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1、物业管理之消防管理：制定较完善的消防制度一、消防中心值班制度1消防中心值班室是火警预报、信息通讯中心，消防值班员必须要树立高度的责任感，有高度的警惕性，严肃认真地做好消防中心的值班监视工作。2遵守值班纪律，不得迟到、早退和离岗，上岗时必须保持清醒的头脑，不得闲聊、吵闹、喝酒睡觉。3消防中心值班室严禁其他无关人员进入。4遵守交接班制度。交接班内容有：消防报警系统是否正常，有否火灾隐患(如非正常火源、临时火源、易燃品的堆放等)。5消防值班员如发现有火灾隐患，必须及时处理，并向上级汇报，有权制止乱放易燃、易爆物品和其他违反消防规定的行为。6定期检查、维修保养好消防设施，使消防设施随时处于正常状态。7
2、发生火灾时要严格按照火灾处理程序处理。二、防火档案制度消防部门要建立防火档案，对火险隐患、消防设备状况(位置、功能、状态等)、重点消防部位、前期消防工作概况等要记录在案，以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防工作概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。三、防火责任制度要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制，上至公司领导，下至消防队伍的消防员，都对消防负有一定责任。这样做的好处是，公司人员齐心协力，共同做好消防工作。1按照中华人民共和国消防法和公安部颁布的高层建筑消防管理规则，认真做好“三落实”：(1)责任落实。把消防责任落实到基层、部门，落实到个人，定人员、定时间、定措施。(2)
3、器材落实。坚持做到每幢住宅楼宇的消防器材齐全，随时均可使用。(3)检查落实。定期组织大检查，每月管理处进行普查，每周科室进行自查，平时设置专人重复抽查，做到发现隐患立即消除。2增强防火意识，组织全体业主(使用人)定期学习消防知识。3发动全体住户，坚决贯彻各项防火措施、技术措施和组织措施，从根本上防止火灾发生。4消防员的职责(1)认真学习有关消防知识，掌握各种器材操作技术及使用方法。(2)值班人员要忠于职守，工作严肃认真，随时准备为保卫国家财产和人民生活安全作出牺牲。(3)管好消防监视中心的各种设备、设施，保证监视中心正常工作。(4)做好小区(或大厦)消防器材、设备检查，保证设备处于完好状况，一
4、旦发生火警即可投入使用。(5)检查各楼的电器、电线、电掣、煤气管道等有无霉坏、锈坏、氧化、溶化、堵塞情况，防止短路或爆炸引起火灾。(6)制止任何违反消防安全的行为。(7)积极开展防火安全教育，提高全民防火意识。四、消防管理工作手册(一)中控室设备运行管理规程(1)目的确保中控室设备处于良好状态，保证用户的生命和财产安全。(2)适用范围适用于大厦的消防系统、保安闭路电视系统、防盗报警对讲电话系统、公共天线系统的运行管理。(3)职责中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。中控室维修工负责中控室设备维修保养。机电主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。工作程序管理人员的工作程
5、序中控室保安员A中控室保安员负责中控室消防设备24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。B当故障发生时，及时通知中控室维修工进行维修。C将每班运行情况记录于中控室交接班记录、中控室监控运行记录。D在中控室维修工监控下，每月对火灾报警系统进行一次功能检查并启动消防风机水泵一次，并将试验结果记录于中控室交接班记录中。E在中控室维修工的指导下，每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。中控室维修工A按消防设备检查保养计划表、公共天线检查保养计划表、保安闭路电视检查保养计划表、防盗报警对讲电
6、话检查保养计划表要求按时进行中控室设备的维修保养，并做好记录。B负责向机电主管申报备品、备件的采购计划。C每月按时对消防应急器材进行检查并填写消防应急器材检查表。D负责编制中控室设备台账、设备卡。机电主管A负责对大厦内中控室的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。B每年12月制定下一年度的各项检查保养计划表，其中公共天线设备检查保养计划、保安闭路电视设保养、防盗报警对讲设备保养，每季进行一次，并按运行情况制定中修、大修计划。管理处经理A进行月检。每月最后一个星期组织有关人员对中控室机电设备进行一次
7、红旗设备检评。B审核中控室各项保养计划表及维修保养记录表，中修、大修计划。中控室管理工作程序A中控室实行每日24小时有专人值班、监控，严格执行交接班制度，填好值班记录。B非值班人员严禁操作。外来人员进入要经管理处或机电主管批准。C各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于良好状态，各类操作按钮手柄应在自动位置。D每班各检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查清原因。E中央控制室出现报警信号后，应立即核实。属误报，应消除信号并做好记录；属火灾报警，应迅速报告当班班长、管理处领导组织灭火。F中控室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改。如有损坏，要查明原因，立即申报领导
8、，经批准后及时更换。G室内保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。H消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。(二)常备应急手电筒及充电式应急照明设施。(5)相关文件及记录设备管理控制程序管理处内部检查工作规程机电设备台账中控室交接班记录中控室监控运行记录设备检查保养计划表消防应急器材检查表(三)中控室设备操作规程(1)目的确保操作之安全性，正确性。(2)适用范围适用于大厦消防设备、保安闭路电视系统。(3)职责中控室保安员负责中控室机电设备操作。(4)工作程序消防设备操作工作程序A消防报警a)系统自检：B消防泵a)自动启动：消防泵控制柜处于“自动”位置，当“火险”时，在楼层击碎“消火栓报警盒”报警，联
