物业公司管理精细化管理大全0.doc

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1、物业公司精细化管理大全目录第一篇 物业前期管理第一章 规划设计介入与建设施工介入 3第一节 规划设计介入 3一、规划设计介入的主要方面 3二、规划设计介入的具体内容 6第二节 建设施工介入 17第三节 建筑工程质量保修的前期管理 18一、保修期限问题 18二、有关建筑工程质量保修的法律法规 18第四节 筹建物业管理机构 20一、筹建前期物业管理架构 20二、适时组建完整的物业管理机构 21三、前期测算及办理前期手续 23四、协助开发商的前期工作 24第二章 设备前期管理 27第一节 设备前期管理的综合要求 27一、设备选型与规划设计阶段 27二、设备安装质量控制阶段 29三、设备调试及试运行阶

2、段 30四、准备竣工验收阶段 31五、竣工验收阶段 32第二节 弱电工程前期管理 33一、弱电工程的前期管理 33二、安全防范系统 33三、智能停车场管理系统 44四、自动消防系统 48五、电梯监控系统 49 第三章 接管验收综述 51第一节 接管验收的条件 51一、新建物业接管验收的条件 51二、旧物业接管验收的条件 52第二节 验收工作程序 52一、组建验收小组 52二、接管验收前的准备工作 52三、接管验收工作程序 52第三节 技术资料接管验收 53一、土建工程资料、文件验收 53二、建筑电气工程资料、文件验收 55三、给/排水工程资料、文件验收 55四、供热工程资料、文件验收 56五、

3、电梯工程资料、文件验收 56六、通风与空调工程资料、文件验收 57七、自动消防系统工程资料、文件验收 57八、安全防范系统工程资料、文件验收 59九、智能停车场管理系统技术资料、文件验收 59十、资料、文件交接与归档 60 第四章 土建工程接管验收 63第一节 土建工程质量验收规范 63第二节 土建工程观感质量验收 64一、室内、外观感质量验收 64二、屋面工程检查重点 65 第五章 建筑电气工程接管验收 69第一节 建筑电气工程质量验收规范 69第二节 建筑电气工程质量验收项目 71一、变压器、箱式变电所验收 73二、配电柜、控制柜和动力、照明配电箱验收 75三、低压电动机、电加热器及电动执

4、行机构验收 76四、不间断电源验收 77五、低压动力设备试验和试运行 79六、裸母线、封闭母线、插接式母线验收 80七、电缆桥架安装及其电缆敷设验收 83八、电缆沟和电缆竖井内电缆敷设验收 84九、电线导管、电缆导管和线槽敷设验收 86十、电线、电缆穿管和线槽敷线验收 87 十一、电缆头制作、接线和线路绝缘测试 88 十二、普通灯具验收 91十三、特种灯具验收 93十四、景观灯、庭院灯和航空障碍标志灯验收 96 十五、开关、插座、风扇验收 98十六、建筑物照明通电试运行 99十七、接地装置验收 101十八、避雷引下线和变/配电室接地干线验收 102 十九、接闪器验收 103二十、建筑物等电位联

5、结验收 105 第六章 建筑给排水工程接管验收 105第一节 建筑给排水工程质量验收规范 107第二节 室内给排水系统验收 107一、室内给水管道及配件验收 109二、室内消火栓系统验收 110三、给水设备验收 111四、室内排水系统验收 115第三节 室内热水系统验收 115一、室内热水管道及配件验收 116二、热水供应系统设备验收 117第四节 卫生器具及配件验收 117一、卫生器具及给水配件验收 117二、卫生器具排水管道验收 118第五节 室外给排水管网验收 118一、室外给水管网验收的综合要求 118二、室外给水管道验收 118三、消防水泵接合器及消火栓验收 121四、管沟及管井验收

6、 122五、室外排水管网验收 122 第七章 供热系统设备接管验收 125第一节 锅炉及辅助设备验收 125一、锅炉验收 125二、锅炉辅助设备验收 127三、管道验收 129四、安全附件验收 129五、换热器验收 131第二节 室内采暖系统验收 132一、室内采暖管道及配件验收 132二、散热器及金属辐射板验收 134第三节 低温热水地板辐射供暖系统验收 135一、施工工艺要求 135二、检验和调试 136三、验收条件 137四、系统验收 137第四节 室外供热管网验收 139 第八章 通风与空调工程接管验收 141第一节 通风与空调工程质量验收规范 141第二节 通风、空调系统安装质量验收

