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1、 物业管理企业内部会计控制我国加入世界贸易组织后，企业的经济活动逐步与国际接轨，会计的确认、计量、记录和报告的程序与方法逐步与国际趋同。企业内部会计控制作为企业内部管理的重要手段和方法越来越受到社会各方面的关注和重视，对确保资产的安全完整和会计信息的真实准确发挥了重要作用。物业管理企业怎样结合自身的经营和管理特点制定企业内部会计控制制度呢？制定企业内部会计控制制度应考虑那些因素呢？下面我们就一一道来。一、物业管理企业内部会计控制的目标与原则会计作为一种管理活动，为了达到提供经济信息的目的，除了要有科学的程序与方法外，还要实施有效的内部会计控制。“ 内部会计控制是指单位为了提高会计信息质量，保护
2、资产的安全、完整，确保有关法律、法规和规章制度的贯彻执行等而制定和实施的一系列控制方法、措施和程序。”有效的内部会计控制可以提高会计信息质量、保护财产安全与完整，确保法律法规、规章制度的贯彻执行。（一）内部会计控制的目标内部会计控制目标是指内部会计控制对象应达到的目标或欲达到的效果。实施内部会计控制离不开正确的控制目标。内部会计控制目标包括：1.规范单位会计行为，保证会计资料真实、完整。准确可靠的财务会计信息是会计信息使用者进行有效决策的重要依据，也是企业评价过去、控制现在及把握未来的重要条件。因此，内部会计控制的首要目标是通过制定和执行恰当的业务程序，采用科学、合理地控制方法使会计活动得到有
3、效的控制，避免差错和弊端的发生，保证会计资料真实、完整，提高财务会计信息的质量水平。2.堵塞漏洞、消除隐患，防止并及时发现、纠正错误及舞弊行为，保护单位资产的安全、完整。内部会计控制通过实施严格的控制措施，尤其是不相容职务的分离，形成一种内部相互牵制制约机制。同时，实行限制接近财产和内部定期盘点核对等制度，使财产得到严密的控制，从而可以有效地防止和减少财产物资的损失浪费以及贪污盗窃等问题的发生，保护单位资产的安全与完整。3.确保国家有关法律、法规和单位内部规章制度的贯彻执行。国家有关法律、法规和单位内部规章制度是企业必须履行的法定义务，而健全、有效的内部会计控制制度则是完成这一义务的重要保证。
4、内部会计控制目标之一就是通过内部会计控制所形成的相互协调与相互制约机制，能够及时地反映、监督、检查和纠正经营管理中的违法违规行为，从而有效地保证国家有关法律、法规和单位内部规章制度的贯彻执行。（二）内部会计控制的原则为了更好地发挥内部会计控制作用，企业应当遵循一定的会计控制原则。内部会计控制原则包括：1.合法性原则，即内部会计控制应当符合国家有关法律法规和内部会计控制规范，以及单位的实际情况。2.有效性原则，即内部会计控制应当约束单位内部涉及会计工作的所有人员，任何个人都不得拥有超越内部会计控制的权力。3.全面性原则，即内部会计控制应当涵盖单位内部涉及会计工作的各项经济业务及相关岗位，并针对业
5、务处理过程中的关键控制点，落实到决策、执行、监督、反馈等各个环节。4.不相容职务相分离原则，即内部会计控制应当保证单位内部涉及会计工作的机构、岗位的合理设置及其职责权限的合理划分，坚持不相容职务相互分离，确保不同机构和岗位之间权责分明、相互制约、相互监督。5.成本效益原则，即内部会计控制应当遵循成本效益原则，以合理的控制成本达到最佳的控制效果。6.适时性原则，即内部会计控制应随着外部环境的变化、单位业务职能的调整和管理要求的提高，不断修订和完善。二、物业管理企业内部会计控制的内容内部会计控制内容是内部会计控制的主体和核心，其内容既丰富，又广泛。内部会计控制基本规范针对各单位经济活动中最薄弱的环
6、节，明确了内部会计控制的主要内容。物业管理企业内部会计控制的内容主要包括： 货币资金控制、物业管理费收缴控制、物业成本控制以及物业亏损控制等。（一）货币资金控制1.货币资金会计控制目标对货币资金的控制，最主要的目标是保证货币资金的安全性、完整性、合法性和效益性。（1） 保证货币资金余额的真实、准确。为了实现这一目标。企业应建立严格的内部控制制度，发挥“内部牵制”功效，从岗位设置、人员职责分工入手，严格限制未经授权的人员对货币资金的直接接触，采取定期盘点、财产记录、账实核对，做到“账实、账表”核对一致。（2） 检查货币资金的取得、使用是否符合国家财经法规，使其发挥最大效益。为此，一要保证货币资金
7、按规定的用途使用，同时还要满足生产经营活动对货币资金的需要；二要加强对货币资金支出的控制，严格审批、控制每一笔支出，防止侵占、挪用货币资金行为的发生。2.货币资金控制的内容主要是对货币资金收入、保管、支付等全过程中的关键控制点作出严格控制。（1） 货币资金的完整性控制。是指对单位特定会计期间发生的货币资金收支业务是否均已按规定计入有关账户。通过检查物业费的收缴，或应收账款、应付账款的收回和归还情况，或余额截止日后入账的收入和支出，查找未入账的货币资金。具体包括：银行对账单控制、发票与收据控制、业务量控制以及往来账项核对控制等。（2） 货币资金安全性控制。是指企业通过岗位分离控制、账实盘点控制、
