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1、物业管理中心工程部工作手册 成都仁恒置地广场物业服务中心工程部工作手册文件页数 共 119 页含本页_编 制 人 编制日期_ _审 核 人 审核日期_ _批 准 人 批准日期_ _目 录工程维护部组织结构6工程维护部行政制度7工程维护部工作计划管理制度7工程维护部管理措施8工程维护部报告制度9工程维护部工作考核奖惩制度11工作单管理制度13工程维护部档案管理规定15每周例会制度18责任区划分制度19入室服务规范20二级库房管理规定21工程维护部经理职责及任职要求22强电工岗位职责24弱电工岗位职责25空调工岗位职责27万能工岗位职责28工程维护部重要工作处理程序29设备故障的排除和处理程序29
2、重大设备事故处理程序30电工操作规程31变配电室运行规程33生活水泵房操作规程35工程维护部突发事件处理程序36工程维护部安全制度40工程维护部安全管理制度40工程维护部消防安全管理制度42安全操作管理规程44工具安全使用管理规定46工程使用梯子安全操作规程72高空作业安全操作规程73重要机房门禁制度74工程维护部运行维修巡检制度75工程维护部巡检管理制度75设备维修管理规定77要害部位管理制度79防火安全检查制度80工程维护部工具管理制度83临时用电管理制度86临时动火作业安全规定88停运机房设备的检查清扫制度90电梯机房管理制度91空调机房管理制度92弱电系统管理制度93生活水泵房管理制度
3、95配电房管理制度96配电室交接班制度97空水专业交接班制度99锅炉专业交接班制度100配电室值班制度102空水专业值班制度103弱电系统运行巡视检查制度104变配电室巡视检查制度106空水专业运行巡视检查制度107强电维修安全管理规定108工程维护部主要工作程序及工作标准109一工程维护部调度工作程序及工作标准109二工程改造及维修110三购买工程材料111四弱电专业工作项目程序和标准112五强电专业工作程序和标准113六空调专业工作程序和工作标准115七给排水专业工作程序和工作标准117工程维护部组织结构工程维护部行政制度工程部工作职责及岗位职责1执行服务中心经理指示确保所管辖系统设备的安
4、全运行主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任要求每天作如下检查主要设备的运行技术状况发现问题立即组织处理检查下属岗位纪律及精神状态发现不良现象立即纠正现场督导重要维修工作及整改工程施工控制工程质量与进度实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率发现问题及时采取纠正措施审阅运行报表掌握所属系统当天能耗状况发现异常分析原因及时杜绝浪费现象2设备发生故障及时组织维修发现隐患及时组织检修保证所管辖系统设备处于优良的技术状态当重要设备发生故障或影响正常运作时迅速到现场组织处理并及时向经理报告3负责制定所管辖系统运行方案并不断与运行人员研究改进措施使系统在保证安全运行的前提下力图节省能耗4负责制定
5、所管辖系统设备年度和的维修保养计划和备品备件计划定期报送审定并负责组织安排维修保养计划的实施制定工作标准督导下属保证工作质量提高工作效率5切实执行指令认真贯彻落实岗位责任制督导下属员工严格执行操作规程及员工守则坚持设备维修保养制度做到三干净设备干净机房干净工作场地干净四不漏不漏电不漏油不漏气不漏水五良好使用性良好密封良好润滑良好坚固良好调整良好严格检查督导下属6针对下属员工的技术状态和思想状况编制培训计划经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训7审核下属员工考勤做好技术档案管理工作督促下属做好设备维修故障处理零件更换记录每日审核设备运行日志并做好资料整理归档工作8完善设施和
6、施工遗留的缺陷对所属系统的重大改造工程参与设计提出与原系统匹配的可行方案9监督外协施工验收施工质量10负责内装修管理按有关规定审查和验收确保建筑物结构安全和装修协调统一美观及消防要求1负责安排当班工程人员巡视二次装修发现违规问题时应及时予以制止处理并上报中心13认真完成领导交办的其他任务2严格遵守国家和市有关技术法规和标准严格遵守员工守则和公司的各项规章制度3制订和完善工程维护部各项规章制度和岗位职责并落实检查4负责组织对公司接管的物业工程设备设施进行调试验收做好设备设施的缺陷报告并配合做好整改工作6负责组织制定设施设备的运行维修保养节能计划和方案负责工程维护部采购计划的编制工作并组织落实和检