9、动柜发出声光报警，同时消防泵自动启动。b)手动启动：在消防泵控制柜上把选择“自动/手动”置于“手动”位上，按启动钮即可“手动”启动消防水泵。C喷淋泵a)自动启动：喷淋泵控制柜处于“自动”位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作联动柜发出声光报警，同时喷淋泵自动启动。b)手动启动：在喷淋泵控制柜上把“自动/手动”选择开关置于“手动”位置上，按启动钮即可“手动”启动喷淋泵。D消防送风风机a)自动启动：消防送风风机控制柜处于“自动”位置，当起火时，在楼层打开送风口(也可直接在联动柜上按正压送风口按钮，开启送风口)，联动柜发出声光报警；同时送风风机启动送风。b)手动启动：在消防送风风机控制柜上把“
10、自动/手动”选择开关置于“手动”位置上，按启动钮即可“手动”启动送风机。E消防排烟机a)自动启动：当打开某组烟阀时，联动柜发出声光报警，同时排烟风机自动启动。b)手动启动：在打开联动柜上直接按“启动”钮，排烟风机投入运行。F消防广播a)在消防柜上，按某楼层消防广播按钮，指示灯亮。b)把广播开关接通，直接用话筒对该楼层广播。c)一旦发生火警需要进行疏散时，放“疏散指挥”录音带进行广播引导疏散。G消防电话a)在楼层拿起消防电话，消防中心(中控室)主机收到声响，即可拿起电话与楼层对话。b)主机消防电话，可按各分机号码对话。H消防电梯(客梯)发生火警时，按消防迫降按扭，消防梯(客梯)降到一楼停止运行。
11、保安闭路电视系统操作工作程序A见电梯、停车场出口录像a)闭路电视录像：b)放闭路电视录像：B电梯闭路电视a)摄像头监控转换时间为4秒。b)每隔24小时更换新录像带一次，保存期为7天。C停车场闭路电视a)摄像头24小时监控。b)每隔12小时更换录像带一次，保存期为7天。3中控室设备维修保养规程(1)目的确保中控室设备性能良好，保证安全运行。(2)适用范围适用于大厦的消防系统、保安闭路电视系统、防盗报警对讲电话系统、公共天线系统的维修保养。(3)职责中控室维修工负责中控设备维修保养。机电主管对维修保养工作进行工作指导、检查监督及外委修理的联系工作。(四)工作程序中控室设备维修保养工作程序A中控室设
12、备由中控室维修工负责维修保养。B机电主管每年12月制定下一年度消防设备检查保养计划表、防盗报警对讲系统、公共天线、保安闭路电视系统检查保养计划表，并按设备运行情况制订中修、大修计划。C中控室维修工按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内。D消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。E中控室设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理处，限期解决。F凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的中控室设备故障，可以由早班中控室维修工进行维修。G机电主管对维修保养提供工作指导及检查监督。中控室消防设备
13、检查保养A火灾报警系统的检查保养每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查：a)按自检键，让报警控制器进行自检。b)然后按消声键，消去控制器的声音。B月检查保养a)完成日检保养全部内容；b)控制器主要工作电压测试；c)公共场所烟感器、温感器安装倾斜度不大于45，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；d)随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后查视报警是否正确；e)手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；f)任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；g)对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好；h)对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检
14、、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。C年检查保养按消防设备年保养记录表执行。D消防泵的维护保养泵体：a)检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换；b)泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流到地面；c)转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈(有防锈措施)，垫片齐。d)外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。E阀门、管道及附件：a)阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水；b)阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；c)单向阀动作灵活，无漏水；d)压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗
15、水。F电机：a)外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩；b)线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。G每半年进行一次定期保养检修，并记录于消防水泵半年保养记录表内。H风机保养。a)断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。b)紧固各部分松动的螺丝及联轴器。c)检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。d)调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。e)检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。f)清洁电机及风滤器和机壳内部。g)向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。h)检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。i)手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电