7、 142一、通风系统验收 142二、空调系统验收 146三、空调水系统管道与设备验收 152四、空调风管系统验收 159第三节 通风、空调系统调试及试运行验收 164一、系统空载调试及试运行 164二、带生产负荷的综合效能试验与调整 167第九章 电梯工程接管验收 169第一节 电梯工程验收规范 169一、电梯安装单位应具备的资质 169二、电梯接管验收的条件 169三、电梯接管验收的实施 170第二节 电梯工程质量验收 170一、机房验收 170二、井道验收 171三、驱动主机的土建基础验收 171四、导轨验收 171五、门系统验收 172六、轿厢验收 172七、对重(平衡重)验收 172八

8、、安全性能验收 172九、悬挂装置、随行电缆、补偿装置验收 173十、电气验收 173十一、电梯验收 174十二、电梯钥匙验收 176 第十章 自动消防系统接管验收 177第一节 自动消防系统验收规范 177一、火灾自动报警控制系统验收规范 177二、自动喷水灭火系统验收规范 178第二节 火灾自动报警控制系统验收 180一、火灾自动报警控制系统工程质量验收 180二、火灾自动报警控制器及探测器技术性能验收 183第三节 自动消防联动设备及消防水系统验收 187一、自动消防联动设备验收 187二、自动消防水系统验收 187 第十一章 安全防范系统接管验收 191第一节 安全防范系统验收规范 1

9、95一、安全防范系统设备验收 195二、安全防范系统技术性能验收 195第二节 安全防范系统验收规则 195一、安全防范系统设备安装质量验收 198二、安全防范系统设备技术性能验收 200第十二章 其他 207第一节 智能停车场(库)管理系统接管验收 207一、智能停车场(库)管理系统设备安装质量验收 207二、智能停车场(库)管理系统技术性能验收 207第二节 通信网络和有线电视系统的接管与验收 209一、通信网络和有线电视系统验收 209二、接管验收遗留问题的处理 209第三节 园区绿化工程接管验收 210一、施工过程验收项目 211二、绿化工程附属设施验收 212三、绿化工程中间环节验收

10、 213四、绿化工程竣工验收213 第二篇 物业后期管理第十三章 业户入住 217第一节 业户入住前的准备工作 217一、建立入住办公机构 217二、准备入住工作方案 217三、做好相关单位的协调工作 218四、准备入住资料 218五、入住时期的环境美化 219六、通知业户入住 219第二节 办理入住手续 226第三节 装修管理 227 第十四章 房屋建筑工程质量保修工作管理 229第一节 房屋建筑工程质量保修分类 229一、房屋建筑工程质量缺陷分类 229二、房屋建筑工程质量缺陷保修工作管理程序 229第二节 相关单位在保修工作中的职责 235一、开发建设单位的职责 235二、物业管理公司的

11、职责 241三、施工单位的职责 243四、监理单位的职责 243第三节 “二次损失”的处理 243一、“二次损失”的处理程序 243二、“二次损失”责任赔偿的法律依据 244第十五章 物业保安服务 245第一节 物业保安职责 245一、保安负责人的职责 245二、队长、班长的职责 245三、保安员的职责 246第二节 物业保安服务要求 246一、物业保安员基本要求 246二、物业保安员行为规范 246三、物业保安服务质量的评价与改进 249第三节 消防安全管理制度 250一、总则 251二、消防安全职责 251三、消防组织机构 254四、消防安全制度和管理 254五、灭火和应急疏散预案编制及演

12、练 259第十六章 物业环境服务 263第一节 保洁服务 263一、保洁服务综述 263二、楼内保洁服务 265三、日常清洁方法 268四、外围保洁服务 270五、垃圾清运 271第二节 绿化管理 273一、绿化管理机构设置 273二、室外绿地养护 274 第十七章 房屋管理 279第一节 房屋管理 279一、房屋完损等级分类 279二、房屋完损等级评定标准 280三、房屋完损等级评定方法 287四、房屋维修工程的分类 288五、房屋维修工程管理 290六、房屋管理考核指标 291第二节 人防工程使用管理 292一、使用人防工程应申办的手续 292二、使用人防工程的申办程序 293第十八章 设

