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1、目 录前言1第一部分：现状调研2一、现状概况与分析2二、现状存在的主要问题及分析10第二部分：规划研究11一、规划依据与原则11二、规划目标及功能定位11三、规划规模12四、规划结构与布局13五、城市设计14六、地块划分与控制要求15 七、公共配套设施规划15 八、道路交通规划16 九、给排水工程规划17十、电力工程规划19 十一、通信工程规划21 十二、燃气工程规划22 附表: 用地地籍现状一览表 前 言受深圳市规划与国土资源局委托，根据深圳市城市规划条例（以下简称条例）第四章的规定以及深圳市城市规划委员会（以下简称市规划委员会）批准的一九九九年度法定图则编制计划，深圳市城市规划设计研究院编
2、制与制定了深圳市福田03-T3号片区皇岗口岸地区法定图则NO.FT03-T3/01（以下简称本图则）。1、规划背景皇岗口岸地区位于深圳市福田区东南部，隔深圳河与香港相望。本地区内的皇岗口岸是深圳市重要的一类公路口岸，在深港合作和交流中发挥着重要的作用。2、编制过程1999年4月, 受深圳市规划与国土资源局委托开始编制本图则。1999年7月份以后，法定图则项目编制组进行了现状资料核对和补充调研工作，编制了法定图则草案。2000年6月30日7月30日，在深圳市城市规划展厅和福田区政府同时进行了公众展示，展示期间共收到公众意见0份。2001年6月13日，深圳市规划与国土资源局规划技术委员会2001年
3、第三次会议对公众意见和局内部意见进行了审议，要求按意见修改完善本图则。2001年8月10日，经市规划委员会法定图则委员会2001年第四次会议审议，经表决，参加表决的14名委员全票同意本图则原则通过，并提出具体修改意见。 2002年10月16日，市规划委员会法定图则委员会2002年第三次会议原则通过本图则。 2002年12月21日，本图则由市规划委员会主任签发。第一部分：现状调研一、现状概况与分析1、规划范围皇岗口岸地区位于福田区的东南部边缘，东临深圳河，与香港隔河而望。本地区东南至福田河、深圳河，西至国花路、广深高速公路，北至滨河大道，是一个由路与深圳河围合而成的区域。南临福田保税区，西傍金三
4、角地区，北接城市组团隔离绿化带。总用地面积为162.30公顷。2、自然条件皇岗口岸地区地处深圳河的沿河地带，地势较为平坦，略呈西北高东南低，海拔标高基本在2米至6米之间，只在渔农村内有一约6000平方米的小山包，海拔标高达15.8米，为本地区内制高点。3、地区基本概况皇岗口岸地区是以口岸设施用地为主的特殊功能区。本地区大规模的建设始于80年代末期。经过十余年的建设，皇岗口岸已成为我国目前规模最大的一类公路口岸。口岸的建设带动了整个地区的发展。本地区被道路和围墙分割成南北两片：北片主要是口岸设施用地及其配套设施用地，南片包括渔农村和皇岗码头区。这两部分在功能、交通诸方面的联系都比较弱，相互独立性
5、很强。（1）皇岗口岸区早在1982年，深港两地政府达成开辟“深圳皇岗香港落马洲”过境通道的协议，准备着手开发皇岗口岸区。正式工程于1985年5月动工，至1991年8月客货两部分全面开通使用。建成的皇岗落马洲大桥全长950米，其中274米的螺旋型引桥，较好地解决了车辆左右行驶换向问题。口岸区域规划占地面积101.6万平方米，其中监管区65.3万平方米，生活区6.8万平方米，商业服务区29.5万平方米。口岸总体设计每日出境旅客5万人次，汽车5万辆次。现今，口岸区内共有128条汽车检查通道，包括60条小汽车检查通道，60条货车检查通道和8条大型客车检查通道。近年来，市政府仍在逐步改造、更新口岸的一些
