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1、【中海国际社区】开盘分析 目录一项目概况31.中海地产简介32.项目整体概况33.开盘优势分析34.开盘劣势分析4二、基础信息资料51经济数据52一期户型配比63项目区位地图64一期户型分布65户型点评8三、项目营销分析121中海国际社区进军长沙各节点122相关营销推广133.中海国际社区营销节点回顾154项目价值点分析15四、开盘分析161现场情况162选房流程平面图163选房流程及分析164开盘现场分析17五、销售情况和价格分析191开盘单位分布图192价格分析193面积分析203整体销售小结20六、客户访谈21一、项目概况1中海地产简介 “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中
2、国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，00688.HK，简称“中国海外”）。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产。2010-2011年，连续两年获选 “恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国金融时报“全球500强”。2010年，实现销售额671亿港元，营业额443亿港元，净利润123.7亿港元。2010年末，公司总资产达1622亿港元，净资产达579亿港元。截至2011年6月底，公司拥有土地储备面积超过3600万平方米。2项目整体概况 周边环境概况：长沙中海国际社
3、区项目位于洋湖垸生态湿地公园片区，北邻岳麓山风景区和岳麓山国家大学科技园区、南望中部最大洋湖垸生态湿地公园、东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带、并衔接湘府路大桥直抵省府和南城，拥有便捷的区位交通优势和不可复制的自然资源。 周边的在售同类型楼盘主要有：阳光100国际新城、云栖谷、麓山和苑、云顶翠峰、米兰春天、枫华府第、江山帝景、汀湘十里邻云坊。 营销理念：该项目在产品定位上提出“也许是长沙最好的精装华宅”提出“全供暖豪华交楼标准”的独特理念。核心价值点主要体现在中海品牌、中海物业、全供暖豪装、品质、公园地产、国际化概念以及Artdeco建筑风格、借鉴欧洲先进城市设计理念，园林景观系统以“五带
4、、三岛、三核心”为主题的园林规划。3开盘优势分析 低价豪装入市：以整体折后均价一次性6761元/，按揭6830元/，成交均价6723元/，扣除精装修成本、地价、建安成本等实属低价入市，按其1600元/装修标准计算，其价格与整个片区的均价基本持平。 品牌号召力：中海品牌的持续号召力对于客户具有很强的吸引力给不断注入客户强心剂。 豪华大气售楼部昭示性：中海国际社区以其豪华大气的售楼部矗立于含浦片区，其昭示性明显强于周边竞争楼盘。 洋湖垸发展前景：主打公园地产，结合大河西先导区以及片区发展前景吸引客户4开盘劣势分析 淡市影响：限购、限贷影响下客户观望情绪大 配套不完善、片区离市中心较远：含浦片区尚处
5、于起步区，洋湖垸湿地公园目前才开放一期，离市中心车程25分钟（自己开车）若客户自己没车出门办事很不方便，客户对于区域的抗性大，该项目目前自身并无相关的小学配套，业主子女上学不方便要接送和过马路。开盘地点的选择：地方位于五强集团一楼，位置较偏且周围无相关开盘导视初次上访的客户很难找到，同时该地方于中海的档次感不相符。二、基础信息资料1. 经济数据地址岳麓区西二环与南二环交汇处总建筑面积1300000平方米售楼地址岳麓区西二环与南二环交汇处总占地面积360000平方米板块麓南含浦开盘时间2011年11月5日开发商长沙中海兴业房地产有限公司入住时间2013年10月户型面积二居至四居82-160平米装
