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1、DBICS 备案号：深圳市标准化指导性技术文件DB物业服务通用规范Property Service Standard发布深圳市市场监督管理局 发布实施前 言本指导性技术文件起草单位：深圳市住房和建设局、深圳市物业管理协会。本指导性技术文件主要起草人：雷昭新、裘颖颖、吴震、曹阳、鹿钦连、邢晋。本指导性技术文件起草过程中得到了深圳市万科物业服务有限公司、中海物业管理有限公司、深圳市中航物业管理有限公司、深圳市开元国际物业管理有限公司、深圳市福田物业经营有限公司、深圳市天安物业管理有限公司、深圳市华佳宏物业管理有限公司的大力支持。深圳市物业服务规范1 范围本规范规定了物业服务企业提供综合服务、建筑物
2、共有部分维护、共用设施设备维护、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护等的服务规范及要求；本规范适用于深圳市内的普通住宅、写字楼、工业用房等物业服务活动。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本规范，然而，鼓励根据本规范达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。中华人民共和国主席令2007年第62号中华人民共和国物权法；中华人民共和国国务院2007年504号令物业管理条例；中华人民共和国国务院2009年549号令特种设备安全监察条
3、例；GB50365-2005 空调通风系统运行管理规范；CJJ27-2005 城市环境卫生设施设置标准；GB50140-2005 建筑灭火器配置设计规范；建设部建住房20063号电梯应急指南；国家发改委、建设部发改价格20031864号关于印发物业服务收费管理办法的通知；建设部2004年132号令建设部关于修改城市供水水质管理规定的决定；建设部2007年164号令建设部关于修改物业管理企业资质管理办法的决定；建设部建住房2000008号全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则；建设部2002年110号令住宅室内装饰装修管理办法；建设部建城199721号城市环境卫生质量标准；建设部建城199654
4、2号关于加强户外广告、霓虹灯设置管理的规定；中物协20041号普通住宅小区物业管理服务等级标准；深圳市人民政府2007年57号令深圳经济特区物业管理条例；深圳市人民政府2007年39号令深圳市排水条例；深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局200618号深圳市物业管理服务收费管理规定；深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局20071号关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知中华人民共和国主席令2008年第六号中华人民共和国消防法3 术语和定义下列术语和定义适用于本规范：3.1物业服务区域已建成并已交付业主使用的物业包括住宅、写字楼、工业厂房、学校、医院、政府办公楼等及其配套附属设施设备和
5、相关场地等组成的统一物业区域。3.2物业管理物业服务企业按照物业服务合同约定或法律法规的规定，对房屋、建筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。3.3物业服务企业具有独立的法人资格并依法取得物业服务资质的从事物业服务活动的组织。3.4物业服务合同房地产建设单位、建筑物产权人、业主及其组织与物业服务企业，对物业管理事项、服务内容、服务质量、服务费用、服务期限、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容，共同约定的书面协议。3.5 业主房屋、物业或建筑物在国土部门登记的所有权人，业主对建筑物内的住房、经营性物业等专有部分享有所有权，对专有
6、部分以外的共用部分享有共用和共同管理的权利。物业未办理房地产证书的，参照已备案登记的房地产买卖合同中的物业买受人确定业主身份。3.6 非业主使用人是指未取得产权的物业使用自然人或组织，非业主使用人仅具有物业的使用、租赁权。3.7 业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，是维护业主权利的业主自治组织，其职责是接受业主大会授权，履行物业服务合同中业主或业主委员会一方的义务和权利。3.8 急修对严重影响物业服务区域正常秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。3.9 业主满意率业主对物业服务企业服务态度和服务质量持满意和满意态度的人数占征询人数的比例。4 总则本规范通过明确物业服务的内容及规范，尽量
