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1、 XX技术产业园物业管理方案XX物业管理有限责任公司目 录第一章 提高物业管理服务水平的整体设想及策划 拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况第三章 管理人员的配备、培训、管理第四章 管理规章制度和档案的建立与管理 各项管理指标的承诺及措施第六章 管理收支预算和管理费标准第七章 物业管理的早期介入第八章 机电设备设施管理第九章 公共秩序管理第十章 绿化管理第十一章 清洁管理第十二章 凤凰湾湖管理第十三章 房屋本体及附属设施维修养护计划和实施第十四章 园区文化和便民服务第一章 提高物业管理服务水平的整体设想及策划提要：管理定位政府物业企业化管理的典范，两个文明建设的窗口管理目标一年获市优称号，
2、两年获省优称号，三年获国优称号管理模式现代化、专业化物业管理四大理论客户关系管理、合工理论、目标计划管理、时间管理五大优势理念、团队、技术、经验、配套五个重点整体形象、安全、保密、机电设备管理、建筑外观五大措施全面投入，保障设备的良好运行；不断钻研和学习，利用高科技手段进行管理；全面防范，治安事件发生率为零；发挥本公司规模优势，实施专业化低成本管理；开发XX技术产业园物业管理专用软件六大保障整合型管理体系（ISO9000、ISO14000、OHSAS18000）、科学的人力资源管理体系、完善的安全管理和保密体系、人、财、物的有力保障、专业的机电设备运行管理保障能力、高效的客户关系管理和信息处理
3、平台持续超越持续满足和超越客户市场需求的意识SERVICE服务标准、双语日常接待、知名学者讲座、会议商务服务XX技术产业园徐州经济开发区新的政治、经济、文化、工业中心。XX技术产业园规划充分利用物业所在地自然环境，结合地形地貌，使时代精神与地方特色相结合，体现了现代清洁技术、现代办公效率、高科技的要求，开发区管委会将XX技术产业园物业管理服务推向社会化、专业化，更是对徐州市乃至本地区的政府物业企业化管理及物业管理市场的发展有着重要的促进意义。针对XX技术产业园物业管理的各个要素，本公司开展了深入广泛的项目考察和市场调研，在深入挖掘设计和开发思路的基础上，仔细分析该物业作为未来功能特点，并周详考
4、虑未来物业物业管理服务将面临的重点难点，确立了本公司管理服务XX技术产业园的整体构想和管理策划思路。一、物业管理定位XX技术产业园作为集资源综合利用、节能、环保、健康为一体的清洁技术产业园区，园区主要由生活居住区，休闲观光区，商业、金融、医疗卫生区，行政办公区，科技研发区，产业化生产区组成。其物业特殊性决定了物业管理的定位也必然有更为高远的追求。经过我们严密论证和现场实地考察，本公司将XX技术产业园的物业管理服务定位为：?成为徐州市政府物业企业化管理的典范。?成为徐州市工业园区物业管理的样板?成为徐州市精神文明和物质文明建设的窗口。?体现徐州经济开发区政府开放、高效、亲和、和谐的形象。二、管理
5、目标自接管之日起：?一年内达到物业各项使用功能正常，使政府各项工作有条不紊地开展；引进“徐州市物业管理优秀示范工业园区”考评。?二年内深化管理服务、提高物业管理水平，提升物业管理形象、引进“江苏省物业管理优秀示范工业园区”考评。?三年内引进“全国物业管理示范工业园区”考评。三、管理机制与模式实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管机制，推行科技型物业管理模式。监督机构徐州经济开发区管委会和XX技术产业园物业管理委员会可引进行使以下权利，对嘉利物业公司及物业管理处的物业管理行为进行监督。?审核管理处提交的月物业管理报告。?组织对物业管理服务的抽验、检查、审查管理效果。?引进
6、会议或其他形式，评审XX技术产业园（以下简称清洁技术产业园）物业管理状况，交流意见。?可即时就物业管理中的问题向管理处或嘉利物业公司投诉。?对物业管理中出现的重大事项进行审议。XX技术产业园正式投入使用后，我们将在半年之内会同徐州经济开发区管委会有关职能部门磋商成立XX技术产业园物业管理委员会，并充分发挥物业管理委员会的作用，让每一位委员都成为一名物业管理的监督人员，共同参与物业管理，使XX技术产业园的物业管理日臻完美。责任机构徐州市嘉利物业管理有限责任公司徐州市嘉利物业管理有限责任公司是XX技术产业园物业管理目标的最终责任人，负责对XX技术产业园物业管理状况的整体监控和实施，就XX技术产业园