8、库存现金限额控制、实物隔离控制等手段，对企业的库存现金、银行存款、其他货币资金以及变现能力强的应收、应付票据的控制。（3） 货币资金合法性控制，主要是指针对货币资金的收入与支付合法性控制。一般都采用加大内部监督检查力度的方法，如加大对货币资金收付复核的力度、实行严格的授权审批制度、重点控制大笔金额货币资金支付等。必要时企业也可以利用政府职能部门、社会力量（会计师事务所审计）来加强货币资金的监督和检查。（4） 货币资金效益性控制，是指服从企业财富最大化的财务管理目标，通过运用各种筹资、投资等手段，合理、高效地持有和使用货币资金的控制方法。企业可制定货币资金收支的计划，在合理预测一定时期货币资金存
9、量的情况下，通过实施推迟付款或提前收回款项等方法解决货币资金的缺口，充分利用闲置资金，使其发挥最大效益。（二）物业管理费收缴控制物业管理费是物业管理企业的主要收入来源，是企业赖以生存和发展的基础，因此规范收缴物业管理费内控制度，已是物业公司财务管理、会计核算工作中一项重要内容。1.物业管理费收缴控制的现状目前大多数物业管理企业收缴物业管理费的工作是物业公司小区管理员或物业公司专职人员承担的。其收缴流程是：业主收到物业管理费收据后向收费员缴款、收费员按收据金额收款后将“物业管理费”（收据联）作为付款凭证退回业主，同时将“物业管理费”（记账联）和“现金”或“银行解款单回单”交财务部门入账，并由物业
10、管理费台账记账员（以下简称记账员）记账。这样的业务流程从内控角度考虑还有不完善的地方：第一，收费员收到的物业管理费是否按时、全部、足额上缴，有否拖缴，甚至挪用现象，财务会计无法进行有效的监控；第二，记账员登记的台账，记载是否正确，缺少行之有效的稽核制度，物业管理费台账登记收入与财务会计账面物业管理费收入可能出现不一致的现象；第三，物业管理费台账中应收未收的物业管理费在会计核算账户上没有正确信息的记载；第四，各会计期间物业管理费的收入按收付实现制方法结算当期损益，不能客观、真实地反映各会计期间的收入，甚至出现将当期物业管理费收入，通过银行调节表转入下期会计期间，使已收缴物业管理费和应收未收物业管
11、理费成为调节企业利润的蓄水池。2.完善收缴物业管理费流程的内部控制内容内部控制制度是保护企业资产安全，保证会计资料真实完整，及时发现、纠正错误和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收缴物业管理费的内部控制制度和流程，能够使物业管理费按时、足额入账，杜绝挪用公款现象发生，及时发现业主拖欠物业管理费，正确记录物业管理费收入，真实反映企业经营业绩。具体内容和流程如下：（1）收费员在业主交纳物业管理费时，必须在物业管理费（收据联）、（记账联）上盖公章、私章，还应加盖收款日期章，并规定收款员将当天收到的现金填写“现金解款单”送交银行。根据“物业管理费”（记账联）定期填写“收款清单汇总表”（一式三联）随同“
12、现金解款单”和“物业管理费”（记账联）交财务部门审核、签收、盖章，将“收款清单汇总表”（第一联）退回收费员保管。（2）财务部门将审核、签收后的“收款清单汇总表”（第二、三联）和“物业管理费”（记账联）转记账员稽核，并由记账员在“收款清单汇总表”上签字，然后将第二联退回财务部门，作为现金交款单的附件。“收款清单汇总表”（第三联）由记账员保存。记账员凭“物业管理费”（记账联）登记台账，月末将“物业管理费”（记账联）和“收款清单汇总表”装订存档妥善保管。（3）记账员月末编制“收缴物业管理费月报表”（一式二联）报财务部门。月报表的主要内容包括：上月末累计欠交数，本月应交数（其中：调整本月前应交数）；本
13、月实交数（其中：实交下年度数）；本月核销数，本月末累计欠交数。经财务部门稽核确认，本月财务账反映的物业管理费实收数与月报表实交数无误，财务部门签字后退回一份由记账员保管存档。（4）财务会计按稽核后的“收缴物业管理费月报表”对“应收物业管理费”、“预收物业管理费”等科目进行账户处理。（5）定期（年末）对应收未收物业管理费进行清算。对由于各种原因确实无法收回的坏账损失，按制度规定，由记账员列表、小区负责人提出申请、物业公司经理批准后进行账户处理。3.规范物业管理费的收取及催缴程序目前，我国有相当一部分物业管理企业常常采用断水断电的方式催缴物业管理费，事实上这种做法不仅是违反相关的法律法规，使问题很
