极致物业信息化整体解决方案.doc

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1、极致物业管理信息化整体解决方案集中管理分权运作深圳市极致软件有限公司2011年01月人目 录第一章：公司简介3第二章：产品背景5一、新变化、新需求5二、物业管理行业信息化的新趋势6第三章：总体结构7一、产品功能结构图7二、部署图8第四章：系统特点9第五章：产品功能13一、协同办公子系统13二、基础管理子系统14三、收费管理子系统15四、客户关系管理子系统17五、租赁管理子系统19六、工程管理子系统20七、会所管理子系统22八、品质管理子系统23九、财务管理子系统23十、物料管理子系统26十一、人力资源管理子系统27十二、决策支持子系统30十三、系统管理31第六章：技术架构33一、技术特性33二

2、、运行环境35第七章：典型客户37一、大型综合性物业服务企业37二、商业经营型企业37三、其他物业服务企业38第八章：商业价值39一、提高工作效率39二、规范企业管理39三、提升服务品质40四、全面降低成本40第一章：公司简介深圳市极致软件有限公司是致力于提供具有自主知识产权的企业管理软件和业务基础平台软件的高新技术企业。极致公司成立于2005年4月，总部位于深圳市福田区星河世纪大厦，在北京、上海、广州、郑州和海口等地设有分支机构，在全国各地拥有多家合作伙伴。北京极致物通软件有限公司是深圳市极致软件有限公司下属子公司，成立于2009年10月，主要负责华北、东北等区域的极致软件销售、咨询、实施和

3、售后等工作。极致公司是中国物业管理行业最大的信息化项目的软件提供商。极致公司是中国物业管理行业目前最大的信息化项目招商局物业管理信息系统的软件提供商，该系统的应用范围包括招商局物业总部、下辖的14家区域公司和近300个物业项目，软件功能模块包括收费管理、客户关系管理、工程管理、财务管理、物料管理、人力资源管理、决策支持、协同办公和短信平台等多个功能模块。极致公司拥有最多的高端客户案例。“中国物业服务百强企业”前十名的企业中有长城物业、金地物业、中航物业和招商局物业均是极致公司的荣誉客户，佳兆业物业、深圳万夏居业、广州怡城物业、上海鑫铭物业、南京银城物业、北京工美集团和兰州城关物业等知名物业服务

4、企业，以及雅居乐置业等知名房地产企业都已成功实施极致物业管理软件并取得良好的应用效果。极致公司是平台化开发技术的先行者。极致公司是国内少数几家能够开发先进性和成熟度达到商品化水平的管理软件快速开发平台的软件公司之一。极致业务基础平台是国内领先的快速开发平台，其良好的扩展性为极致物业管理整体解决方案注入强大的生命力，使客户的信息化系统能够不断发展和完善。极致公司秉承“创造极致软件，共建美好未来”的企业宗旨，以不断的知识积累和技术创新为前进动力，为客户和合作伙伴提供最优秀的产品和服务，与客户和合作伙伴共同成长，共同建设美好未来。极致公司的资质和荣誉：2006年6月公司成为深圳市软件行业协会会员单位

5、；2006年8月公司通过了深圳市的“双软认定”；2007年6月公司参加第五届中国软件交易会，并获评为“2007中国软件自主创新100家典型企业”；2007年6月公司获得“极致业务基础平台软件 V6.1”和“极致物业管理软件V6.1”的软件著作权登记证书；2007年9月公司获评为深圳市高新技术企业；2007年11月公司成为英特尔软件合作伙伴计划的认证会员；2008年5月公司成为中国物业管理杂志协办单位；2008年12月公司获得深圳市政府和深圳市福田区政府两级政府的创新产品研发资金补贴；2009年6月公司成为广东移动深圳分公司“物管行业信息化合作伙伴”。2010年6月“极致物业管理软件V7.0”获

6、得科技部技术创新基金正式立项，并获得105万元无偿资助。2010年12月成为中国物业管理行业协会会员单位。第二章：产品背景一、 新变化、新需求物业管理行业是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产行业的快速发展，人们逐渐接受物业管理这一管理模式。良好的物业管理已经成为楼盘销售的重要因素，也成为业主或租户选择物业的重要考虑因素。随着物业管理行业的市场化程度越来越高，出现了一批大型物业管理企业，这些大型物业管理企业设立有总公司、区域公司、管理处三级或多级组织机构，实行集团化运作。物业管理公司的多个管理处所管辖的物业在地域上比较分散，有些还是跨地区管理，在缺乏集中式应用的解决方案的情况下，容易形成多