6、设施与设备，以进一步提高口岸的利用效率。据统计，1997年出入境汽车497.8万辆次，比1992年增加了120%，日均13636辆次；1997年出入境旅客991.7万人次，比1992年增加了13.33%，日均达27169人次。（2）皇岗码头区皇岗码头区位于渔农村的西北角，有深圳市航运总公司和福田区交通运输公司两家单位。现建有两处货运码头，主要运输沙子等建筑材料，年总运量约200万吨。市航运总公司在区内建有综合楼与宿舍楼各一栋。其在码头北面的两处用地已调整用地性质，开发成居住用地。目前该区已规划为地铁接驳站区，将布置地铁站及相应配套设施。（3）渔农村渔农村是皇岗口岸地区内唯一的一个自然村，属于渔
7、农村居委会管辖。除其西北部的裕亨花园经裕亨实业股份有限公司开发有统一规划外，村民自建住宅纷杂差乱。渔农村内原有7家工业企业，其中集体企业2家，私人企业5家。企业规模都较小，全租用裕亨实业股份有限公司的厂房。目前，工业企业已基本搬迁。4、历次相关规划概况皇岗口岸地区大规模开发建设始于八十年代中后期，目前仍处于不断的建设与完善过程中，建筑整体质量相对较高。福田区位于深圳经济特区的中部，是深圳未来国际性城市形象的核心体现区域。已经多次编制过不同层次不同范围的规划。深圳市规划与国土资源局相继于1989年，1992年进行了深圳市福田区分区规划的编制与调整，特别是1997年开始新编制的深圳市福田区分区规划
8、统一安排了全区的土地利用、公共设施以及市政工程，为皇岗口岸地区法定图则的编制提供了切实可靠的指导依据。本地区内已有的详细规划有：深圳南油工程设计有限公司编制的皇岗商住服务区规划设计（1998年）；深圳市城市规划设计研究院编制的深圳市渔农村片区用地详细蓝图（1998年）。这些规划对本地区的建设起到了积极的作用。5、土地利用现状皇岗口岸地区是以口岸用地为主的特殊功能区，其中口岸设施用地占总用地的36.27%，居住用地、商业办公用地以及配套设施用地的比重均较低。（详见表1，统计时间2002年12月）。（1）居住用地本地区内的居住用地主要结合城市道路分布于本地区的边缘地带，包括天泽花园、海悦华诚、裕亨
9、花园、皇城广场、皇岗口岸生活服务区和渔农村六个部分。除渔农村为乡村居住自留用地以外，其余都是多、高层住宅区，属二类居住用地。本地区居住用地面积15.10公顷，占本地区总用地的9.30% 天泽花园位于本地区的西南部,紧临广深高速公路，是新建好的中档住宅小区。小区内建筑以11-13层为主。规划总建筑面积56656.8平方米，其中住宅建筑面积48724.9平方米，单身公寓建筑面积7931.9平方米，规划居住人数1850人。目前，该小区已逐步开始入住。 海悦华城位于本地区的西南部，面临皇岗码头。由一栋33层和两栋35层的塔楼组成，底下2层裙楼为办公、商业用房，地下一层为停车场。规划总建筑面积76844
10、.4平方米。规划居住人数2110人。目前一期工程的2栋塔楼已进入装修阶段。裕亨花园位于本地区的西南部。是裕亨实业股份有限公司在渔农村内进行旧村改造中的商品房开发项目。建有7栋8层住宅及1栋8层的办公商业综合楼。总建筑面积53794.9平方米。规划居住人数1260人。皇城广场位于本地区西北部，紧邻皇岗立交。总建筑面积111305.9平方米，其中单身公寓建筑面积41139.9平方米，商业办公建筑面积70165.9平方米。规划居住人数1330人。皇岗口岸生活服务区位于本地区的东北部，紧临滨河路。是海关、检验检疫局和边检站等单位的生活区。住宅全部为7层，是本片区内较具规模的住宅区。总建筑面积10755