14、难得到解决，反而加深了物业管理企业与业主之间的矛盾。因此物业管理企业制定合法、合理的物业管理费收取及催缴程序对于物业管理企业来说显得极其迫切。物业管理费的收取及催缴程序可以分以下三种情形：（1）预缴半年管理费的收取及催缴程序物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年管理费付款通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知书一个月内缴纳下一个半年的管理费。每年的1月1日及7月1日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出催款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到催款通知书一个月内缴清欠款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，物业公司将对对所欠款项按每日收取滞纳金的提示。催款通知
15、书发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公司将于第8日起发出最后缴款通知书，通知其必须于收到最后缴款通知书5日内缴清，并对所欠款项按每日收取滞纳金 （从1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。在最后缴款通知书发出后逾期欠款仍未清缴的，物业公司将按业主公约、物业管理合同规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。（2）预缴三个月管理费的收取及催缴程序物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度管理费付款通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知书一个月内缴纳下一季度的管理费。 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，财务部对尚未交纳本季度应付款
16、的业主发出催款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到催款通知书一个月内缴清欠款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，物业公司将对所欠款项按每日收取滞纳金的提示。催款通知书发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公司将于第8日起发出最后缴款通知书，通知其必须于收到最后缴款通知书5日内缴清，并对所欠款项按每日收取滞纳金（从当季度欠款的第一天起算）。在最后缴款通知书发出后逾期欠款仍未清缴的，物业公司将按业主公约物业管理合同规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。（3）预缴一个月管理费的收取及催缴程序物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月管理费付款通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知
17、书一个月内缴纳下月的管理费。每月的1日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出催款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到催款通知书7日内缴清欠款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，物业公司将对对所欠款项按每日收取滞纳金的提示。催款通知书发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公司将于第8日起发出最后缴款通知书，通知其必须于收到最后缴款通知书5日内缴清，并对所欠款项按每日收取滞纳金（从当月欠款的第一天起算）。在最后缴款通知书发出后逾期欠款仍未清缴的，物业公司将按业主公约物业管理合同规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。4.规范物业管理费的会计核算目前大多数物业公司是按收付实现制来核算物业管理费
18、的，每月的营业收入与当期的费用不配比，年末预收下年度的物业管理费没有列入“预收账款”科目，本年内应收未收物业管理费也没有列入当年收入。这样就不能正确核算当期损益，影响了会计核算的真实性和正确性。根据物业管理企业财务管理规定第十五条“企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人，双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现”或业主应与物业公司签订“房屋管理服务合同”的规定，物业公司物业管理费收入应按权责发生制原则进行核算。为了简便操作，建议采取如下方法：（1）当月收到物业管理费时借记“库存现金”、“银行存款”等科目，贷记“应收账款物业管理费”、“预收账款物业管