7、的物业管理状况对管理局和物业管理委员会负责。执行机构XX技术产业园物业管理处物管处是XX技术产业园物业管理的具体实施机构，对开发区管委会、园区物业管理委员会和嘉利物业公司负责，确保物业管理的各项工作达到既定目标。（二）现代化、专业化物业管理模式XX技术产业园区主要由生活居住区，休闲观光区，商业、金融、医疗卫生区，行政办公区，科技研发区，产业化生产区组成，其物业管理必须要为其提供符合其自身物业特性的管理服务。我们在进行严密论证的基础上，确定了XX技术产业园现代化、专业化物业管理的模式。现代化：充分吸收中国物业管理发展二十年的科技及理论成果，依托我公司与国内外顶级物业管理企业及咨询机构保持的良好合
8、作学习关系，学习并借鉴国际国内同行的优秀经验，凭借我公司本土化运作五年的优势，结合徐州本地实际，在XX技术产业园实施既具备国际国内一流水准，又符合徐州市情的物业管理模式。专业化：以我公司从事物业管理五年来所塑造的精锐专业团队，在公共秩序维护、保洁、绿化、设施设备维修养护等方面为XX技术产业园全面实行专业管理及服务。四、管理学理论运用XX技术产业园作为主要由生活居住区，休闲观光区，商业、金融、医疗卫生区，行政办公区，科技研发区，产业化生产区组成的综合型物业，其物业管理素质也必须达到与之相符合的高度。本公司长期致力于现代企业制度的建立与完善，并坚信坚实的管理理论是夯实一个企业内部管理的重要基础。针
9、对XX技术产业园物业特质，我们将以详尽的客户关系管理、合工理论、目标计划管理、时间管理等一系列理论体系作为物业管理项目运作的理论保障。客户关系管理：“以客户为，不是一句空洞的口号，而是富有哲理的经营理念。反映在企业当中，就是所有的业务过程围绕如何更多地为客户创造价值，客户获得客户价值是客户满意、客户忠诚的根本理由。以客户为园区的经营模式的实现，需要一套科学而有效的解决方案，它包括以客户为园区的战略规划、管理咨询、实施等核心环节。时间管理的涵意时间管理的远近分配时间管理的优先顺序时间管理的限制突破时间管理的计划效率时间管理的结果评估产品再生资源的物质循环使用过程，最大限度减少废弃物向外界排放，使
10、其外排量接近于零。仅从废弃物的循环利用来说，零排放系统就是循环经济要达到的最终目的。ISO14001环境认证并采用其标准进行物业管理。ISO14001是关于环境管理方面的一个体系，它是融合世界上许多发达国家在环境管理方面的经验于一身，而形成的一套完整的、操作性强的体系标准。做为一个有效的手段和方法，该标准在组织原有管理机制的基础上建立一个系统的管理机制，这个新的管理机制不但提高环境管理水平，而且还可以促进组织整体管理水平。标准要求对生产过程进行有效控制，体现清洁生产的思想，从最初的设计到最终产品都考虑了减少污染物的产生、排放和对环境因素，并引进设定目标、指标、管理方案以及运行控制对重要的环境因
11、素进行控制，有效地促进减少污染，节约资源和能源，有效地利用材料和回收利用废旧物资，减少各项环境费用（投资、运行费、罚款、排污款）。从而明显地降低成本，不但获得环境效益，而且可获得显著的经济效益。ISO14001认证并实施其管理标准，顺应国际和国内在环境方面越来越高的要求，不受国内外在环保方面的制约，而且可以优先享受国内外在环保方面的优惠政策和待遇，有效地促进组织环境与经济的协调和持续发展。 建立XX技术产业园物业管理委员会和徐州市嘉利物业管理有限责任公司对XX技术产业园物业管理处的各项物业管理服务进行监管，物业管理处对XX技术产业园实施专业化、一体化的物业管理。物业服务实行专业化、制度化、规范