11、6.3平方米。规划居住人数3630人。渔农村位于本地区的南部，落马洲大桥桥头以西。大部分为5-7层的独立住宅，为旧村用地，建筑密度很大，环境较差。总建筑面积165388.3平方米。现状常住人口350人，暂住人口1580人。（2）商业性公共设施用地本地区内独立的商业、办公用地较少，主要在皇城广场内，其他零星的商业办公分布于各住宅区内。旅馆业用地为0.40公顷。本地区商业性公共设施用地共计 3.95公顷，占总用地的2.43%。（3）政府/团体/社区用地本地区该类用地占有较大的比重，达 56.66公顷，占总用地的34.91%，其中口岸设施用地55.85公顷，占总用地的34.41%。皇岗口岸是我国目前
12、最大的陆路口岸，建有联检大楼、海关报关大楼及消毒库、免税商店等36家单位的建筑物，总建筑面积17.64万平方米。近年来，市政府调整了入境小车通道，兴建了公交停车场和货运出境专用通道，开辟了缓冲停车场3.4万平方米，提供了360个车位，进一步改善了通关环境，但制约口岸发展的门槛依然是交通。（4）对外交通用地本地区对外交通用地主要为广深高速公路部分、保税区一号专用通道、落马洲大桥部分用地，共计12.73公顷，占总用地的7.84%。（5）道路广场用地本地区道路广场用地总计24.35公顷，占总用地的15.01%。（6）市政公用设施用地本地区内市政公用设施用地总计9.35公顷，占总用地的5.76%。市政
13、公用设施用地主要是市邮政局福田邮政分局、深大电话皇岗机楼等邮电设施用地以及公交首末站、出租汽车站等交通设施用地。（7）绿地本地区内绿地主要是广深高速公路东侧的绿地，以及皇岗过境车辆缓冲停车场西侧预留地上的草坪。绿化用地总计14.52公顷，占总用地的8.95%。表1：现状土地利用情况一览表序号用地性质代码面积（公顷）比例（%）1居住用地 R15.109.30其中二类居住用地R28.345.14三类居住用地R33.862.38五类居住用地R52.901.782商业性公共设施用地C3.952.43其中商业用地C10.290.18旅馆业用地C40.400.24商业性办公用地C53.262.013政府/
14、团体/社区用地G/IC56.6634.91其中行政办公用地G/IC10.540.33医疗卫生用地G/IC40.270.17口岸设施用地G/IC855.8534.414对外交通用地T12.737.84其中公路用地T212.737.845道路广场用地S24.3515.01其中道路用地S120.7512.79社会停车场库用地S33.602.226市政公用设施用地U9.355.76其中交通设施用地U28.425.19邮电设施用地U30.930.577绿地G14.528.95其中公共绿地G114.528.958特殊用地D0.610.38其中军事用地D10.610.389水域和其他用地E13.598.37
15、其中水域E113.598.3710待建地11.447.05合计162.30100.00（8）特殊用地本地区特殊用地为军事用地（广东省边防局第六支队六中队一排），总计0.61公顷，占总用地的0.38%。（9）水域和其他用地 皇岗口岸地区南侧和东侧分别有福田河和深圳河所包围，水域面积约13.59公顷，占总面积的8.37%。（10）待建地（空地） 本地区内有尚未建设的空地11.44公顷，占总用地的7.05%。6、土地划拨现状（1）用地地籍现状皇岗口岸地区目前已划红线、宗地29宗，用地地籍现状情况详见附表。本地区内已经划拨的土地（不包括已建市政道路）109.84公顷，占总用地的67.68%。现状用地地
16、籍情况详见表2，统计时间2002年12月。表2：现状用地地籍情况表用地分类宗数面积（ha）比例（%）红线1868.7562.59宗地1141.0937.41合计29109.84100.00（2）土地划拨现状皇岗口岸地区目前已建的城市建设用地（不包括道路用地）101.51公顷， 其中已划拨已建设的用地98.40公顷；未划拨已建设的用地1.77公顷，主要是渔农村旧村用地。皇岗口岸地区目前未建的城市建设用地（不包括道路用地）11.44公顷， 为已划拨未建设的用地，共计11.44公顷。现状土地划拨情况详见表3，统计时间2002年12月。表3：土地划拨建设状况表序号土地划拨建设类型用地面积（ha）比例（