19、理费”科目（退回多交物业管理费按相反科目处理）。（2）月末按“收缴物业管理费月报表”中“本月应交数”借记“应收账款物业管理费” 、“预收账款物业管理费”科目，贷记“主营业务收入物业管理费”科目。（3）年末物业管理费发生坏账损失，经物业公司领导批准，借记“资产减值损失（管理费用）”或“坏账准备”科目，贷记“应收账款物业管理费”科目。（4）年末按“收缴物业管理费月报表”中实交下年度数，借记“主营业务收入物业管理费”科目,贷记“预收账款物业管理费”科目，下年度初按上述会计分录冲回：借记“预收账款物业管理费”科目，贷记“主营业务收入物业管理费”科目。（三）物业成本控制物业管理企业是微利企业，这是不争的
20、事实，目前我国大多数物业管理企业尚处于亏损状态。面对现实，物业管理企业除了提高物业管理费的收缴率外，控制成本应该成为物管企业内部管理的重中之重。1.物业企业成本的特点物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。从物业管理企业的工作性质可以看出，物业管理企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。由于物业管理的这些特点，导致物业管理企业成本也呈现出如下特点：（1） 点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小
21、区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等。经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业管理企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。（2） 面广。即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。物业管理企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广，从而使物业管理成本的发生面也越来越广。（3） 线长。即物业管理企业成
22、本监控线长。物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延伸到所管物业的每个时点，所以导致物业管理企业的管理层次多，从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长，从而形成较长的成本监控线。（4） 管难。由于物业管理企业的成本具有上述特点，导致物业管理企业的成本监管难。表现为难统一模式、难统一标准、难统一核算。因为不同物业往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一、收费模式不一、收费标准不一，不同物业面临的市场环境、社会环境也差异很大，导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处（项目中心）。因此，物业管
23、理企业的成本管理难。2.物业成本控制内容物业管理行业已经进入高速发展和迅速扩张的时期，其发展前景是相当广阔的，面临的机遇是十分难得的。在这种特殊的历史时期，物业管理公司一定要把握时机，在发展的同时，抓好企业管理的一个重要任务如何研究不断降低成本。成本管理贯穿企业管理的全过程，企业要做到事前有目标，事中有控制，事后有考核，同时还要根据现代企业管理制度的要求，树立全新的成本管理理念，明晰物业管理企业产权，保证物业管理资产的独立运作，让物业管理企业真正的成为市场主体，独立运作，实现自我发展。物业管理企业的成本构成主要包括： 员工的薪酬成本、房屋设备的维修保养费用、能源消耗费、行政费用以及其它各种管理
24、费用，因此物业成本控制内容如下：（1） 加强人力资源成本的控制知识经济的勃兴使人力成为经济发展的主要因素，这一点在物业行业也逐渐显现。总所周知，写字楼、智能化小区的层出不穷使物业管理对技术化、知识化的要求越来越高。同时，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工？还是需要年纪轻，文化程度高的员工？“战略成本”给我们的答案是：前者可以使企业在短期内降低人工成本，而后者则可以为企业获得长期的成本优势。具体的决策，应根据各企业状况的不同作出具体选择。物业管理公司的性质决定了物业管理公