12、化、标准化、一体化管理。设立物业服务园区值班室，统一管理，协调指挥。实施科技型物业管理模式。采取整合型管理体系。高效的组织架构，24小时信息处理。实施首问责任制，全程跟踪落实，确保问题得到圆满解决。迅速的信息反馈及处理系统，保证突发事件和重大维修、抢修时5分钟内人员到达现场处理。科学、完善且操作性强的工作计划，确保工作有条不紊地开展。第一节 管理方式实施高新智能型物业管理摸式伴随社会经济和科学技术迅猛发展，智能化建筑正成为现代化建筑发展的必然趋势，计算机技术、网络信息技术、自动控制技术，新型建筑材料等已充分应用于现代化建筑之中，并以其高效，节能、安全、便捷、个性化强的优势备受使用者和管理者的推
13、崇，XX技术产业园物业是现代高新技术的集合体，其智能化系统综合配置了楼宇管理系统，办公自动化系统，通讯与网络系统等多个系统，其现代化程度在江苏省乃至全国都是领先的，我公司将在充分熟悉各个设备系统，各种材料化学性能的基础上，充分发挥人才优势，利用计算机等现代化科技设备设施和科学的管理方法，推行科技型物业管理，将“最优理念”始终贯穿于我们整个物业管理活动中。1、充分运用计算机技术，实现集中控制管理，提高经济效益。为实现对XX技术产业园的水、电、空调、车辆、消防、防盗报警、等各系统的综合监控与管理，达到设备设施在优化与经济的情况下运行，我们将充分利用计算机和网络技术，利用楼宇自动化系统中央控制计算机
14、的图形显示，动态适时数据刷新功能，使设备的运行状态。运行参数一目了然，从而节省大量的 人才资源，提高经济效益；引进特有的报警优先显示功能，使操作人员及时准确地了解设备是否正常，一旦接到报警信号，迅速做出反映，及时排除故障；将分散于各子系统与中央计算机的连接，达到分散控制，集中管理的功能模式。2、充分利用XX技术产业园设备自身的性能优势。XX技术产业园设备自动化系统可对物业的各种机电设施进行自动化控制，包括通风，空气调节、给排水、供配电、照明等，其终端设备可动态检测，显示设备的运行参数，监视、控制其运行状态，并根据外界条件及负载变化情况，自动调节各种设备始终进行在最佳状态，自动实现对电力，供水等
15、能源的调节与管理，引进闭路监控系统，可以方便地了解XX技术产业园内外环境状况，利用门禁和停车场管理系统可以对进出特定区域的人员，车辆实现有效监管；综合利用各种技防设备的功能，使XX技术产业园各控制系统具备的自动检测，自动调节、自动诊断，自动报警等功能，保证XX技术产业园的设备在最安全的条件下运行，降低设备运行成本，减少设备管理人员的数量，将人为不安全的因素将到最低点。3、学习先进的科学管理理论，造就科学管理人才，不断创新，勇攀物业管理新高峰。针对XX技术产业园高智能化物业特点，我公司拟专门成立智能化物业管理理论与技术研究小组，运用管理众多智能化建筑物积累的丰富经验，解决在实施智能化管理过程中所
16、出现的技术难题，走现代先进的科学管理理论与物业管理实践相结合之路，培养和造就大批智能化物业管理人员，确保XX技术产业园智能化管理不断创新领先。物业管理实现双重监督在XX技术产业园的物业管理活动中，实行双重监督，即由XX技术产业园物业管理委员会和徐州市嘉利物业管理有限责任公司对XX技术产业园物业管理处的各项物业管理服务进行监管，物业管理处对XX技术产业园实施专业化、一体化的物业管理，物业管理处的各项工作定期向物业管理委员会和公司进行书面汇报，接受物业管理委员会和和徐州市嘉利物业管理有限责任公司的监督和指导，园区物业管理委员会对管理处的工作进行宏观的监控，和徐州市嘉利物业管理有限责任公司各职能部门
17、对管理处的各项工作进行具体的监督与指导，用户监督与专业化物业管理有机地结合在一起，形成业主自治，监管与企业专业化管理相结合的运作方式。导入先进管理体系及管理思想我们利用ISO9000质量管理体系，导入ISO14000环境管理体系和OHSAS18000职业安全健康管理体系思想，将其运用到XX技术产业园的物业物业管理服务中，用先进科学的管理，确保XX技术产业园的物业物业管理服务达到并保持一流水准，ISO9000质量管理体系主要强调对产品有关的过程进行控制，引进审核和监督，及时采取纠正，预防措施，并持续改进，从而不断增强顾客满意度，ISO1400环境管理体系强调规范组织的环境行为，资源的合理利用，预