7、体现服务和消费的公平性，为物业管理的双方选择服务内容作参考，为不断提高深圳市物业服务水平提供规范指导。5 服务基本要求5.1 资质要求5.1.1 物业服务企业应根据国家规定取得企业“法人”资格和经营资质证书，同时在物业服务区域设立独立核算的服务机构；5.1.2 物业服务企业应有健全的物业服务规程和人员管理制度，有安全生产、安全防范等各种措施和规定；5.1.3 物业管理专业人员应取得相应职业资格证书，专业技术操作人员应取得相应专业技术操作上岗证；5.1.4 涉外物业服务管理人员应具备一定涉外服务常识和外语会话能力等。5.2财务管理5.2.1 物业服务企业应严格执行国家发展和改革委员会和建设部颁发
8、的物业服务收费明码标价规定和深圳市相关政策法规；5.2.2 物业服务企业应建立健全财务管理制度，对物业服务费和其他费用的收支应严格按照政府相关政策进行财务管理，运作规范，账目清晰；5.2.3 物业服务收费可以实行酬金制或者包干制计费方式。5.3 收费公示 5.3.1 物业服务企业应当依法实行明码标价，并在物业管理区域内的显著位置，将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示；5.3.2 实行酬金制计费方式的，每三个月以书面形式向业主公布收支帐目情况，账目簿应当备存，接受业主的质询或查阅；5.3.3 接受业主、业主委员会或非业主使用人的监督。5.4 专业服务5.4.1 物业服务企业可以自己
9、提供专业服务，也可以聘请专业机构承担共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、秩序维护等的专业服务；5.4.2 物业服务企业不允许将全部服务项目聘请专业组织服务。5.5 服务质量5.5.1 物业服务企业应设立专门组织机构，按照服务合同约定和政府颁发的服务规范、有关规定等进行服务质量管理；5.5.2 应按合同约定定期检查服务情况，接受业主或非业主使用人的投诉，纠正服务行为；5.5.3 检查主体每年服务质量定期检查至少2次，并在服务区域公示。6 综合服务6.1 接待6.1.1 物业服务企业从业人员应统一着装，佩戴企业标志；6.1.2 接待人员应服务主动，用语礼貌，仪表端庄，行为规范；6.1.3 管理处
10、应向业主、非业主使用人公布服务监督电话和制度；在受理业主、非业主使用人报修、求助、咨询、投诉时，记录要清晰，并尽快处理，应填写相关记录表格存档。 6.2 值守6.2.1 管理处建立每天24小时接待值班制度，值班事项应有记录；6.2.2 设立24小时服务热线电话，业主来电应100给予答复；6.2.3 应有完善的值班工作程序和交接班管理制度。6.3 服务时限：6.3.1 提供维修服务及消防应急服务应实行12小时值班制度，服务事项应按有记录存档，一般事项应及时解决和答复。急修服务120分钟内到位，24小时内修复，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺，小修服务3个工作日内修复；6.3.2 对业主或非
11、业主使用人的求助、咨询及时处理，对业主或非业主使用人的投诉在4天内答复；6.3.3 管理处管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访维修质量，征求业主意见，并有回访记录。6.4 综合信息和档案资料6.4.1 综合信息6.4.1.1 服务中心进行计算机管理，对物业建筑资料、业主信息、维修资料等信息，进行动态管理，随时更新；6.4.2 档案资料6.4.2.1 建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，有条件的应建立资料室存放档案资料，档案资料有变化应在1个月内进行更新归档，每季度应整理所有档案1次；6.4.2.2 对重要档案（工程图纸（包括给水、排水竣工图纸、燃气管道安装图纸等）、设施设
12、备安装图纸及使用说明书）和业主信息的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求；6.4.2.3 建立监督机制、档案保密管理规定并每半年进行1次监督检查，对检查结果进行存档。6.5 服务交接6.5.1 与业主委员会的交接6.5.1.1 成立三方（业主委员会、原物业服务企业、新物业服务企业）交接小组，制定移交清单，进行现场移交，明确物业资料、设施设备、房屋建筑、公共场所、车库和园林绿化地等现状，形成物业服务现状移交备忘录，三方共同签字确认；6.5.1.2 由双方（业主委员会、新物业服务企业）签署物业服务合同；6.5.1.3 由双方（业主委员会、原物业服务企业）签署解除原物业服务合同。6.5
