山东百丽广场物业管理投标书.doc

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1、目 录前 言3第一章整体设想及策划4物业工程管理服务的整体设想及策划4物业工程管理服务定位6项目服务质量的管控设想7第二章 拟采取的管理方式、工作计划8管理架构8管理运作机制8信息反馈渠道10接管准备期工作计划11正常期工作计划11第三章 服务人员的配备、管理和培训12岗位设置说明12 管理人员的培训12考评考绩体系17管理规章制度18第四章 日常物业管理方案33工程交接方案33正常期物业管理服务方案58突发事件的应急预案76资料、档案管理91完成服务标准所采取的措施：工作程序95第五章 物资装备计划127第六章 费用测算- 129 -第七章 管理服务工作的质量标准132第八章 管理服务的承诺

2、和实施措施132附件：一投标函134前 言青岛永旺东泰商业有限公司:非常感谢贵司的邀请，使我公司能够参加本次物业管理项目的物业管理服务招标活动。十分荣幸能够有机会对自身的服务特点进行展示。作为国内的大型专业物业服务企业“均豪企业” 麾下的专业服务企业，均豪设备维修公司 与我们的客户一同成长，成为了目前业内工程专业服务的排头兵。我们通过对客户综合的工程服务需求的准确分析，提供全面的解决方案，从而倡导在行业中的专业化服务理念。我们专注于长期的客户合作关系，而非简单的一次交易。在拥有物业管理领域中良好的信誉、丰富的经验以及先进的管理思想诸多基础之上，我们有能力为客户提供无与伦比的工程专业服务。北京均

3、豪设备维修有限公司创建于2004年，是以“均豪企业”工程服务系统为基础组建的工程专业服务机构，致力于向社会各界提供专业、优质、高效的工程服务。公司自创建以来，执着的选择了规模化、产业化的发展道路，并成功的将国外的先进理念、模式与经验同国内的实际需求进行了有机的整合，服务范围涵盖了包括住宅、写字楼、商业、工业园区、高档会所等各类业态建筑的维修，以及各类设备设施的运行、维护与专业管理，已初步形成了业界的特色品牌。本次的招投标活动对我公司而言，不仅仅是一次物业管理项目的招投标活动，更是能够扩大贵我双方合作的又一契机。我公司对此次招标非常重视，并真诚的期盼双方能达成最终的合作。若我司能最终有幸中标，将

4、视为是永旺东泰对我司的最大认可。我们愿奉献自己的全部经验和力量，深入了解商场零售业、了解客户，了解甲方需求。坚持以往实干的原则，在与甲方进行有效沟通的基础上，制定出一套实用、适用于永旺东泰百丽广场店物业服务方案，为商场的平稳运营、社会良好口碑效益的建立坚实的基础。 北京均豪设备维修有限公司 2012年6月 第一章 整体设想及策划总述：一、项目分析青岛百丽广场店是青岛永旺东泰商业有限公司在青岛市南区澳门路88号的百丽广场负1F东侧开设已生鲜超市为主的SUPERMARKET新型业态店铺。该店铺定位于面向年轻消费群体，致力于建成集时尚和高品质为一体的现代化购物场所。二、 管理难点全新的建筑，设备未投

5、入使用，隐蔽工程、施工返修、不利于人性化的使用等问题未暴露。三、解决方案和措施组织专业人员进行系统排查，将所有问题汇总并从影响安全运行的角度将问题按重要等级进行划分，催促施工方尽快修复完成，并列出维修、改造计划，逐步按月、按年逐步安排资金解决，这样既保证了商场的安全运行，又能做到对所存在的问题心中有数。四、服务难点和改进1、 环境理念。我们将倡导先进的环境理念，如：商场照明的合理舒适度、商场环境体感温度等，用不断提升的设施管理文化影响各使用人，从软硬件的服务来改善本商场的环境。2、 文明施工。商场的运作发展必然需要装修施工或自身需要的维护施工，而施工人员的不文明施工对商场整体安全有较大的影响，