13、备管理综述 297第一节 设备资产管理 297一、建立设备台账 297二、建立设备档案 299第二节 设备运行管理 299一、岗位责任制 299二、持证上岗 299三、定人定机制度 300四、运行和交接班制度 300五、安全操作规程 300六、技能培训 300七、设备经济运行 300八、检测、测量设备管理 301九、设备设施标识管理 301十、设备事故及突发事件管理 302 十一、设备环境管理 302十二、设备管理检查制度 302第三节 设备维修、维护保养管理 309一、制订维护保养计划 309二、维护保养记录 309三、重大维修及技术改造 309四、设备点检和巡检 309五、设备保养分级 3

14、09六、设备维修分类 309七、对承包方的管理 310 第十九章 电气系统设备运行、维修维护 313第一节 高压电气系统设备运行、维修维护 313一、变(配)电所运行管理制度 313二、变(配)电系统管理范围 322三、临时供电管理 334第二节 低压电气系统设备运行、维修维护 335一、配电柜、控制柜维护保养 335二、低压电气设备维修安全操作 338三、低压电气设备维修工作程序 339四、避雷设施的检测与维护 339五、电动机运行管理 341 第二十章 给排水系统设备设施运行、维修维护 347第一节 水泵房运行管理和设备维护保养 347一、水泵房管理制度 347二、水泵房设备设施维护保养

15、347三、供水管理制度 352第二节 给排水管线维护保养 353一、楼内给排水管线维护保养 353二、室外给排水管网维护保养 354 第二十一章 空调系统和风机运行、维修维护 357第一节 空调系统运行、维修维护 357一、满足使用要求 357二、降低运行成本 357三、运行管理 358第二节 水冷式柜式空调系统运行操作规程 362一、运行前的检查准备工作 362二、运行操作 362三、正常停机操作 362四、故障停机操作 362第三节 风冷式冷水机组运行操作规程 363一、运行前的检查准备工作 363二、运行操作 363三、正常停机操作 363四、故障停机操作 363第四节 维护保养规程 3

16、64一、辅助系统月保养 364二、主机半年保养 365三、辅助系统半年保养 368第五节 风机维护保养 371一、风机保养项目 371二、空调通风系统清洗 373 第二十二章 视频安防监控系统运行、维修维护 383第一节 运行值班制度 383第二节 维护保养 383一、云台和CCD摄像机 383二、主控制器 384三、维护保养记录 384 第二十三章 特种设备管理 387第一节 特种设备管理的依据 387第二节 特种设备事故分级 387一、特别重大事故 387二、重大事故 387三、较大事故 388四、一般事故 388第三节 特种设备使用单位的法律责任 388第四节 特种设备应急预案 390第

17、五节 对承包方的管理 391第六节 电梯管理 392一、关于电梯运行、维修和维护保养合同 392二、物业公司在电梯管理工作中的职责 397三、电梯管理制度 398四、电梯运行记录用表 398第七节 自动消防系统运行、维护保养 417一、综合管理 417二、系统运行和维护保养 418第八节 燃气锅炉设备系统运行、维护保养 431一、锅炉系统安全管理职责 431二、锅炉系统安全运行制度 435三、燃气锅炉供热系统节能 446四、维护保养 455 第二十四章 用好“八项管理原则”，做好物业服务 467第一节 以顾客为关注焦点 468一、理解要点 468二、始终贯穿于质量体系标准中 469三、怎样实施

18、“以顾客为关注焦点” 470第二节 领导作用 477一、理解要点 477二、“领导作用”在质量体系标准中的体现 477第三节 全员参与 480一、理解要点 480二、“全员参与”在质量体系标准中的体现 480第四节 过程方法 481一、理解要点 481二、“过程方法”在质量体系标准中的体现 482三、运用“过程方法”举例 482第五节 管理的系统方法 484一、理解要点 485二、“管理的系统方法”在质量体系标准中的体现 485第六节 持续改进 486一、理解要点 486二、“持续改进”在质量体系标准中的体现 487第七节 基于事实的决策方法 487一、理解要点 487二、“基于事实的决策方法