13、.2 与建筑发展商等委托方的交接6.5.2.1 成立由房屋开发商、物业建设单位、物业服务企业等有关单位组成的接管验收小组，制定验收清单，进行现场验收，全面接管验收物业服务资料（包括给排水、燃气等工程竣工图纸等）、设施设备、房屋建筑、公共场所、车库和园林绿化地等；6.5.2.2 如物业存在缺陷，由几方签字确认，并跟综后续处理；6.5.2.3 双方应在物业开始发售前签署前期物业服务合同。6.6 与业主组织共事6.6.1 建立共事的议事制度，及时与业主委员会相互沟通物业服务情况，在市主管部门、街道办、业主委员会的指导下，协助业主召开业主大会；6.6.2 协助业主大会、业主委员会的首次选举、换届选举及
14、其它需要协助的工作；6.6.3 依法与业主委员会保持平等、公正的沟通方式，及时解决服务区域内存在的各类问题，有意见分歧，采取合法的途径解决。6.7 服务区域文化活动6.7.1 基本要求6.7.1.1 物业服务企业应建立相应组织机构，设立物业服务区域文化活动人员，有组织服务区域文化活动的制度和实施方案。7 建筑物维护管理7.1 基本要求：7.1.1 建筑物专有部分和共有部分的范围，物业服务企业应按照国家有关法规和政府主管部门的建筑许可证批复划分，共有部分的范围包括：建筑物楼内墙体、墙面、楼道、通道、走廊、大堂、屋顶、屋缘、管道、旋转门、自动门、推拉门、道路、井口、广场、排水系统(包括排水管道、排
15、水沟及预处理设施)、停车场、车库、公共标志、公共卫生间、厅、堂、平台、避难层、绿化地、花坛等；7.1.2 物业服务企业对建筑物共有部分，应进行日常管理和维修养护服务，保证物业的共有部分使用功能完善、完好和安全，并尽量满足业主专有部分的有偿服务；7.1.3 应建立并保管建筑物共有部分检修和保养记录的服务资料，服务区域物业各类共有部分完好程度应在90%以上。7.2 物业巡检7.2.1 每日应至少1次巡视服务区楼房单元门、共用通道及门窗、玻璃、路灯等其它共用部位的设施；7.2.2 每周应检查1次物业楼宇顶部情况及卫生状况，墙体共用管道、公共部位给排水及预处理设施、楼宇各种附属固定设施等使用情况，如有
16、异常情况，填写检查表；7.2.3 每半年应检查巡视1次建筑物主体结构、共有部分、地下建筑部位，围墙设施以及共有设施设备、道路、绿地等完好情况，填写检查表；7.2.4 每年应对服务区域的建筑物共有部分状况全面检查1次，对建筑物完损程度及对符合避雷规范要求做出评价；7.2.5 根据特殊情况（如异常危害性天气、特殊季节等）需要，临时安排对服务区重点建筑部位和重点设施设备进行针对性检查； 7.2.6 应建立检查记录归档制度并对各项检查出现的缺陷及时组织修复。7.3 共有部分管理7.3.1 基本要求7.3.1.1 根据建筑物实际使用年限和巡查房屋共用部位的使用状况、损伤情况，属于日常维护的按规定时间给予
17、维护，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围需动用专项维修资金的，及时编制计划提交业主委员会审核、业主大会批准，并组织维修；7.3.1.2 建筑物外墙出现安全隐患，违反改建、装修和使用功能等政府有关规定，出现危害公共利益或其他业主合法权益等情况时，应采取措施纠正，报相关行政主管部门；7.3.1.3 建筑物共有部位或设施遭人为损坏的，应要求相关责任人负责修复或者赔偿；7.3.1.4 重要维护项目要有工作记录。7.3.2 共有部分维护7.3.2.1 建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空鼓、脱落、凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的情况时，应及时到位组织维护、处理；7.3.2.2 建
18、筑物户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等应符合政府部门或管理规约的要求，违规的应及时劝阻和制止，制止无效的应及时书面向相关主管部门报告；接到报告的相关主管部门应在法律允许的范围内，采取有效手段制止，包括责令、强制拆除等，直至恢复原状；7.3.2.3 物业公用通道内墙面，应保持无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖等应平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质基本一致；7.3.2.4 建筑物各种旋转门、自动门、推拉窗、消防防火门等及各种门、窗口玻璃，应无损坏、破碎、裂纹等情况，结构、五金配件完好，门、窗开闭灵活，密封性良好，开关无异常响声，