6、修精装修建筑类型高层产权年限70物业类别住宅容积率3.1总户数一期共有3059户绿化率40.02%销售代理自销建筑设计深圳市欧普建筑设计有限公司车位数一期共有1449个建筑施工深圳市欧普建筑设计有限公司销售许可证香樟街1、2、4、5、6、7、8、9、10栋金楠街1、2、3、4、9、10、11、12、13、14、栋2一期户型配比户型面积区间套数比所属楼号2房80.02-81.7510.7%香樟街1、5、7、8、13栋小3房92.46-95.7436.6%香樟街3、4、6、9、10、11、12、13、14栋金楠街3栋大3房102.56-112.118.3%香樟街1、2、3、4、5、6、7、8栋金楠
7、街8栋小4房123.35-135.830.1%香樟街9、10、11、12、13、14栋金楠街1、2、4、5、6、7、9、10栋大4房144.04-161.464.3%金楠街3、8栋3.项目区位地图4一期户型分布5实景分布图户型面积（）单元数（个）标识户型面积（）单元数（个）标识A93.4426K125.86B92.466L81.758C95.742M80.022D112.215N135.124E112.13P135.87F109.835Q135.81G102.563R144.042H109.741S161.461J123.3510T158.9216户型点评代表面积区间：80.02-81.75，
8、代表户型L、M、N代表面积区间：93.44-95.74，代表户型A、B、C优势：u 双阳台设计u 餐厅客厅横厅一体化便于装饰和摆放圆桌u 户型动静分区较为合理u 卧室带全落地式飘窗劣势：u 塔楼设计，通透性较差u 厨房、次卧室采光不佳优势：u 双阳台设计u 餐厅客厅横厅一体化便于装饰和摆放圆桌u 户型动静分区较为合理u 卧室带全落地式飘窗u 2房可以改成小3房u 带空中花园，赠送面积较大劣势：u 塔楼设计，通透性较差u 厨房、次卧室采光不佳u 空中花园面积较小，不适合做卧室，只能改成多功能房代表面积区间：102.56-112.21，代表户型D、E、F、G代表面积区间：109.74，代表户型H优
9、势：u 双阳台设计u 餐厅、卧室带全落地式飘窗u 带空中花园，赠送面积较大u 带大气主卧室劣势：u 过道较狭长，存在一定浪费u 该户型夹在两个单元之间，采光通透性u 户型不够方正，存在缺角优势：u 双阳台设计u 卧室带全落地式飘窗u 带空中花园，赠送面积较大u 主卧室豪华大气u 位置较好，适合观景劣势：u 餐厅、厨房、右边的次卧采光通风差u 主卫对着生活阳台，影响私密性；u 户型不够方正，存在缺角u 次卧的面积均较小，放置家具会显得比较拥挤u 客厅安排在两旁卧室的最中间，动静分区不明显代表面积区间：123.35135.12，代表户型J、K、N代表面积区间：135. 8，代表户型P、Q优势：u
10、双阳台设计u 卧室带全落地式飘窗u 带空中花园，赠送面积较大u 位置较好，适合观景u 可实现3房改4房u 餐厅带落地窗，采光好，适合观景劣势：u 过道较狭长，存在一定浪费u 该户型夹在两个单元之间，采光通透性u 户型不够方正，存在缺角u 次卧的面积均较小，放置家具会显得比较拥挤优势：u 双阳台设计，且观景阳台进深达到2.2m，使用空间更大u 卧室均带全落地式飘窗，次卧甚至带270豪华转角飘窗u 带空中花园，以及4个飘窗，赠送面积较大u 动静、干湿分区较好劣势：u 过道较狭长，存在一定浪费u 大门正对卧室门，风水不宜u 卧室面积整体较小，放置家具会显得比较拥挤代表面积区间：144. 04，代表户
11、型R代表面积区间：158. 92-161.46，代表户型S、T优势：u 户型方正，整体布局十分合理，动静分区、干湿分离u 卧室均带全落地式飘窗u 带空中花园，以及4个飘窗，赠送面积较大u 动静、干湿分区较好u 双阳台设计，餐厅带生活阳台u 主卧室带超大卫生室劣势：u 主卧室的面积偏小优势:u 户型方正，整体布局十分合理，动静分区、干湿分离u 卧室均带全落地式飘窗u 带空中花园，以及4个飘窗，赠送面积较大u 动静、干湿分区较；u 双阳台设计，餐厅带生活阳台u 超豪华主卧室，带超大卫生室u 观景位置好劣势：u 作为大四房，空中花园和朝北的次卧室面积偏小三、项目营销分析1中海国际社区进军长沙各节点2
