北京物业项目负责人物业管理实务重点2.doc

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1、1、简述物业服务企业的概念？答：物业服务企业是依法成立、具备专门资质、并具有非独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。2、简述物业服务企业的特种？答：物业服务企业特征主要有三点：1、是独立的企业法人。2、属于服务性企业。3、具有一定的公共管理性质的职能。7、物业服务企业的资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？ 答：物业服务企业资质等级分为一、二、三级，国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，

2、直辖市人民政府地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。8、一级资质的物业服务企业应符合哪些条件？ 答：一级资质的物业服务企业应符合以下条件： 1、注册资本为人民币500万元以上； 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4、

3、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列应计算基数的百分比之和不低于100%： a.多层住宅200万平方米； b.高层住宅100万平方米； c.独立式住宅（别墅）15万平方米； d.办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经验管理业绩。9、二级资质的物业服务企业应符合哪些条件？ 答：二级资质的物业服务企业应符合以下条件： 1、注册资本为人民300万元以上； 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，

4、工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称； 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得中级以上职称； 4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： a.多层住宅100万平方米； b.高层住宅50万平方米； c.独立式住宅（别墅）8万平方米； d.办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。10、三级资质的物业服务企业应符合哪些条件？ 答：三级资质的物业服务企业应符合以下条件： 1、注册资本为人民币50万元以上； 2、物业管理专业

5、人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业主负责人员具有相应专业中级以上职称； 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4、有委托的物业管理项目； 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。16、简述物业服务企业组织机构设置的影响因素有哪些？ 答：物业服务企业组织机构设置的影响因素主要有以下内容： 1、企业战略因素 战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，党组织战略发生了重大变

6、化，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。 2、外部环境因素 外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影响。 3、技术因素 技术因素主要指设备、技术、管理知识等在内的广义技术概念。一方面组织活动需要利用技术来进行；另一方面技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。 4、组织规模及所处阶段 组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织

7、规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。19、物业管理招标主体主要有哪些？ 答：物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门） 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。23、物业管理招标的方式有几种？ 答：物业管理招标有公开招标和邀请招标两种方式。 1、公开招标 公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参

8、加投标的招标方式。 公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。 2、邀请招标 邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。 邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公共方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。25、物业管理招标的一般程序是什么？答：物业管理招标的一般程序是： 1、成立招标领导小组 确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行

9、预测，制定相应的防范控制体系。 2、编制招标文件 招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标标书的要求、评标标准和评标办法、开标时间及地点、物业服务合同的签订说明。 3、公布招标公告或发出投标邀请书 4、发放招标文件 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 5、投标申请人的资格预审（公开招标）

10、6、在资格预审合格的投标申请热过多时，可以由招标人从中不少于5家资格预审合格的投标申请人。 7、接受投标文件 评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的三分之二。 8、开标、评标和中标 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。 评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。最终推选不超过3名有排序的合格的中标候选人。 招标人应当在投标有效期截止时限30日内前确定中标人。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，与中标人订

11、立书面合同；招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。33、制订物业管理方案的一般程序是什么？ 答：物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况分析和物业管理模式确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。制订物业管理方案的一般程序为： 1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。 2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。 3、根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。 4、确定组织架构和人员配置。 5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本

12、。 6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。 7、测算物业管理服务费用（合同总价和单价） 8、对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。 9、排版、印制、装帧。35、物业管理方案包括哪些基本内容？ 答：物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。36、物业管理方案基本内容中哪些是关键性内容？ 答：关键性内容包括： 1、项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作

13、重点的确定） 2、组织架构与人员的配置 3、费用测算与成本控制 4、管理方式、运作程序及管理措施37、物业管理方案基本内容中哪些是实质性内容？ 答：实质性内容包括： 1、管理制度的制订 2、档案的建立与管理 3、人员培训及管理 4、早期介入及前期物业管理服务内容 5、常规物业管理服务综述 6、管理指标 7、物资装备 8、工作计划38、合同的订立，必须经过哪两个阶段？ 答：合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。要约与承诺是订立合同必须经过的步骤。40、合同要约的构成要件有哪些？ 答：作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为： 1、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图，即表明一旦受