6、也对物业使用人的经营活动有切身利益的损失。管理好施工人员既是物业工程管理水平问题，也是工程管理企业和百丽广场店的共同目标。因此，采用对施工人员进行服装统一配置，同时规划出维修巡视人员行走线路，规划施工用料的摆放位置，约束施工人员活动，这样既达到规范施工人员的目的，又达到不影响使用人的经营活动的要求。 物业工程管理服务的整体设想及策划1.坚持以人为本的服务宗旨。1） 根据我司独有的客户报修平台“952177客户报修呼叫中心”24小时热线电话，随时保证与客户之间沟通渠道的畅通，领班级以上管理干部保证手机24小时开机，随时处于备勤、待命状态。为向客户提供及时、有效、优质、满意的服务建立基础；2） 定

7、期开展客户需求调查活动，及时收集反映招标方、使用人（企业）的意见，并通过努力，尽最大可能解决商场营销中需要解决的工程方面的实际困难。2.塑造舒适的商场销售环境。1） 把商场的营销环境作为一项重要工作认真做好，并实行专业化管理。我公司从中央空调的出风口进行逐个测温、根据数据掌握各个区域的温度，提前发现问题，及时维修，严格管理；2） 在节能减排降耗方面也积极采取了一些措施，根据设施设备的运行情况，向甲方提出升级、改造、更新的合理化建议。将技术升级更新、操作规范节能、工程监控管理软件应用等节能手段加以结合应用。满足国家对节能减排方面的要求和标准。3.运行正常的设施设备切实保障商场共用设施设备的运行良

8、好及能源的稳定供应，杜绝因管理原因而给客户造成损失的现象。具体做到：1）严格按照相关规定配置商场设施设备专业技术（操作）人员，做到持证上岗；2）除根据设施设备性能、特点进行定期维护保养外，结合商场设施设备实际运行状况，每年定期对设施设备进行一次综合检查；3）严格按维修及时率、合格率、回访率等质量标准提供规范服务；4）根据招标方市场营销的需要，随时了解需求，对能源的分配、供应进行可行性调整。若因设施设备实际情况确实无法满足需求时，积极向招标方有关部门汇报，并出具相关实施方案，彻底解决招标方遇到的实际困难。4.突发事件的应急处理我们采取各种措施积极防范。一是成立突发事件应急处理突击队；二是制定周密

9、、详尽的各种应急处理预案，包括防洪灾、防火灾、防煤气中毒、防盗窃、防雷电、防电梯故障等各种应急处理方案；三是加强对员工的日常培训，提高大家的防范意识和应急处置技能。5.形式多样的培训教育。1） 对在商场工程工作的员工，提出了“三要、三创”要求（要倾心于事业、要敬业于岗位、要着眼于长远，创业、创新、创优）；2） 对全体员工进行普通话及英语简单口语的训练；3） 对员工进行文明礼貌、行为举止的素养教育，逐渐使招标方、客户认识到这是一支训练有素的管理服务队伍；4） 对员工进行专业技能训练，采取研讨会、演讲会、经验交流、现场示范、实战演练、比赛考试等多种形式努力提高员工的专业服务水平；5） 要求主要管理

10、人员每天写日记、记笔记，逐渐养成从细节做起、精益求精的良好习惯。物业工程管理服务定位1、 工程管理定位：在硬件设施固化成型的条件下，物业工程服务作为软件产品是有无尽的提升空间的。可谓硬件空间有限而软件提升空间无限。因此，针对本案的管理服务设计，不能是固化的和常态的，不能仅仅是针对物业工程服务本身，在提供必备的优质服务基础上，更要关注不断的自我更新和提高，不断建立更高的标准，一切以品牌诉求为核心，配合商场完成对本项目整体的品牌打造。2、 人员定位：充分利用并完善本项目的软、硬件条件及各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，实施精品物业工程管理服务，为本物业营造高尚的商品经营和生活环境。公司质检监

11、督部门定期的管理稽核及公司总部全力支持，将确保物业工程管理水准，使之成为该地区的物业工程管理典范。3、 效益定位：充分利用我公司的规模经营与专业化管理特长，降低管理成本，开源节流，严格要求每一名员工提高节能环保意识，增强工作责任心，同时项目管理中心设置一名精干工程技术人员担任能源使用监控，每日对能源使用情况作出记录和统计，以便向甲方提出能源的通盘协调做出合理化建议，使之本项目为环保节能典范，达到高标准的物业工程管理服务，符合实际的经济价格，真正实现物有所值。项目服务质量的管控设想物业工程管理服务内容和标准的制定应是围绕业权人的经营需求而展开的。为确保本项目的物业工程管理服务能够达到标准化、即时