7、个信息孤岛，信息和数据无法共享。目前市场上大多数的物业管理软件主要是针对单一管理处的应用模式设计的，在产品功能上基本没有考虑多个管理处集中式应用的需要。同时大多数的物业管理软件技术架构落后，产品不是基于目前主流的.NET或J2EE技术架构，而且缺乏平台化开发技术，无法解决集中式应用方案必须解决的性能、安全性和稳定性问题，也难以满足物业管理公司的个性化需求。这些软件产品通常不能真正支持互联网直联，对于分布式应用只能通过VPN或使用Citrix等远程接入方式变通实现，实施与维护困难，总体拥有成本很高。近年来互联网应用日趋成熟，管理软件的开发技术也取得长足进步，集中式物业管理信息系统已具备了坚实的基

8、础。中国物业管理行业的知名企业长城物业集团、金地物业、佳兆业物业和兰州城关物业等企业早在2006年就开始建设集中式管理的物业管理信息系统，目前均已实施完毕并取得了良好的应用效果。招商局物业和雅居乐置业等企业也已实施集中式管理的物业信息化系统，集中式物业管理信息系统已成为中国物业管理行业主流的信息化系统。二、 物业管理行业信息化的新趋势1、 集中式应用成为主流的应用模式首先，软件系统的产品功能从单一管理处应用模式升级为总公司、区域公司和管理处三级组织架构的集中式应用模式。在目前主流的物业管理信息化系统中，组织机构作为主线贯穿于整个系统，实现“集中管理、分权运作”的应用模式。软件系统既能够满足各个

9、管理处日常业务操作层面的要求，也能够满足公司进行实时监控、流程化管理和报表的自动统计分析等管理层面的要求。其次，软件系统的部署方式由单机或局域网应用模式升级为互联网应用模式。基于目前主流的.NET技术或J2EE技术开发的软件产品能够支持互联网直联，通过互联网将总公司、区域公司和各个管理连接到一起，所有数据集中在一个数据库中，能够实时共享，而且不需要VPN或Citrix等远程接入技术，部署和使用成本低廉。此外，由于物业管理公司的各个项目通常分布在不同地域，通过工作流驱动的方式实现跨地域、跨部门的协同工作，以完成客户服务、采购计划申请、合同签批等工作也成为必要的工作模式。在目前主流的物业管理信息化

10、系统中，能够通过工作流驱动技术来提高工作效率，并通过固化企业的业务流程来降低企业扩张时的管理成本。2、 产品功能的广度和深度不断提高传统的物业管理软件是以收费管理为核心，主要是满足物业管理公司财务核算方面的要求。受限于软件系统的产品功能和技术架构，传统的物业管理软件对于协同办公、经营管理、客户服务、工程管理、物料管理、人力资源管理、成本控制和企业门户等业务缺乏深入的管理功能，只能够进行一些简单的记录和统计。在目前主流的物业管理信息化系统中，通过多组织架构集中式管理、互联网直联和工作流驱动等先进的产品理念和技术，产品功能的广度和深度得到了全面的提高。第三章：总体结构一、 产品功能结构图极致物业管

11、理系统以组织机构为主线，包括收费管理、客户关系管理、工程管理、财务管理、物料管理、人力资源管理和决策支持等多个子系统。极致物业管理系统的各个子系统均基于极致业务基础平台进行开始，使用相同的技术架构和基础数据，在产品功能和业务流程等方面都实现了集成应用。极致物业管理系统能够通过财务接口自动生成财务系统需要的凭证数据，也可以通过银行接口将托收数据“报盘”给银行，并接收银行系统的“回盘”数据，同时能够通过自定义数据接口与其它系统进行数据交换，实现企业级的集成应用。二、 部署图极致软件的部署方式非常简单，只需要部署一台服务器连接到互联网（通过数据专线或动态域名方式），同时区域公司和各管理处通过ADSL

12、、有线宽带或Modem拨号等方式上网即可实现集中式应用。由于部署方式简单，因此非常容易管理和维护，而且部署和使用成本很低。第四章：系统特点一、 成熟的基于三级组织的集中式管理模式极致物业管理系统打破了传统的部门独立和地域分散的限制，通过互联网连接将总公司、区域公司、管理处连接到一起，所有数据集中储存在一个数据库中，能够实时共享，为企业领导和各级管理人员提供一个实时掌握业务全貌的信息处理平台。主要特点表现在：1) 所有数据集中存放在一个统一的数据库中，避免存在多个数据孤岛。通过统一的数据库实现真正的集团管控，包括集中采购、合同签报、收入与成本实时反映、实时查询各种管理报表和业务报表等功能。2)