17、%）1已建用地100.1761.72其中已划已建用地98.4060.63未划已建用地1.771.092未建用地11.447.05其中已划未建用地11.447.05未划未建用地3道路用地（含高速公路和道路绿化带）50.6931.23合计162.30100.007、人口规模及分布现状本片区内只有渔农村居委会一个完整意义上的居委会，加上口岸生活区内居住的人数，截止1999年12月，片区内总人口约4000人，其中常住人口约2400人，暂住人口约1600人，暂住人数占总人数的40%，常暂住人口比为1：0.67。 8、建筑质量评价皇岗口岸地区大规模开发建设始于八十年代中后期，目前仍处于不断的建设与完善过程
18、中。区内建筑整体质量相对较高。（1）建筑总量及分类本地区内现状总建筑面积85.57万平方米，毛容积率为0.53 。其中，居住及居住配套建筑面积约50.81万平方米，占建筑总量的59.38%；商业建筑约5.60万平方米，占建筑总量的6.54%；办公建筑约8.75万平方米，占建筑总量的10.23%；口岸建筑面积约17.64万平方米，占建筑总量的20.61%；其它建筑2.77万平方米，占建筑总量的3.24%。具体情况详见表4，统计时间2002年12月。表4：现状各类建筑情况一览表 建筑物类别建筑面积（万平方米）比例（%）居住建筑49.41 57.74居住配套建筑 1.40 1.64商业建筑 5.60
19、 6.54办公建筑 8.75 10.23口岸建筑17.64 20.61其它配套建筑 2.77 3.24合计85.57100.00（2）建筑质量评估根据本地区内建筑质量及周边环境，对区内现状建筑进行质量评价，可分为以下三类：一类建筑：建筑质量良好、环境较好、配套设施完善的建筑，主要包括近期建成的天泽花园、海悦华城、皇城广场、部分口岸设施以及九十年代成片开发的皇岗口岸生活区、裕亨花园等，多为钢筋混凝土结构，造型美观；二类建筑：建筑质量一般、环境较好、配套设施基本完善的建筑，主要包括部分建设较久的口岸设施及渔农村的部分建筑等，多为钢筋混凝土结构或砖混结构，造型一般；三类建筑：建筑质量较差或环境较差、
20、配套设施不齐全的建筑，主要包括渔农村村民自建住房等，多为砖混结构，造型较差或临时建筑。具体建筑质量情况详见表5，统计时间2002年12月。表5：建筑质量情况一览表建筑质量类别面积（平方米）比例（%）简单描述一 类 建 筑445,130.14 52.02钢筋混凝土结构,造型美观,近期建成或为成片开发的。二 类 建 筑324,327.67 37.90钢筋混凝土结构或砖混结构,造型一般,建设较久。三 类 建 筑 86,242.19 10.08砖混结构,造型较差或临时建筑。 总 计855,700.00100.009、公共配套设施本地区现状配套设施以生产性配套设施为主，主要为口岸服务，而生活性的公共配套
21、设施则较少。皇岗口岸地区现状配套设施详见表6，统计时间2002年12月。表6：现状公共配套设施一览表类别项目建筑面积(m2)用地面积(m2)数量(个)备注教育设施托儿所3802无独立用地医疗卫生设施卫生站551无独立用地文娱体育设施文化活动站1001无独立用地老年人活动中心1001无独立用地行政管理设施居委会1001无独立用地公安消防设施 派出所17361邮电设施电信局915044781邮电支局1066647911邮电所5304403商业设施综合市场234019003无独立用地市政公用设施公共厕所60551垃圾收集站6505435加油站66028601（1）教育设施本地区内教育设施只有一所托儿