12、化、合理化、集约化的目标，我公司建议对本项目的合作双方，共同组建“百丽广场店”物业工程服务质量监察小组。此小组成员将包含招标人代表、均豪设备维修公司代表，其主要作用包括：1） 有利于双方企业之间的沟通渠道的畅通，对双方合作过程之中所出现的问题进行有效、及时的处置；2） 有利于对项目服务质量的监督，对所有已出现的问题，招标人可随时向我方反应，并由我司监督项目整改、完善；对发现或可预见的问题隐患，我司也可及时向招标人代表汇报，杜绝因双方沟通不畅而导致的工作滞后；3） 有利于对服务标准、服务内容的随时调整。双方可根据项目实际所需的物业工程服务内容或招标人所需的服务内容随时沟通，及时调整物业工程服务的

13、内容和标准，以最大化的满足招标人、客户所需；4） 有利于合作的持续性。通过有效的沟通，双方之间对对方的企业文化、办事风格等方面会有更深入的了解，对对方的作为会有更深的理解。从而为双方真正的建立友好、稳定、长期的合作伙伴关系建立坚实的基础。第二章 拟采取的管理方式、工作计划管理架构我司在此项目的设施管理服务中，将结合此项目的特点及行业法规，运用先进的设施管理服务，并结合均豪设备维修公司现代物管理念和先进经营模式，确定设施管理运营的管理架构。u 设置原则：精干高效、目标管理均豪设备维修公司公司对此项目部设施管理服务项目实行计划目标管理；实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。u 设置形式：垂直领导

14、、整体协调垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率；部门业务独立操作的同时，强调协调管理职能，旨在达成整体有机运作。管理运作机制1、 质量监管机制质量标准质量检查质量分析质量改进执行过程控制过程改进过程提高过程质量监管机制是在建立一整套均豪设施管理特色的质量管理体系的基础上，根据ISO9001：2000质量保证标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各个岗位、各个环节直至到个人。质量管理的实施是一个循环、烦琐的工作，成功的落实质量监管，对招标人及物业公司都是一种提高的过程。设立24小时客户服务热线，做到“随时随报”。2、 协调机制协调机制是指运用协调管理的方法，解决在

15、管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与用户之间的矛盾和冲突。1） 行政协调，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，协调工作中的重叠管理问题。2） 竞争协调，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进， 共同完成任务。3） 舆论协调，因势利导利用舆论达到协调的目的。4） 管理者的凝聚力，物业管理人员塑造吸引力、影响力，这将是今后促进日常物业工程管理工作协调的核心力量。3、 激励机制作为劳动密集型的物业管理行业，激励员工尤显重要。通过有效的激励，能使职员个人素质获得提升，使管理体系持续改进，使企业文化更具凝聚力。我们现已形成了较为完善的

16、激励机制。激励机制遵从“鼓励为主，处罚为辅” “全面考核，注重绩效”的原则，通过完善的奖惩体系、报酬体系和绩效考评体系得以实施，从而达到充分肯定员工个人成绩，建立高效的团队合作精神，吸引高素质人才的管理目的。激励机制负激励正激励培养提升体系企业文化体系沟通体系薪酬体系评估体系4、 监督机制监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。保证管理机构及其工作人员依法办事。1） 管理者对机构内部工作人员进行监督。2） 用户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。3） 通过信息反馈监督，以各种手段来及实现监督管理的闭环机制，保证管理监督机制的有效实

17、施。5、 自我约束机制1） 目标结构与责任相互联系而造成的促进机制。2） 权利链条相关制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，促成相关机构、相关员工之间的自我约束机制。信息反馈渠道专题研讨会参观学习新闻媒体政府主管部门物业管理考评业主意见调查指令性文件管理人员走访质量记录投诉与沟通网络信息专项检查其它各类信息 外部信息处理 信息处理机制弱电专业组空调专业组强电专业组给排水专业组项目物业工程管理部客户中心回访处理完毕接管准备期工作计划中标后按甲方通知做接管准备期。1、人员配置空调 人员：空调运行维修工2人（具有空调操作证） 电气人员：电气维修工：2名给排水人员：机械、给排水维修工2人合计：