25、司成本费用主要是人力资源成本费用支出。其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资，包括保安、保洁等人员的工资。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，科学、合理地使用人力资本是降低物业管理公司成本切实有效的方法和手段。从劳动生产率的角度来衡量，物业服务管理的全过程有90%的工作量是在管理处完成的。因此，物业管理企业职能部门的设置应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。（2） 发挥规模优势控制成本中小物管企业在激烈的市场竞争中，只有本着努力做强做大企业的目标出发，才能在市场中立稳脚根，得以持续发展，实现低成本扩张
26、。这里所谓的低成本扩张是指由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射管理，实现管理人员的共享，从而大大降低成本。要实现企业的低成本扩张，要做到以下两方面：一方面要科学、合理地制定管理处的用人编制。物业管理公司可以根据公司管理小区的面积和小区的实际情况来进行人员定编定岗，对于有些技术含量不高的工作岗位，可以实行一人多岗，既有利于工作开展，又可以减少人员定编。比如，把小区内勤的工作岗位设在管理处的服务中心，这样不仅可以负责管理处内部业主档案和财务收支管理、公司往来文件处理，还可以负责业主接待工作，因为其对业主档案的熟悉度较高，所以在处理业主投诉问题时可以实行人性化管理，减少矛盾冲突。严格地控制人力
27、资源成本，是物业管理公司降低成本提高效益的主要途径。另一方面可通过科技手段来降低人工成本。现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力、物力，因此应用现代化的手段，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量。如在道口增设电脑自动收费系统；在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施，既安全可靠，又能减少保安员岗位，降低人力资本的支出。（3） 能源消耗控制在物业管理行业中应该加强节约意识，这里的节约指的是人力、物力的节约。物业管理公司要做好开源节流，在日常工作中要杜绝浪费和贪污，把好容易出问题的环节，如耗材、水电费等。可以通过对水、电的测
28、算来防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况发生，更换声光控开关、改进线路等办法来节约水、电；充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、损失消灭在事前，防患于未然；对一线员工进行培训，建立企业职工节约意识。（4） 加强维修保养费用控制维修费用包括公共部位维修费用和日常维修费用，在物业管理公司的成本中占很大比重。若在物业管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制了物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。物业管理公司应要求各管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。签订定期
29、合同。与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签订定期合同，不但服务质量可得到保证，还可得到价格上的优惠。采用竞争招标方式。对大项目的维修要实行竞争招标，通过维修单位提供的服务、价格的比较，挑选出合适的单位来为公司服务，尽量把费用控制到最好的水平。把握好维修时间。平时注意小修理，别让机器超负荷运转后才修理。做好维修行业的信息调查和信息收集。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。比如，对于小修、中修工程，可以由公司各管理处的工程维修人员来组织完成。（5） 加强成本考核，建立激励约束机制物业管理企业对各管理处的成本指标考核要贯彻严肃认真的原则，按规定对各管理处进行考核，敢
30、于动真碰硬，才能使各管理处意识到成本控制的责任和重要性，这是调动管理人员的积极性，完成目标成本的保证。为保证全年目标成本的实现，财务部对各管理处实行定期考核，同时各管理处对职工个人实行定期考核，并通过成本管理责任制考核，使各管理处的预算成本执行情况与单位、个人利益结合起来。还要把对各管理处领导的考核任免同加强成本管理结合起来，充分发挥机制的约束和激励作用，从而推进物业公司成本管理水平的不断提升。（四）物业亏损控制1.物业管理企业亏损现存的问题我国物业管理企业是伴随着改革开放、经济发展和住宅分配货币化而诞生的。深圳作为改革开放的窗口，为吸引外资、创造良好的投资环境，在学习香港和国外的经验于198