12、010年12月16日，以总金额21亿拿下洋湖湿地公园地块，项目占地464亩、体量达130万平方米；2011年3月成立“长沙中海兴业房地产有限公司”；2011年5月26号-29日，亮相长沙春季房交会，开始招募“中海会”会员；2011年6月份，在田汉大剧院一楼设置巡展点；2011年7月30日，于五强集团一楼大会议厅举办“中海地产大讲堂”活动；2011年8月8日，于长沙月湖公园弘会所，邀请长沙市数十家主流媒体及业界人士揭晓案名“中海国际社区”；2011年8月25-28日,长沙中海地产公司启动品质万里行；2011年8月29日下午16:30，中海地产长沙首届洋湖湿地公园摄影大赛在洋湖湿地公园盛大启动；2
13、011年9月27日晚8:00，中海国际社区“盛世华章音乐会暨10月1日营销中心荣耀开放庆典”在湖南大剧院精彩上演；2011年10月1日，营销中心正式对外开放，现场举办音乐冷餐会；2011年10月14日，中海洋湖垸第一轮比赛作品获奖名单新鲜出炉，第二季比赛15日拉开帷幕。由中海地产、湖南房地产摄影协会主办，星辰影像、POCO、ZOL摄影、爱长沙摄影论坛协办，0731房产网（）联合承办的“和天使约会中海地产第二季中海国际社区摄影大赛”应势推出。2011年10月28-10月31日，亮相长沙秋交会，同时释放开盘信息。期间开始启动认筹， 办卡2万元抵5万元，中海会会员凭中海国际社区护照限时赠送2000元
14、购房券，同时举办“缘聚万圣节，情定中海国际社区”大型白领交友派对；2011年11月5日下午3：00，于五强集团一楼举办“首期单位定向团购专场”。2相关营销推广时间营销节点相关营销动作选择的媒体释放的核心信息点2011.5.26春交会1. 中海会会员初始登记2. 项目区域展示参与春交会中海品牌介绍2011.6设置巡展处1. 中海会会员登记2. 项目区域展示3. 大讲堂活动巡展点短信大讲堂1. 中海品牌介绍2. 项目形象展2011.8.8案名揭晓1. 案名揭晓新闻发布会2. 质量万里行3. 第一届摄影大赛潇湘晨报、三湘都市报、长沙晚报、长沙FM101.7、户外、围栏、短信1. 以“世界观*湘江情-
15、中海地产情定大河西”为主题，通过国际中海、工科中海、人文中海的品牌阐述2. 中部首座中海国际社区登陆长沙2011.10.1营销中心开放1.“盛世华章音乐会暨10月1日营销中心荣耀开放庆典”2.国际音乐美食节主题季潇湘晨报、三湘都市报、长沙晚报、长沙FM101.7、短信、围栏、路旗、户外、公交车身、公交站台、0731房产网1. “世界观*湘江情盛世华章音乐会暨10月1日营销中心荣耀开放庆典”2. “世界观*私享家 10月1日中海国际社区尊荣开启”2011.10.29认筹启动1. 第一届摄影大赛颁奖及第二届摄影大赛启动2. 参加秋交会，举办相亲会，释放办卡以及价格信息3. 持护照优惠2千，认筹2万
16、抵5万潇湘晨报、三湘都市报、长沙晚报、长沙FM101.7、公交车身、公交站台、0731房产网、短信、围栏、路旗、行销、户外1.也许是长沙品质最优的精装华宅，解密五大品质核心2.也许是长沙品质最优的精装华宅，全供暖豪华装修标准3.80-160纯板楼设计、130万生态大盘、70年庄重服务承诺、私享7000湿地公园、全供暖豪装华宅4.6000元/起，29日办卡2万抵5万，持护照者优惠2千2011.11.5开盘1. 一次性付款价格=（定价-2000元VIP优惠-5000元购房优惠券-2万抵5万优惠）*一次性付款97折*阶梯团购优惠97折；2. 按揭付款价格=（定价-2000元VIP优惠-5000元购房
17、优惠券-2万抵5万优惠）*银行按揭98折*阶梯团购优惠97折3.按时签约再享受签约99折优惠短信为主长沙品质最优精装售价6000元/起带1600元豪装，2万抵5万认筹优惠最后x天截止倒计时3.中海国际社区营销节点回顾5月 6月 7月 8月上旬 8月下旬 9月中上旬 9月下旬 10月上旬 10月中旬 10月下旬 11月上旬参加春交会 设置巡展处 案名揭晓 品质万里行 中海品牌炒作 大型音乐会 营销中心开放 第二届摄影大赛 参与秋交会首期开盘第一届摄影大赛 拿到预售证、办卡4项目价值点分析区位价值省府后花园，位于7000亩洋湖垸湿地公园，临近未来湖南最大、最好总部经济区及规划建设中的地铁三号线，东