16、流表，听查风机各部件运行声音。j)各遥控点的控制箱(含箱内元件)全面检查。k)连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。l)连续运转半小时验证风机运转正常。m)每半年进行一次定期保养检修，并记录。疏散出口指示灯的保养A月保养内容：a)检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；b)出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；c)检查出口指示灯安装是否牢固；d)针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；e)灯箱外壳及面板擦抹干净。B每3个月进行一次备用电池亮灯(半个小时)，使电池放电后再充电，延长电池寿命。灭火器使用及保养A灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地面，不得受到烈日的暴晒，
17、不得接近热源或受剧烈振动。B灭火器悬挂地点的环境温度为-10-55。C灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。D对灭火器要经常进行检查，检查内容为：a)喷筒是否畅通(如堵塞要及时疏通)；b)压力表指针是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装)；c)零部件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏)；d)可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验)；e)铅封是否完好(一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封)。E按时进行定期检查、保养：每半年检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、腐
18、蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能绕其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。H灭火器由消防部门进行灌装。消火栓的保养A每月逐个检查一次a)栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；b)随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏；c)栓门封条脱落破损的补贴封条。B每年逐个打开消火栓检查一次(与管道放水冲洗同步)。a)完成月检查中栓外检查部分；b)开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晾干；c)将水带
19、交换折边或翻动一次；d)检查水枪、水带接头联接是否方便牢固，有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好；e)检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；f)检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；g)将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。(5)相关记录检查保养计划表消防设备月保养记录表消防水泵半年保养记录表消防风机半年保养记录表消防设备年保养记录表设备维修记录表对外委托维修申请单防盗、报警对讲电话保养记录表保安闭路电视保养记录表10)公共天线保养记录表4防火管理规程(1)目的建立行之有效的消防安全管理体系，保证大厦内用户的生命和财产安全。(2)适用范围大
20、厦辖区内防火工作。(3)职责中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。机电主管对上述工作进行检查监督。管理处经理对大厦消防工作全面负责。(4)工作程序管理人员工作程序A中控室维修工a)每年12月制订下一年度消防演练计划，按时制订消防演练方案，并对义务消防人员进行消防演习培训。b)每年12月制订下一年度消防知识培训计划，按时制订消防培训方案，并对义务消防人员进行消防知识培训。c)负责临时作业动火申请表的审核，并监护动火作业。d)担任大厦安全检查员，发现消防隐患，制止违章作业，填写安全生产与卫生月报表交管理处经理、公司安全主任；如发现火警隐患，填写消防检查整改通知单交有关用户，限期整
21、改。e)管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，防火疏通道保持畅通。B机电主管负责对中控室维修工工作进行检查监督。C管理处经理a)为大厦消防责任人，对大厦消防工作全面负责。b)负责与用户签订区域防火责任书，审批临时作业动火申请表。c)批准消防演练计划、消防知识培训计划、消防演练方案、消防知识培训方案。临时动火作业管理工作程序A本单位或外单位在管理处区域内因施工需动火的工程，原则上应报消防局审批，特殊情况下，在管理处办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，且管理处派人监督其动火完毕后立刻清查现场。B在经批准的重点部位动火(变压器室、配电房、汽车库、发电
22、机房、楼层等处)，动火必须做到“七不、四要、一清”。动火前“七不”：a)防火设施不落实不动火；b)周围的易燃杂物未清除不动火；c)附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；d)凡盛装过油类等易燃的容器，未经洗刷干净、排除残有的油质不动火；e)凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火；f)在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火；g)未配备相应的灭火器材不动火。动火中“四要”：a)动火前要指定现场安全负责人；b)动火人员要严格执行安全操作规程；c)发生意外事故时，要及时扑救；d)现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要