18、防污染，倡导环境保护，强调绿色环保作业，以实现资源的可持续利用和生态环境的综合治理。0HSAS18000职业安全健康管理体系，则强调消防或降低企业的职业安全健康风险，不断改进绩效，预防事故的发生，确保企业员工的安全防护，有效增强员工对企业的凝聚力和向心力，从而保证整个服务水平的不断提高，我公司在多年成功实施ISO9000质量管理体系基础上，将ISO9000质量管理体系，ISO14000环境管理体系和OHSAS18000职业安全健康管理体系整合在一起运行，构成整合型管理体系并导入到XX技术产业园的物业管理中，从而在XX技术产业园的物业管理活动园区形成一个共同、连续、严密的管理思路，使各管理体系之
19、间实现优势互补，并有效地利用资源，降低管理成本，提高管理水平，降低 企业的职业安全健康风险，同时对服务质量进行控制和不断改进，为XX技术产业园营造出一个高质量，无污染，绿色环保、舒适优雅的工作环境。二、内部管理构架机构设置组织机构的设置原则是精干高效，一专多能，在充分了解XX技术产业园建设特点和使用功能的基础上，根据XX技术产业园用户的基本情况，我公司在XX技术产业园设置物业管理处，物业管理处实行公司领导下的经理负责制，物业管理处设经理、副经理各一名，下设综合管理部、工程部、环境管理部，安全管理部等四部，综合管理部专设客户服务园区。组织架构图1、XX技术产业园物业管理处组织机构图XX技术产业园
20、物业管理处组织机构图2、公司各职能部门与XX技术产业园物业管理处的关系图 （注：各部门主要职责见第三章管理人员的配备、培训、管理）三、管理职责1、品质管理编制管理体系文件并对文件进行管理。定期对质量工作、质量记录进行检查。组织内部审核，监督。对用户意见调查并进行结果分析，制定纠正和预防措施。各种质量资料和档案管理2、工程管理A、指导，检查建筑，供配电系统，空调系统、电梯系统、消防系统设备设施的运行、维护。B、制定设备设施月、季、年度运行，检测与维修养护计划及实施措施。C、对设备维修工，运行等业务和技能指导工作。D、各类技术资料的收集，归纳，整理。E、维修工程监理，验收。F、分包方的选聘、管理，
21、合同的起草，执行，检查，评审等。3、设备维修A、设备运行，检测与维修养护计划的实施。B、设备突发事故的处理。C、配合供电公司，自来水公司，电信公司，有线电视台，燃气公司等业务单位的维修检查工作。D、根据用户报修要求，及时维修并保证质量。4、设备运行管理A、供配电，给排水，空调，电梯等设备系统的安全运行。B、填写设备的运行记录，保证真实无误，资料保存完好。C、设备及设备机房的清洁卫生。D、按整合型管理体系对设备运行进行监控巡视，做好巡视记录表。E、按设备性能要求，严格遵守操作规程安全操作，杜绝设备运行责任事 故发生。F、负责节点，节能，节水计划的实施。5、环境管理物业区域的清洁保洁工作。清洁工作
22、质量监督并记录，发现问题及时处理。垃圾分类收集。“四害”的清杀工作与定期防疫工作。垃圾清运，并督促环卫部门及时清运垃圾。6、绿化管理绿化的养护管理（施肥、造型、修剪、补栽等），维护整体环境形象。植物、植被病虫害的防治工作。7、公共安全管理（1）公共安全防范A、安全物业管理服务计划的制定和实施。B、安全巡视，按规定巡逻路线，时间实现24小时巡查值班。C、夜间控制来访人员，按规定程序办理来访手续D、维护进出车辆秩序，做好车辆出入登记。E、突发事件应急方案及预防措施的制定和实施。F、协助公安、武警的治安保卫工作。G、消防检查和防火监督管理。（2）消防安全监控A、24小时值班，发现异常情况迅速通知相关
23、人员进行处理，并报告值班领导。B、密切监视园区外来人员进入主要领导办公室区域的行为，预防突发事件的发生。C、密切监控消防设备设施的运行情况，发现异常，立即按有关程序操作，防止火灾发生。D、密切监视交通情况（如车辆的进出等）8、园区文化管理A、制定园区文化活动计划，并组织实施。B、组织开展宣传教育，公益活动及精神文明活动。C、组织刊展便民服务。D、协助用户去办各种类型的庆典活动和各种文化宣传活动。四、运作程序 引进对XX技术产业园建筑，设备设施及周边环境全面深入的调查研究，拟定初步的 管理方案。 物业管理的早期介入是一个非常重要的环节，在早期介入中，管理人员和工程技术人员将对建筑工程质量和在今后