7、查8执行政府部门制定的有关行业安全法规加强安全管理和安全教育建立落实各级安全制度防止发生安全事故9分析设备运行状况和能耗情况及时做好调整工作在安全可靠经济合理的原则下提出并组织实施节能措施11负责工程维护部员工工作绩效的考评工作 12定期向物业经理汇报工作完成上级交办的临时任务工程维护部主管职责1在工程部经理的领导下负责管理工程部员工和所辖设备 制定并监督各系统的设备维修保养计划及技改项目方案的实施制定员工的职业道德教育安全教育和业务培训计划并组织实施确保各系统设备的安全运行负责制订系统的最佳运行方案报上级审批后组织贯彻实施力图节省能源消耗负责制定各系统的操作要求和工作指令负责对所管辖范围的能
8、源消耗设备运行工时利用员工分配材料消耗等各项指标提出分析报告提高工作效率提出各系统的备品备件采购计划协助采购专业性较强的工具或零件负责各系统的外委项目的洽谈审定监督并验收施工负责与相关业务主管部门进行业务联系负责各系统各类图纸和资料的收集分类负责室内装修的初审及组织进行巡视检查每周对各系统设备进行巡视发现问题及时采取纠正措施设备发生故障及时组织维修保证所管辖系统设备始终处于优良的技术状态对各项工作提出表扬批评对于不服从工作安排及工作中的违章违例事件有权在请示经理后做出各种处罚决定负责填写过失单 3 熟悉所辖设备线路了解设备的性能工作原理参数指标熟练掌握操作程序工作中能正确判断处理一般电气故障发
9、生运行故障时因迅速赶赴现场抢修如故障无能力排除应采取应急措施及时请示上级领导联系专业保养单位组织修理 4 在领班的带领下负责对所辖设备的值班巡检维修和保养工作确保所辖设备始终处于良好的运行状态 5 积极配合保养商进行所辖设备的维修保养工作监督维修保养质量严格做好测试和验收工作 6 按时巡视广场各弱电系统设备的运行情况并做好记录 7 严格遵守电气设备运行维修保养制度对电气设备进行日常定期检查保养按时优质完成电气设备维修保养任务 8 做好责任区域内的清洁卫生工作保持室内设备和环境的清洁 9 按时完成上级领导安排的工作积极配合其他班组的工作空调工岗位职责 1 严格遵守国家和市有关技术法规和标准严格遵
10、守员工守则和公司的各项规章制度 2 熟悉广场空调系统的基本情况和主要性能参数能熟练操作所辖空调设备 3 在领班的带领下负责空调系统的值班巡检维修和保养工作确保所辖设备始终处于良好的运行状态 4 积极配合保养商进行空调系统的维修保养工作监督维修保养质量严格做好测试和验收工作 5 根据租户的要求和环境温度的变化适时开启空调有效地调节温度 6 开停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作 7 按时巡视主机水泵膨胀水箱等设备的运行情况并做好记录发现异常应及时处理 8 按空调保养要求对空调系统进行日常定期检查保养9做好责任区域内的清洁卫生工作保持室内设备和环境的清洁10按时完成上级领导安排的工作积
11、极配合其他班组的工作综合维修工岗位职责1严格遵守国家和市有关技术法规和标准严格遵守员工守则和公司的各项规章制度2 3 在领班的带领下负责对广场公共区域天地墙的巡检日常维修和保养工作确保广场附属设施始终处于完好状态如规模较大或无能力维修的设施项目及时请示领导联系专业施工单位进行修理 5 按保养要求对广场附属设施进行日常定期检查保养 6 认真做好外协施工项目的跟进检查工作对施工内容和质量严格把关验收并做好竣工验收记录交上级领班审阅存档7 8 做好责任区域内的清洁卫生工作保持室内设备和环境的清洁 9 按时完成上级领导安排的工作积极配合其他班组的工作文员岗位职责1受部门直接领导负责部门内日常内务工作完
12、成部门交送的各项事务对公司的通知文件要做到及时上传下达 负责有关资料文件的收发和分类归档准确无误地填制各种报表和表格 负责工程部每月员工出勤的查核汇总上报 说话和气热情礼貌接待内外来访人员 传达主管有关工作安排并将落实情况及时汇报 了解部内人情况 参加会议并做好会议记录整理工作 9每月负责把各系统的设备档案有关故障情况维修项目更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书 10工程维护部采购计划的编制工作工程部员工内部管理1员工上班应穿工装并注意保持个人卫生和仪表整洁严禁留胡须长发或焗染彩发严禁剃光头女员工应将头发盘起2员工不得无故迟到早退不得代他人打卡不得脱岗睡岗有事应请假不得私自调换班次上班时间