13、支持多级组织架构。集中式应用下的多组织架构不能是扁平式而应该是层次结构的，应包括总公司、区域公司、管理处、项目和管理区等多种组织机构类型，而且区域公司下还能存在下级区域公司（子公司或分公司），从而构成多级组织架构。当组织架构调整时，软件系统应能够快速地进行调整，并且数据会自动按照新的组织架构进行统计和汇总。二、 先进的工作流驱动技术极致协同办公子系统基于同类软件中最为强大的工作流系统，能够以图形化的方式定义和监控业务流程，支持直流、分流、条件流、并发流、自动转发等多种流程模式，提供了强大的会审功能和扩展流程服务等高级功能。极致协同办公子系统与其它业务子系统无缝集成，既可以在业务子系统中发起流程

14、，也可以在协同办公子系统中发起流程。通过极致软件先进的工作流驱动技术，能够实现客户服务、合同审批、采购管理等业务的流程化管理。主要特点如下：1) 极致工作流引擎是符合国际工作流规范的工作流引擎。2) 极致工作流可以根据客户的实际业务流程进行灵活的定义，而且每个区域公司或者每个管理处都可以根据各自的管理特点，结合工作效率的要求，定义个性化的工作流。3) 极致工作流可以对所有的业务单据进行工作流驱动，客户还可以自己增加个性化的业务单据。三、 功能强大的整体解决方案增强的客户服务功能：通过工作流驱动的方式来实现客户服务部、工程部和其他部门的跨部门协作，实现流程化的客户服务功能，提高工作效率和客户满意

15、度。同时，能够通过呼叫中心、数字化社区和短信应用平台等企业门户加强与客户的沟通与互动，以全面提升服务品质。精细化的设备管理：设备管理不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还可以编制设备保养计划和检测计划，并通过对保养计划和检测计划的有效执行保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并提高设备的使用效率。更强大的收费管理功能：收费管理支持同时管理多种类型的物业，支持多种收费项目和多种收费标准，支持各种类型的仪表，支持复杂的公摊表和总表的分摊计算，支持现金收款、银行托收、预收款等缴款方式，并且能够对欠款、保证金（押金）等业务进行全面的精细化管理。集中采购和仓库

16、管理：通过集中采购能实现统一的供应商和统一的价格体系管理，从而降低采购成本。同时，通过对物料消耗过程的跟踪管理，能够避免物料浪费、防止管理漏洞并降低物料的使用成本。成熟的人力资源管理：物业公司是人力密集型的单位，通过建立详细的职员档案，可以帮助物业管理公司快速管理各个项目的人员编制、劳动合同、人员异动等人事过程管理，同时通过考勤管理、绩效考核、社保管理、员工培训管理与薪酬系统的无缝集成，既加强了对员工的考核，又能快速反映到薪酬系统中计算工资，大大提升了物业公司对人力资源的管理能力和工作效率。高效、实时的决策支持：通过实时查询从不同维度进行统计的各种业务报表和管理报表，能够高效、实时地监控各项业

17、务的实际执行情况，为企业决策提供数字化依据，做到“事前预则、事中控制、事后分析”。四、 良好的扩展性和可维护性极致物业管理系统基于极致公司拥有自主知识产权的极致业务基础平台进行开发，极致业务基础平台能够提供数据实体定义、单据定义、报表定义、工作流定义等功能，能够快速地对现有产品功能进行调整，或开发新的产品功能，保证产品有良好的扩展性和可维护性。极致物业管理系统中收费项目、收费标准等基础资料支持完全的用户自定义，报表的打印格式、查询条件、显示字段等也可以实现用户自定义，具有高度的灵活性。五、 可靠的性能和稳定性极致业务基础平台优先支持互联网应用，提供数据缓存、分页查询、数据压缩、批量读取和批量提

18、交等网络流量控制技术，保证软件系统在互联网上网络带宽比较小的情况下实现良好的性能。极致业务基础平台基于模型驱动的设计思想，提供数据实体设计工具、界面设计工具、业务流程设计工具和系统发布工具，能够极大程度上减少源代码的数量，避免“代码越多、错误越多”的问题，从而保证软件系统的稳定性。极致物业管理系统在招商局物业、长城物业、金地物业、兰州城关物业和雅居乐置业等大型企业中成功实施并运行，在大数据量、强并发的应用环境中经受了考验。长城物业、金地物业、兰州城关物业等企业的信息化系统已稳定运行超过三年的时间，充分验证了极致软件可靠的性能和稳定性。六、 低廉的部署和运行成本极致软件支持真正的互联网连接，不需