24、投入使用中可能出现的问题，向甲方管理人员书面提出整改意 见，督促施工对进行整改，熟悉设备，设施调试，操作，养护，实现顺利接管，收集设备的条件、易损件、技术说明书、图纸等，并归纳存档。对员工服务意识、服务技能的岗前培训，经考核合格后方可上岗。 由公司技术部门、管理处经理、工程技术人员等组成验收组，按物业管理要求对XX技术产业园的建筑及设备设施进行验收，同甲方，监理方，施工方作好交接记录工作。按精干高效，一专多能的原则设立XX技术产业园物业管理处，在服务园区和公司的领导监控下，对XX技术产业园进行全方位的物业管理。 相关前期准备工作完成后，正式全面实施物业管理。五、内部运作机制双闭环控制模式小闭环
25、是对工作过程的微观控制，主要引进个人、部门、管理处三级执行，引进自检，监督系统，任何一项工作内容的均实施三级闭环控制，对照工作计划与标准，针对检查出的问题及实施过程中出现的新情况及时改进纠偏，控制工作按计划和标准实施；大闭环是公司质量管理部，技术管理部门对管理处阶段性工作的宏观控制，工作计划与绩效标准按公司发展战略制定，同时充分考虑业主要求，行业新标准，新技术新工艺和新的管理模式，对管理处每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查，分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中，形成一个严密的闭环。在具体执行中实行逐级负责制，即将工作目标分解落实到各部门和个人，所有的
26、工作都有相应责任人，下级对上级负责，上级检查，监督、指导下级工作。管理环环相扣，形成一个有机结合的质量环，在具体运作中，管理处经理既是日常工作的指挥者，监督管理者，又是被监督者，评价者，各项指令下达后，执行人员即开始动作，执行过程中的信息引进反馈渠道回到各级指挥部，部门负责人作出校正，判断，评价，各级管理人员还要从检查，评比结果中对管理中存在的问题加以纠正，从而保证管理的有效和不失控、不变形。2、激励机制激励是用闭环控制的动力，使管理不断运转，在控制中导入激励机制，以充分调动员工积极性，挖掘内部潜力，确保系统在充满活力的中不断运行，激励系统包括目标激励，岗位激励，奖惩机制三部分。目标激励：在公
27、司的工作中，提出创建物业管理名牌企业的长远目标，并将达到这一目标具体分解到每个部门，每个员工的目标管理责任中，签定年度目标管理责任制考核协议书，年终考核。岗位激励：实行内部公开竞争上岗、能者上的岗位淘汰制度，为员工提供充分展示的舞台。这一企业文化思想是我公司长久发展的根本动力。奖惩机制：奖惩机制实行以奖为主，以惩为辅，引进奖惩达到提倡企业文化价值观和竞争意识、危机意识等。3、监督机制：（1）外部监督既清洁技术产业园物业管理委员会，嘉利物业公司对管理处进行监督。（2）内部监督公司品质管理部对管理处进行质量考核，管理处各职能部门相互监督制约，内部形成质量监督闭环体系。（3）业主用户监督公司设24小
28、时投诉电话，总经理投诉热线，24小时投诉受理流程。第二节 工作计划一、早期介入计划专业、科学、规范的物业管理早期介入，将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本，打下坚实的基础。针对XX技术产业园，现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点，本公司如果接管，将成立早期物业管理介入工作组，以国际国内先进的物业管理理念，专业化、科学化的管理方式，介入XX技术产业园的前期物业物业管理服务。（一）、早期介入人员安排组长：公司总经理兼任副组长：XX技术产业园物业管理处经理其它成员：公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名，项目经理2名、品质管理部、综合管理部、物业管理部、财务部主管级职员各1名
