮商户提供生活用水，无生活热水设计；n 非餐饮类商户如有供水要求，则需事先向
40、物业公司提出申请，得到批准后，由物业公司对接口，商户依照物业公司要求自行施工，接通支路管线，并设300*300的检修口，所需相关费用由商户承担； 商户必须自行在所有用水设备前加装截止阀，并预留给水水表检修空间； 施工期内水费乙方按甲方制订的收费标准按时支付给甲方； 租赁区域内给水管采用PP-R管（必须符合环保要求），管径不大于商铺内预留管径； 商户在厨房区域必须安装隔油池。污水预先经隔油池处理后，方能排放至地下室隔油池进行集中处理。厨房区域内隔油池的日常维护及清理工作由商户自行负责； 厨房及食品处理区域须进行防水处理，防水施工方案经过我司审核通过后方可施工，闭水试验时间不得少于24小时。墙面的
41、防水层高度不低于1000mm；餐饮类厨房采用明沟排水，商户不可自行在楼板开孔安装排水管线； 在所有水槽、水池和特殊卫生装置中应安装单独的固体杂物过滤网，从事美容美发经营的商户必须安装毛发过滤网； 商户的卫生设备、通气管、水管附件应符合星河城安装要求和湖北省现行规范的要求。2.2.5 燃气系统：1、燃气管道报装手续由餐饮类商户在宜昌中燃公司自行报备；2、商户须在签约后5天内提供如下完备的图纸、资料报宜昌中燃公司； 燃气灶具摆放位置平面图； 燃气需求量； 燃气灶具等设备清单（名称、规格、功率、数量等）； 燃气灶具厂商提供燃气公司认可的证明等资料； 上述所产生的相关费用由商户自行承担。3、开业前15天所有商铺必须完成排油烟系统。2.2.6 消防系统：所有的消防报警探头、喷淋头、消火栓、排烟系统、手动报警按钮、防火分区的卷帘门等均已按照宜昌市消防部门的防火规范进行安装，商户在摆