19、要使用 VPN 或Critrix等远程接入技术，客户端只要能够上网就能够使用极致软件，同时产品有良好的性能以及“最小流量”的设计技术，对于服务器的硬件配置和网络带宽的要求比较低，因此能够降低部署和运行成本。同时由于软件系统的部署方式比较简单，也大大降低了对于网络和其它硬件设备的维护成本。极致软件具有 “智能感知、自动升级”的技术特性，客户端一次安装，终身免维护，大大降低了客户端的维护和管理成本。七、 大量的成功案例极致软件是中国物业管理行业最大的信息化项目招商局物业管理信息系统的软件提供商，该系统的应用范围包括招商局物业总部、下辖的14家区域公司和100个管理处，所管理的物业项目接近300个，

20、软件功能模块包括收费管理、客户关系管理、物料管理、品质管理、会所管理、工程管理、人力资源管理、决策支持等多个功能模块。极致公司拥有最多的集中式物业管理系统的成功案例，极致物业管理软件已在长城物业、金地物业、佳兆业物业、深圳中旅联合物业、兰州城关物业、广州和顺物业、南京银城物业等企业成功应用超过三年的时间，雅居乐置业等知名房地产企业也是极致公司的荣誉客户。长城物业、中航物业、金地物业和招商局物业均是“中国物业服务百强企业”中的十强企业。通过与这些知名企业的合作，极致物业管理软件融合了多家大型物业管理企业的最佳业务实践，使极致公司能够始终站在物业管理信息化的前沿。极致软件的产品和技术领先，并且与行

21、业内的知名企业保持了良好的合作关系，完全可以满足客户未来的发展要求，客户也因此可以避免因为软件不能适应业务和发展需要而重复投资的风险。第五章：产品功能极致物业管理系统包括协同办公、基础管理、收费管理、客户关系管理、租赁管理、工程管理、会所管理、品质管理、财务管理、物料管理、人力资源管理和决策支持等多个子系统。各个子系统的产品功能简介如下：一、 协同办公子系统协同办公子系统基于同类软件中最为强大的工作流系统，能够以图形化的方式定义和监控业务流程，支持直流、分流、条件流、并发流、自动转发等多种流程模式，提供了强大的会审功能和扩展流程服务等高级功能，并且与极致物业管理系统的其它子系统无缝集成。协同办

22、公子系统的基本功能模块包括：1、 消息中心通过“消息中心”可以集中处理各种待办事宜、未读邮件、未读短信、未读通告和预警信息，使实现所有事务和信息的“一站式”管理。2、 单位通告查看最新的公司通告，或根据权限发布通告。3、 我的流程“我的流程”包括发起新的业务流程、处理待办事宜，查看已办事宜等功能。流程管理是整个协同办公子系统的重要组成部分，用户可以通过“我的流程”发起新的业务流程，也可以监控流程处理状态并通过邮件、短信等方式对业务流程进行催办。“我的流程”同时是处理其他用户发起的待办事宜的便捷工具。4、 我的文档“我的文档”对个人文档和公共文档进行管理，并支持文件授权。5、 我的联系人通过“我

23、的联系人”功能可以建立个人通讯录和公共通讯录，其中公共通讯录还可以自动查询业务系统中的客户、职员和往来单位的最新数据。6、 我的邮件系统提供了强大的电子邮件系统，实现了外部邮件和内部邮件的统一管理。除发送内部邮件外，用户可以设置任意个外部邮箱账号，用于外部邮件收发。电子邮件系统支持所有允许设置支持POP3收邮件协议和SMTP发邮件协议的邮件服务器。7、 我的短信包括系统发送的内部消息和通过电信或移动网关发送的手机消息。8、 日程安排类似Outlook的图形化的日程安排或者备忘录管理功能。系统会自动提醒“待办事宜”。9、 我的资源包括车辆管理、会议室管理、图书管理等功能，通过完善的流程管理来促进

24、公司资源的合理利用，为公司创造效益。10、 工作流定义通过图形化的方式直观地描绘出公司的业务流程，用户只需了解本单位的业务流程就可以轻松出定制出复杂的业务流程，达到“所见即所得”的目的。完成工作流的定义和发布后，其他用户即可以通过流程化的方式来处理相关业务。二、 基础管理子系统1、 基础资料基础资料功能模块包括组织机构、职员、物料档案、辅助资料等功能。组织机构模块定义总公司、区域公司、管理处、部门和工作组等组织机构信息；职员模块定义和管理各组织机构的职员信息；物料档案完成仓库物料分组和物料信息的建立；辅助资料模块定义楼宇结构、物业类型、职员类别等辅助资料。通过基础资料模块建立起完善的、规范的、