23、立即停止动火。动火后的“一清”动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后才能离开现场。(5)相关记录临时动火作业申请表消防演练记录表安全生产与卫生月报表消防检查整改通知单(五)火警、火灾应急处理规程(1)目的迅速扑灭火灾，保证用户生命财产安全。(2)适用范围大厦消防应急处理。(3)职责中控室人员负责消防监控、报警工作。机电部人员负责消防设备运行。义务消防队队员负责火场灭火。大厦事务部负责现场维护警戒。管理处办公室全体人员负责现场人员物资疏散抢救工作。(4)工作程序管理人员工作程序A中控室人员a)自动报警系统显示火警信号或接到火情报告后，应立即通知义务消防队员前往火警现场观察。b)火
24、情确认后，向各部门负责人通报。c)向消防部门报警，向公司领导及安全主任报告。d)启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备(设施)。e)打开消防电梯迫降开关，并闭所有客梯。f)通过广播、警铃疏散用户。g)做好火警记录。B机电部人员a)在机电主管领导下，负责应急电源设备的正常运行。b)切断火灾现场电源，关闭空调机组。c)保证消防设备的正常运行。C义务消防队队员a)在保安队长领导下，负责火场灭火。b)接到火警信号后，消防队队员立即到达现场观察，如确认火情，按下报警掣并及时组织灭火。c)保安队队长和各班班长确定人员分配，确定铺设水带线和使用的灭火剂、灭火器材。D大厦事务部a)在大厦事务部主管领
25、导下，负责现场维护警戒。b)维护公共秩序，保障通道畅通并协助消防队。E管理处办公室全体人员a)负责现场群众的疏散、疏导工作，保障器材供应，协助消防队工作。b)确定疏散人员物资安全出口、疏散路线，组织消防人员引导、护送住户有秩序地疏散至安全区。c)逐房检查，核实疏散人员是否安全撤离火灾现场。F管理处经理a)管理处经理担任大厦灭火救人工作总指挥。b)组织火情况侦察，掌握火势发展情况，确定火场的主要方向，及时召集力量。c)向管理处以下各级主管明确布置救人、疏散物资和灭火、检查执行情况。d)消防队到达现场时，及时向消防队领导报告火情，服从统一领导，按照统一部署，带领员工执行。e)扑灭火灾后，向公司提交
26、火灾报告，分析着火原因，惩罚当事人，教育群众。火警、火灾应急处理程序灭火器的选用A因电器、电器故障短路引起着火，应迅速切断电源，用1211灭火器或其他阻燃材料进行扑救。B汽油、柴油等着火，用1211灭火器进行扑救。C液化石油气等燃气着火，用干粉灭火器进行扑救。人员疏散方案妥善组织群众撤离危险地带。严禁使用电梯，人员疏散应徒步从消防楼梯疏散。灭火器材使用A1211灭火器应对准着火部位根部喷射。B使用水枪时，要利用掩蔽物体，尽量接近火源，充分发挥水枪的作用，提高灭火效果。附 消防管理规定为了加强社区的消防工作，保护公共财产和广大业主、住户生命财产的安全，根据中华人民共和国消防条例和上海市有关消防规
27、定，制订管理规定如下：第一条 消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，安保部经理为消防责任人，安保人员为义务消防员。消防责任人和义务消防员的职责是：1认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。2经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火情隐患。3管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通。4根据各住宅楼的具体情况，制定消防措施，制定紧急状态下的疏散方案。5接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。第二条 楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人
28、不得占用或封堵，严禁在设立禁令的通道上停放车辆。第三条 不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。第四条 社区内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在大楼旁燃放烟花、爆竹。第五条 安全使用燃气、明火，要经常保持清洁，切勿留有油渍，烟头及火柴余灰要随时弄熄。教育小孩不要玩火。第六条 遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。第七条 各住户进行室内装修，须向管理处提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路。装修应采用不燃材料，使用易燃或可燃材料的，
29、必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。第八条 发生火警，应立即告知管理处或拨打火警电话119，并关闭电闸，迅速离开住所。第九条 根据市消防管理暂行规定，有下列情形之一的，根据情况，处以直接责任人100至2000元罚款，经报请有关部门批准，可并处行政拘留。1占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；2封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防栓的；3不按规定使用煤气；4乱拉、乱接电器线路的；5擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。第十条 有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，处直接责任人200至500元罚款。1未办理申请报批手续即进行室内装修的；2室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理；3烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施不落实的。第十一条 各住户必须服从消防机关和管理处人员有关防火方面的管理，刁难辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员者，送交有关执法部门依法处理。