14、要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人； 2、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。即要约人需要向对方说明自己的订约要求、对方需要做什么或不做什么，受要约人一旦承诺，合同即告成立； 3、要约必须传达到受要约人才能生效。如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，则该要约不发生任何效力。 要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。要约订立合同的提议，应表明一旦对方同意，即受要约约束的意思表示，所以不是所有的订约提议都可以构成要约。41、简述合同要约的法律意义？ 答：要约的法律意义在于要约是一种法律行为，对要约人具有约束力，具有体现在要约的撤

15、回或撤销方面。依据中华人民共和国合同法第十七条以及第十八条的规定，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。撤销要约的通知则只限于应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。同时在中华人民共和国合同法第十九条规定了下列两种情形之一的，要约不得撤销。这两种情形分别是：1、要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；2、受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。否则，要约人应承担相应的法律责任。 43、合同承诺的构成要件有哪些？ 答：承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力： 1、承诺必须由受要约人或其代理热做出。非受要约人或未获得授权的代理

16、人不得作出承诺； 2、承诺必须在要约的有效时间内做出。超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效，只能视为一个新要约； 3、承诺必须与要约的内容一致。一项有效地承诺，不能对要约内容作任何限制、变更或增减，否则为反要约，并导致原要约失去效力； 4、承诺必须传达给要约人。如果受要约人内心愿意接受要约，却保持沉默，未对要约恩公开表示，则不构成承诺。44、简述合同承诺的法律意义？ 答：与要约相对应，承诺也是一种法律行为。承诺的法律意义在于：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立。要约人与受要约人（即承诺人）之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束。当然，承诺也可依法撤回。根据中华人民共和国合同法第二

17、十七条规定：“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。”48、什么是事实合同？ 答：中华人民共和国合同法第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的事实合同，事实合同是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。 在现实生活中存在着大量的事实合同。如顾客到自选商场购买商品，直接到货架上拿去商品，支付价款后合同即成立；又如车主将车辆开到停车场进口处，即表示要进入停车场停放车辆，停车场管理员将车道闸打开允许车辆入内后车

18、辆停放合同成立。50、物业服务合同有哪些特点？ 答：物业服务合同有以下特点： 1、一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。 2、物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。 3、订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。 4、物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能对选择物业管理服务以及提供服务的物业服务企业形成一致性，其中的单一业主或部分

19、业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。51、什么是早期介入？ 答：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动，主要是指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。54、早期介入的作用？ 答：早期介入有如下作用： 1、优化设计 考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素。可以从业主或物业使用人及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出

20、建议，使物业设计更加优化、完善。 2、有助于提高工程质量 在物业的建设过程中，物业服务企业或专业人员利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工中的缺陷，及时解决施工中存在的质量问题，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。 3、有利于了解物业情况 物业服务企业或专业人员可以通过早期介入，熟悉物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解物业，便于日后对设施设备的运行管理和维修养护，做到心中有数、“对症下药”。 4、为前期物业管理作充分准备 物业服务企业可利用早期

21、介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、事实上岗培训等前期管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过早期介入与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通讯、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。 5、有助提高建设单位的开发效益 早期介入是从物业开发项目的可行性研究开始到项目的竣工验收的全场介入，建设单位不仅可以得到物业服务企业的专业支持，有利于其开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。同时，还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升建设单位的品牌。55、早期介入可行性研究阶段的内容？ 答：1、根据

22、物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； 2、根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； 3、根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； 4、跟物业管理成本初步确定物业管理服务费得收费标准；5、设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。56、早期介入规划设计阶段的内容？ 答：1、就物业的结构布局、功能方面提出的改进建议；2、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；3、提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。57、早期介入建设阶段的内容？ 答：1、与建设单位、