19、功能完好；7.3.2.5 建筑物屋顶、排水管道、排水沟、地漏、墙面排水管、室外排水管道等应保持雨污分流，且排水设施及预处理设施正常运行，发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象，应及时按7.3.1.1相关规定予以修复；7.3.2.6 道路、活动广场、停车场、地下车库等，应保持路面或墙面平整、无开裂、松动和无积水、渗漏等现象，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖等无缺损；7.3.2.7 避难层、平台等应保证避难设施完好，无损坏、地面平整、密封层良好，排水沟畅通，无堵塞、障碍物等；7.3.2.8 木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应3年油饰1次；7.3.2.9 物
20、业天面、外墙和楼梯间等设施每6年至少修缮或粉刷1次，每3年清洗1次，楼梯、公共通道等设施应保持完好、无损坏，每4年至少修缮或粉刷1次。7.4 专有部分维修7.4.1 受理业主或非业主使用人报修，急修120分钟内应到达现场，小修3个工作日、急修24小时内应维修完毕，小修、急修及时率应达到80%，返修率3%以下。7.4.2 在为业主或非业主使用人提供维修服务时，应使用合法合格产品，不得使用假冒伪劣产品。”7.5 装修管理7.5.1 基本要求7.5.1.1 应建立完善装修管理制度和装修档案；7.5.1.2 装修期内应进行日常管理，装修垃圾应及时处理。7.5.1.3 受理业主物业装修的申请，应在3个工
21、作日内给出备案意见，并签订室内装饰装修管理服务协议；7.5.1.4 每2日应巡查装修情况1次，并填写巡查记录，巡查过程中发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止，如制止无效，报告业主和相关主管部门处理，并做好记录存档；7.5.1.5 装修结束后，应在接到业主验收申请4个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、是否损坏公共设施设备、是否存在改变使用功能导致雨污混流现象、是否存在渗漏水现象等，如检查不合格，按住宅室内装饰装修管理办法处理。7.6 标识管理7.6.1 物业服务区域内应建立健全标识管理制度；7.6.2 物业服务区域内的各种标识、标牌应清楚, 服务区主出入口应设有服
22、务区平面示意图，主要路口应在显露位置设有路标，写字楼及工业区应有导视图，高层楼宇应设置消防疏散图；7.6.3 物业组团应有完整的幢、单元（门）、楼层、户门标号等标志。8 共用设施设备维护8.1 基本要求8.1.1 应建立完整的设施设备的档案资料，设施设备标识应齐全；8.1.2 由专业人员负责制定实施保养计划，及时填写设备运行保养维护记录，按规定持证上岗；8.1.3 设备房内照明符合相关规定，标识、标牌齐全美观，墙面平整无污迹，地面平坦、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物，设备运行防护应无缺陷，消防灭火设备（或器件）的功能有效，其配备符合相关规定；8.1.4 对设备设施的停机维修保养，宜尽可能安
23、排在不影响业主、非业主使用人的正常使用时间段内进行，并提前告知业主和非业主使用人；8.1.5 物业服务区域或者公共道路、场所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或违禁物品，工业厂区配有合格设施的例外。8.1.10 各类设施设备的完好率应在90%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到90%以上。8.2 道路、停车场（库）8.2.1 每年进行1次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，雨污分流，路牙无破损松动；8.2.2 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，有各类行车、停车标识，记录卡管理系统和车辆进
24、出记录保存完好。8.3 会所设施设备8.3.1 物业有会所设施的，对会所日常维护、保养应有完善的配套性管理制度，各种健身设施使用方法及安全提示标识配置齐全，消防设施完善，每天对会所设施、设备检查1次；8.3.2 保证经营时间，按时开放会所的娱乐设施，做好收款帐目、工作登记；8.3.3 每月对会所娱乐设施进行1次全面检查。8.4 电梯8.4.1 根据深圳市市场监督管理局关于使用单位特种设备安全管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。委托具备相关资质的电梯专业公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作。作业人员持有效证件上岗。电梯使用证有效；8.4.2 确定合理的电梯运行