29、。（二）、工作方式组长每周组织会议对一周工作作全面布署，并检讨各项工作的完成情况。副组长全日制现场办公，负责XX技术产业园现场工作的协调与安排。各专业工程师及园区物管员按工作内容全日制现场工作，副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。工作组其它成员按现场半日工作制工作，按计划完成各口工作，每周向副组长提供工作报告。（三）、工作内容 内 容完成时间落实部门备注一、前期工程监督1）审阅楼宇、设备图则及设计工程部、工作组2）设施设备隐蔽线路的熟悉与标注工程部、工作组3）从物业管理角度向业主方提供建议工程部、工作组4）按工程合同承诺标准，编造验收表格工程部、工作组5）制定验收程序并接管物业设施、初检遗
30、漏工程按工程进度工程部、工作组6）向管委会提供楼宇、设施设备保养及维修建议工程部、园区物业管理处二、人事1）物业管理处架构制定及讨论审定物业管理部、工作组2）管理级员工的招聘3）各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批物业管理部4）人事管理制度、员工手册的讨论审批物业管理部A公开招聘物业管理部B面试物业管理部C聘用及入职培训物业管理部D熟悉物业管理处运作及在职培训物业管理部、园区物业管理处三、设立XX技术产业园物业管理处1）设立及装修物业管理处工程部、工作组2）办公设备及工具设备的采购物业管理部、工作组3）现场清洁及布置园区物业管理处四、管理文件1）管理规约、服务手册制定及审批物业管理部
31、2）各类文件、表格的制定及印刷品质部、物业管理部五、管理预算、启动预算及财务安排1）制定初步管理预算、启动预算及讨伦财务部2）管理费及各项费用制定及申报物业管理部3）各项财务管理制度制定财务部六、楼宇基本设备预算1）设计及审定各类标牌、指示牌物业管理部2）采购、制作及安装物业管理部七、物业验收之准备1）楼宇各单项验收根据情况确定工程部、工作组2）公共地方的验收（道路、停车场等）根据情况确定工程部、工作组3）楼宇各项设施设备测试及验收根据情况确定工程部、工作组4）楼宇内部初验根据情况确定工程部、工作组5）遗漏工程跟进及监督验收根据情况确定工程部、工作组6）绿化工程的验收根据情况确定工程部、工作组
32、八、楼宇、厂房接管安排1）制定接管计划工作组2）安排准备各类文件品质部、工作组3）人员安排工程部、工作组4）接管培训工程部5）清洁开荒园区物业管理处6）现场氛围布置市场部、园区物业管理处7）进行接管工作工程部、园区物业管理处九、遗漏工程跟进1）整理资料及落实遗漏工程跟进按工程进度工程部、园区物业管理处2）维修后复检、通知业主方再次验收按工程进度工程部、园区物业管理处3）现场施工方的管理讨论品质部、园区物业管理处十、各服务项目检讨1）物业保险事宜之建议财务部、园区物业管理处2）检讨物业管理人力资源物业管理部、园区物业管理处3）检讨保安安排园区物业管理处4）检讨清洁服务之安排园区物业管理处5）检讨
33、维护保养服务之安排工程部、园区物业管理处6）检讨处理客户投诉之程序品质部、园区物业管理处7）检讨园艺绿化保养及节日布置之安排工程部、园区物业管理处8）检讨公共关系之安排办公室、园区物业管理处第三节 XX技术产业园物质装备计划 XX技术产业园物质装备计划（开办费）（详见附件一）管理人员的配备、培训、管理提要：公司从数个管理处精选优秀人员组成XX技术产业园物业管理处的骨干队伍。实行入职政审、担保人制度。采取岗位培训、外送培训、跟班培训、岗位轮训、参观学习等方式，保证XX技术产业园的物业管理人员政治思想过硬，具有良好的职业道德和岗位技能。人员的配备与管理，是确保管理目标得以实现的关键。我们将以政治思
34、想过硬，责任心强，服务意识优良和有知识、有经验、懂技术、会管理为用人标准，引进公司抽调骨干与当地招聘优秀相结合的方式，建立一支以目标管理责任制为基础的高素质、高效率的XX技术产业园物业管理队伍。引进现代化、科技化的物业管理塑造出行下园区良好的公众形象，为用户提供优质服务，为公司创优质品牌。一、人员的配备基本原则在物业管理人员的配备中，我们将遵循如下原则：1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法；2、有“用户至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德；爱岗敬业，诚守信誉，优质高效服务用户；3、知识与能力并重。有一定的物业物业管理服务经验及相应岗位的技能；