13、严禁私自外出3员工上班前和在班期间不得饮酒4员工应遵循逐级请示汇报制度有事应首先向直接上级汇报只有当直接上级解决不了时方可向再上一级领导汇报严禁直接越级汇报5员工禁止乘客用电梯紧急事故处理出外和使用客用设施如不得使用客用卫生间不得使用客用沙发座椅6员工应团结协作弘扬团队精神不得漫骂他人或恶意中伤不得散布任何不利于团队的言论对其他员工或领导有意见应当面提出协商解决或向上级领导投诉严禁当面不说背后牢骚严禁以任何理由与本部门员工或其他部门于员工发生争吵严禁以任何理由寻衅滋事和打架斗殴7上班期间严禁在工作场地嬉笑打闹和与人聊天工作时间严禁看报纸杂志等与工作无关的书籍更不得聚众打扑克麻将等8爱护大厦财务
14、严禁以权谋私未经相关领导同意严禁以任何理由私自动用其他部门物品9员工非紧急维修等原因严禁穿越大堂和从正门出入更不得在大堂区逗留10员工进行维修工作或正常巡检时应尽量避开客人绕行避免与客人相遇或触碰实在无法避免时应注意礼让及问好11在公共区域及其他营业区域中客人聚集的场所进行维修时除紧急抢修外应尽量安排在非营业时间或无客人时进行紧急抢修时应首先通知物业客服中心联系客户12员工在工作中应认真履行对同事的监督职责包括安全监督和工作质量监督对同事在工作中出现的错误和失误应及时帮助和改进严禁坐岸观火或落井下石对于自己工作中出现的错误或失误要勇于承担责任严禁相互推诿扯皮或隐瞒不报以避免造成更大损失13员工
15、应克尽职守刻苦学习专业理论只是和各项技能不断提高南港自己的业务能力和技术水平同事之间应互相帮助互相学习共同提高工程部工作监控标准作业规程工程部经理监控范围1对大厦内设施设备的运行进行全面检查特别是重要设备房检查包括高低压配电室水泵房中控室及电梯机房2监督主管的工作情况根据实际情况调整工作3不定期检查工作的落实情况跟进重大事项的处理结果4每周召开一次工程维护部工作会议对本周工作情况进行总结对下周工作进行安排工程部主管监控范围1检查工程部各种管理制度的落实情况发现问题及时提出整改2不定期对各设备房及设备进行全面检查发现问题应及时安排整改3对各岗位日常工作记录进行全面检查并批注意见4安排工程部的培训
16、计划工程部领班监控范围1严格落实工程部主管经理安排的工作督促维修人员按时完成2 检查工作记录物品的交接情况3 监督所有维修人员的服务意识及维修质量工程前期介入标准作业规程1工程部组建前期介入小组 2工程部经理计划前期介入人员编制及资源配置3工程部提出对物业后期管理合理化建议2后期日常运行管理中存在缺陷的调整和改进方案3安防系统门禁系统和消防设施等的施工跟进4对总坪和室内各种管线的布局位置高度离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议5设备的安装应有利于后期日常运行和正常维护保养6参与现场监理会议工程施工中按国家有关法律规定技术标准及合同进行检查及时发现不合格项及产生不合格项的原因会同建设方
17、施工方寻求处理方案作出过程记录7参与隐蔽工程检查竣工检查8跟进施工进度发现设计不合理和施工质量问题及时将意见反馈9全面收集物业各种资料熟悉设施设备4工程实体部分1消防布局a 消防设备设施配置灭火器消防箱室内外消防栓消防泵烟感自动喷淋等充分合理使用可靠b 消防登高面场地设置合理其位置及面积符合国家规范c 消防通道门墙避难区设置合理符合国家规范2设备配套a 配电水泵电梯中央空调的设备定型成熟可靠b 沟管渠井的设置合理便于维护保养c 公共照明楼道照明配置合理公共照明数量亮度位置合适宜采用节能装置d 配电房水泵房电梯机房中央空调机房等设备房设计应符合国家规范3给水系统a 给水系统试压附属设备安装齐全b
