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1、物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述 (一)对条例所称物业管理定义的理解： 1物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。2物业管理活动的基础是物业服务合同3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 (二)条例调整的范围：1条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。2条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村 (三)物业管理的市场化特征1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。2多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。3物业管理活动应当遵循市场原则。4非市场性的房屋管理不属于物业管理。二、物业管理的特征
2、按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。五、物业管理在社会经济中的地位与作用 (一)实施物业管理有利促进经济增长 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 (三)实施物业管理有利于增加就业 (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展第三节我国物业管理制度的历史沿革一条例颁布前的物业管理制度建设：特点：一是借鉴性；二是过渡性；三是针对性。二、条例颁布后的物业管理制度建设：2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。特点：一是配套性；二是经验性；三是操作性。
3、第四节物业管理条例2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。一、条例的立法过程（非重点内容，了解即可）二、条例的指导思想和立法原则（重点）条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。条例在立法
4、过程中，主要遵循以下几个基本原则：(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则(二)维护全体业主合法权益的原则(三)现实性与前瞻性有机结合的原则(四)从实际出发，实事求是的原则三、条例创设的法律制度条例就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。(一)尊重和维护业主的财产权利：物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。(二)建立业主民主协商、自
5、我管理、平衡利益的机制：共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。(三)条例和有关法律法规共同规范物业管理活动： (四)妥善处理政府和市场的关系（重点）：物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。条例对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时
6、构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。五、条例确立的基本法律关系（重点）(一)业主相互之间的关系：业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。(二)物业管理企业和业主之间的关系：业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系：合同基础之上的：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务
7、内容的商品房销售合同。(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系：合同关系，各自承担相应的权利义务。(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系：居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。条例设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样，按合
8、同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。(六)物业管理各方主体与政府之间的关系政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。第二章物业管理服务一、物业管理服务的特点(一)物业管理服务的公共性和综合性(二)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性(三)物业管理服务的即时性和无形性 (四)物业管理服务的持续性和长期性二、物业管理服务的内容(一)物业管理服务： (1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消
9、防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。(二)物业服务合同约定以外的服务（注意与物业管理服务的内容的区别）三、物业管理服务标准中国物业管理协会于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准：第二节物业服务收费一、物业服务收费原则：(一)合理原则(二)公开原则 (三)收费与服务水平相适应原则 (二)物业服务收费形式（重点）1包干制收费形式：物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。2酬金制收费形式：预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金，应
10、当履行以下义务：(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 (三)物业管理服务成本构成（重点）包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，般包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁
11、卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。(四)物业服务费的缴纳和督促：1非业主使用人的交费责任：2未交付房屋的交费主体3业主委员会对欠费业主的督促义务。按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。为维护物业管理活动的交易秩序，条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电
12、等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。(五)代收代交费用第三节物业服务合同一、物业服务合同应当具备以下主要内容：（重点）1物业管理事项2物业服务质量3物业服务费用4双方的权利义务5专项维修资金的管理与使用6物业管理用房7合同期限8违约责任物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式、物业管理资料的移交内容和程序规则等等。二、前期物业服务合同(一)前期物业服务合同的特征（重点） (1)前期物业服务合同具
13、有过渡性。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。(3)前期物业服务合同是要式合同。(二)前期物业服务合同的时效（重点）条例第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”(三)前期物业服务合同的主要内容：1合同当事人与物业的基本情况2物业服务内容与质量3物业服务收费方式4物业经营管理活动的内容5物业的承接查验6物业的使用与维护7专项维修资金8违约责任三、物业管理企业的义务 (一)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1业主违反物业管理区域秩序的主要表现2维护物业管理区域秩序的主