25、全方位的基础数据，为实现企业全面信息化构架好基础平台。功能特点如下：1) 简单的基础资料，如房型、计量单位等只有代码和名称属性，集中到辅助资料中进行统一管理。2) 可以对基础资料增加个性字段，系统会自动反映在录入界面上，并支持报表查询。3) 基础资料操作界面既集中存在于基础资料模块中，也在相关业务模块中存在，方便用户快捷操作。2、 房产管理房产资源管理模块详细记录小区、楼盘、住户单元、停车场、车位的位置、物业类型、小区设施分布、房屋结构、房号、户型等信息，并可对小区、楼盘、房间、停车场、车位提供图片的保存和查询。进行初始化时可以批量增加房间和车位。房产管理同时提供房产验收的功能，对物业管理公司

26、接收房产时的验收项目和验收结果进行管理。功能特点如下：1) 基于总公司区域公司管理处管理区楼宇房间的管理架构，符合有集中式管理要求的物业管理公司的管理特点。2) 房产树贯穿整个软件系统，操作简单、清晰。3) 支持批量生成房间、批量设置房间对应客户、仪表和收费标准。4) 支持联查，可以从房间快速联查对应的客户、应收款和欠款等信息。三、 收费管理子系统1、 收费管理收费管理模块对物业管理公司向客户收取各种费用的活动进行管理，所有收费项目、收费标准、损耗分摊、滞纳金计算等都可采用客户自定义的方式，满足物业管理公司灵活多变的收费管理。应收费用的类型包括常规费用、抄表费用、临时费用；缴费方式包括现金交款

27、、银行托收、预收款等方式。收费管理模块同时还提供保证金（押金）管理功能和与财务系统接口的功能。功能特点如下：1) 收费标准支持公式自定义，并且每个管理处可以定义自己的收费标准。不同收费项目可以指定不同客户或不同账号进行收款。2) 支持自定义的滞纳金计算方法。3) 支持总表、公摊表两种类型的公摊仪表，并且能够根据设置好的公式自动进行复杂的公摊计算。4) 支持水电充值卡的收款管理。5) 抄表数据支持从Excel数据源中导入，并能自动生成抄表异常数据，便于对抄表结果进行检查。6) 支持预算核销、现金缴款时支持余额转预收。7) 支持批量减免或者红字单据冲减，支持欠款转移，或者开发商代缴。8) 提供保证

28、金（押金）管理功能，保证金可以退款也可以转预收。9) 集成的收款员操作界面，在一个操作界面内收款员可以完成所有的收费相关操作，包括费用查询、预收、银行报盘回盘、现金缴款、保证金（押金）等收费相关业务处理。10) 收费数据能自动生成凭证到极致财务总账中，也可以通过凭证接口支持金蝶和用友的财务软件。2、 收费报表通过收费报表模块可以方便、快捷地查询各种费用报表、欠款报表、收款报表、预收款报表、费用余额报表、和保证金报表等报表。汇总报表能够根据组织机构自动进行分级汇总。功能特点如下：1) 可以按不同的维度对收费数据进行汇总和分析，动态报表所有数据均是实时数据，以实现公司对收费数据进行实时监控；静态报

29、表能反映历史某个时间点当时的收费数据状态，便于公司对收费过程的管理。2) 查询条件可以保存为方案，并支持按方案预警、按默认方案自动打开报表等功能。3) 支持自定义报表，包括Excel形式的自定义报表和高级自定义报表。4) 所有报表均支持图表功能。5) 系统提供多张针对收费数据的审计报表，如收费相关数据变动情况表便于上级对房间面积修改、收费标准发生变化等影响收费金额的数据异动情况进行审计；费用减免情况表便于上级对费用减免的情况进行审计。四、 客户关系管理子系统1、 客户管理客户管理模块帮助物业管理公司建立起完整的客户档案，可详细记录客户的姓名、身份证号、银行帐号、工作单位等信息。每位客户还可以同

30、时建立起家庭成员（或同住人员）的档案。客户管理模块同时管理客户入伙、客户迁入迁出等活动，一方面进行小区的人口管理，另一方面确定管理处的收费对象。功能特点如下：1) 支持对业主、租户和住户的全面管理，通过房产客户关系一览表清晰反映房间对应业主、租户或住户的信息。2) 支持批量的快速迁入迁出操作，客户在迁出时可以同步抄表以及快速生成结清费用。3) 业主入伙时，支持开发商代缴。4) 可以设置客户的银行账号，实现以银行托收方式收取费用。5) 业主变更时，可以通过过户登记功能快捷办理。2、 客户服务客户服务模块包括服务派工管理、投诉管理、装修管理等模块，实现流程化跟踪和管理各项服务的内容，帮助物业管理公