18、 水泵阀门开启灵活c 水泵电机温升是否正常水泵边缘有无滴漏机械响声有无异常d 给水阀门接法是否正确有无缺件缺损排水管地漏是否通畅4排水系统a 各排水管道需做通水通球试验b 各排水管道附件是否齐全c 各排水口地漏口无杂物d 马桶排水畅通余水量正常e 管道接口及管道粘接良好无漏水5循环水泵a 水泵安装平稳运行时无较大震动b 循环泵运行正常c 系统各种阀门工作正常d 系统末端出水管需达到设计要求满足使用条件6供电系统a 配电设备安装牢固试运行良好产品资料齐备 b 各类标志齐全c 各类电缆母线槽各相对地相间绝缘电阻值合格d 各配电箱柜的使用功能达到设计要求e 测试记录防雷接地线的接地电阻值7消防系统
19、a 消防设施必须符合建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范要求并且具有消防部门检验合格证 b 做好火灾自动报警系统调试在试运行期间记录日常运行记录c 做好联动系统调试在设备试运行期间记录运行情况d 做好喷淋系统调试记录系统运行情况接管验收标准作业规程1控制方法和过程及接管验收的标准和要求1技术资料1规划竣工总平面图2所有单位建筑结构设备安装竣工图3单位工程竣工验收证明书4地质勘测报告沉降观测记录5地下管道网竣工图6所有设备订货合同产品合格证随机资料使用说明书检验报告随机专用工具清单7环保达标验收许可证8防雷接地电阻检测记录9防雷引下线焊接记录10风机风量测调整记录11空调器性能测定调整记录1
20、2电缆铺设记录13M线路及电力电缆试验记录14M电气设备送电验收记录15电气设备送电验收记录16P消防验收许可证17Q监控设备验收许可证18R电梯验收许可证2设备设施21 电器回路测试绝缘测试导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于05兆欧通电测试漏电开关短路保护过载保护动作可靠22 配电柜盘com 盘柜的固定及接地应可靠盘漆层应完好清洁整齐com 盘柜内所装电器元件应齐全完好安装位置正确固定牢固com 所有二次回路接线准确接连可靠标志齐全清晰绝缘符合要求com开关柜在推入或拉出时应灵活机械闭锁可靠照明装置齐全com 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定com 盘柜及电缆
21、管道安装完后应做好封堵com 操作及联动试验正确符合设计要求com 验收时应提供下列资料和文件A 工程竣工图B 制造厂提供的产品说明书调试方法试验记录合格证件及安装图纸等技术文件C 安装技术记录调整试验记录22 电缆com 电缆规格应符合规定排列整齐无机械损坏标志牌应装设齐全正确清晰com 电缆的固定变曲半径有关距离和单芯电力电缆的金属互层的界限相续排列应符合要求com 电缆终端电缆接头应接牢固com 接地应良好相色应正确电缆支架等的金属部件防腐层应完好com 沟内应无杂物盖板齐全com 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符路径标志应清晰牢固间路适当com 收时应提交下列资料和技术文件A 资料
22、图纸竣工图B 制造厂提供的产品说明书试验记录合格证件安装图纸等技术文件C 电气试验清单23 电动机的验收要求com 电机性能应符合电机周围工作环境的要求com 电机转子应灵活不得有磁卡声com 润滑脂的情况正常无变色变质及变硬现象其性能应符合电机的工作条件com 电机的引出线鼻子焊接或压接良好编号齐全com 电机转动方向要符合要求无杂声com 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定com 验收时应提供以下资料和文件A 制造厂提供的产品说明书B 检查及验收记录C 合格证件安装使用图纸等技术文件D 调整验收记录报告24 电梯com 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定com 限速器
23、绳轮钢带轮导向轮必须牢固准东灵活com 钢丝绳应擦拭干净严禁有死弯松股及断丝现象com 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密松闸时与制动轮应物摩擦com 导轨的安装应牢固位置正确横竖端正com 轿厢的组装应牢固轿壁结合处平整com 导靴要能保证电梯正常运行com 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过-12mmcom 层门指示灯盒及召唤盒安装应平整牢固不变性不突出装饰面com 厅门轿门应平整启闭时无摆动撞击现象关闭时上下门缝一致com 电梯的电源应专用机房照明井道照明轿厢照明应与电梯电源分开com 电气设备外露导电部分应可靠接地或接零com 电梯的随行电缆必须固定牢固排列整齐无扭曲com 电气接线