19、”在质量体系标准中的体现 487三、运用“基于事实的决策方法”举例 488第八节 与供方互利的关系 493一、理解要点 493二、“与供方互利的关系”在质量体系标准中的体现 493参考文献 495第一章 规划设计介入与建设施工介入第一节 规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需要，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。一、规划设计介入的主要方面本章所论

20、述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。（一）配套设施的完善对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能（如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等）、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注一下几点。1、 这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。2、 这些配套设施在对住户是否会造成某些干扰或影响（如噪音、气味、环境卫生等）。3、 这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理（如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等）。（二）物业基本状况物业基本状况使筹建

21、物业管理机构、配套管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。物业基本状况包括以下几个方面。1、 未来小区档次、人口密度和数量。2、 建筑物的密度、层高、地下建筑状况。3、 附属建筑物的使用功能和建筑面积。4、 区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。5、 共建区域及面积。6、 小区出入口及区内道路。7、 公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、痛风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统ton、有线电视系统。8、 停车场（库）等基本状况。（三）水、电、气供应容量物业公司参

22、与水、电、气供应量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多余不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上，应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主（租户）入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因（如投资经费不足），小区的正式供电系统迟迟不能投入使用，致使小区的供电在较长时期内必须以开建设施工时的临时供电系统，而

23、这个时期少则1-2年，多则4-5年，甚至更长。所以，物业公司在测算点的供应容量是，不仅要测算正式供电的实际容量，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电”期的实际需求，以保证在较长“临时供电”期内能够安全供电并能满足潜在的增长需求。这些都要自阿前期规划中以正式文件报告开发商，是开发商在同地方供电管理部门签订供电协议时留有余地。公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免造成资金浪费，而且也不便于管理。所以，公共用水、用电设计时应尽量集中，较大型社区可采用分区集中的方式，以减少水表、电表的安装数量。（四）物业管理用房的规划物业管理用房室开发商委托设计单位进行规划设计的，物业公司

24、应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。1、 提供良好的办公环境（1） 以方便业主为目的。物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。（2） 以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。（3） 办公用房间数量和面积是否够用。（4） 库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。（5） 认真审核建筑平面图，对那些地方需要改变门的位置、那些地方需要打隔断并重新开门、那些房间便于使用功能的组合等都

25、要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。（6） 如有需要应考虑外聘方办公用房，工作用房，库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。（7） 由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。2、 提供良好的休息环境（1） 员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。（2） 员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、卫生间、洗

26、浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。（3） 由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光。通风条件（有时开发商为了节省投资，不设计天井），以保证员工身心健康。（4） 较高档次的住宅小区多为底层建筑，地下一层是业主的私房，且不建地下二层，这意味着物业公司可以利用的地下房间的数量有限，因此，物业公司更应该对物业管理用房、员工住宿、生活用房的数量和使用功能进行消息审核，以避免将来物业用房的数量不足和功能不完善。（五）建筑材料的选用优质材料是建造优质物业的基础，如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任，与

27、物业管理公司无关，其实不然。1、 物业公司在长期的管理和使用实践中，对各类建筑材料、各类设备设施、通用器材和材料质量的了解比较全面。2、 对相同的材料、设备设施和通用器材，哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、售后服务有两，物业公司能掌握到第一手资料，这一优势是开发商和设计单位都没有的。3、 为了打造一个优质的物业基础，为了全体业主的切身利益，为了将来物业公司与业主之间建立良好的关系，为了降低物业管理成本，物业公司有责任将优质的建筑材连设备设施和通用器材以书面形式推荐给开发商，供开发商和设计单位选用。二、规划设计介入的具体内容（一）小区公共建筑规划1、规划有幼儿园、学校的小区，每千人建筑面积为559

28、-850平方米。2、幼儿园应布置在环境安静，接送方便的地段，儿童活动室和活动场地应有良好的朝向，保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。3、由于小学或初中学生活波好动，所以学校应布置在小区边缘，选择比较僻静的地段，并与住宅保持一定距离，以避免其室外挥动的喧哗声干扰住户。4、规划有商业、服务建筑的小区，每千人建筑面积为353-389平方米。5、规划有金融、邮电建筑的小区，每千人建筑面积为16-22.5平方米。6、附属建筑如变电站、水泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等是否满足使用，并考虑建筑位置是否合理，是否会扰民。7、商业、服务业、金融、邮电、居民委员会的布局应相对集中，以便形成小区的服务