18、6人2、工作内容工程各专业人员： 熟悉商场，了解公共设施状况了解系统设备，并进行设备台帐登记跟踪了解设备设施状况，并进行记录组织工程人员培训（按工程前期入驻培训计划执行）根据现场实际情况，细化工程管理方案 3、工作目的根据接管准备期的工作成果，细化交接验收工作，使交接工作顺利有序进行；同时，根据接管准备期中的问题，及时向百丽广场店物业工程部提交工作建议，以便完善各项正常期服务工作。正常期工作计划交接验收后，进行交验工作总结并提交百丽广场店物业服务中心，根据交验中的情况向百丽广场店物业工程部相关领导提交工作建议。进入正常工作期的物业工作开展将按照工程服务方案进行，并在实际工作中进行不断改进和提升

19、服务品质。第三章 服务人员的管理和培训u 岗位设置要求服务项目人员学历专业要求备注电工高中以上具有五年以上电气维修经历，全部凭证上岗。空调工高中以上具有五年以上工作经验的制冷工，全部凭证上岗。综合维修工高中以上具备电气焊安全操作证1人管理人员的培训提要：1、 凭借公司多年积累的优秀培训课程、培训师资及培训体系，传递企业理念、服务技能、考核要求，建立互补型、学习型组织，持续提升服务质量；2、 立足于战略高度，充分开发此项目管理人员的工作潜能，以客户需求为导向，对职员进行分类分层培训，对培训过程以及结果进行评估，同时鼓励职员以多种形式参与学习训练；培训工作的指导思想我们始终高度重视人力资源的培训与

20、开发，把培训提升到一个战略的高度，我们相信，一个好的管理模式必定包含一个好的人力资源开发机制。我们认为：1、 培训是企业壮大的催化剂；2、 培训是员工职业生涯的加油站；3、 培训是企业给员工最实惠的福利。我们在人员培训上拟采取如下措施：1、 结合我司多年来设施管理的经验，并根据设施管理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训效果；2、 树立“管理者就是培训者”的理念。建立“随时、随地、随人”的培训模式，每一位管理人员都担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调实际工作中的能力训练，包括日常的工作指令也应该以培训的方式下达，让员工在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效；

21、3、 根据工作需要，建立职员“轮岗培训制度”，建立互补型团队。使每一位服务工作人员都形成我们的服务网的有机结点，而不是孤立的个体，确保优质服务在内部和谐配合的基础上得以实现，保证“首问责任制”的正常运行；4、 培训考核绩效化。我们将把每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，避免管理处培训流于形式；5、 保持课程的持续改进。我们将实际工作经验不断加以总结并用以指导员工，防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化，采用先进科学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等）增加培训的效果；6、 培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘

22、汰制度，形成员工的紧迫感和压力感，将传统的被动接受培训，变为员工自发性的主动参与；7、 推行持证上岗制度，通过委托外培及组织内部技能培训，核发经严格考核的岗位操作证书，既提高职员的实际操作能力，也与职员职业生涯规划相结合，提高职员的工作积极性。培训系统图培训计划培训组织培训评估岗位应用评价执行反馈修正系统图说明1、 针对此项目的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划；2、 有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果；3、 通过对员工进行考核,以了解培训的有效性及员工的接受程度；4、 根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点,强调将理论应用到实践工作中。培训的组织形式1

23、、培训职责行政经理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施进行评估和反馈。2、培训实施流程我们对员工的培训分为三个阶段。即：入职培训转正培训日常管理培训每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见新员工公共培训科目；一个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。3、培训时间为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：职务（岗位）经理及以上项目主管基层管理员（班组长）作业

24、层员工每年培训时间不少于140小时不少于100小时不少于80小时不少于60小时根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主，脱产培训为辅”的原则。4、员工培训常用方法培训类别具体培训方式及方法培训对象培训目的及适用环境综合类1.参加拓展训练管理人员促进相互的信任、支持与合作2.参加军事训练全体员工增强员工的组织性和自律性3.“5S”的培训管理人员、工程技术人员提高员工职业素养研讨类4.视听教育(包括采用投影、录像、电脑演示等)全体员工增加感性认识,提高培训效果1.头脑风暴法管理人员提高创造力,培养创造性思维2.专题讨论会管理人员提高管理水平3.案