25、时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢无污物；8.4.3 电梯运行稳定，开关门灵活，运行舒适感较好，平层准确，照明较好；8.4.4 聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对电器控制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备；以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；8.4.5 保持电梯轿厢门刀对厅门地坎间隙为58mm，轿厢地坎对门厅地坎间隙应为25mm，门厅锁啮合应不小于7mm，门扇下端距地坎应为58mm，门垂直误差不大于0.5mm；8.4.6 发生电梯困人或其它重大突发故障事件
26、时，物业管理人员应在15分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员40分钟内到达现场修理；单台电梯的年重大故障频率不超过3次。8.5 公用娱乐设施 8.5.1 基本要求8.5.1.4 每五天对娱乐设施巡视1次，每季度对健身活动器材进行巡查，每年进行安全性能评估。保证设施设备正常使用，无安全隐患。8.6 空调系统8.6.1 对共用空调系统的维护保养，应该按照该设备的规定维护频次进行。定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱等设备进行检查保养；8.6.2 日常开机进行检查、测试运行和安全控制功能，记录运行参数，分析运行情况。设有防鼠、虫措施，滤网清洁，转动系统无异响，电机风扇冷
27、却效果正常，冷却塔及附属设施功能保持正常运行；8.6.3 日常运行空调水泵电机绕组保持温度小于70，正常状态下外壳温度保持3050，电机轴承温度保持小于80；8.6.4 空调系统各种管道完好，阀件及仪表齐备，标识完善，无跑、冒、滴、漏现象，如有故障及时修复； 8.6.5 定期安排对新风量、排风量、空气品质进行测定，符合要求。对空调冷冻水、冷却水进行水质分析，检测报告齐全，符合国家标准要求，风机盘管及出风设备运行噪音符合规范要求；8.6.6 按服务合同服务标准约定定期对公用空调系统定期清洗、除尘。8.7 给排水系统8.7.1 日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥
28、，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无明显灰尘；8.7.2 每周对供水设备至少检查2次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每3年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整洁；建立并落实二次供水水池/水箱双管制；8.7.3 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每5年需要消毒1次，消防水泵每3个月试运行1次；8.7.4 排污水泵能正常运转，应无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污水水位控
29、制装置灵敏可靠，控制箱开关、指示灯完好；8.7.5 积极创建排水达标小区，下水管道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排水预处理设施、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。8.8 供配电系统8.8.1 日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术操作人员每2个工作日巡视检查1次并按规定记录，每季度清洁保养1次强电井及井内设备；8.8.2 高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好，配电回路标识清楚，各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过25%；8.
30、8.3 发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，如配备有两套主备用启动蓄电池的，按每2个月轮换使用1次，对启动蓄电池性能每月检测1次；8.8.4 在紧急情况下，发电机组能在15秒钟内启动，发电机组储备油料必须满足机组满载运行8小时；8.8.5 功率因数控制器功能完好，设备运作灵敏、可靠无损坏，补偿控制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝缘电阻大于0.5M，功率因数不能低于0.9。8.9 弱电系统8.9.1 楼宇智能控制系统要指派专业技术人员维修，除日常维护外，每6个月对重要数据进行备份1次，每3个月对系统连接点进行检查1次，一年覆盖系统25，发现问题及时处理；8.9.