29、中心。服务中心一般应布局在小区的住出入口附近以方便居民，但同时也要考虑可能产生的噪声扰民和气味污染等问题。8、居民委员会用房及业主委员会用房的使用功能一般分两类：一类是办公用房；一类是公众娱乐用房，如图书（报章）阅览室、会议室、乒乓球室、舞厅及其他与老年人相关的文化活动等。9、居民委员会办公用房的规划符合政府的规定，按小区人口/户数的规模规划设置居民委员会及其用房面积。一般当达到2000-3000户时应设置居民委员会。10、居民委员会用房的建筑面积按以下原则考虑：规模为较小型居住区时，不考虑单独设立；规模为较大型居住区时，建筑面积在150-225平方米；规模介于较小型居住小区和较大型居住区时，

30、建筑面积取下限。11、业主委员会办公用房面积可以参照居民委员会用房（小于其面积），可与居民委员会办公室设在同一座楼内，与物业公司办公区相近，方便工作联系。12、居民委员会和业主委员会办公用房最好不与物业公司在同一座楼内。（二）小区公共道路规划1、道路的使用功能（1）应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。（2）便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。（3）便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、装修及搬家车辆的通行。（4）有些设计为了片面追求艺术效果，将小区的非主要干道（如楼前的甬道）设计得宽窄不一，窄处机动车辆难以通行，且

31、有些拐弯设计成死角，车辆难以转向，如果车辆强行通过，势必会碾压路旁的绿地、花木甚至损坏道牙。2、小区道路分级（1）一级道路是小区的主要道路，是解决小区内外联系的主干道，路宽应在9米以上。（2）二级道路是为小区的支路，用以解决内部联系，路宽为7米以上。（3）三级道路为小区内的支路，用以解决住宅组群的联系，路宽不小于4米。（4）四级道路为楼门前道路。路宽不小于3米，能满足上面所述的机动车通行要求。3、小区道路的规划要求（1）建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1.5米，与机动车道的距离应布小于3米。（2）尽端式道路其长度不宜超过120米，尽端处应有12米2米的回车场地。（3）单车道，每隔150米应有

32、一段回车处。（4）道路两边应没有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入路面。（5）休闲区的甬道或人型步道应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人踩踏绿地的措施。例如，在过往行人较多的步行道两侧铺装露孔砖，尤其在道路转弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。（6）在甬道两边栽种小灌木形成“绿篱”，也可以起到阻隔作用。为了景观多样性，可采用“绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。4、道路铺装要求（1）高档小区可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。（2）铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本，一般应

33、控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本。（3）有机动车通过的路面，铺装材料（不论是石材还是彩砖）的尺寸不宜过大并应该达到一定的厚度，以满足承载要求，避免重在车辆对路面的损坏。（4）铺装应采用防滑材料，避免雨、雪天摔伤行人。（5）铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。（6）铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。（三）自行车棚布局规划低层建筑的小区，一般不设计一般不涉及地下室作为自行车存放处，多在室外设置自行车棚。此时，应按下述原则考虑。1、集中设置有利于管理，但既要考虑合理的服务半径，又要路考虑管理的经济合理性。2、分散设置不宜过多，要相对集中，并使周边的住户感

34、到便利。3、因是地面建筑，所以自行车棚的风格和式样应与小区的建筑风格一致。4、因自行车棚周边一般会有绿地，所以要对通往自行车棚通道的走向进行合理规划。（四）娱乐、健身场所规划1、儿童游戏场地规划在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要，一般分为幼儿（2岁以下）、学龄前儿童（36岁）、学龄儿童（612岁）三个年龄组。（1）幼儿需要家长或成年人带领，活动量较小：学龄前儿童有很强的依恋家长的心理，活动量和能力都不大，这两组年龄段的儿童游戏场地宜靠近住宅旁，可与老年、成年人休息活动场地结合布置。（2）学龄儿童体力及活动能力都较大，伴随而来的喧哗声也大，因此他们的游戏场地应远离住宅，以减少对住户的干