14、要方式（重点）：为维护物业管理活动的正常秩序，条例规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行如下义务：(1)履行告知义务。规章制度应当利用业主人住通知、公告栏、各种宣传资料等形式，向业主广泛宣传告知。(2)履行制止义务。对已经发生的业主违规行为，物业管理企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。并没有赋予物业管理企业行政执法权。(3)履行报告义务。对一些违法违规行为，物业管理企业所应当做的，是及时向有关主管部门报告。3业主违反物业管理秩序的法律责任物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，
15、并给其他业主造成损害后果的，依照民法通则关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。(二)物业管理区域的安全防范协助义务1物业管理企业在安全事故中的义务（重点）：在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务：(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。(2)及时向有关行政管理部门报告事故。(3)协助做好救助工作。2物业保安人员的职责：按照有关规定，物业保安人员执行任务时，必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志，保安人员在值勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止；在门卫勤务中，当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正
16、常的生产、生活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。同时，物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。四、物业管理企业的责任：合同责任，而非法定责任。第四节物业使用与维护条例对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范。一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变：对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为，只有在征得业主委员会和物业管理企业
17、同意的情况下才可实施。物业管理企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。无论业主或物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任：临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。四、业主装饰装修房屋应当依法规范：条例规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定：三方面的规定：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业
18、对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。利用共用部位、共用设施设备经营的前提是，必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。第三章物业管理的基本制度(一)第一节业主大会制度 (一)业主的概念：房屋的所有权人为业主。现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。第二节业主公约制度一、业主公约
19、 (二)业主公约的主要内容：(1)有关物业的使用、维护、管理。(2)业主的共同利益。(3)业主应当履行的义务。(4)违反公约应当承担的责任。(三)业主公约的法律效力（重点）：业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺，具有法律效力，注意以下两点：(1)业主公约对物业使用人也发生法律效力。(2)业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。二、业主临时公约 (三)相关主体的法律义务（重点）：1建设单位不得侵害物业买受人的义务2建设单位对业主临时公约的说明义务3物业买受人对业主临时公约承诺的义务 (四)业主临时公约的内容（重点）1物业的自然情况与权属情
20、况2业主使用物业应当遵守的规则(1)遵守相邻权规定：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用安全、政界以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系；业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。 (2)遵守房屋装饰装修规定：业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。为保
21、证物业管理区域的环境秩序和维护业主装修材料的安全，业主装修房屋时，应当在物业管理企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所。同时，由于业主装修房屋会产生不良噪音，因此为不影响其它业主的正常生活或经营，物业管理企业应当规定业主装饰装修房屋的施工时间，并要求也住在其它时间不得施工。如果发生业主装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用情况，或者发生业主装修房屋侵害相邻业主合法权益的情况，或者发生业主承担相应的赔偿责任。要求业主应当按照设计预留的位置安装空调，没有预留设计位置的，应当按照物业管理企业指定的位置安装，并按照物业管理企业的安装要求做好噪音及
22、冷凝水的处理。(3)共用部位共用设施设备的使用规定：业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等公用设施设备，不得擅自拆改；业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定；在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。(4)使用物业的禁止性规定：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点；在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质发出超标噪声；擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改
23、、刻画；利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。3维修养护物业应当遵守的规则：(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助。业主对物业自用部位和自用设备设施的维修养护行为，不得妨碍其他业主的合法权益。业主或物业管理企业因维修养护物业，确需进入相关业主自用部位时，应当事先告知相关业主，相关业主应当给予必要的配合。如果相关业主阻挠业主或物业管理企业维修养护物业，相关业主对因此造成的物业损坏或其他损失，应当承担修复责任及赔偿责任。对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业管理企业必须及时进入相关业主房屋进行维修养护，但又无法通知相关业主
24、的，物业管理企业可先向邻居说明情况，并协同物业管理企业之外的第三方，例如居委会、业主委员会、派出所、邻居，进入相关业主室内进行维修养护，但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作。(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护。业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，以便建设单位和物业管理企业采取必要措施，维护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用，最大限度的减少给其他业主带来的不便。业主还应当抓紧维修养护事项，在约定的期限内，恢复公共场所与道路的原状。物业使用中，如果出现安全隐患，例如可能出现的房屋与设备设施倒塌、脱落、爆炸等危及公共安
25、全或其他业主合法权益的情况，无论是业主还是物业管理企业，责任人都应当及时报告并采取有效措施消除隐患。(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理。4涉及业主共同利益的事项：(1)全体业主授予物业管理企业行使的管理权利。业主可以在以下两方面对物业管理企业授权：配合建设单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度；以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为。(2)业主承诺按时足额交纳物业服务费用。这是业主临时公约中业主必须承诺遵守的一项内容。(3)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。因开展经营事项权益遭