24、应正确接连可靠标志清晰com 各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接com 急停检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠com 极限限位缓速装置的安装位置正确功能必须可靠com 轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠com 井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦com 安全钳工作必须正常可靠动作后正常恢复com 电梯启动运行和停止轿厢内无较大的震动和冲击制动可靠com 运行控制功能达到设计要求com 超载试验必须达到电梯能安全启动运行和停止曳引机工作正常com 在验收时应提供下列资料和文件A 电梯类别型号驱动控制方法技术参数和安装地点B 制造厂提供的随机文件和图纸C 电梯检查及电梯运行参数记录25
25、水泵com 水泵的地脚螺丝应该垂直螺母垫圈与泵接触应紧密拧紧com 离心泵和轴流泵的安装应水平com 出水管与水泵节的链接必须对正牢固可靠com 底座与传动轴泵管的中心线应垂直与泵管的连接阀应对准螺栓紧固com 电动机转子与转动轴间隙应均匀com 离心泵轴流泵填料涵盖松紧适当允许有滴状泄露温度不得过高com 电动机的电流不得超过额定值com 运转中无较大振动声音正常个连接部分不得松动和泄漏com 滚动轴承最高温度不得超过70滑动轴承不能超过60com10 验收时应提交下列资料和文件A 制造厂提供的产品说明书合格证及安装图纸等技术文件B 安装技术记录调整试验记录26 背景音乐系统扬声器安装牢固导
26、线必须穿管配置和使用必须可靠27摄像机必须安装牢固设备必须能满足白天夜间正常使用并保证图像清晰配置必须满足招标书上的功能要求28 消防系统com防主管网应在合理位置清晰标识管网功能流向在天台设置试验com系统在最高位置设自动排气设备com防阀门应标明控制区域com应设置带负荷试泵条件在泵的出水管闸阀前加装一套循环管com送风阀旋转灵活开关自如风机运行无异常声音防火卷帘门升降自如电机运行无异常声音com制中心应安装空调com楼层应设立消防紧急对讲电话com仓库主要出入口地下停车场所有设备房控制中心应设内线电话29 空调及采暖系统com统锅炉和水泵的出口压力数值恒稳定供回水温度在规定的范围内安全附
27、件灵敏可靠安全阀定期人工排放管道阀门无泄漏保温层完好com水装置高位水箱补水系统要求水箱应无泄漏外面无锈蚀溢流水管无堵塞水位控制装置应灵敏可靠采用闭式定压补水应按设计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围补水箱有一定水位补水泵的阀门和电控箱在正常状态com4变频补水系统的要求热水膨胀控制装置安全可靠膨胀压力设定准确有效变频器水泵马达压力传感器执行器调节器工作稳定可靠补水压力控制准确稳定com环水过滤器要求每年清洗一次过滤网按照水泵和系统设备要求配备一般要求粒度小于02毫米过滤器排污阀旁通阀无锈蚀无泄漏开关灵活风机盘管设备要求出口风速温度达到额定值风机控制灵敏可靠按钮指示灯齐全电机运
28、转无噪声电机运行电流小于电机额定电流设备无漏水保温良好com炉系统锅炉的进水必须经过水处理软化水设备制造出的软化水的各种指标应符合国家标准锅炉本体阀门法兰管线油管燃烧器无漏油漏水无锈蚀螺栓紧固温度控制系统要稳定可靠能满足供暖要求炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠能满足供暖要求炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠锅炉排烟道要通畅室外总体部分1室外排水工程11室外管道及窖井按设计施工标高及坡度符合设计要求无倒坡现象12 窖井布置合理出水口四周封闭严密粉刷符合要求13 各窖井盖完整无缺无翘裂断裂变形易于开启14 管道系统作闭水试验和冲水试验系统无外泄排水通畅21 项目景观com 按图布置各景点坐标