23、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案； 2、配合设备安装，确保安装质量； 3、对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见； 4、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。58、早期介入销售阶段的内容？ 答：1、完成物业管理方案及实施进度表； 2、拟定物业管理的公共管理制度； 3、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续； 4、对销售人员提供必要的物业管理基础知识培训； 5、派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务； 6、将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业

24、管理档案。59、早期介入竣工验收阶段的内容？ 答：介入内容主要是参与竣工验收。各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；工程全面竣工后，参与综合竣工验收。掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其它方面的遗留问题，为物业的承接查验做准备。60、物业服务企业对工程质量保修期所应该做的主要工作是什么？ 答：物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是对物业共用区域及共用设施设备的质量保修向建设单位申报，跟踪督促完成。业主产权专有部分的问题也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。62、物业承接查验的依据？ 答：1、法律依据：物权法、物业管

25、理条例、北京市物业管理办法等； 物权法相关条款 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 物业管理条例相关条款 第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。北京市物业管理办法相关条款 第十条 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。2、规划、设计及施工图纸资料，验收记录和报告，合格证明材料，使用说明说等；3、国家建设主管部门及省市有关工程设计、验收的技术规范与质量标准。63、物业承接查验的物业资料

26、主要包括哪些内容？ 答：在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列资料： 1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、物业管理所必需的其他资料。64、物业承接查验的物业共用部位和共用设施设备主要包括哪些内容？ 答：按照物业管理条例的规定，物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验。共用部位主要内容包括：主体结构及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；公用卫生间、阳台；公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 共用设施设备

27、主要包括：供配电系统，共给排水系统，供冷（暖）系统，电梯系统，消防系统，安全防范系统（监控系统、车场系统、入侵报警系统、门禁系统、对讲系统）等；园林绿化工程：园林绿化分为园林植物和园林建筑，物业的园林植物一般有：花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等，其他公共配套设施：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。65、物业承接查验应具备的条件（按新建物业和原有物业分别叙述）？ 答：1、新建物业验收应具备的条件： a.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格； b.

28、供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用； c.房屋幢、户编号经有关部门确认。 2、原有物业验收应具备的条件： a.房屋所有权、使用权清楚； b.土地使用范围明确。67、物业承接前需要做哪些准备工作？ 答：承接查验前应做好以下准备工作： 1、与产权人联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 2、派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划； 3、准备好承接查验用的记录表格。71、新老物业企业交接的注意事项有哪些？ 答：1、明确交接主体和次序：此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管

29、理工作移交给准备接管的物业服务企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业服务企业直接移交。虽然具体移交工作中可合并进行，但移交的主体及责任要分清楚。 2、各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难度，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。 3、如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。 4、在物业管理工作移交中，对物业共用部位和共用设施设备存

30、在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于后续发现的问题也能妥善解决。73、物业承接查验的方法？ 答：物业管理承接查验主要以核对方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感（用目视、触摸方法查验对象外观）、使用（启用设施或设备检验查验对象的安装质量和使用功能）、试验（通过必要的试验方法，如通水、闭水试验，测试相关设施设备的性能）、检测（运用仪器、仪表、工具进行测量，检测其是否符合质量要求）等具体方法进行检查。74、承接查验发生各类物业工程质量问题的原因主要有哪几个方面？如何处理？ 答：问题原因主要有：1、设计方案不合理或违反规范的设计

31、缺陷； 2、施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料； 3、验收检查不细、把关不严； 4、建材质量不合格； 5、建设单位管理不善； 6、气候、环境、自然灾害等其它原因。 处理方法： 1、收集整理存在的问题：收集所有的物业查验记录表；对物业查验记录表内容进行分类整理，将承接查验所发现问题填写接管承接查验遗留问题统计表；将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。 2、处理方法：一是施工单位引起的质量问题，在保修期内发现或发生，安装建设部建筑工程质量保修办法规定，由建设单位督促施工单位负责；二是由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应有建设单