35、管理处经理要求中级以上职称，有丰富的物业管理特别是行下办公园区管理经验；4、经理、管理员参加物业管理专业培训，并取得全国物业管理企业经理上岗证；特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证、空调工证等）；水工持健康证等，保证100%按要求持证上岗。所有员工试用期满后须考取公司员工内部上岗证才能正式上岗。5、除骨干员工外，所有新员工（管理员、保安员、清洁工、绿化工、维修水电工、炊事员）优先从徐州市或江苏省待业大学生、复员军人、下岗职工中招聘，为社会再就业尽一份力。（二）拟任物业管理处经理简历姓名（此处暂不明写），男，35岁以下，中级经济师职称，持全国物业管理企业经理上岗证，5年以上的物业管理从业经验。（
36、三）XX技术产业园物业管理处人员配置表1、人员架构图XX技术产业园物业管理组织机构图2、人员配置依据物管处经理1人，财务档案1人，接待1人，厨师1人保安组35人，其中凤凰湖管理2人保洁组16人，其中垃圾清运1人绿化组30人水电组2人（四）各类人员文化素质、专业素质要求类别岗位文化素质专业素质管理类主管大专以上两年以上物业管理经验，责任心强，具较强的组织和决策能力，有丰富的部门管理经验。设备主管大专以上中级以上职称，五年以上机电设备管理经验，能承担设备的管理、维护、维修技能指导与决策工作，责任心强，具一定的组织协调能力。操作层维修技师中技以上持专业上岗证（电工证、电梯工证、空调工证、家电维修证、
37、健康证等），有房屋、公共设施及机电设备维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。保安员高中以上退伍军人或保安专业学校毕业，身高1.70以上，品貌端正，身体健康，品行良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。保洁员初中以上品貌端正，身体健康，朴实肯干，经培训具清洁工作标准操作技能。监控员中专以上品貌端正，身体健康，品行良好，具备电脑操作能力。物业接待员大专以上相关专业毕业，品貌端正，形象气质好，身体健康，品行良好，善于与人沟通，能吃苦耐劳。二、人员的培训（一）培训目标发挥培训的再教育功能，在员工中树立正确的人生观，价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明，倡导爱国主义和集体主义精神，培养员
38、工爱岗敬业的道德风尚。紧跟开发区管委会工作总目标，及时传达和贯彻管理局对物业物业管理服务的要求，使员工都明确组织和个人的工作目标，使XX技术产业园物业物业管理服务起到良好的“示范窗口”作用，架起政府与广大人民群众沟通的桥梁。培训一支能干肯干，具有良好服务意识的专业队伍，为实现XX技术产业园的物业管理目标提供有力保证。提高员工的服务意识、业务能力、管理能力及综合素质，培养出一批物业管理专业人才，为社会、为物业管理行业的发展作出新贡献。（二）培训管理培训管理流程图培训管理由经理总负责，各主管协助组织员工培训工作，严格按整合型管理体系要求实施培训，并根据实际工作需要进行培训方式、内容的调整和控制，保
39、证培训工作落到实处，促进团队管理水平提高。主管负责培训计划的制定、实施和记录工作。及时组织相关新政策、新法规的传达学习，贯彻执行和宣传工作。对管理中出现的问题及时组织针对性的培训。培训计划应充分考虑用户意见调查的反馈意见。运用计算机教学、现场教学等手段，提高培训效率，保证培训效果。实施开放式、互动式教学，严格培训考核，实施封闭式阅卷，并将考核结果纳入员工综合业绩考评中。实施内部讲师制度、选择内部具丰富实践经验又有一定理论水平的员工担任内部讲师。聘请专家担任我们的兼职指导教师，使员工能不断地学习到最新知识，扩大知识面、提高综合素质。每半年管理处经理组织对培训工作进行一次全面检查。公司把对培训工作