22、所(深圳市商检局机关托儿所)和一所幼儿园(裕亨幼儿园)。其中裕亨幼儿园为民办幼儿园，无独立用地，户外活动场地也不完善。渔农村内的儿童上幼儿园与小学大多在区外，有专车接送。（2）医疗卫生设施本地区内仅在皇岗口岸生活服务区设有一所医院，渔农村内只有一门诊部。隔福民新村有福田医院，但相距较远。（3）文娱体育设施本地区内没有独立占地的文娱体育设施用地。裕亨花园内有老年活动室及图书室各一个。（4）行政管理设施本地区内行政管理设施较少,只有一个居委会(渔农村居委会)。（5）公安消防设施本地区在渔农村内有一处派出所（深湾水上派出所），占地0.17公顷。另在福田邮政分局处设有口岸公安分局一座。（6）邮电设施本
23、地区内有邮政局福田分局和皇岗机楼，此外，口岸生活区内有一所邮政所，渔农村片范围内有两个邮政所。（7）商业设施本地区内渔农村有一综合市场，无独立用地；口岸生活区内有肉菜市场2个，另外还有口岸肉菜市场在建。（8）公厕及垃圾站本地区内现有公厕1处（渔农村内），垃圾站5处（渔农村内1处，口岸生活区内4处）。10、道路交通现状（1）道路系统现状本地区外围道路主要有广深高速公路和滨河路，分别为城市主要的对外通道和城市快速路。本地区南面的国花路分为封闭的南北两部分，南侧通往保税区，北侧通往渔农村。出入境交通主要通过落马洲大桥衔接，此外，本地区南部有福田保税区一号专用通道与福田保税区相连。本地区外围建成通车市
24、政道路总长2.37公里。本地区内部的市政道路有裕亨路、同庆路、福田南路和皇岗路（详见表7）。本地区内现状市政道路总长2.05公里。区内道路网密度1.26公里/平方公里。另外旧村内部道路质量较差。表7：皇岗口岸地区外围及区内道路现状一览表路名走向路段长度（m）红线宽度（m）说明外围路广深高速公路南北1489120双向六车道，机动车专用滨河路东西731105双向六车道，机动车、非机动车分行国花路东西14624双向四车道，机动、非机动车混行区内路福田南路南北100431双向四车道，机动、非机动车混行同庆路南北26034双向四车道，机动、非机动车混行皇岗路东西38529双向四车道，机动、非机动车混行裕
25、亨路东西40013机动、非机动车混行合计4415（2）交通现状分析本地区外围道路交通状况整体良好，但通过皇岗口岸出入境的货柜车给皇岗立交以南部分的外围道路带来一定的压力。本地区内交通被福田保税区专用通道、围墙、高速公路围合、分割成三个相对独立的部分，包括天泽花园、渔农村和皇岗口岸区。其中福田保税区的一号专用通道将渔农村片单独隔离出来，仅在裕亨路上留有一出入口，形成袋形交通；天泽花园也被围墙与口岸区分开，其开口面向国花路，同时与渔农村的联系又被一号专用通道阻断；口岸区内的道路则自成一体。 天泽花园和渔农村交通现状分析天泽花园和渔农村内的裕亨花园经过规划，路网较合理，但旧村内几乎没有正式路面。目前
26、，天泽花园刚建成，海悦华城尚未完工，居民还没入住，国花路作为本片区的唯一出入口目前仍能满足渔农村及皇岗码头的交通需求。本片区没有正式的停车场地，仅在一号专用通道下留有一小片空地作为公交车的回车场。一到晚间有很多货柜车在裕亨路上沿路停放。该部分的交通主要通过国花路、彩田路-福强路与城市相联系。 皇岗口岸区内交通现状分析皇岗口岸区内交通分为四个部分：货运交通部分、客运交通部分、私车交通部分和内部交通部分。货运交通 出境的货车经过皇岗立交，穿过广深高速公路底部进入口岸区内，由皇岗路进入检查通道，然后出境；入境的货车由福田南路拐到皇岗路，然后上广深高速公路驶往各地。货检能力虽在近年有所提高，但仍满足不