31、2 可视对讲系统保持正常，系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁；8.9.3 门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器运作灵敏可靠，误报率不大于10，线路布置连接牢固，电控锁工作可靠；8.9.4 闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定，现场录像时间误差不能超过2分钟，硬盘录像资料应至少保存30天以上，专人负责保管，红外线报警设备工作正常，出现故障应在7个工作日内修复，故障期间及时安排监控；8.9.5 停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力电波、防撞胶条），道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识；8.9.6 服务区无线对讲
32、设备、消防报警和消防广播以及信息发布设备等应保证使用正常，公共区域各类报警探测器完好率不能低于90%；8.9.7 每12个月清洁保养1次弱电井及井内设备；8.9.8 配置备用直流电源（ups），并保持热备状态。8.10 消防系统8.10.1 基本要求8.10.1.1 消火栓（箱）按钮、消防中心均能启动消防泵，消火栓有区域标记、无漏水，喷淋头无漏水、无积锈；8.10.1.2 消防结合器未被圈占、堵塞，无锈，无漏水，无阻碍操作；8.10.1.3 防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常；8.10.1.4 气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气返馈信号；8.10.1.5 消防中心设备各
33、项功能使用正常、各种应急指示、照明正常，打印机能打印，控制台显示正常；8.10.1.6 消防广播正常，声音清楚，无锈，牢固，备用电源切换正常，不超过5分钟，蓄电池完好；8.10.1.7 风机运行噪声、震动正常，润滑到位、风阀、防火阀完好，状态正确；8.10.1.8 烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固；8.10.1.9 防火卷帘门就地手动正常，门下有黄色严禁堆占警示标识，防火卷帘门联动正常；8.10.1.10 自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常，湿式报警动作，警铃响；8.10.1.11 消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态，随时能报警，有分区标记；8.10.1.12 离车道近的室外消
34、防栓有防护栏杆；8.10.1.13 地面消防栓的开启机构灵活无障碍，能及时打开。 8.10.1.14 消防泵每半年启动1次并作记录，每两年保养1次，保证其运行正常；8.10.1.15 消防栓每三个月巡检1次，消防栓箱内各种配件完整；8.10.1.16 每两年检查1次消防水带，阀杆处加注润滑油并作1次放水检查，保持消防器材能随时有效使用；8.10.1.17 按需配备灭火器，每三个月检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压；8.10.1.18 每两年试验1次探测器，并对全部控制装置进行1次试验，火灾探测器投入运行2年后，应每隔5年全部清洗1次，不合格的应当调换。8.11 避雷系统8.11.1 每年应
35、对服务区配电设备接地检查1次； 每3个月重要机房配电柜及设备接地检查1次；8.11.2 每年应对建筑物楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查1次；8.11.3 每半年应对楼层强、弱电间内的接地检查一次，发现问题2天内解决，保证服务区域避雷设施接地完好；8.11.4 每半年应对重要机房的设备接地检查1次，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；8.11.5 超高层建筑物或重要建筑的避雷接地系统，应聘请专业机构每年进行检测1次； 8.11.6 所有避雷接地设施检查结果要有记录，并存档。9 公共保洁服务9.1 基本要求：9.1.1 物业服务区域应建立相关保洁制度、消杀制度和具体操作规程，