31、1年3月10日成立了全国首家物业管理企业，即深圳市物业管理公司，由该公司管理的“东湖丽苑”小区完全外销，管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。上世纪80年代中后期，随着国内经济迅速发展和房地产企业欣起，物业管理业也迅速崛起，大大小小的物业管理公司如雨后春笋般地涌现。1993年6月，深圳率先成立了全国第一家物业管理协会，这标志着物业管理作为一个独立的行业正式确立了自己的位置。截至2010年底，全国物业管理的覆盖率已占物业总量的38%，深圳、广州、上海、北京等大城市已达95%；物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。20年来，物业管理业发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制已在
32、我国初步建立。但是我国物业管理行业仍处于起步阶段，物业管理服务多为执行层面的事务，而在高端物业服务，如提供标准化、个性化、人文化和品牌化的服务层面，则明显落后于发达国家水平。同时，国内高速发展的经济，也使高端物业管理市场有着极大的发展空间。经过20多年的发展和整合，我国物业管理业的发展现状大体是大城市优于中小城市，东南沿海优于西北内陆。但是不管是大城市也好，中小城市也罢；东南沿海也好，西北内陆也罢。目前我国物业管理企业的组织形式主要有以下几种：一是政府机构的房管部门改制成立的物业管理公司；二是党政、企事业单位后勤管理部门改制成立的物业管理公司；三是开发商成立的物业管理公司。上述物业管理企业毋庸
33、置疑有着本身的特点，每一种形式的物业管理企业都有适合本身的市场份额。然而由于我国现阶段物业管理的环境发生了较大的变化，一方面导致物业管理市场竞争加剧，亏损继续扩大；另一方面物业管理发展过程中存在的问题也就突显出来了。我国物业管理业发展过程中存在的问题主要受政策法规等外部客观环境和物业管理企业内部管理两个方面的影响。（1）政策法规等外部客观环境的影响目前我国物业管理业发展受政策法规等外部客观环境因素的影响主要有以下几个方面：物业管理立法滞后，理论体系不健全现代文明社会的标志之一是法规健全、有法可依，在这一根本点上，我国物业管理行业的立法明显滞后，除2003年9月1日正式实施的物业管理条例及相关配
34、套的法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。虽然物业管理条例从法律角度确认了物业管理行业在社会生活中的地位，在业主权利的保障和物业公司权利的限制等方面取得了很大的进步。它标志着物业管理这一新兴行业步入了法制化发展的轨道。然而仔细研究这一物业管理条例就会发现物业管理条例中有些规定在实际操作中很难实现。由于缺乏全国性的、权威性的物业管理法律、法规，物业管理法规整体性、配套性、协调性、互补性相对较差，从而致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等，造成许多物业管理热点、难点问题一直束缚物业管理业的发展。特别是中小城市一般仍以物业管理办法这种行政规章或红头文件的形式出
35、现，法律效率较低，实施中可操作性不强，存在很大的局限性和制约性，严重影响了物业管理企业的工作开展，也制约着物业管理业的发展。此外，理论始终滞后于实践。由于缺乏符合中国国情的系统而科学的物业管理理论体系的指导，各地在制定地方性法规的过程中，也往往局限于对境内、外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，因此存在不少纰漏。物业管理行业法律关系中，各主体间的权利义务关系不清物业管理市场涉及众多的法律关系主体和经济主体，主要包括物业管理企业、房地产开发商、业主、业主委员会以及政府职能部门等。他们之间既有民事法律关系，又有行政管理关系，由于物业管理立法滞后，各方市场主体之间的权利义务关系不清，具体表现在：第
36、一，产权关系不明确。目前我国小区的建筑物大体分为两部分：一部分是私产，即居民的住宅，自然产权也归业主个人所有；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和其它配套的建筑物，理论上和相关法律规定公产的产权，属于小区全体业主，但在实际操作上该部分公产的产权关系却很难划分。例如：我国针对小区会所之类的共有部分权益的界定就没有统一的、明确的法律规定。目前，关于共有部分的权威规定是：建设部1998年颁布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第3条。该条规定，住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的