27、了与日俱增的货车流量的需求。候检的货车常常占用皇岗立交，影响皇岗立交上的城市交通。另外，由于高速公路的收费管理等原因，使从口岸出入境的车辆只有20%左右走高速公路，与原先设想的80%相去甚远，其余车辆都从城市道路上分散出去，致使口岸周边的城市道路的压力增大，常有堵车现象，给城市交通、居民日常生活、城市环境带来不利影响。虽然近期修建了过境交通缓冲停车场，但问题似乎并未得到解决。公共客运交通 出入境的客车主要是利用广深高速公路。在旅客出入境的联检大楼前设有公交车站、的士停车场。目前，旅客通行量没有达到原先设计规模。私车交通 深圳车港位于皇岗口岸边境监管区内，是为香港无两地车牌的私家车兴建的过境停车
28、设施。香港私家车由落马洲大桥入境，进入北引桥通过北侧的高架桥进入1号、2号停车库；返港时由落马洲环形引桥进入落马洲大桥出境。拟建的4号停车库主要为国内的私家车服务。车辆由东侧高架桥进入车库，经西侧高架桥驶出车库，由福田南路进入市区。深圳车港目前只建成了规划的三个停车库中的1号停车库，由于政策原因，一直未使用，根据最新了解的情况，口岸办反馈，另外两个规划停车库可能不考虑建设。区内交通 区内主要由福田南路和同庆路完成南北的交通，由滨河路进入市区。入境货柜车出了检查通道后在福田南路上左拐，由皇岗路进入城市道路网，这与福田南路上由南向北的口岸内部交通发生冲突。（3）交通设施现状 公共交通裕亨路尽端设有
29、203路大巴、401路中巴站点（渔农村站）。皇岗口岸联检大楼前设有9路、26路、357路大巴及401路、427路中巴首末站点。 停车场（库）本地区的停车场主要集中在口岸区内，有公交停车场、的士停车场、社会停车场以及为过境货车服务的缓冲停车场各一处。此外，还有在建的小车停车库一处。 加油站目前，在落马洲大桥环形引桥北侧有一皇岗口岸内部的加油站，建筑面积为660平方米，能基本满足出入境车辆的需求；但皇岗口岸外缺乏加油设施，尚不能满足发展需要。11、市政公用设施（1）给排水工程系统本地区内现状给水管道较好，但不能满足规划供水要求，供水来源于滨河大道、广深高速公路DN400DN600市政环网（来至笔架
30、山水厂）；本地区内排水管道大部分仍可使用，但无法满足总体需要。（2）电力工程系统电源：本地区的10KV电源主要由位于本地区北面的岗厦110KV变电站提供，岗厦变电站现装机容量为3*50MVA。 10KV系统：本地区内10KV线路采用架空线和电缆敷设两种方式，已有的架空线正在逐步改造为电缆。市政电缆沟：目前本地区内部分道路上没有市政电缆沟，现有的市政电缆沟缺乏系统化，很难满足以后负荷增长和架空线电缆化的要求。存在问题：部分道路上的市政电缆沟容量无法满足日益增长的负荷需求；部分道路上需新增市政电缆沟；本地区内无110KV以上变电站，电力负荷的增长难以满足。（3）通信工程系统市话及数据来源：本地区现
31、状市话及数据业务由片区内现状皇岗目标局提供。邮政支局：本地区有一座现状邮政支局，居民用邮由其提供。电信管孔：本地区内部分道路已敷设有市政通信管道。存在问题：本地区内大部分市政道路未敷设市政通信管道，需增设市政通信管道以满足通信线路电缆化和通信需求日益增长的需求。（4）燃气工程系统本地区外围北侧的滨河大道、西南侧的国花路均有现状DN200的市政燃气干管，本地区内部的主要道路及小区路也已敷设了燃气管道，管径为DN100DN200，管材为无缝钢管。二、现状存在的主要问题及分析1、上层次规划控制人口容量与发展现状之间的矛盾上层次福田区分区规划确定本地区人口容量为1.8万人。从现状建设情况来看，居住建筑
32、（包括已封顶未交付使用的居住建筑）已达49.41万平方米，约可容纳16000人。已经接近分区规划所确定的1.8万人。此外，已批规划设计要点的住宅建筑面积35.0万平方米，加上市规划委员会会议批准的住宅建筑面积5.8万平方米，共计住宅建筑面积40.8万平方米。通过对已批规划设计要点、已批准的住宅建筑量估算，居住人口约增加15000人。因此以现状已建、已批居住建筑总量来看，本地区人口规模将达到31000人，大大突破分区规划所确定的1.8万人。2、交通问题 由于交通管理方面的原因，出入境的货车较少使用广深高速公路，而从皇岗立交进入城市道路网,这与原先设计绝大部分车辆使用高速公路的目标相去甚远，从而影