40、的检查纳入到对管理处的例行检查中。（三）培训内容党的政策方针、法律法规、思想道德教育。现代企业管理知识教育。公司规章制度和企业理念教育。物业管理专业知识教育。职业道德与服务技能、服务礼仪、普通话培训。针对物业高科技、智能化的特点，加强对员工智能化设备原理，维护、保养、维修、检测技术的培训。根据XX技术产业园的特殊性。加强员工服务意识。安全意识、保密意识、消防管理，应急事件处理能力培训。针对不同的建筑材料，采取有针对性的管理、维护、维修、清洁、保养专业知识的培训。（四）培训方式1岗位培训内容为本岗位的服务意识，礼仪及基本技能。2外送培训选派骨干参加物业管理企业经理及部门经理上岗证的培训所有管理员
41、参加物业企业管理员上岗证培训，接受最新信息。不断提高管理水平，并取得相应证件。3跟班培训对抽调到XX技术产业园物业管理处工作的管理人员、工程技术人员先进行强化训练，熟悉当地的物业管理法律法规，熟悉物业管理的工作程序，提高管理水平，树立服务意识。掌握实际工作能力和处理问题的方法。其余员工在接管前公司人力物业管理部派人现场进行强化训练,一边参加岗位理论知识培训,一边下到各岗位进行跟班实习,熟悉现场环境和设施设备,达到入住进行正常工作状态的要求。4岗位轮训有意识地让骨干员工先后承担不同的工作，拓宽员工的知识面，增强各部门相互协调的能力，提高综合管理水平和工作效率。5参观考察和专题讨论组织中层管理人员
42、，业务骨干到国内知名物业管理企业，本公司优秀物业管理处参观考察。并就参观考察与日常工作中发生的典型案例进行专题讨论，提高员工工作能力。（五）培训计划1为使管理处员工在接管去岩区XX技术产业园物业后能迅速适应环境，进入工作状态，接管前公司将组织系列强化训练。 接管前员工培训计划表培训类别培训内容培训对象培训方式计划时数目的培训物业基本情况 全体员工现场参观两天物业管理目标及方针全体员工授课、研讨4物业管理处组织机构,各岗位职责全体员工授课、自学4基础培训公司概况、企业文化、员工手册新员工授课、自学4政府物业管理要点全体员工授课、研讨4规章制度新员工授课、自学8服务意识与服务礼仪全体员工授课、示范
43、4物业管理基础新员工授课4安全生产全体员工 授课4保密制度全体员工授课2计算机应用相关员工授课、操作5专业培训整合型管理体系管理人员授课10整合型管理体系操作应用（按工种分别进行）全体员工操作18物业管理法规全体员工授课、自学5投诉接待与沟通技巧全体员工授课、示范4智能建筑的定义、组成相关员工授课4智能化系统的组成及功能相关员工授课8设备故障及报警的处理相关员工授课、示范4房屋维修及管理管理人员授课10清洁工作技能与标准，清洁工具、器具使用与管理清洁人员授课、示范4清洁机械设备使用与维护清洁人员授课、示范10安全保卫技能，管理标准的方法保安人员授课、示范8法律常识的安例分析全体人员授课42日常
44、管理期培训计划管理处按公司年度培训大纲制定管理处员工培训计划，结合管理处的实际工作情况，进行系列化，不间断的员工培训，并以此与工资、奖金、晋级结合起来，调动员工工作积极性，增强员工的责任心和学习自觉性。培养一支纪律严明作风顽强、技术过硬的管理队伍。管理处鼓励员工参加各级各类培训，取证学习，并为他们提供时间上和学习条件方面的方便，对取得优异成绩和相应证书的给予适当奖励，建立员工自学成才、自我提高、人人奋发向上的良好风气。培训的重点是服务意识、服务质量、实际工作能力的培养。日常管理期培训计划表培训对象培训时间培训内容方式目标领导层不定期社会主义市场经济理论政治思想教育企业管理国家政策、法规、文件参
45、观考察国内外先进企业整合型管理体系房地产管理管理、经济新知识、新概念物业管理新知识、新概念新技术脱产或业余合理的知识结构，开拓视野，正确决策，更高的管理水平。管理层周培训和不定期的培训企业管理政治思想教育物业管理概念物业管理法规房屋管理与维护设备管理与维护计算机网络应用与开发整合型管理体系消防管理、安全生产10管理、经济新知识、新概念11服务理论与应用12职业道德教育13物业管理专业知识教育自办培训联办培训外送培训知识更新与丰富满足工作需要、提高结合素质培训对象培训时间培训内容方式目标操作层周培训和不定期培训1相关专业知识2政治思想教育3相关专业技能技巧4整合型管理体系5政务理论与应用6实用文化基础知识7职业道德教育8物业管理专业知识教育9法律法规自办培训联办培训外进培训学有专长、满是工作需要，提高综合素质。注：入该前制订出具体实施计划。