31、司加强与客户的沟通，及时处理客户提出的服务申请，并提高客户满意度。客户服务模块中最核心的业务是服务派工管理。服务派工的完成通常是由客户服务部和工程部协同完成，极致软件通过定义业务工作流来完成跨部门的协同工作。服务派工通常会产生收费，极致软件可以在服务派工单中直接生成临时费用单到收费系统，并且服务派工单也可以记录是否消耗物料成本。所以，通过服务派工管理，既实现了对服务派工的过程管理，也同时完成了相关的收费管理和物料成本管理。功能特点如下：1) 服务派工单中的服务类别可以自定义，不同服务类别可以对应不同的收费项目，以方便核算。同时，服务派工单支持直接从服务派工单生成临时单到收费管理模块。2) 每个

32、管理处可以定义自己的服务派工工作流，服务派工完成后，客服人员可以做回访记录。3) 服务派工单一般分为针对客户的特约服务单和针对公共区域的内部服务派工单，其中内部服务派工单消耗的物料成本统计到自维成本中。4) 所有的客户服务相关单据中，包括客户投诉、二装管理等都可以快速查看对应客户的详细信息，客户信息的集成界面中集成显示了客户相关的所有信息，包括费用信息、家庭成员、客户服务明细等，这样可以帮助客户服务人员瞬间掌握客户所有相关信息，提升客户服务的品质和效率。3、 呼叫中心呼叫中心模块功充分利用现代通讯、计算机技术及语音合成技术，包含自动语音管理、座席管理、客户服务、座席监控、客服记录管理等功能。客

33、户可以随时使用呼叫中心的自助语音服务查询费用等信息，也可以将电话转接到人工服务。电话转接到人工服务后，客服座席的电脑上自动弹屏显示呼叫人的所有相关信息和呼叫记录，客服座席能够快速完成服务派工、查询费用、处理投诉等各项业务。呼叫中心能够极大地提高客户服务工作的效率和品质，并为物业服务企业开展社区电子商务和其它增值服务奠定良好的基础。4、 短信平台短信平台既可以通过手机短信的形式和物业服务公司的客户进行互动，将费用信息、欠费信息、活动通知、生日祝福等信息发到客户的手机上，或通过短信进行客户满意度调查；也可以作为物业服务公司内部沟通和通讯的工具，批量发送各种工作安排和通知信息。五、 租赁管理子系统1

34、、 招商管理招商管理是租赁业务发生的前期管理，包括市场推广、广告投放、租赁计划、代理商管理、竞争楼盘管理等功能，同时提供租赁经营执行情况表等各种报表功能。市场推广、广告投放记录招商管理过程中对市场推广和广告投放的频次、地点、费用等相关信息。竞争楼盘信息记录竞争楼盘的环境、租金、出租率、广告投放情况、楼盘定位等信息，为经营决策提供依据。租赁计划是租赁部门根据以前年度租赁经营状况或自行指定年度、季度、月度制定推广费用、出租率等计划信息，并通过租赁计划执行情况表反映实际执行情况与计划的差异。代理商管理对代理楼盘租赁的代理商及其代理客户进行基本资料、佣金等信息的管理，便于租赁业务成功发生后核算佣金支出

35、。2、 租赁管理租赁管理以合同管理为主线，包括房源管理、租赁指导价管理、前期商机管理、租赁合同新增、审核、续订、变更及终止等功能，同时提供合同预警、租赁数据分析、房屋租控图等各种报表功能。 租赁合同管理模块可以满足物业租赁过程中各种复杂的业务情况，包括管理保证金、设定合同免租期、实现合同金额按周期按比例递增，以及不规则的不同时间段合同金额不一致等各种复杂情况的处理。功能特点如下：1) 支持集中管控下的定价管理，可以通过定价管理控制租赁底价,以及不同楼层或不同房间的控制系数。2) 支持租赁前期的商机管理，并且可以由商机生成租房申请单，也可以由租房申请单生成租赁合同，方便以客户为主线的租赁过程管理

36、。3) 租赁合同支持免租期、租金递增或者不同时间段对应不同的合同金额等复杂业务情况。4) 支持代租管理。六、 工程管理子系统1、 设备管理设备管理模块实现建立设备档案、制定和执行设备保养计划、管理设备保养记录、设备检测记录、设备故障记录等功能，实现管理处对各种设备的全面管理。设备管理模块同时提供工程图纸的管理功能，方便工程人员管理和查询工程图纸。功能特点如下：1) 设备清单可以记录每个设备的详细信息，包括基本属性、图片、文档附件等信息，同时还可以记录每个设备的附属设备及配件和附件信息，以及设备的技术参数、设备的检测参数。2) 每个设备档案对应一个设备类别，设备类别可以定义常规的保养项目，可以帮