18、接湘府路大桥生态居住7000亩原生湿地，稀缺城市公园资产品牌实力中国海外，全球500强成员，32年34城近200个项目项目规模130万平米超大规模国际综合社区规划设计Art-Deco建筑风格，与纽约帝国大厦、克莱勒斯大厦相同，项目规划幼儿园及七万多平米商业配套园林环境以“五带、三岛、三核心”为观景主题，融汇欧洲建筑与亚洲风情，构建欧亚、美亚、法亚三大立体园林升值前景注入城市化、国际化符号，品牌+一期部分房源成本价入市+片区发展利好豪装华宅采用全供暖名品精装创意空间户户带全景落地式飘窗物业管理中海物业成立于1986年，中国物业管理一线品牌四、开盘分析1现场情况开盘时间：2011年11月5日15：
19、30，星期六开盘地点：五强集团一楼当天到场客户318批，从年龄来看，主要集中在25-35岁2选房流程平面图价格公示区&销控板入口价格公式区&销控板欢迎牌舞台区签到处财务、内销控排队等候区摇号箱3选房流程及分析选房原则：1、本着公开公平原则，采用摇号抽签方式进行选房。2、实名制选房：持有中海国际社区的护照、收据、身份证、只可加名，不可改名。客户须知：1、选中房号者，必须签署认购书，否则所选房号不再保留，未来得及办卡的到场诚意客户可先办理护中海国际社区护照选房，确定房号后可在财务区补交2万元。2、开盘当天团购客户可享受2000元VIP优惠、5000元购房优惠券以及2万抵5万诚意认购优惠，还可再享受
20、阶梯式团购优惠97折，即：一次性付款优惠券最终价格=（定价-2000元VIP优惠-5000元购房优惠券-2万抵5万优惠）*一次性付款97折*阶梯团购优惠97折；银行优惠最终价格=（定价-2000元VIP优惠-5000元购房优惠券-2万抵5万优惠）*银行按揭98折*阶梯团购优惠97折；3、认购书约定时间内签署（商品房买卖合同）再享受签约99折优惠，如不按时签约，开发商有权取消此优惠；4、此价格如有调整，恕不另行通知，发展商拥有最终解释权。选房流程表时间活动安排14:00-15:301.客户到场，凭中海国际社区护照、身份证、VIP卡领取选房号码，并将选房号码写在乒乓球上，投入摇号箱，未持护照的客户
21、可以现场补办。2. 主题为“首期单位定向团购专场”15:30-18:301. 选房开始。2. 每次抽取1组VIP客户，约4-5名/次进去销控区选房。3. 选房成功，之前交纳的2万元VIP登记费用自动转为2万元购房定金，临时办卡的客户可及时补交2万元做定金。4. 在签约区签订认购协议书18:30选房结束，销售人员盘点客户4开盘现场分析开盘地点导视系统中海国际社区将开盘地点定于五强集团一楼，从西站至该地点看并无任何开盘迹象，导视牌、宣传条幅、广告牌均没有。进入开盘地点1楼的入口仅看见一张关于欢迎老业主从广东来长沙置业的欢迎辞，开盘现场有舞台区和相关的价格公示。现场除公示价格以及折扣外，相关五证、交
22、房标准等并未公示。签到区设有几张签到桌，桌上设有“岳麓区政府”、“先导区管委处”，现场把控不严很多维持卡的客户可以自由出入。桌面上的签到本显示的办卡客户约330名，堆杂着一些户型以及项目平面图等资料，客户未按签到顺序就坐，现场感觉较散慢。签到区摇奖箱截止选房结束，共投入318个乒乓球。客户签到没有礼品可领，仅有一瓶矿泉水。选房等候区下午15:30左右开始选房，现场440张椅子基本坐满。选房前半段时间没有相关的音乐，主持人不能很好的调动现场气氛，甚至出现口误，有时候自己出来报销控，有段时间不在舞台现场没有主持人，整个销售现场氛围有点压抑。摇号箱不透明，有客户抱怨选房存在不公平。主持人每选一个号，
23、礼仪小区将号码拿到排队等候区，没有公式中签号码。排队等候区排队等候区比较狭长，平均每次进入选房区的客户4-5名但有时候仅2名，速度较慢，致使部分等得不耐烦影响选房心情。选房区&销控区选房区入口设有保安维持秩序，但在选房区选房的客户均较多思考时间，造成客户犹豫增多，流动速度较慢，不利于销售人员现场逼定。内销控区和外销控区通过对讲机进行及时销控，但受现场声音干扰较大，致使内销控板的信息和外销控板的信息对不上甚至两张外销控板的信息不一致。一次性均价6142按揭均价6206一次性均价5828按揭均价5888一次性均价6611按揭均价6679一次性均价6704按揭均价6773一次性均价8901按揭均价8