35、扰。2、老年人、成年人休息及健身场所老年人和成年人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋乘凉或晒太阳，因而其活动场所应布置在环境较为安静、景色较为优美的地段，一般可结合公共绿地单独设置或与幼儿及学龄前儿童游戏场地结合设计。3、 对设施的使用功能性设计物业公司应从住户的视角出发，尽可能全面、细致地考虑各种设施的使用问题，如是否安全、规范、既方便使用又方便维护等，提出合理化建议，提请开发商和设计单位注意。（五）园区景观和绿化规划园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是盛事美化的组成部分。1、结合投资规模、小区的档次小区建筑的主体风

36、格及小区的主体文化内涵等因素进行景观形式、风格的规划。2、一般应将主体景观设置在小区的主出入口处及园区的中心地带，形成园区整体景观的核心部分。小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。3、园区内的水景景观不宜过多，较小兴许小区有一处即可：中型小区有12处即可：较大型小区有23处即可，但也应尽可能取下限。如此考虑，不但节省会了水资源和电能，也降低了物业管理成本。4、由于木道德使用寿命短，且养护费用高，一般12年即自然损毁，所以景观中的木道应不用或少用。5、园区里不宜制作太多的“地形”，可在重点堤防少量修建。6、人造土丘或高地不宜过高，坡度也尽量缓和，有利于存水。此外，人造土丘或高地不能离

37、住户窗户太近。7、尽量少建或不建树池，即使建造，其高度不应超过50厘米、内径应不小于1.5米（方形树池比圆形树池要美观、大方）。如此规定的原因在于使树根扎在树池之下，即有利于树木生长，而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂。（六）绿地组成及绿化标准1绿地组成（1）公共绿地，指居民公共使用的绿化用地，如居住区小公园、小区周边的绿地及林荫道等。（2）公建专用绿化用地，指园区内的幼儿园、学校、商业服务中心等处的绿化用地。（3）庭院绿地，指住宅四周的绿化用地，包括住户的小院。（4）道路绿地，指园区内各道路的行道树及绿地。2居住区绿地标准以“居民平均占有绿地面积”和“居住区用地的绿化覆盖率”两个指标来衡

38、量。原建设部制定的指标为24平方米/人，因各地区具体情况不同，还应循地方政府的规定。3绿地率绿地率指在居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地比率（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。通常新建小区绿地率不低于30，旧小区绿地不低于25。4绿化率绿化率指建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（）。绿化率一般要高于绿地率。5绿地的规划及功能（1）遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则，形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市绿地系统相协调。（2）充分利用原有的自然资源和自然条件。（3）植物配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。（4）园内小块公共绿地，主要供居民（特别是老

39、人、儿童）使用。绿地以观赏为主，也可在其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。（5）宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。（6）为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。如果种植，则距离窗户应不小于5米。（7）院落之间可用“绿篱”、栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的绿地，因楼群间隔较大，可作为一般的公共活动之用。（8）道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员视线。（9）在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于1.5米，植大树处土层厚度不应小于2米。（10）所有施工中应改良土壤，或按城市园林绿化工程施工及验收规范中对土质的要求进行施工，施工中应施底肥。

40、（七）审核景观、绿化设计设计图纸是规划的体现，也是施工的依据。从某种意义上讲，审核图纸比规划介入更为重要，因为最终的结果是依照图纸建成的。受设计人员的知识、观念、经验及思考问题的角度等因素影响，其设计中会出现诸多偏差或错误，若不予以纠正，势必会给后期的绿化养护管理工作带来许多困难，加大绿化养护管理的成本。基于此，物业公司必须认真审核景观、绿化的设计图纸，从整体景观效果、使用功能、日后养护、管理成本等方面进行综合分析，纠正图纸错误和偏差，以期最终实现“管理方便、养护费用少、绿化效果好”的目标。1、 选配植物的一般原则、（1） 大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、

41、灌木树种。（2） 在入口及公共活动场所，应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。（3） 为较快形成绿化效果，可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。（4） 行道路宜选用遮荫强的树种。（5） 所有游戏娱乐、健康场地、路边不得种植有刺、有毒植物。（6） 为提高美化效果，可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种搭配组合。（7） 根据当地的气候条件，选择适宜本地区生长的植物。（8） 尽量少种或不种时令花卉和草木花卉。（9） 尽量少种宿根花卉，即使栽种，其面积也不应过大。2、 选择植物品种的错误（1） 设计图中选用了不适宜本地区种植的树种。 白桦，适宜生长于海拔高的山区。 梅树，适宜