29、位置正确com 各分项按土建给排水电器部分相应检查标准执行绿化用水必须计量水泵要作试压灯光布置系统做线路绝缘测试和通电试验com 道路平整无松翘分界处层次清晰集水井分布合理无集水现象com 配套设施各分项按土建给排水电器部分相应检查标准执行22 围护栏墙com 安装固定焊接平滑无脱漆锈蚀粉刷应平整亮丽无流坠颜色一致com 设计安装围栏应设立监控系统和报警系统的安装位置房屋本体1内墙面表面平整光滑阴阳角方正顺直无明显抹纹接搓平整无空鼓开裂批嵌细腻无脱皮预留洞槽管道等各方面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实色泽一致尺寸正确方正整齐光滑立面垂直允许偏差小于3mm检查每个面不少于3个点墙表面细裂缝空鼓处经修
30、补后应保持与原墙面色泽一致无修补痕迹2 顶棚层顶开间尺寸验收标准基本桶内墙面各房型房间净高开间长宽尺寸符合设计标准顶棚在平整度的基础上应水平检查点每间不少于5个点允许偏差5mm开间尺寸两头相等允许偏差小于10mm3 地坪地坪表面平整水泥颜色一致清洁干净无污染无开裂空鼓表面无麻面不起砂地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm踢脚线平整顺直高度一致无空鼓开裂与墙面结合牢固上下联接平整分色清楚检查每面不少于3个点4 阳台除符合楼地面地坪要求外不倒泛水无积水无渗漏抗渗带高度一致出墙厚度均匀无空鼓开裂阳台墙面涂料无颜色4公共部位楼梯走道41槽面平整阴阳角方正顺直清晰斜板表面平整与梁等接点处水平梁表
31、面平整梁底水平高度宽度一致腻子批嵌平整无波纹涂料均匀无色差42地转铺贴平整拼花图案清晰色泽一致表面清洁不起壳不裂缝无碎块掉角缺楞砖缝均匀顺直楼梯踏步尺寸一致无大小头斜面一条线2m靠尺检查平整度允许偏差小雨4mm3楼梯挡水线挂落线宽厚度一致表面清洁颜色一致阴阳角清晰明快不含糊44楼梯栏杆扶手栏杆焊接牢固焊疤处理平整木扶拼接牢固扶手背不弯曲腻子批嵌迷失油漆表面涂刷后无锈斑焊渣毛刺等外墙1墙面平整无空鼓开裂大墙角阴角挺拔通直细砂批嵌均匀无接口表面无明显射影和波纹阴阳角清晰不含糊涂料均匀无色差无接痕无污染收头清爽2窗台横平竖直棱角线条清晰窗框下滥20mm圆弧光滑顺直窗台排水坡度20mm以上窗台滴水槽顺
32、直两边粉刷相等整齐一致 工作单管理制度一工作单和维修电话记录制度的目的1有利于检查工作质量责任落实到人2工程维修人员凭工作单进入客户区域工作单就是工程维修人员进入客户区域的通行证3工程维修人员凭工作单到库房领料便于物业管理服务中心行政部核算同时也有利于库房管理和统计4工程维护部文员接到客服人员的派工维修单后通知相关专业人员及时到客户处进行维修广场通常分为空调强电弱电 综合维修等专业这样安排有利于值班领班掌握工作情况二使用和管理工作单的具体要求1工作单是工程维修人员从事维修工作的凭据各使用部门应认真详细填写以免影响服务效率及工作质量工程维护部应设置工作单存栏2工作单一式三联分为三种颜色的单子一联
33、为申请部门留底备查二联为工程维护部留底备查三联为维修完毕申请人签字验收返回工程维护部留底备查3工程维护部文员接到返回的工作单后应按专业分检分放在工单分派栏中分派栏包括待修理正在修理已完成未完成等备件4应详细填写工作单上的所有内容一份工单只填写一项工作便于工程维护部分派5当工程维护部人员完成工作后当事人确认并予以验收验收合格后在工作验查一栏签名6凡属于供应商装修商保修范围的设备需要维修一般由签约部门或使用部门联系保修7使用部门采购的新设备应及时通知工程维护部以便配合使用前的检查及调试及时将图纸资料交工程维护部阅存三其他注意事项1发生停电停水跑水电梯困人设备运行异常等紧急情况及各部门巡查发现设备设
34、施存在问题时应及时通知工程维护部2凡需要重新制作翻修的工作材料费在300元以上的投资一律填写客户服务单并由财务部审核总办批准后实施3凡是文字表达不清而需要附图说明的工作应附图说明图中尺寸比例要标清楚4凡不能按相关规定及时完成的工单存放在未完成一栏并做好交接班因工具材料等原因而搁置的工作单放在等备件格内并及时申报采购单争取及时恢复领班以上各级人员均应对未完成和等备件的工作单给以高度重视积级采取相应措施并向工程维护部报告原因每周例会制度为加强日常工作规范管理根据实际情况调整工作计划随时对员工进行安全教育工程维护部实行每日全体员工例会制度1每周五早900工程维护部在岗全体员工均须参加例会注紧急事故处