32、位负责做出修改设计，改造或增补相应设施。 3、跟踪验证：为使物业工程质量问题得到及时圆满的解决，物业服务企业要做好跟踪查验工作。物业服务企业安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改后仍不符号要求的工程项目继续督促建设单位处理。95、入住服务阶段主要工作内容？ 答：1、入住的准备：住宅质量保证书、住宅使用说明书、入住通知书、物业验收须知、业主入住房屋验收表、业主（住户）手册及物业管理有关约定； 2、其他准备：入住工作计划、入住仪式策划、环境准备、其它准备事项。97、对房屋验收不合格的部分如何处置？ 答：验收不合

33、格的部分，物业服务企业应协助业主敦促建设单位进行不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，可暂不发放钥匙。98、办理入住后业主的相关资料应如何管理？ 答：业主物业验收以及其他手续办理完结，物业服务企业应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫，并及时将各项业主、用户资料归档，妥善保管，不得泄露给无关人员。99、如何在服务上方便业主办理入住？ 答：业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续；入住办理期间，物业建设单位、物业服务企业和相关部门应集中办公，形成一条龙式的流水作业，一次性地解决业主入住初期的所有问题，如办理入住手续，开通电话、有线电视等。100、物业服务企业实施装

34、饰装修管理的依据是什么？ 答：建设部110号令住宅内装饰装修管理规定以及北京住房及城乡建设委员会颁布的京建房【2009】917号文。101、物业装饰装修管理服务流程？ 答：备齐资料、填写申报登记表、登记、签订管理服务协议、办理开工手续、施工、验收。106、物业装饰装修核准规定日期及超出管理范围的装修项目如何处置？ 答：物业服务企业应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。109、请简述物业装饰装修范围管理/ 答：物业装修装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如，室内装饰装修，只限于房屋本体单元

35、内的自用部位。封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统一等。113、简述物业装饰装修中的检查内容？ 答：1、有无变得建筑主体和承重结构； 2、有无将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间； 3、有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 4、有无损坏房屋原有节能设施、降低节能效果； 5、有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。 6、有无未经标准的以下行为： （1）搭建建筑物、构筑物； （2）改变住宅立面，在非承重外墙上开门、窗； （3）拆改供暖管道和设施； （4）拆改燃气管道和设施； （5）超过设计标准或者规范增加楼面荷载的。115、在装修管理中室内

36、装修建材材料重点管理内容？ 答：楼地面铺设材料厚度是否超过10毫米、新砌隔墙是否采用轻质材料等。117、请简述物业装饰装修管理费用的相关规定？ 答：装修管理服务费；该项费用是因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量，设置的临时性收费项目，具体收费标准国家没有明确规定，由装修人和物业服务企业双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。118、请简述物业装饰装修过程中产生垃圾的清运管理及费用？ 答：业主或使用人在对物业进行装修时按规定缴纳装修管理服务费后，物业服务企业应负责装修垃圾的清运，装修人无需再交纳费用。装修人需要：1、将装饰装修垃圾袋装处理；2、按指定位置、时间堆放。11

37、9、简述物业装饰装修现场管理要点？ 答：1、严把出入关、杜绝无序状态。人员和材料管理。凡未佩戴物业装饰装修施工标识的施工人员和其它闲杂人员，一律禁止入内，使装饰装修人员管理有序化、规范化。2、加强巡视，防患于未然。物业装饰装修期间，物业服务企业要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。3、控制作业时间，维护业主合法权益。物业装饰装修管理要特别注意装修施工（尤其是拆打）的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的日常生活工作秩序。4、强化管理、反复核查。物业集中装修期间，要增派人力，实施普遍巡查和重

38、点检查相结合。121、物业装修管理项目在施工过程中应注意的问题？ 答：在装修施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为（如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源等）；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。123、物业装修管理中违规行为应注意的问题？ 答：物业装饰装修的违规违约行为，应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。127、在物业装饰装修活动中物业服务企业的责任？ 答：1、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可出装饰