25、例分析法(包括典型案例、个案、情景模拟等)全体员工提高分析解决问题的能力演示类1.模拟角色法全体员工熟悉公司情况及各类业务工作2.对抗辩论法管理人员提高员工协调沟通能力3.游戏训练法全体员工激励员工工作积极性，培训开展不枯燥学习类1.检查表法管理人员提高创造力2.快速阅读法管理技术人员培养快速阅读能力讲课类1.逆向思维法管理人员培养逆向思维培训内容及目标新员工公共培训科目序号公共科目名称具体内容课时一礼仪知识:1.常用礼仪知识 2.形体训练 3.员工行为语言规范6课时二服务意识:1.职业道德教育 2.如何处理客户投诉 3.客户沟通技巧3课时三企业文化:1.企业发展史及基本情况介绍 2.企业理念

26、3.员工手册 4.劳动及人事方面的管理规章制度3课时四商场基本情况介绍及入伙、装修管理要点8课时五商场物业管理服务特点培训4课时六行业法规:国家、地方物业管理方面的法规条例4课时七物业管理基础知识4课时八安全知识及消防知识2课时九带班实习5天 维修技工培训科目序号培 训 内 容培 训 频 率培 训 目 标一工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及技术交流)每月召开一次提高思想觉悟,总结自身不足,增加工作经验二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁三维修服务工作手册设备管理工作手册消防管理工作手册维修服务规范每月一次培训及考核熟悉技工的岗位职责,操作规程,工作标准掌握基本的消防知识和设备管理知

27、识掌握维修服务规范四房屋维修方面的管理条例,房屋修缮标准每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识,提升理论水平五商场内水、电、消防管道走向,设备设施特点,维修服务范围每季度一次培训考核了解和熟悉商场状况,提高工作效率六土建、机电、给排水、空调等相关专业的基础管理知识每半年一次培训考核提升员工综合能力及素质七设备及机具的操作演练和保养规程每半年一次培训和考核检验员工实际操作能力,寻找差距八技术大比武每年一次综合评比,提高技能九消防实战演习每半年一次提高消防实战能力考评考绩体系考评考绩是一种普遍应用于管理过程中的手段，即对工作进行成效评价，对担负工作的人进行业绩衡量，从而不断地改进工作方案、提高工作质

28、量、促进员工进步和公司发展。考评考绩的基本思想1、考评考绩的目的保证高质量的完成工作，使分配机制更趋合理，使人事任用更趋客观；增强沟通、充分调动员工的积极性；建立一支高素质的员工队伍。2、考评考绩的原则实事求是，公正合理，提出建议，共同提高。3、考评考绩的内容员工品行、工作态度、工作能力、工作业绩。4、考评考绩的标准公司文化制度、岗位指导书是对员工品行、工作态度的衡量标准；月（年）度工作计划、临时任务及目标是对员工工作能力、工作业绩的考核标准。考评考绩的特点5、目标考核与过程考核的结合“业绩为主，量化考核”是考评的原则。“业绩为主”体现了工作成果的重要性。“量化”则体现了过程控制管理和细节把握

29、的重要性。6、 制度化、规范化，具有很强的操作性在长期的运作过程中，我司已形成一整套考评考绩办法，并由专门的机构考评小组来具体负责考核。从考评考绩办法本身来看，标准科学、充分量化的测评分数经过多次测算、模拟，已达到了共识，同时考核办法程序清晰，操作性强。整套办法具有完整的体系和坚实的组织保证。7、 充满人性，亦考亦评我司对于员工的考核不是追究责任，而是找出问题，共同提高，既考核业绩，同时也评价担负工作的人的品行、职业道德、潜能等；提倡民主，不是一言堂。考评小组成员依据工作的内容的不同，以不同的标准对各部门进行考核。管理规章制度管理规章制度在日常设施管理实务运行中既是设施管理的保障，又是实施设施