24、993一次性均价7891按揭均价8063一次性均价7736按揭均价7816五、销售情况和价格分析1开盘单位分布图2价格分析3面积分析3整体销售小结从价格上看，本次开盘的整体折后均价一次性6761元/，按揭6830元/，成交均价6723元/，扣除精装修成本、地价、建安成本等实属低价入市。从销售情况看，总共推出303套，截止2011年11月5日下午18:00，总共销售183套，解筹率60.3%，部分客户由于未能选到合适的楼层而放弃购买。从畅销产品看，所销售的户型中84.63两房销售21套，93.46- 95.97小三房销售60套，108.47- 113.14三房销售44套，123.9三房销售17套
25、，136四房销售32套，144-161四房销售9套，可见销售的户型以中小户型为主，刚需客户居多。从定价策略，价格相对较低的单位销售情况较好，集中体现在7000元/以下的金楠街1栋、2栋、10栋以及香樟街2栋，可见客户对于价格的敏感性较强，而该些楼栋的绝大比例户型区间为84.63-113.14，可见通过将其余栋数的价格做高以挤压中小户型的去化量。六、客户访谈1.A女士，35岁左右，长沙人，住在井湾子，教师职业，在报纸以及站台看到中海国际社区的广告，此次购买的是4房，看重的是中海的品牌以及装饰质量，觉得洋湖垸片区未来的发展潜力较大，同时对比了阳光100国际社区的精装修，觉得阳光100的质量和风格与
26、自己不相符，对于此次开盘的价格觉得比较满意。觉得房价可能会下跌，但是自己买来住为主不太关心这些，买中海国际社区一期的房子觉得不会错，了解云栖谷但不知道云栖谷还有房子卖。2.B先生，28岁，怀化人，住在大学城片区，私人美术学院小股东，之前在云顶翠峰购买过一套128的三房，此次购房是以女友的名义。不喜欢住市里，觉得中海品牌过硬，精装标准很高，而且价格还能接受，准备买中海136.39的小4房。对于未来的房价持乐观态度，觉得云栖谷的外立面不喜欢。3.C先生，37岁，广州人，中海老客户，来长沙置业中海纯属投资，看过中房F联邦，觉得那边的户型以及整体规划比较好。对于未来房价，C先生持乐观态度，认同中海的质
27、量和物业以及此次开盘价格，未了解云栖谷。4.D小姐，27岁，公司职员，跟男友一起来准备买个小3房结婚。看重中海的品质和品牌，认同中海的物业管理，很喜欢样板间的布局和装修风格，了解云栖谷，觉得云栖谷的价格太贵了，对于未来的房价觉得近期不会有太大的波动。5.E阿姨，50来岁，娄底人，要买161.88那种，喜欢看洋湖垸公园，名下有4套房，儿子是开公司的，自己之前炒股赚了点钱，来长沙路过中海的时候进去了解后觉得这里适合养老。听说过云栖谷但是没有进去看过，觉得云栖谷开发商品牌太小了，有朋友说物业管理不好。对于含浦片区的未来抱有较大的期望，觉得中海国际社区可以带动整个片区的崛起，对于长沙未来价看好，但此次
28、中海推出161.88的价格偏高了。6.F先生，30来岁，某银行职员，准备买个3房，最好是能看公园的。觉得房价不会跌，未来10年这个片区会有很大的发展，了解云栖谷觉得价格太贵了。7.G女士，35岁左右，目前在阳光100租房，跟两个小孩一起来。想买个三房，觉得阳光100的精装标准比不上中海同时价格较中海贵。该客户的号码是在最后的时间段才抽到，进去选房区所选的单位已不多就放弃购买了。觉得房价近期不会涨可能会微跌，表示下次中海开盘有合适价格的还会考虑，之前看过云栖谷觉得价格太贵了，有朋友买在米兰春天想去看看。8.H先生，28岁，准备买个小三房结婚，公司职员，跟女友一起来，由于没有选到合适的楼层而放弃购买。觉得近期房价会跌再观望一段时间也不为过，想去看看米兰春天的房子，觉得云栖谷的房子太贵了，园林还是比较可以的。9.I小姐，25岁跟父母一起来，岳阳人，准备买个四房，但觉得价格比他们预期高了些就放弃购买，觉得近期房价至少不会涨，准备再去其他项目看看，没有看过云栖谷以为已经卖完了。10.J女士，40来岁，中南大学老师，5月准备在云顶翠峰买套140由于没有选到合适的楼层而放弃，亲戚有买云栖谷的。觉得云栖谷的户型没有中海的好，准备买套160的看公园，认同中海的品牌和精装质量，觉得价格比阳光100实惠很多，认为目前行情下房价会跌，但自己买中海一期的产品绝对不会亏。
