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1、催收物业费方法和技巧（上次讲座侧重于物业欠费的原因及法律分析，本讲座侧重于催收的方法和技艺）概括来讲：了解、讲解、化解、引诱、施压、威慑、诉讼一、了解业主的基本情况及思想动态“知已知彼百战不殆”。了解业主的基本情况，才能对他的性格、财产情况有一个基本的判断，才能找到他到软肋，找到突破口。举例：诉讼前有的业主扬言，打官司输了又怎么样？又不能执行我的房产，我们直接道出他的工作单位及车辆情况，提出法院执行其工资收入及拍卖车辆。1、基本情况：工作单位、受教育情况、家庭组成情况、籍贯情况、车辆等财产情况等等；2、思想动态：知道他们对物业公司的态度等，进一步引导他们的思想认识。一般的小区都有业主论坛，业主
2、的很多信息是在论坛上得到和交流的。我安排助理进入网站，发表业主因欠费被起诉以至承担责任的言论，解答一些涉及物业管理方式的问题。二、对业主进行必要的知识讲解1、物业公司的职责以及物业管理方面有关规定。很多业主有一个误区就是只要是小区里的问题、房子的问题、业主之间的问题物业公司都应该管。比如吉利家园开发商的前期承诺、业主与业主之间的因漏水而形成的邻里纠纷，比如蓝调沙龙的房屋质量问题。2、对业主应承担义务的讲解。（1）业主交费义务。一般情况下，这不是一个问题，但有些情况下业主的确存在着错误认识。比如我们育新花园中的一部分业主，原来是单位的员工，由单位交费，后来房屋产权卖给了个人。他们变成了业主，应该
3、由他自己交费，但他们还是认为自己是单位的员工，单位应该交费。这时我们就应该向他们讲清楚有关法律规定，让他们明白自己为什么有要费。这样才有利于收费。（2）业主应承担的其它法律义务。物业公司即具有服务的义务，也具有管理的职责。比如韩松涛案，比如马连道小区业主占用公共绿地一案。3、对物业公司与开发商之间关系的解释。业主不交物业费和供暖费的根源，在很多情况下与开发商前期承诺不到位或者房屋质量等因素有关。并且相当一部分业主对物业公司与开发商之间的关系有错误认识，在他们认为，物业公司就是开发商，也有的虽然知道物业公司与开发商之间不是一个单位，但他们认为物业公司是开发商找到，物业公司就是要处理开发的膳后事宜
4、。他们把开发商的不满发泄到物业公司身上，拒交物业费。因此，我们有必要从公司法的角度、物业管理相关法律规定的角度、物业公司的权利和义务的角度对业主进行解释，争取消除误会。三、感化业主1、讲究良好的沟通方式；用好的态度真诚的去沟通，其实业主也不是要求每个要求都一定能够解决，更关键的是一种服务的态度。（1）及时性；比如不能及时到家里修理时的解释，有问题咨询时的回复。不属于物业公司的有问题也要及时帮助沟通；（2）主动性；如果业主一个问题，即使他都没有特别在意，但物业人员能够主动了解询问一下，会让业主有所感动；比如，把业主反映的问题解决后，如果事后再作一下回访，或者了解一下情况，都会让业主感觉到物业公司
5、的认真负责，感觉到物业公司的积极性和主动性。（3）适时性；在适当的时候沟通，比如梁铁军对于楼下业主物品掉下一事的处理；在业主有求于物业时，比如出个证明等。2、注意对物业公司业绩的宣传，树立物业公司的良好形象：比如保安抓小偷的报道，业主遗失东西找到后及时联系返还的报道；比如业主送给物业公司的锦旗的悬挂；3、作一些成本低但能够体现对业主工作生活关心的事情，比如做一些天气变化、防病害、煤气补助、汽车出行限号的变化等提示，在小区宣传栏中做一些各种常用知识的宣传和讲解，适当组织一些小区内的活动。四、采取一定的优惠政策鼓励业主交费1、比如提倡先交费有小礼品、对确有正当理由有给予适当减少。2、可以作适当的让
6、步以推动业主及时交费（1）有的业主有贪小便宜的心理，有时我们提出的要求不属于物业公司的工作职责，比如窗户、电灯、水龙头有小故障等，如果一口拒绝，会造成他们迟延甚至是拒绝交纳物业费。在这种情况下，如果不是难以解决的问题，我们可以帮助其解决，以换得良好的关系。当然，在这种情况下，我们应该向他示明这本来不是物业公司的职责，物业公司参与就是帮忙，这样即使我们没有解决问题，也不会将责任揽到自己的身上。五、对欠费业主进行施压。1、电话催缴：如果遇到拒交、拖延或者不接听的情况（1）变换人；（比如，吉利家园的一户，不让我给其母亲打电话）（2）变换时间；（3）变换地点；找单位，找其经营地（4）变换电话：比如家里
7、如果有小孩，肯定反感电话打到家里，则可以多打一打家里电话。（5）高密度的电话，让他烦；2、贴或发欠费通知：（1）如果多次贴单，要适当变换催款的语气，逐渐缩短贴单的频率，文字不宜千篇一律，让他逐渐感到物业公司的催的越来越紧，让他感到压力越来越大。（2）注意突出违约责任的变化，刺激其神经。3、上门催：（1）反复上门；（2）多人上门；（燕科物业的办法）（3）催收签字：一则是证明双方的物业服务关系，二则是为避免过诉讼时效问题。六、对业主进行法律威慑律师出面本身就是一种法律的威慑。1、发律师函；2、律师以法律工作者的名义进行劝说，和他清楚不交物业费的法律责任以及与物业公司关系恶化的后果；调和他们与物业公司的矛盾，给他一个台阶。七、诉讼解决诉讼不是解决收费的主要途径，但诉讼能起到示范效果。不仅对于其本人，更主要是对其它业主。1、前期法院的通知协调解决（适用海淀法院）：各项目部可以把欠费人员的情况汇总，由律师统一提供法院发函。2、法院调解或者判决。 有选择的逐渐诉讼解决。