36、清洁服务定时定点，按照操作规范进行，保持物业服务区域环境整洁、干净，生活垃圾日产日清，使用环保清洁剂；9.1.2 物业服务区域应禁止有污染物和污染源的物品存放，动物粪便、腐烂物等应及时清理；9.1.3 保洁员应经过培训上岗，着统一工作服操作服务，外聘进行保洁消杀工作，应保证持有资格证书的专业消杀单位进行；9.1.4 保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面，现场应设置“注意防滑”等安全标识；9.1.5 日常各项保洁服务工作应有记录，每个月进行1次汇总存档。9.2 共用楼道保洁9.2.1 楼层通道和楼梯台阶每3天进行1次全面清洁（扫、拖），适时保洁，楼梯扶手、标牌、开关、按钮等每7天清洁1
37、次，大堂玻璃每7天清洁1次；9.2.2 楼层水磨石地面和水泥地面每月刷拖1次，大堂地面每2天清扫2次拖1次，适时保洁，大理石地面每6个月打蜡或晶面处理1次； 9.2.3 楼层通道、大堂墙面砖每季度擦抹1次，通道玻璃、百叶、消防箱内每季度清洁1次，墙面、管线、防火门、天井等每季度清洁1次，灯具（外面）、烟感每季度擦拭1次，灯具每年度全面擦拭1次；9.2.4 地下室每月全面清洗1次，每3日专人巡回保洁，标牌、悬挂物、开关、按钮等每7天擦拭1次，排水沟每40天清理1次，（排水）管线（道）、设施每4周清洁1次，每4个月打开1次地下室集水坑和污水井盖板、疏通冲刷1次，特殊情况下及时清理。9.3 电梯及电
38、梯厅保洁9.3.1 电梯轿厢地面每日清洁1次，若轿厢内铺设地毯，每3天吸尘1次，电梯层门每周擦抹一次，每月对电梯门壁、层门打腊上光1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次；9.3.2 电梯门槽每月清理一次，电梯厅纳入公共通道同级保洁。9.4 道路保洁9.4.1 每日对道路清扫1次，不间断适时的巡检保洁，每4个月刷洗路面1次；9.4.2 保持道路清洁、干净，没有污泥、纸屑、果皮、落叶、垃圾等，无明显水迹、污迹，道路集水坑和雨（污）水井盖板、雨水箅子应保持完好。9.5 停车场及车库保洁9.5.1 每3天清扫停车场、车库、车棚地面1次，适时保洁，及时清除油迹、污迹、锈迹，每月擦洗1次停车场公共设施；9.5.
39、2 每3天清洁停车库内标牌、反光镜、开关、按钮，每2个月1次清洁灯具、烟感、停车库管线、排水设施，每季度清洁1次防火门、消防箱等设施。9.6 绿化带保洁9.6.1 绿化带、绿化地、草地等公共绿地清洁每日不少于1次，清扫果皮、纸屑、塑料袋、残枝落叶等各种垃圾，及时清除公共绿地上的各种堆积物、腐烂物、动物排泄物等。无明显暴露垃圾，无卫生死角；9.6.2 每日至少巡检2次；每半个月清理道路分隔绿化带中不可见处的各种垃圾1次；9.6.3 因修剪工作或因天气原因意外造成的绿化区域和道路、公共场所等地的残枝落叶应在1日内清除。9.7 垃圾收集与清运9.7.1 绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱每天收集
40、1次，每天擦抹表面1次，每半个月清洗垃圾桶、果皮箱1次； 9.7.2 垃圾在清运途中必须遮挡、防护，防止二次污染，清运垃圾的时间要避开人流高峰，禁止使用客用电梯运送垃圾；9.7.3 垃圾房（站）专人、封闭式管理，协助垃圾清运单位清运，及时填写垃圾清运记录，每次清运结束时冲洗垃圾房（站），冲洗污水不能排入雨水系统。9.8 卫生消杀9.8.1 5-10月的灭蚊、灭鼠、灭苍蝇、灭蟑螂等消杀次数每月不少于1次，其他月份每月不少于1次，特殊情况（如传染病流行期间）增加服务区消杀次数；9.8.2 消杀用药须符合国家规定，有专业人员操作，每次消杀作业前应向业主和非业主使用人发出告知，并在作业现场设置安全警示
41、牌，确保人员安全。9.9 园林小品保洁9.9.1 每周对人工湖清洁1次，湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，水面无明显漂浮物；9.9.2 每周对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次，每3个月对喷水池底清洁1次，目视池底清澈见底，水面无杂物，池底无多余沉淀物，池边无污迹；9.9.3 每4个月对假山、小品清洁1次，细致、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固，有无损伤、多余物，如有及时报修；9.9.4 需要刷白或刷油漆保护和装饰的部位每3年粉刷1次。10 园林绿化养护10.1 基本要求：10.1.1 服务区应建立园林绿化养护制度和具体的养护操作规程，绿化养护服务定时、定点，根据不同季节要求按照操作规范