35、理除外2参加例会人员集合于地下一层办公室应严格按员工行为规范着装3例会内容 1 工程维护部经理检查员工仪表 2 各专业领班汇报本周本专业的工作进展情况设备运行情况 3 工程维护部经理安排本周工作强调注意事项提示计划工作通报相关事宜责任区划分制度1除执行工程维护部巡检管理制度的要求外还应将已投入使用的设备根据专业分解责任落实到人2各专业领班负责分解划分责任区3各专业技术人员对所辖责任区要认真巡视检查发现问题及时报告上级并填写记录以便及时处理4各专业技术人员对所辖责任区要定期清扫并填写记录确保设备及环境的清洁5因人员变动设备变更各专业领班应及时调整划分责任区6各专业领班至少每周检查一次本专业责任区
36、部门经理至少每二周检查一次责任区7对责任区未按本制度执行的责任人对责任人进行批评教育并视情节轻重根据物业管理服务中心及工程维护部的相关规定给予经济或行政处罚入室服务规范1 进入客户房间要先敲门并自备鞋套得到允许后方可进入2 对客户提出的询问自己不明白时不得擅自回答应主动代客人查询3 注意仪容仪表礼节礼貌不准在客户面前装腔作势态度傲慢4 不准在客户面前窃窃私语或高谈阔论5 对客户投诉要表示谢意和歉意对不能解决的问题要先道歉再做温和耐心的解释并及时报告有关领导6 不准在客户面前有抓头皮抠鼻子挖耳朵剪指甲等不雅的动作7 工作时如需搬动客户物品时必须先征得客户同意后再搬动8 在客户房间内工作时一定要认
37、真仔细在可能造成污染或影响环境及物品时一定要先通知客户并做好必要的防护及保护绝不能野蛮施工9 工作完成后及时清理现场恢复原样10进入客户房间工作要有广场工程维护部下发的工作单维修完毕征得客户满意意见后方可离开二级库房管理规定1每月应对库存物品进行盘点定期与入库单核对2严格执行消防法及61号令易燃易爆物品单独存放3保持库房整洁库房内严禁吸烟并配置灭火器4库房物品应按规定地点存放不准乱堆乱放材料工具零部件设备要分类摆放整齐稳固高度要适当精密工具量具要妥善放置5库房内应通风良好要保持清洁完好有效通道通畅6有刃口毛刺或涂油的工具及零件摆放时要戴手套货物应放置稳当不准露出货架7库房管理员应了解所管列物品
38、的安全知识熟悉并掌握防火的基本常识8库房物品帐务卡除库房管理员外非管理人员不得随便更改9管理员要做好材料的验收入库记账保管和发放工作认真做好物资盘点收支报损工作做到帐物卡相符10领用库房材料时应自觉办理领用手续未经项目经理同意不得随意使用库房材料工程维护部重要工作处理程序设备故障的排除和处理程序1广场主要设备发生故障值班人员或使用部门应立即通知工程维护部工程维护部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场分析检查故障的原因采取果断的应急措施2找出原因后工程维护部经理和领班工程师须立即组织工程维护部人员进行抢修排除故障恢复正常运行汇报物业服务中心经理3领班工程师写出一份书面报告说明发生故障的原因提出预
39、防措施和再次发生故障的处理预案报工程维护部经理4 如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故由领班工程师根据情况对责任者提出处理意见报工程维护部经理审批后给予处罚并通知行政部备案如果情况较严重需要开除责任者则需报人力资源部和物业服务中心经理批准重大设备事故处理程序1广场如发生重大设备事故现场人员应立即切断电源天然气等危险源保护事故现场并立即通知工程维护部经理2工程维护部经理接到事故报告后立即率领工程维护部有关人员赶赴现场组织处理事故同时报告物业服务中心经理3物业服务中心经理工程维护部经理秩序维护部经理查看后根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备如影响营业时应立即组织抢修4事故排除后本专业领班
40、做详细处理记录填写事故分析报告将事故原因事故状况处理过程处理方法预防措施报工程维护部经理并抄报总经理5 如经查发现是人为事故则由工程维护部提出对责任者的处分意见报总经理和人力资源部批准后执行同时再次对有关人员进行培训和教育以防止类似事故再次发生电工操作规程1 电工工作必须穿好规定的劳防用品并检查工具量具和防护用品是否良好不符合安全要求的不得使用2 无电工操作证者不准操作电器设备3 电器设备检修一律按电业安全操作规程进行操作不准在设备运转中拆卸修理必须在停机后切断设备电源取下熔断器挂上禁止合闸线路有人工作的警告牌并经验明无电后方可进行操作4 一般情况下不许带电操作必须带电工作时事先做好防范措施同