33、响城市交通。 目前出入境检验通道的通行能力有限，加上缓冲停车场容量不足，常使等候出境的货车堵塞至皇岗立交，干扰正常的城市交通和附近居民的生活。出入境货车与口岸区内部的交通在福田南路上存有冲突。3、环境问题广深高速公路为深圳市主要的对外交通干线，滨河大道是贯穿深圳市东西的重要干道，车流量较大，加之沿线没有必要的高强度工程隔音设施，导致沿线居住区的临街段噪音严重超标。由于车流量较大，机动车所排放的尾气使空气中NOX（氮氧化物）的含量偏高，并且随着车流量的增加，污染将会变的更为严重。由于福田区的市政管线仍处于完善之中，本地区内生活污水处理率不是很高，较多的居住生活污水直接进入附近河流，最终导致深圳河
34、与福田河的有机污染严重。4、旧村问题 渔农村旧村居住密度大、环境差、配套设施不齐全，同时，大量的外来人口居住于村内，给区内治安、社区管理、计划生育、儿童就学等带来问题。5、口岸形象问题渔农村片区未来作为香港由落马洲进入内地的门户，其现有景观不但与大都市的形象不相符，同时也严重降低了口岸的形象。第二部分：规划研究一、规划依据与原则 1、规划依据本图则遵守中华人民共和国城市规划法、深圳市城市规划条例有关规定，以以下几方面内容为规划依据及参考：（1）深圳市城市总体规划（1996-2010）（2000年）；（2）深圳市城市规划标准与准则（1997年）；（3）深圳市福田区分区规划（1998-2010）（
35、2002年）；（4） 市规划与国土资源局信息中心提供的地形图电子数据（2003年更新）；（5） 各地块建设用地规划许可证和深圳经济特区土地使用权出让合同书（截止至2002年12月）；（6）深圳市渔农村片区用地详细蓝图（1998年）深圳市城市规划设计研究院； （7）皇岗商住服务区规划设计（1998年）深圳南油工程设计有限公司；（8）深圳市车港设计（1996年）上海市林李工程咨询公司； （9）深圳皇岗口岸联检站总平面设计（1988年）中国城市规划设计院深圳咨询中心、香港胡应湘建筑工程师事务所；（10）深圳市皇岗路过境交通专用通道及改造工程（1999年）北京市市政设计研究院；（11）皇岗口岸交通枢纽
36、工程（1996年）北京市市政设计研究院； （12）深圳市皇岗立交道路工程（1991年）北京市市政设计研究院； （13）深圳市地铁4号线及其皇岗口岸线路方案研究（1995年）铁道部第三勘测设计院深圳分院； （14）深圳皇岗/落马洲口岸旅客过境轨道接驳工程接驳方案的建议（1996年） 深圳市地铁办；（15）皇岗口岸交通改善规划（1996年）深圳市城市交通规划研究中心；（16） 本地区道路（滨河大道、福田路）市政设计；（17） 规划设计合同书。 2、规划原则（1） 优先处理口岸内外交通组织和内部道路与城市道路网的衔接，以保证口岸的高效运行。（2） 大力改善口岸的环境景观，塑造良好的对外和城市门户形象
37、。（3） 注重上层次规划的指导和延续性，并结合实际情况合理布局、适度开发，促进本地区的可持续健康发展。二、规划目标及功能定位1、上层次及相关规划要求（1）深圳市城市总体规划（1996-2010）该规划确定本地区为深圳市中部重要的对外口岸特殊功能区，其中商业服务集中于东北部的皇岗口岸生活服务区。（2）深圳市福田分区规划（1998-2010）该规划确定本地区以生活居住及配套服务设施为主，居住人口容量为1.8万人，建筑总量为171.73万平方米，毛容积率1.10。（3）深圳市渔农村片用地详细蓝图该规划编制于1998年，规划结合渔农村片用地特有的地形、地貌及周边条件，根据现状用地和建筑的情况，裕亨花园