37、房屋等共用设施设备属于业主的共用部分。该条没有明确规定会所的权属，然而实践中由于会所是营利性的，且国家规定会所的面积不纳入分摊，目前会所的产权大多被认为归开发商。但实际上这种对小区会所的产权界定是及其不妥的。理由有二：一是，会所作为物业管理小区的公共配套设施，其规划设计目的在于为特定小区全体业主提供商业、娱乐、文体等配套服务，有的会所虽然带有营利性，但对于全体业主来说是具有公共产品属性的设施。二是，从会所的建设费用来看，其建设成本一般已经被分摊到业主所购买房屋的房价中。如果会所的产权属归开发商就会有损业主的利益，有失公平。这种不明确的产权关系，给实践中的物业管理带来了很大的难度。第二，法律责任
38、不清楚。物业管理涉及诸多市场主体，这些主体均依法享有其应有的权利并承担相应的义务。然而我国物业管理条例仅规定了物业管理企业、业主和业主委员会的权利和义务，而至于物业管理中涉及到其它主体的权利和义务并不明确，因此，在物业管理过程中出现的问题就很难区分各市场主体应承担的法律责任。如：由于政府职能部门管理工作不到位，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。在上述情况出现后，物业管理企业因无任何行政执法权，只能对居民进行劝阻。由此，物业企业承担了大量政府部门的职能，导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外，由于政策滞后，政府一些部门在相互配合上缺乏整体性，对于整个社区的管理尚未形成有效整合。甚
39、至把物业管理企业视为“社会单位”，而非市场经济中的企业主体，忽视了业主与物业管理企业之间基本的雇佣关系。第三，作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格。物业管理条例赋予了业主委员会相应的权力，现实中除了业主能够单独享有的权力之外，多数业主的权力只能通过业主大会的形式才能实现。然而由于业主委员会是群众性民事权利组织，不得注册为社团法人，业主委员会没有独立财产，不独立承担民事责任，其民事责任由全体业主共同承担。物业管理条例虽规定了业主大会的决定具有法律效力，但部分业主不遵守或不履行业主大会决定时，有谁来追究责任，采取哪些法律措施，都是不明确的。业主委员会的性质和法律地位的不清晰，将直接影响
40、到物业管理活动的正常进行。第四，供水、供电、供汽、通讯网络等有关单位与物业管理企业的经济关系也不明确给实际物业管理运作带来一定争议，物业管理企业往往处于中间地带，要行使管理职权，却没有有力的政策法规依据，受关联部门的制约太大，进退两难，甚至提供了服务，不仅没有补偿，还要承担一定的经济损失和责任。如在代收水费、电费、煤气费、天然气费等问题上，往往付出巨大的努力和工作，却得不到应有的承认。此外，公安派出所、居民委员会与物业管理企业在社会管理职能上的关系也有待进一步理顺，等等。都给物业管理造成了诸多的不便。业主与物业管理企业双向选择的市场机制尚未建立竞争是市场经济的基本特征，物业管理行业必须通过竞争
41、机制提高管理服务质量。在初期物业管理中，许多城市对物业项目实行谁开发，谁管理，由建设单位指定物业管理企业，形成管理终身制。这种市场垄断行为，既剥夺了业主和使用人选择管理服务的权利，也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。同时，由于我国物业管理地区发展的不平衡，特别在我国的中小城市和西部地区，物业管理的市场环境没有形成，市场竞争机制就很难形成，当然，业主与物业管理企业双向选择的机制就很难建立。开发建设和物业管理脱节由于建设和管理脱节，物业开发建设中因开发商的原因而遗留的工程质量问题（如房屋质量欠佳、公摊部位分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等），很多都是在物业使用中暴露出来的，使得物业
42、管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加剧了物业管理企业和业主的矛盾。业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约业主大会、业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。实践中，由于缺少相应的管理制度和规定，也由于对业主委员会行使权利缺少相应的监督和制约，使得一些小区的业主委员会并不能真正代表业主的利益，不能正确行使权利，有的甚至损害了业主的共同利益，也进一步激化了业主与物业管理企业之间的矛盾。（2）物业管理企业内部管理的影响物业管理企业没有摆正服务与管理的位置在物业管理实践中，有相当一部分物业管理企业服务意识不强，尤其是那些由房管所转制的物业管理企
