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1、浅谈物业管理经营创新-管理论文随着我国加入WTo，物业管理行业将面临更多的机遇和挑战，要使前进中的物业管理发展得更快、更规范、更有生机，除在管理体制上向社会化企业化、市场化方面发展外，还必须进一步树立科学、正确的经营思想，不断提高经营管理水平。 一、业主与物管企业是否为主仆关系？ 目前非常奇怪的现象是作为商家之一的物业公司却不肯承认自己的顾客或服务对象-业主为上帝，不肯承认自己在当今商业社会中扮演的真正角色。 物业公司不想承认自己是业主雇佣的，是因为不少物业公司是开发商的子公司，但是尽管如此，他们也无法回避自己是房屋出售前的最大业主-房地产商雇佣的这一事实，开发商和物业公司所签订的物业管理委托
2、合同就是佐证。正是由于物业公司不肯承认自己的真正地位，所以引发了业主和物业公司在物业管理上的一系列纠纷。 二、业主能否对物业公司提出更高要求？ 业主不应对物业公司要求过高，但决不意味着因此可以原谅一些物业公司的服务不到位，业主缴的物业管理费不是给物业公司培训工作人员，提高服务质量用的，物业公司只有具备与收费相应的水平时才能承担物业管理工作。 三、物业管理企业能否包打天下？ 物业管理企业为最大程度地方便广大业主和使用人的生活，把牵涉到居家生活的多项工作统一管理。如此做法使业主和使用人产生错觉，以为交纳了物业管理服务费，不论家庭、邻里、周边的关系等，都是物业管理企业的职责，要物业管理企业包打天下。
3、实际上，物业管理企业终归是企业，职责是以合同的形式约定的。 四、物管何时成为百姓好管家？ 房子对每个家庭来讲是件大事。没房的人都希望买一套称心如意的房子，而买了房子的人又盼着能找到一家训练有素、服务周到的物业公司。但是，真要和物业公司打起交道来，各种各样的物业纠纷往往又会搅得人心烦意乱。 从水电维修、小区被盗、社区保安打人等诸多的因素中，看到物管行业还确实是任重道远。 五、物管服务能否零收费？ 不少人对物业管理不理解，甚至持抵触态度，拒交管理服务费。殊不知，业主在享受物业管理提供服务的同时，有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。个别业主、使用人不交管理费，侵害了其它业主、使用人的利益，影响
4、物业管理的服务质量。 六、物业管理服务费不是越低越好？物业管理公司作为企业，给物业实施专业化管理，为业主和使用人提供服务，需要成本的投入，而且物业管理与其他商品不一样，它是量入为出。很多物业管理服务费低廉的物业区域，因费用入不敷出而使物业管理工作不能尽如人意。相反地，优质优价物业区域的舒适环境，总是让人觉得物有所值。 七、物业收费能否按质论价？ 物业收费应该是优质优价，按质论价，应该对服务的范围和标准更加细化。目前买卖双方对服务的具体范围和具体的标准不清楚，界定不明晰。要体现质价相同的公平竞争原则，允许价格有一定的浮动幅度，比如研究按照招投标办法设立选定的管理企业，招投标服务应该体现竞争性，应
5、该允许价格有一定的浮动幅度，这样能够体现整个服务的竞争性。 八、都是物管代房地产商受过？ 物业公司接受了开发商的委托，事先就有责任验收自己要管理的房屋和设备，也有保证这些房屋和设备正常使用和运转的责任。如果出了问题，业主找物业公司，就不能说物业公司是代房地产商受过。 要想解决这个问题，不能指望业主自己去分清房地产商和物业公司的关系，而是物业公司要与开发商划清界线，不要在和业主打交道的开始，先给业主一个房地产商代言人的形象，同时对接受房地产商委托管理的项目先做好验收。 九、小区管理到底谁说了算？ 在小区里，究竟谁说了算？物业公司接受小区业主委员会委托后，只能以业主的意志为转移、而不能以自己的意志
6、为转移。物业公司的管理只能按业主委托中说的执行，而不是自己想怎么说就怎么说。 物业管理问题的根源就在于一些人的观念在这个问题上还停留于房管所年代，造成物业公司自认为自己的管理代表着政府，凌驾于业主之上，引发了和业主的冲突。 十、物管区域是物管公司自留地？ 物业管理企业中，有个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的管理者角色里，误以为物业管理区域是自己的自留地，没有从广大业主、使用人的利益出发，自己想怎么干就怎么干，成为物业管理行业规范化发展的害群之马。物业管理公司在物业区域内，应依法依合同办事。一、树立品牌意识，加强品牌塑造 作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理
7、品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且能作为开发商招揽顾客的卖点，极大地促进物业的销售。虽然不少物业管理公司已深刻认识到了这一点，但囿于诸多因素的限制，他们对物业管理品牌效应的认识尚流于表面，所谓的品牌竞争往往如隔靴搔痒，并不能最大限度地提升自身物业管理服务的市场竞争力。各物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为业主提供优质服务。初创品牌后，物业管理公司要适时地进行品牌运营，一方面要利用品牌效应为企业扩大市场
8、服务，提高市场占有率；另一方面又要保护品牌，既要运用法律手段提供知识产权的保护，又要通过不断的努力保持并进一步提高物业管理服务质量。 二、进行资本运作，实现规模经营 实施规模化经营以及由此而来的低成本优势一般是在一个行业步入成长期后，企业为求得其发展所采用的策略。而物业管理所具有的服务性和微利性特点，使物业管理在产生时就要求其经营必须达到相当的规模。因此，对物业管理企业而言，进行资本运作、实施规模化经营、获得规模效益不仅仅是企业发展壮大的重要因素之一，更是其赖以生存的基础和重要关键点。 随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高，某些具有一定实力的物业管理公司应该在市场竞争中进行资本运作