37、助用户在编制设备保养计划的时候进行快速复制，以提升操作效率。3) 设备保养计划支持变更和提前终止等操作，保养计划的完成情况可以实时跟踪。4) 设备保养计划执行明细一览表能清晰反映指定时间范围内未完成的设备保养计划，并能预警；设备维保检测一览表能清晰反映某个设备对应的所有保养计划、保养记录以及维修、检测记录。5) 设备保养、检测、维修既可以实现对设备的过程管理，同时可以记录过程中对物料成本的消耗，为工程预算提供了准确的自维成本数据来源。2、 合同管理记录了物业公司和第三方往来单位签订合同的详细信息，也可以理解为分包商管理，功能包括合同立项审批、合同分期付款信息、合同事由、招标情况等。工程部门通过

38、合同验收来体现合同的分期执行过程以及过程管理。合同须按约定的分期顺序验收，某一期验收通过后，系统就会根据合同约定自动产生应收或应付到财务管理，由财务部门确认成为应收款项或应付款项。功能特点如下：1) 业务部门可以通过合同立项表来完成合同签订前公司对合同事项、供应商、招标比价程序等相关审批。2) 合同管理支持按合同类别进行数据授权，如客户服务部看不到工程部的合同。3) 合同管理支持附件功能，并可以自动显示合同附件。4) 可以通过成本类型，指定当前合同时代维、自维或者小型整改等，以帮助数据准确统计到工程预算表。5) 合同验收时，可以根据合同执行情况调整合同金额；合同验收单据审核后自动生成其它应付单

39、，开始付款流程。6) 合同执行情况表能够清晰地反映合同的执行情况。3、 签报管理签报管理类似于合同管理，但属于一个简化的合同，不存在分期执行的情况。物业管理公司可以通过定义签报、合同的审批工作流，来完成对小型整改、外维等业务的处理和监控。功能特点如下：1) 签报管理可以加强物业管理公司的内部管理，如小型整改管理、内部活动安排或其他内部请示等等。2) 签报验收时，支持多往来单位结算。4、 工程预算管理工程管理部门是物业管理公司的关键业务部门，承担了客户服务实施、公共区域维修、设备设施维保等核心服务工作，与此同时，工程管理部门也是物业管理公司的主要成本部门，如何通过精细化管理，实现工程成本预算控制

40、，是物业管理公司一个非常重要的关注点，工程预算功能特点如下：1) 物业管理公司的工程成本主要分为通过分包商的外维成本和通过自维的物料消耗成本。针对外维，各个项目可以定义个性化管理要求的成本项目体系；针对自维，可以定义个性化的物料用途体系来反映物料消耗的成本。2) 物业管理公司各个项目在年初可以针对外维的成本项目和针对自维的物料用途，编制工程预算。3) 工程预算表会自动实时统计工程部门在日常工作中发生的业务数据集中进行分析。外维业务数据包括合同和签报数据；自维业务数据包括内部工单、设备的维修、保养和检测等，这样物业管理公司就可以实时监控工程预算的实际执行情况以及执行进度，同时也为下一年度的工程预

41、算编制提供了重要的参考数据。七、 会所管理子系统会所管理提供会所经营场所的预订管理、开台管理、消费结算管理、培训班管理、培训班费用分成管理、收入明细报表查询和收入汇总报表查询等功能。产品功能特点如下：1) 会所管理模块中的会员资料与客户管理模块中的客户资料是统一的，也可以录入其他非业主、非住户的客户资料进行预订和消费等业务操作，系统支持会员卡管理以及会员卡充值管理。2) 针对场地，如羽毛球场、篮球场等管理，提供图形化的操作界面，操作简单，方便快捷。3) 可以根据培训班的模式针对培训服务进行收费，并可自动计算物业公司和收入和培训老师的提成。4) 可以根据多个查询条件，查询会所所有收入的明细表和汇

42、总表。八、 品质管理子系统1、 日常管理日常管理模块对管理处的日常工作进行管理，包括公司文档、员工管理、管理处会议、主任周工作计划、工作检查记录、安全检查记录等功能模块。2、 安全管理安全管理包括保安排班、辖区车辆管理、治安事件记录和消防管理等功能模块。功能特点如下：1) 保安排班可以实现每个岗亭的值班安排，以及值班过程记录。2) 消防管理可以清晰反映每一个消防片区的消防器材配备明细情况，以及消防器材的当前使用状态。3、 环境管理环境管理主要实现对清洁绿化工作的任务安排，以及对清洁绿化工作的任务安排的执行过程进行跟踪。在当前物业管理公司普遍把清洁绿化等业务进行外包的情况下，清洁绿化任务的执行过