43、业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，使产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。没有从过去的“管理者”角色转换过来，未能形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制，服务质量不高，往往成为业主投诉的热点。部分物业管理企业公共设施维修养护不及时、服务不规范、擅自处置物业管理区域内的公共设施、共有财产等等，在某种程度上加剧了物业管理企业与业主的矛盾。物业管理从业人员素质不高，人才短缺物业管理是一项开放式的公共服务性行业，然而随着建筑本体功能的日益发展，业主多样化、个体化要求的日
44、益提高，赋予了物业管理企业越来越多的专业要求和专业人才。我国物业管理历史短、发展快，大多数企业是“速成班”的底子，在基础管理、战略规划和专业力量方面待补的课很多。专业人才培养跟不上企业的发展速度，派不出专业性的人才去管理项目，物业管理高层管理人才严重匮乏。物业管理收费难且不规范物业管理直接涉及到业主、使用者和物业管理企业的切身利益。当前出现的问题主要有两个方面：一是收费难度大。收费难度大的主要原因有：第一，因物业管理企业服务质量引起的收费难。主要表现在物业管理企业服务质量不能满足业主的要求，提供的服务质量不合格或业主认定不合格，或物业管理企业没有摆正服务与管理的位置，对业主约束过度。业主最常用
45、的抗争手段就是拒交或拖欠物业管理费。第二，因业主自身原因引起的收费难。如：一部分业主由于下岗、失业、家庭变故、投资亏本等，导致客观上失去支付能力；少数业主和使用者宁愿居住在较差的环境中，出了问题自己解决，也不愿交物业管理费；还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成物业管理收费困难。第三，因开发商遗留下来的临水、临电、房屋质量差、配套设施不完善等问题而引起的收费难。二是收费行为不规范。有些物业管理企业忽视业主的合法权益，巧立名目，收费多，服务少，质价不符等，激化了双方矛盾，由此造成了许多纠纷。2.我国物业管理业现存亏损问题的对策加入世贸组织后，我国物业管理企业和其他社会服务业
46、一样面临生存和发展的挑战。按照世贸组织的服务贸易原则，加入世贸组织，我们的物业管理行业必须按照国际惯例和准则运作，与有着一百多年物业管理经验的发达国家相比，我们的管理人才、管理水平、服务意识和服务经验均存在很大的差距。虽然深圳、上海、北京等地区不少物业管理企业在市场竞争中发展很快，积累了一定的管理服务经验，但与发达国家竞争仍然存在弱势。更何况国内物业管理发展极不平衡，就目前情况来看，我们不得不承认我国物业管理总体水平还很低。针对上述我国物业管理的现状及存在的问题，解决我国物业管理企业在激烈的国际竞争中走出亏损的困境，逐步走向健康发展的道路，我们必须制定相应的对策。这些对策归纳起来主要表现在：（
47、1） 各级政府应重点抓好现有法规的贯彻实施和配套法规的制定。完善物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其他法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体，并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。虽然国务院颁布了于2003年9月1日开始实施的物业管理条例，但物业管理条例没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差且可操作性不强，同时我们也不能简单地认为一部法规即可包打天下，还须制定实施细则、办法等配套法律文件。（2） 国家相关部门应进一步完善物业管理业的经营机制。我国目前正处于
48、社会主义市场经济的初级阶段，所以我国物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开完善的经营机制。因此，为了深入贯彻物业管理条例的实施，促进物业管理健康发展，必须进一步完善物业管理业的市场准入机制、竞争机制和监督机制等经营机制。（3） 政府职能部门应加强对业主委员会的管理和监督。（4） 物业管理企业应奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量，创造“和谐”的社区氛围。物业管理企业作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业管理企业工作的最终标准。因此，这就要求物业管理企业必须坚持“以人为本”的服务理念，不断提高服务质量，才能获得市场，才能在竞争中不被淘汰。（5）