30、管理的准则，一个设施管理企业管理水平的高低就可以从它是否具有健全的管理规章制度并严格执行上来评判。我公司在长期设施管理实践中，制订了一整套完善的管理规章制度，形成了一整套涵盖设施管理运行和行政各要素的制度体系，为全面开展此项目设施管理工作，实现我们的管理目标，根据我公司制度体系，结合商场的情况，制订一套与此项目实际情况相结合的管理制度和管理体系。因为篇幅的原因，在此，我们只简单介绍一些主要的制度，其它制度提供名录。1、 装修管理规定2、来人来访登记制度内部员工管理制度员 工 守 则 （员工手册的编制另行印刷下发）一、员工上下班时，应严格遵守考勤制度。二、每位员工在岗工作期间，必须佩带名牌。三、

31、员工进入工作区域时，严禁携带烟火，除吸烟室外，商场内部禁止吸烟。四、员工在工作期间严禁看报刊、小说杂志等，同时不准携带任何个人物品进入工作场地。五、每位员工在完成本职工作时要严格按规定时间和工作程序进行，不准违章作业。六、携带物品外出，要持经理签字的出门条方能带出商场。七、全体员工必须服从紧急工程或紧急事故处理工作的临时调遣。八、员工因病、因事不能到岗，要及时通知上级领导，否责影响工作的责任自负。九、每天工作结束，各系统负责人认真填写工作日报表。十、每位新员工都要经过人事部培训和部门的专业技术培训合格后方能上岗。技术档案管理制度一、工程技术档案是商场的重要财富，是商场、设备、设施等的关键技术依

32、据，所有员工都要爱惜。二、无关人员不得借阅技术档案资料。三、未经批准，不得将商场的技术档案借出。四、重要的技术档案资料应保存原件，原件通常不予借阅，以复印的版本借阅。五、所有技术档案资料一定要履行借阅手续，明确借阅期限，延长返还时，应办理续借手续。六、借阅人不得在技术档案上涂画，应保持资料版面清洁。钥匙管理制度一、工程部所属二十四小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余的钥匙由办公室统一保管。二、相关专业系统机房钥匙，应有一套放在二十四小时值班的机房，防止有特殊情况时用于急需使用，但必须严格登记，使用时有记录。三、机房钥匙丢失时，必须及时上报，不允许私自配制。四、无关人员不得借用机房钥匙

33、进入机房。五、使用无人值班机房钥匙时，使用时间、人员需要进行登记。六、生活水箱、饮用水箱钥匙必须由专人领用。七、员工各人工具箱、工具柜钥匙除本人掌管一把外，其余统一交物办公室管理，不得私自换锁配制。 事故管理制度一、工程部员工必须严格遵守各种安全操作规章制度的要求指导工作。二、若发生设备安全或人身伤亡事故，不要惊慌保持清醒，采取积极有效的措施，防止事故扩大，保护现场。三、在采取有效措施后，积极救护受伤人员、抢修设备恢复正常运行。四、视事故的大小，根据有关规定逐级上报，不得私自破坏现场或隐满不报。五、根据事故情节轻重，追究当事人、专业负责人或部门领导责任，同时当事人、专业负责人写出事故报告，总结

34、经验，杜绝以后发生类似事故。六、每次事故发生后，组成事故分析领导小组，分析事故原因，对事故直接责任人及有关责任者作出相应的处理意见，报送上级。备品材料管理制度一、各工种管理人员领取备品材料后应负责妥善保存。二、所有使用的备品材料均要认真填写使用表格，明确该物品的使用数量和使用去向。三、专业主管要认真负责，定期检查物品数量，任何人不得随意抄拿，不得无故丢失。四、所有备品材料应妥善保管，码放整齐；数量清楚，严禁乱堆乱放，造成人为损坏。五、专业主管应及时将各种备品材料的质量问题和库存数量反馈给部门经理，以便调换和采购，不要因此影响工作。六、 不用产品不采购、少用产品少采购，严防物品积压。电机的维护保

35、养制度一、电动机起动前做好以下检查1、 检查基础是否稳固，螺丝是否有松动，轴承是否缺油；2、 检查电动机绝缘电阻是否合格接线是否正确；3、 检查电机的接地线是否牢固可靠；4、 检查电源三相电压是否正常；以上检查正常后方可起动电动机。二、日常巡视和检查1、 检查电动机轴承温度是否超高；2、 听电动机声音是否正常，有无异常气味及振动；3、 检查电动机是否过热；4、 检查电动机的电源是否正常，测三相电源是否平衡。三、电动机维护的主要内容1、 清除电动机内部及外部灰尘和油垢；2、 检查轴承和补充轴承油；3、 检查各固定机座螺丝和接地线；4、 清扫低压控制柜（盘）及线路；5、 更换损坏的轴承；6、 更换