42、进行，保持服务区的环境绿化区域植物、草地、花卉等生长良好、整齐、美观，并与环境相互协调；10.1.2 绿化员（包括外聘）应保证经过培训的从业人员上岗，有统一工作服操作服务；10.1.3 对服务区园林绿化的主要树种、绿篱、花草品种等，应悬挂品名标牌；10.1.4 主要绿化服务工作，每个月进行1次汇总存档。10.2 草地10.2.1 草地覆盖率在80以上，生长正常，草坪修整每年3遍以上，无明显枯草和净土裸露；10.2.2 草地绿期在200日以上，春夏季高度控制在35厘米，秋冬季不超过6厘米，没有已开花杂草，没有明显落叶、残枝等；10.2.3 草地整洁，边缘完整，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，绿化生
43、产垃圾及时清运；10.2.4 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况，实施淋水、修剪和灭虫，每年视情况施肥1次。10.3园林树木10.3.1 服务区周边绿化带、道路周边和大型园林的树木，保持枝叶茂密，长势良好，没有枯干、枝，无明显缺株，每年全面整形修剪2次；10.3.2 服务区内道路绿篱、绿带植物修剪棱角、线条统一整齐，生长快的树种视生长情况适时修剪以保持特定形状；早春开花的花篱，应在开花后做第一次修剪；常绿绿篱宜经常修剪，每年应整形一次；10.3.3 园林树木非正常落叶，焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的株树应在10以下，树木无明显蛀虫危害； 10.3.4 树木保持枝干无机械损伤，
44、无钉栓、捆绑现象，树冠长势好，形态直立美观，叶色、叶片生长正常，园林树木、植物缺株、枯木、损坏等应及时补种。10.4 花坛10.4.1 服务区内花坛花卉长势良好，符合花坛设计要求，造型优美，保持清晰图案和适宜高度；10.4.2 不出现花木缺水的枯萎现象，叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶，除日常养护工作外，在花坛开花期间，根据服务区情况每周剪修残枝、落花1-2次；10.4.3 对草本宿根花卉养护应及时，缺株率应在10%以下，对大型树花因花期长，树冠大，枯萎后及时补种；10.4.4 出现病虫害、人为损害及天气异常损坏情况时应及时养护，平时养护浇水、施肥适当，保证花卉正常生长，保持花坛土壤湿润，泥
45、面不开裂；10.4.5 根据不同季节和环境需求或业主建议，可更种季节性、适宜性花卉品种。11 公共秩序维护11.1基本要求11.1.1 服务区应配有专职的并经过培训的公共秩序维护人员，24小时值班，各类岗位公共秩序维护制度、资料、档案完善，专职人员应有工作责任心，对服务区公共秩序承担协助公安机关履职的职责；11.1.2 公共秩序维护人员上岗时应佩戴统一标志，穿戴统一服装，配备统一的履职自卫器械；11.1.3 在服务区进出口设立岗亭，对进出人员和车辆进行公共秩序维护，并实行24小时值班制，封闭式服务区要严格管理；11.1.4 对进出服务区车辆进行管理和疏导，车辆进出、停放有序，禁止载有危险品和污
46、染源车辆进出；11.1.5 有安全事故、突发事件和火警、水警、警情、灾情等的防范应急预案；11.1.6 各岗位应有完善的交接班制度，并有工作情况及交接班记录。11.2 组织11.2.1 物业服务企业公共秩序维护员应以中青年为主，每年岗位培训和实操不少于100课时；11.2.2 公共秩序维护员应熟悉服务区物业分布基本概况，具有基本职业技能，能及时处理和应对服务区域公共秩序的维护工作；11.2.3 上岗应统一着装，衣着整洁，佩带工作标识；上岗时严格履行岗位规定职责，举止文明，礼貌待人；11.2.4 保持服务区公共秩序良好，保证人防、物防、技防工作落实，对制定的各类治安、刑事、消防和自然灾害事故的应急预案进行定期培训和演练，分工明确，各负其责，管理细致；11.2.5 部分岗位应配备无线对讲装置