42、生长于长江中下游地区。 菩提树，适宜生长于西双版纳地区或北方温室。（2） 选用了本地区市场少见且价格较贵的树种，如朴树、槲树、朝鲜溲疏等，这些树种均难以购得。（3） 选用的树种偏少，会使绿化效果单调。（4） 部分区域设计种植密度过高，不利于树木生长。（5） 绿篱及色带选用过多，会导致养护费用增加。（6） 水杉因其树冠为圆锥形，不是大树冠，所以遮荫效果差，且定植后小树枝会大量死亡，几年后才能恢复，致使株型不可能一致，因而不适合做行道树。（7） 石贝竹，其习性忌高温酷热及多雨环境，北方地区6月中旬至8月正是此种气候，石贝竹将会因条件不适而大量死亡。3、 影响景观效果的实际错误（1） 设计中未注明松

43、树类的具体名称，因各类松树形状相差甚远，从设计中不能看出将来的效果。（2） 选用的花灌木类品种无设计图纸，无法综合其绿化关系及效果。（3） 不宜在同一处种植同科植物（如玉兰、二乔玉兰、元宝枫、五角枫），因为这些植物的株型、叶形类似，景观效果也类似，在同一处种植会影响景观效果。（4） 同一地段中，不同种植块的树种组合不应有同种的重复种植。（5） 宿根花卉（如福路考）种植面积过大，会造成晚秋至初春时段这5-6个月的时间有较大面积黄土裸露而影响景观；又因为设计在路边或道路转弯处，在黄土裸露时期易被人穿行踩踏，影响来年的返青发芽。（6） 灌木图中与乔木图中的部分树种重复，且其中绝大部分因株形比较大，不

44、适宜做乔木的基础种植。（7） 乔木下种植“色块”其视觉效果不佳，不要将乔木种在“色块”中。（8） 围墙四周种植品种宜控制在5-6种，并采用常绿乔木与花灌木间种的形式，株高以不影响安防监控摄像为原则。（9） 设计中的草花、时花较多，种植面积过大。这类花卉每年需种植2-3次，费工费时、养护成本人。可适量改种草坪、宿根植物（但应是小面积）或改种相应的灌木。、（10） 楼宇间适应当多种常绿乔、灌木，以保持四季美化。（11） 龙柏因其株体不直，不适宜做“绿篱”，应改用其他灌木做“绿篱”。（12） 整体设计中相似树种使用过多，似乎仅是为凑品种，如绿柳与垂柳、毛杨与青杨、元宝枫与五角枫、三桠线菊与绒毛线菊等

45、。（13） 应将大花萱草改为金娃娃，因其花期长，株形矮小，更为人们喜爱。4、种植设计错误（1）常绿树中雪松、白皮松、华山松为强阳性树种，与其他树种的间距应大于5米，否则会影响树形（若为单一树种的纯林则例外）。（2）玉 、紫萼，性喜半阴，忌阳光直射，因为强光下叶片会褪色并产生日灼，应种植于大树下或楼北侧，不应设计在阳光直射处。（3）各楼单元门前的种植设计显得凌乱，每个单元门口两侧的种植应有一定的规律性和对称性，应考虑株型的匹配，品种不宜过多；每座楼应有标志性的种植物。（4）较高的树池不应种乔木。因为随着树木增长，树根会将树池拱裂。（5）大型乔木的种植点距建筑物距离不应小于5米，床前种植的竹林也不应太近，太近会影响采光。（6）某些地段常绿树的种植间距偏小（有的间距不足4米），这样会使下部枝条因为缺少光照而枯萎，同时其下方更不应种植大叶黄杨、洒金柏等灌木。（7）不适宜在花钵内种植西府海棠等花灌木，因其株型较大，易被风刮倒。此外，考虑到养护费用较高，应尽量少用或不用花钵。5、不便于管理的设计错误（1）因不易存水、难以养护等原因，应取消绿化丘设计，可采取平面种植，通过人工修剪达到“丘”形效果。（2）波峰型种植草坪存在以下问题（尽量不采用此种设计）。倾角不应太大，因其上部不易存水，难有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。 波谷间容易存水和积存污物，应有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。