36、局部或全部烧坏的电机；7、 检查转子与定子之间空气隙是否均匀；8、 二次回路检查调整试验；9、 损坏的部件进行修理和更换，必要时进厂修理。电气设备保养制度一、高压配电装置1、 高压配电装置停电清扫与检查的周期每年一次：2、 清扫瓷绝缘表面污垢，并检查有无裂纹、破损及爬闪痕迹。3、 检查导电部分各连接的连接是否紧密。4、 检查设备外壳和支架的接地线是否牢固可靠，有无断裂（断股）及腐蚀现象。5、 检查传动机构和操作机构的各部位的销子、螺丝是否脱落或缺少，操作机构的拉、合闸是否灵活。6、 电压、电流互感器停电清扫与检修时，应摇测线圈的绝缘电阻值。并检查电压互感器一、二次的熔丝是否符合要求。7、 室内

37、高压母线停电清扫与检修时，应检查硬母线伸缩接头装置有无断片或腐蚀，并摇测电阻。8、 高压配电装置的试验周期每五年一次。二、低压配电装置：1、 低压配电装置的清扫和检修一般每年不应少于两次。其内容除清扫摇侧绝缘外，还应检查各部连接点和接地处的紧固状况。时间应安排在雨季和冬季高峰负荷到来之前进行。2、 检查空气开关接触头及交流接触器的触头，如磨损厚度超过1毫时，应更换备件。被电弧烧伤者应予磨平打光。3、 检查空气开关的电磁铁及交流接触器的电磁铁吸合是否良好，有无错位现象。若短路环烧损则应更换，吸合线圈的绝缘和接头有无损伤或不牢固现象。4、 用500伏摇表摇侧低压配电装置的母线绝缘值不应低于100兆

38、欧。开关、刀闸、接触器、互感器的绝缘电阻不应低于10兆欧。二次线对地绝缘值不应低于2兆欧。5、 对装有电源联锁的低压电器，应做传动试验。检查其动作的可靠性和正确性。三、电力变压器：1、 变压器的大修周期应根据历年的预防性试验结果经分析后确定，每十年左右大修一次。2、 变压器小修周期每年一次。3、 变压器的小修项目：（1） 消除巡视中发现的一切缺陷。（2） 测定线圈的绝缘电阻。（3） 定期紧固变压器与母线联接螺栓。4、 清扫瓷陶管和外壳。若发现瓷陶管破裂或胶垫老化应更换。5、 检查引出线接头，如发现烧伤，应用纱布擦光后接好。四、移相电容器1、 电容器组每季进行一次清扫，时间可以定期停电检查同时进

39、行。2、 对电容器组进行停电清扫检查和检修、试验时，应采取进行人工放电。3、 电容器组安装前，应进行交接电器试验。五、接地装置1、 变、配电所的接地网，每年应检查一次。2、 各种防雷装置的接地引下线，每年在雷雨季节前检查一次。3、 独立避雷针的接地装置，一般情况下每年检查一次。4、 高压避雷器每年由供电局检测一次。5、 接地装置应定期测量接地电阻，其周期要求如下：（1）变电站的接地装置每年一次。（2）10伏及以下线路上变压器的工作接地装置，每两年一次。（3）避雷针的接地装置，每五年一次。6、 测量接地电阻应在每年34月份或土壤最于干燥时进行。7、 再雷雨季节前，应测量各种防雷接地装置的工频接地

40、电阻，其值应符合下列规定：（1）独立避雷针的工频接地电阻不应大于10欧。（2）变、配电所母线上的阀型避雷器的接地电阻不应大于10欧。六、电力电缆1、 接于电力系统的主进电缆及重要电缆，每年应进行一次预防性试验，其它的电缆一般每13年试验一次。凡是重做的电缆头，要经过试验合格才能使用。2、 变配电所（室）内的电缆终端头可按高压配电装置的巡视与检查周期进行。七、照明设备的检查1、照明装置的定期检查和检修：（1）每年4月15日前，应做好雨季前的检查和检修工作。（2）每年78月份期间内，应做好雷雨季节中的检查工作。（3）每年11月底以前做好防冻、防风的检修工作。（4）暴风雨及大风后应做特殊巡视和检查。

