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1、物业公司写字楼营销租赁方案一、操作思路及方法租凭销售策略阐述：整体产品以租凭销售使用权为主，迅速使物业公司盈利，但为了培育市场、扩大客源层面、提升人气，故建议指定一小部分产品作为集中招租的对象，吸纳租赁客源（例如前期招租以某特定企业或合作伙伴、特定楼层等为主），同时在销售过程中，这部分产品也便成为了“带租约”的产品，增强了产品的附加价值。策略目的 双管齐下，扩大目标客群（直销或联合相关部门进行营销租凭工作） 迅速树立写字楼的使用形象，培育市场、提升人气（宣传和实际效果相符合） 增加项目的附加价值，增强投资者的投资信心（服务保障功能）策略操作方法：招租部分1、 指定招租的楼层（尤其先确定指定的楼
2、层进行统一营销租凭）2、 成立专门的招租销售部和招租人员，对有意向租用写字间的客户，根据实际的需求做详细登记，并引导其选择指定的楼层。3、 在销售的过程中，可以将项目招租策略，以及所积累的租用客户作为卖点进行说辞宣传，增强投资者的投资兴趣，同时根据实际情况也可将欲租用客户的情况给予介绍，起到“中介”作用。二、收取定金的形式由于项目目前还处在准现房阶段，未能及时交房使用，所以建议以收取定金的形式稳定前期的客户，但对于租赁客户不能“一刀切”收取固定的定金额度，故建议采用如下定金收取方式：租赁面积在100平米以下（含100平米），收取定金：10000万元租赁面积在100200平米（含200平米），收
3、取定金：20000万元以此类推，每增加100平米，定金增加10000万元三、媒体配合推广建议从常规写字楼的操作模式来看，短效媒体对写字楼的租凭并不能起到很大的推动作用，写字楼租赁的有效媒体为长效媒体、项目自身包装和业主的口碑传诵，所以，本项目在媒体配合上做如下建议：短效媒体：报纸广告只是针对重要的时间节点，如亮相、开盘、重大的促销事件等才进行宣传。长效媒体：是写字楼宣传的主要媒体，包括：楼宇电视广告、路旗、公交车体、广播等。四、租赁方案 统一管理 写字楼必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的写字楼是难以经受激烈的物业市场竞争。 统一物业管理统一营销管理统一经
4、营主题统一招商管理统一服务管理即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即统一项目的整体规划和整体布局。 即为用户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对用户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使办公司楼成为传播文化资讯的平台 即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的办公休闲环境 分
5、散经营 物业公司内部分多个不同的部门，每个部门都有不同的职能，提倡并实行全员销售（全员销售也应扩展到整个集团公司），并把销售的部分拿出做为奖励，以全员销售予以鼓励。管理模式的五个统一分散经营为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺写字楼租凭合同中都应该约定承租户必须服从物业公司的统一管理。在法律上确定物业公司的管理地位。组织架构 组织架构设计说明： 商管公司的组织架构主要分为三大板块： 1、物业服务部分（保安、保洁、设备管理） 2、写字楼服务部分（包括策划促销和用户管理） 3、行政财务（商务中心、水包、超市等客户回报支付及用户租金收取、）其中由写字楼招商和运营部组成的商业服务部分是整个
6、管理公司的核心运营机构。 公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。物业公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组直接管理所有写字楼用户。物业管理内容商务中心定项服务、水包服务、写字楼超市服务、养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。出租方式的管理 租金计算可采用两种形式： 一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。 一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。出租的促进策略 进行特色经营,扩大商场的吸引力 提高商业场所的产品档
7、次,扩大消费. 加强广告宣传,提高商厦的知名度 节庆日经常举行活动,促进客流量 根据租赁时间长短,一次性交纳租金的多少来进性优惠政策 顾客带顾客来进行租赁,可减免一定的物业费等招商原则实行“二个重点四个优先”的基本原则1、二个重点 重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。 对名家、名企、名品重点招商2、四个优先 厂家优先：厂家直接合作优先答约； 名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进； 独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进； 特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。注：租赁面积到500平米以上优先引进 广告策划 广告策划是写字楼经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把
8、顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等。协调好社会关系，与政府及其他组织机构（商业协会、商业协会、区级产业招商中心等）保持联络，参与社会公益文化交流活动等，会给物业公司带来潜在的商业机会。促销推广策略1、直销1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户为普通大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派
9、发。1.3直销对象：写字楼已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。1.4直销人员：我司销售推广人员、临时用工街头DM单派发、礼仪（形象）小姐宣传等。2、DM邮寄2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。2.3 DM邮寄内容：写字楼单张简介、写字楼商户介绍、物业服务项目及写字楼所具有的优势等。2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。3、优惠政策3.1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在本项目举行企业产品展示会。3.2凡大面积租用写字楼的客户，可享受适当的优惠政策等；物业管理公司2012-3-19