43、程管理非常重要，执行过程的记录也是后一阶段合同验收付款的重要依据。九、 财务管理子系统财务管理子系统支持多个财务组织的集中管理，通过在一个数据库中汇集所有成员单位的财务数据，实现规范财务核算制度、统一进行会计处理、实时查询和统计分析的目标。财务管理子系统的基本功能模块包括：1、 总账完成凭证的处理，提供多种账薄和报表，支持多币别和数量辅助核算，同时支持自定义核算项目。功能特点如下：1) 与物业系统中的其他业务模块无缝集成，业务模块数据可以自动生成凭证到总账系统。2) 总账模块的功能和成熟度，完全满足多组织一套账管理模式下的复杂财务核算的要求。2、 报表定义和查询各种法定报表、管理报表和自定义报

44、表。系统提供各个功能模块的取数公式，能够灵活地定义各种复杂报表。功能特点如下：1) 系统提供了多种自定义取数公式，通过个性化的取数公式，既可以获取业务系统数据，也可以获取财务系统数据。2) 财务报表支持按多组织层次结构，自动分析汇总。3、 现金流量表根据总账系统中凭证指定的现金流量和系统提供的自动拆分凭证算法，自动生成现金流量管理的相关报表。功能特点如下：1) 系统支持通过极致预设的拆分算法，自动生成现金流量表。2) 客户也可以在凭证上全部指定或者部分指定现金流量项目。4、 资产管理处理各种固定资产业务，包括固定资产增加、减少、变动和计提折旧功能据。功能特点如下：1) 同时支持固定资产和低值易

45、耗品的管理；2) 与物料管理子系统无缝集成，物料在仓库出库时，如果是固定资产或低值易耗品，就可以在出库时自动生成卡片到固定资产系统。5、 应收管理物业管理公司提供服务给其他单位或个人时，可以通过在合同管理模块中录入应收类合同来跟进合同的执行情况，并通过应收管理模块来跟进应收款的收款计划和实际收款情况。功能特点如下：1) 通过录入应收类合同，既可以帮助物业公司实现合同资料的完整管理，同时还可以帮助物业公司实时掌握合同的执行情况和收款进度。2) 业务部门根据合同的执行期间完成合同验收后，财务部门能够通过应收单据、应收账龄分析表和应收预警表对收款工作进行跟进，以及时完成收款工作。3) 支持预收款、预

46、收款退款处理、批量收款等标准的应收款管理功能。4) 系统同时支持预收冲应收、应收冲应付、应收转应收、预收冲预付、预收转预收等常用应收核销功能。6、 应付管理物业管理公司可以通过定义签报、合同的审批工作流来完成对小型增改、业务外包等业务的流程化处理。财务部门负责对合同签报或者采购结算所产生的应付单据进行审核，确认与往来单位发生的应付款业务。应付管理模块能够与财务系统集成使用，并能够自动生成财务凭证。功能特点如下：1) 工程部等业务部门在完成合同或签报验收后，系统自动生成其它付款单，财务人员在审核其它应付单时可以联查对应的合同或者签报信息，并能够自动生成付款单给出纳人员进行付款。2) 采购部门在完

47、成与供应商的采购结算后，系统会自动生成应付清单，由出纳人员完成付款。3) 应付清单明细表可以清晰反映数据来源，如采购结算、其它应付单等。4) 支持预付款、预付款退款、批量付款等标准的应付款管理功能。应付账龄分析表和应付预警明细表可以实时掌握物业管理公司的付款进度。5) 可以完成预付冲应付、应付冲应收、应付转应付、预付冲预收、预付转预付等常用应付核销功能。7、 票据管理如何对各种定额票据、非定额票据和收据的入库、领用、预开票、核销、作废、变更和结算进行跟踪和管控是物业公司的一个管理难点，为此极致软件专门开发了票据管理模块，功能特点如下：1) 定额票据、非定额票据和收据从入库领用开票核销结算等全过程都可以追踪。2) 支持特殊业务场景处理，如收据换发票、发票换发票、票据作废等。3) 票据管理和收费管理无缝集成，收费模块中现金收款单、预收单和银行托收单都可以通过票据号与票据进行对应，票据和收款单据的对应，既可以一张票据号对应多个收款单据，也支持一笔收款单据按项目收款，对应多个票据号。十、 物料管理子系统1、 供应商管理物业管理公司可以通过供应商管理来实现集团公司或者区域公司范围内统一的供应商管理和统一的价格体系管理，从而降低采