38、用地保留现状。其余用地彻底改造，分期实施。在细致考虑规划实施的可操作性的同时，重点是以规划手法极力扩展小游园、街头绿地、广场等公共空间，并保证公共配套设施的完备。在建筑群和空间处理上力求统一中富于变化，以主体建筑的组合关系形成完整的生活空间。2、已批设计要点情况 本地区已批用地中，大部分为居住用地。已批规划设计要点的住宅建筑面积35.0万平方米，加上市规划委员会会议批准的住宅建筑面积5.8万平方米，共计住宅建筑面积40.8万平方米。通过对已批规划设计要点的和已批准的住宅建筑量估算，居住人口约增加15000人。3、规划目标及功能定位随着罗湖口岸通行能力的日趋饱和，深圳市中心的日趋西移，以及深圳地
39、铁的实施，皇岗口岸未来不仅仍为深圳市主要的货运口岸，而且还将成为重要的客运口岸，在深港两地客货交流中继续发挥重要作用。根据这一发展趋势，该片区应规划建设成为运行高效、出入通畅、设施配套、环境优美，能适应交通持续发展的口岸功能片区，并形成良好的城市门户景观形象。本次规划根据深圳市城市总体规划及深圳市福田区分区规划，以及发展需要，将该片区功能定位为深圳市中部重要的客货运口岸，以口岸设施用地为主的城市特殊功能区。三、规划规模1、人口规模根据对现状已建和正在建设的住宅建筑量进行估算，可容纳约16000人，根据对规划设计要点中已批准的住宅建筑量和市规划委员会会议批准的住宅建筑量进行估算，可容纳约1500
40、0人，考虑到本地区现状和已批准的住宅建筑量可容纳人口约31000人的现实情况，以及公共配套设施的负荷情况，本次规划金三角地区的总居住人口规模按30000人进行控制。2、用地规模本地区总用地面积162.30公顷，除去水域13.59公顷外，其余148.71公顷为城市可建设用地，其中主要为口岸设施用地及其相应配套设施用地。3、开发强度与容量皇岗口岸地区规划总建筑面积163.24万平方米，毛容积率为1.01。比福田分区规划规定的建筑总量171.73万平方米略少，主要是位于皇岗口岸边境监管区内的深圳车港，是为香港无两地车牌的私家车兴建的过境停车设施。目前只建成了规划的三个停车库中的一个，由于政策原因，一
41、直未使用，根据最新了解的情况，口岸办反馈，另外两个规划停车库可能不考虑建设。鉴于其建设目标不明确，牵涉的建筑面积非常大，本次规划只反映了其现状已建成部分的建筑量。规划后的各类建筑面积详见表8。表8：规划各类建筑面积一览表 建筑物类别建筑面积（万平方米）比例（%）居住建筑118.5372.61居住配套建筑 3.50 2.14商业建筑 8.55 5.24办公建筑 8.85 5.42口岸建筑17.64 10.81其它配套建筑 6.17 3.78合计163.24100.00四、规划结构与布局1、规划结构根据现状和有关规划，本地区将划分为六个功能区：口岸监管区、口岸配套设施功能区、皇岗商住服务区、口岸配
42、套住宅区、渔农村片生活区及地铁接驳站区。 口岸监管区以现状为主，总用地54.3公顷，并进一步优化交通组织；口岸配套设施功能区，总用地11.8公顷，将扩大现有缓冲停车场，增加社会停车场地；皇岗商住服务区总用地13.6公顷，口岸配套住宅区总用地约7.8公顷，以保持现状为主；渔农村片生活区总用地12.6公顷，将完成海悦华城二期工程，分期改造渔农村，完善设施配套；地铁接驳站区总用地6.8 公顷，现为市航运公司码头用地，将布置地铁站及相应配套设施。2、用地布局本地区规划用地分类统计详见表9。（1）居住用地（R）本地区居住用地主要分布在东北部和南部，以二类居住用地为主，少量为商住混合的三类居住用地，它们是根据现状及有关规划设计要点加以确定的。居住用地总面积为26.62公顷，占片区总用地的16.41%。（2）商业性公共设施用地（C）商业性公共设施用地主要结合福田南路及