41、时应有两人同时配合一人操作一人监护监护人决不能离开现场雷雨天禁止带电操作5 机电设备安装或修理完工后在正式送电前必须检查绝缘电阻接地装置和传动的防护装置使之符合安全要求然后摘取警告牌方可送电6 在带电的低压配电装置上进行工作时应采取防止短路和单相接地等安全措施7 任何电器设备未经验电一律当作有电操作8 电器设备金属外壳应一律要有保护接地9 各种电器设备和电热设备开关变压器及分路开关箱等周围禁止堆放易燃物品发现有不安全情况应及时向上级汇报10电工上班前及上班时禁止饮酒患有高血压心脏病和医生鉴定不宜高空作业的人员严禁进行高空作业闪电大雨雷雨情况下严禁室外高空作业变配电室运行规程设备的正常监视由工程
42、维护部电工监视各种仪表指示正常当有异常情况时应查明原因及时处理必要时报告有关领导和供电局用电监察部门电流超过继电保护安全值及设备允许值时应及时报告有关领导限制负荷监视直流屏电流电压不得低于额定值的80回路绝缘应良好运行记录 1 发生事故时应将事故发生的时间设备名称继电保护动作情况仪表指示事故原因责任者损失情况及处理经过等有关事项的简要情况记在运行工作记录本中详细情况记在事件报告中 2 倒闸操作设备变动超过负荷等均应记入工作记录本中正常运行中设备的巡视检查时间工程维护部电工每2小时一次交接班时必须进行巡视检查设备特殊巡视的主要内容运行中的设备超过负荷时监视设备的温度是否正常各处接点有无过热现象新
43、设备或检修后的设备投入运行要加强监视各部分是否有异常情况72小时后可按正常设备巡视电气设备发生事故恢复送电后对事故范围内的设备应进行特殊巡视 1 任何电器设备未经验电一律当作有电操作 2 电器设备金属外壳应一律要有保护接地 3 各种电器设备和电热设备开关变压器及分路开关箱等周围禁止堆放易燃物品 4 发现有不安全情况应及时向上级汇报 5 电工上班前及上班时禁止饮酒患有高血压心脏病和医生鉴定不宜高空作业的人员应严禁进行高空作业闪电大雨雷雨情况下严禁室外高空作业生活水泵房操作规程1 工程维护部管道巡检人员必须熟悉设备性能及供水系统设备的操作要求2 管道当班人员必须每日2次巡检水泵运转状况并在生活水泵
44、维护表上记录水泵电流压力电器控制柜管道等情况发现故障或隐患及时排除3 工程维护部管道工每半年对设备进行检查及加油保养并记录在记录表上4 管道工巡检人员应注意检查管路系统上的阀表是否有冒滴漏等现象并及时处理5 对各阀门应挂牌常开常关明示各阀工作状态工程维护部突发事件处理程序为了保证广场正常运行降低事故范围及经济损失对影响广场正常运行的各类突发事件包括停电停水跑水燃气泄漏电梯关人等事件做出相应的处理特制定工程维护部突发事件处理程序1广场设备发生意外故障时现场人员应立即采取紧急措施并立即报告上级正常工作日报工程维护部经理夜间及节假日报告领班2工程维护部经理值班领班接到事故报告后 赶赴事故现场指挥处理
45、事故严重事故报物业中心主任并通知秩序维护部客服部配合处理事故3根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备如设备抢修将影响正常营业由客服部立即通知有关客户如事故可能危害客户人身或设备安全时应立即组织人员疏散和设备转移4全楼意外停电 1发生全楼停电事故时值班或其他发现人员应立即报告工程维护部或电气负责人 非正常工作日报告值班经理 工程维护部电气负责人要立即现场组织处理事故2工程维护部调度应配合专业负责人调配人员并报告工程维护部经理3工程维护部经理报告物管中心主任并通知秩序维护部做好广场消防及治安工作通知客服部做好客户解释工作4工程维护部各系统紧急措施a电梯值班人员立即检查电梯内是否有被困人员如果有人 应确认电梯位置安抚被困人员尽快平层放人并将所有电梯都停在基站b空调值班人员应立即关闭空调机组c锅炉值班人员应关闭燃气阀门5电气维修人员应立即检查造成停电原因并采取应急措施a广场内用电设备或线路故障造成停电应立即切除故障部位电源尽快排除故障确保其他线路正常供电b全站停电应将低压负荷全部拉掉再拉掉高压负荷开关再拉隔离开关并向客户说明c