9、，通过适当的资产重组和企业兼并，形成跨行业、跨部门、跨地区的企业集团公司，同时，以规模经营为目标，进行四个方面的拓展。一是扩大经营规模。物业管理是微利服务行业，只有通过扩大规模，降低成本，一业为主，多种经营，提高管理服务水平，才能生存发展。二是扩大管理类型。新老住区、零散住宅、农民住宅、学校、银行、商场、医院、酒店等，都应纳入物业管理市场范围，成为各物业管理公司竞争的目标和服务的对象。三是扩大地域范围。特别是各省会城市、计划单列市，以及各中等城市，由于其集聚效应强，辐射范围广，应该是各大型物业管理公司努力拓展发展空间的区域。四是扩大品种类型。应积极开拓系列产品业务，为社会提供服务，增加企业经济
10、效应，丰富专业内涵，同时有效地支持物业管理主业的发展。 三、实施多元化经营，提高专业化水平 如何摆脱物业管理低利润的状况，积累其存续和发展所需的资金，成为物业管理经营者共同面临的难题。根据国内外的成功经验，物业管理企业依据自身的优势，实施多元化经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩大规模的有效途径。物管公司可结合自身实际，逐渐跨行业经营。如依赖物业管理企业自身的独特优势，在管理的住宅小区内大力开办第三产业，这不仅方便了小区居民生活，还为物业管理公司创造了收入，也弥补了物业管理费的不足。当然，多元化发展在降低单一经营风险的同时，也增加了进入其它行业而带来的风险，必须注意结合实际，凸现优势，在多
11、元化发展中处理好与专业化发展的关系，使二者协同配合，共同打造可持续发展的物业管理品牌企业。 在实施多元化经营的同时，要不断提高专业化水平，树立专业化经营理念，成立专业化的物业管理公司。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证住区物业管理的水平的连续性和服务质量的不断提高。国家也应该明确专业化物业公司的法律地位，并在产业政策上支持其跨地区发展，形成物业管理行业的集团公司和名牌企业。同时，物业管理的专业化还体现在物业管理未来的经营方式上，一种方式是继续传统的组织方式，物业管理公司拥有同素质的管理人员，公司下设不同的维修和服务队伍；另一种方式是物
12、业管理公司只配备必须的管理人员，对房屋的维修、清洁、保安等全部依赖市场竞争所形成的社会分工，需要时由物业管理公司通过招标、分包或临时购买等方式解决，从而在更深的层次上实现了物业管理的专业化。后一种方式在组织上 更具有灵活性，成本上更具有优势，因此更能适应未来市场竞争的需要。 四、完善管理手段，进行集约化经营 由于种种原因，目前物业管理手段落后，智能化水平低，还基本上处于简单的手工操作阶段。这种粗放、低水平的管理、不仅制约了物业管理的进一步发展，而且与市民所需要的那种多层次、多样性、全面规范的管理极不相适应。因此，依靠科学规范的严格管理和高素质的员工队伍，走集约化经营的道路，是我国物业管理实现其
13、可持续发展的必然选择。这需要从以下两个方面对我国的物业管理企业进行改造：一是企业员工知识技能的学习和积累，包括员工个人的知识技能水平与结构以及企业员工的整体素质与知识技能结构。物业管理企业应该通过培训、对外合作、在实践中的创造性的“干中学”以及招聘优秀的人才从事物业管理等多种手段全面提高员工素质。同时采用先进的管理手段，实施减员增效，降低企业管理成本。二是技术设施的完善。技术设是一个由一系列配套的技术决窍、设施装备和技术 规则构成的，包括软件和硬件及其协同作用的有机系统。物业管理企业应该加强小区智能化设施建设，同时加强对旧小区智能化设施的建设和改造，提高物业管理手段。 五、树立人才竞争理念，提
14、高从业人员素质 我国现阶段，从事物业管理的人员不少是老弱病残，知识层次低，缺乏职业技能。特别是高水平专业化人才匮乏，制约了物业管理向高水平、深层次发展。一方面，高层次物业管理人才少，能够适应大厦、酒店、写字楼、高档住宅区管理的专业人才明显不足，能够担任物管企业经理、副经理或部门经理等中层以上专门管理人才更少，尤其是能够适应智能建筑物业管理的专业人才严重缺乏。另一方面，复合型物管人才少，在物业管理公司中既能胜任自己所分管的工作，又能撑握其他专业技能的一专多能的人才偏少，能够通过多种经营为企业带来较大效益的人才更少。对此，物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，同时要加强员工的培训，从员工中发现人才、培养人才。要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，要根据管理人才的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题学习；要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加企业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才；可以通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。同时，还可以通过组织物业管理人员到国内外考察，学习借鉴其它同类企业物业管理的成功经验和作法，取人之长，补己之短。