41、2、在天花板上安装的吸顶灯及日光灯镇流器等发热元件，应在运行一年后进行抽查，检查有无烤焦木托等现象，必要时对全部灯具加强防火措施。节能制度一、节约能源的工作是日常工作的重点，鼓励员工为节能工作作出贡献。二、员工发现有能源浪费现象，都要积极向部门反映，力求尽快解决。三、各系统机房、办公室一定要做到人走灯灭，杜绝长明灯现象。四、严禁各机房设备、管路系统发生跑、冒、滴、漏现象。五、中控值班人员要对工作认真负责，随时根据环境温度变化，配合空调系统人员调整机组运行，达到用最少的能源消耗取得最佳的工作效果。六、全体值班员工要严格遵守巡检制度，发现浪费现象及时解决恢复正常。七、配电运行工作要根据用电负荷情况

42、，采取相应的措施，达到节约能源的目的。八、对于员工的节能责任心及其效果给予奖惩。九、各专业系统要绝对服从关于节能工作的统一安排。共用工具仪表管理制度一、共用设备、工具仪表均由相应工种主管亲自签收保管，如发现因不正常使用造成损坏或丢失，均由主管负责赔偿。二、共用设备、工具仪表严禁外借，严禁私自带出商场，如有特殊需要必须事先请示物管中心经理。三、共用设备、工具仪表在工程部各班组及工种之间可相互借用，要严格执行借用手续，认真填写借用表格。用后应及时送还。四、要爱护使用共用设备、工具仪表，做到人人有责，注意各种设备及工具仪表的使用规范，决不允许破坏性使用。每次使用后由主管认真检查验收，出现损坏或丢失由

43、使用者负责赔偿。五、注意保持所有共用设备、工具仪表的清洁卫生，做到干净整齐。个人工具仪表管理制度一、员工在领取个人工具时，需填写工具登记表，写明工具品种、规格、数量，由专业主管签字认可，报物管中心经理批准。二、员工持工具登记表领取单上注明的工具，填写个人工具卡。三、个人工具如有丢失，应由本人负责，特殊情况需由专业主管认可上报批准后方可重新领取。四、个人工具仪表严禁外借或私自带出商场。五、注意所有工具仪表使用规范和安全保护规定，严禁破坏性使用，例如：改锥不能当凿子用，克丝钳不能当榔头敲打等。六、使用万能表注意挡位，严禁使用电阻、电流挡测量电压，如因烧坏表后由个人自行修理。七、万能表、手电所用电池

44、用后不要丢失，以旧换新。八、工具如有损坏，需要说明原因经同意后方可以旧换新。弱电交接班制度一、接班人员必须提前十分钟做好接班的准备工作并穿好工作服，佩带好工牌，整点交接班。二、接班人员要详细阅读值班运行记录和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班人问清楚，交班者有责任交接清楚。三、交班人员要对接班人员负责，交班要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行状态。四、如在交班时设备突然发生故障或正在处理故障，应以交班人员为主进行操作，接班人员积极配合。待处理完毕或告一段落，主管同意后方可离去。五、在规定交班时间内，如接班人因故未到，交班人员不得离岗。六、接班人员不得酒后上岗，上班人员进入商场应衣冠整洁。七、下班人员交接完毕后应立刻离开商场不得在办公室久留，以致影响当班人员的工作。空调水工交接班制度一、 每天提前15分钟到岗；二、 接班人员必须按规定着装方可上岗；三、 接班人员必须认真查看上班的工作交接记录和各项记录；四、 下班人员在下班前认真清扫值班室机房内的卫生；五、 首先对设备系统状况交接清楚。六、 对各类工具仪表、钥匙等进行清点交接；七、 交接班人员共同对机房内的消防设施进行检查，确保消防设施完好无损，不得任意挪用；八、 如接班人员未按时到岗，交班人员不得离岗下班严禁空岗；九、 当班发生