39、装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。 2、物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人或装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。128、按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。129、按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、简体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重。131、按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。136、房屋完好率的定义？计算公式是什么？计算过程中应注意什么？ 答：房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑管理之和，占房屋总建筑面的百分比

40、。 计算公式： 房屋完好率=完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积/房屋总建筑面积100% 计算过程中应注意：计算房屋完好率前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房的建筑面积，然后按上述公式进行计算。147、房屋及设备设施管理中使用管理主管从哪些方面进行？ 答：房屋及设备设施的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业服务企业展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解发光物及设备设施使用方法的基础上，正确使用房屋及设备设施。另一方面，物业服务企业应认真做好房屋及设备设施的维修保养】巡视检查工作，确保房屋及设备设施的稳定、可靠、安全

41、使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设备设施寿命。148、房屋及设备设施管理中维修保养管理包括什么内容？ 答：维修保养包括： 对房屋和设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。149、房屋及设备设施管理中安全管理包括哪些内容？ 答：1、通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定；2、建立健全各类安全管理制度并严格遵守； 3、提供必要的安全和防护装置装备。151、房屋及设备设施管理中采购和零备件管理包括哪些内容？ 答：1、加强计划

42、采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量； 2、对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；3、严把采购质量关；4、妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品件合格供货商名录和相关资料。152、房屋及设备设施管理中工量具和维修设备的管理包括哪些内容？ 答：工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定负责人，固定保养地点，强化领用归还手续。普通的工量具和维修用设备要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。154、房屋维修基本方式有几种？ 有3种，分别是预防性

43、维修、事后维修、紧急抢修。156、如何理解预防性维修？ 答：预防性维修时一种主动地具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将是故意隐患消除在初级阶段，提供系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设备设施的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修保养方式。物业管理应提倡的主要维修养护方式是预防性维修。159、什么是状态监测下的预防维修？ 答 ：状态监测下的预防维修是一种以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设备设施劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排预防性修理，又称预知的维修。它主要适用于重点设备设施、利用率高的精、大、稀设备等。162、物业管理

44、中在什么情况下可以采用事后维修？ 答：1、故障停机后再修理不会给物业使用造成影响的； 2、修理技术部复杂，修理迅速而又能及时提供备件的； 3、某些利用率低或有备用设备的。164、由于发生紧急事件会对物业使用或安全造成重大影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑，通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备，这是提高房屋设备设施管理水平的重要手段。170、什么是设备设施的修理间隔期？ 答：指两次相邻计划修理之间的工作时间（单位：月）。确定修理间隔期时应使设备设施计划外停机时间达到最低限度。171、什么是修理周期结构？ 答：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺

45、序。如：小修小修中修小修小修大修。物业服务企业在试行计划修理中，应根据实际情况，确定各种修理形式的排列顺序，既要符合设备的实际需要，又要研究其修理的经济性。173、年度维修保养计划包括： 答：大修、中修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项目。177、维修养护计划的编制依据是什么？ 答：1、房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期； 2、房屋及设备设施的使用要求和管理目标； 3、安全与环境保护的要求； 4、房屋及设备设施的技术状态。181、严格按照房屋及设备设施的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制哪些因素？ 答：1、质量的控制：对维修养护质量有影响的要素进行有效控

46、制，并加强工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。 2、进度的控制：物业的房屋和设备设施的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效地控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。 3、成本的控制：通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。183、维修养护工作存档应包括哪些内容： 答：维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。185、消防设施运行责任人的职责是什么？ 答：1、负责提供维修保养所需的水、电供应； 2、负责提高维修保养所需的垂直运输； 3、负责通知楼宇住户（租客）有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌； 4、负责协助乙方进入安装有消防系统的室内； 5、负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生。187、共用设备设施运行管理应包括哪些内容？