26、受损害的业主，应该得到合理的经济补偿，开展经营的投资主体应该得到合理回报，物业共用部位、共用设施设备的所有权人是全体业主，因此经营收益归属全体业主，应当主要用于补充专项维修资金。5违约责任： (1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。(3)建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。第三节前期物业
27、管理的招标制度 (二)前期物业管理招标投标的意义（重点）：采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征就是将有序的竞争机制引入交易过程，优越性表现在：(1)建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。(2)前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。(3)前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物
28、业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。(三)前期物业管理招投标的原则（重点）：招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。(四)前期物业管理招投标的强制性规定（重点）：条例特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业；投标人少于3个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行。二、前期物业管理项目招标规则（重点）(一)招标原则与招标形式1招标原则(1)不得以
29、不合理条件限制或者排斥潜在投标人。(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。2招标形式。前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。(1)公开招标还须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。(2)邀请招标。招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书3招标代理机构： (二)招标文件的编制与招标项目备案1招标文件的编制： (1)招标人及招标项目简介；(2)物业管理服务内容及要求：； (3)对投标人及投标书的要求：；(4)评标标准和评标方法；(5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等；(6)物业服务合同
30、的签订说明；(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。2招标项目备案：招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者招标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料。(三)招标程序规则： (1)招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于20日。(2)招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招
31、标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。(3)招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。但不能透露潜在投票人的数量，名称，如有标底，不能透露标底。(4)通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。三
32、、物业管理项目投标规则(一)投标要求与投标文件：投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。(二)投标程序：1投标文件的送达2投标文件的补充修改或撤回3投标禁止行为： (1)投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。2)投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。(3)投标人不得与招标人串通投标，损害国家
33、利益、社会公共利益或者他人的合法权益(4)禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标开标、评标和中标四开标、评标和中标（一）开标 (二)评标1评标专家名册。房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。2评标委员会。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。3评标规则：按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。(三)中标：招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所
34、在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义（重点）： (1)有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免
35、矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。(2)对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。(3)可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。二、物业承接查验的内容 (一)物业管理资料移交（重点）：物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料：(1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。(2)技术资料。 (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(4)物业管理所必需的其他资料。 (二)物业现场
36、验收： 1物业共用部位共用设施设备验收2物业管理区域环境验收三、物业的保修责任条例进一步明确建设单位对物业的保修责任，保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担，保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。第三章物业管理的基本制度(四)第五节物业管理企业资质管理制度三、物业管理企业的资质等级(一)取得资质等级的条件：物业管理企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业管理企业的条件如下：注册资本专业人员中级以上管理类型多层住宅高层住宅独立式住宅(别墅)办公楼、工业厂房及其他一级资质500万元不少于30人不少于20人两种以上百分比之和不低于100200万m2
37、100万m215万m250万m2二级资质300万元不少于20人不少于10人100万m250万m28万m220万m2三级资质50万元不少于10人不少于5人有项目 (二)资质证书的颁发和管理：一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。(三)资质等级与项目承接： (1)一级资质可以承接各种物业管理项目。(2)二级资质物业管理企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的
38、非住宅项目的物业管理业务。(3)三级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。四、物业管理企业资质等级的管理程序1新设立物业管理企业的资质申请：新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。2物业管理企业资质等级的核定（已经申请，重新核定
39、）申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：(1)企业资质等级申报表；(2)营业执照；(3)企业资质证书正、副本；(4)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；(5)物业服务合同复印件；(6)物业管理业绩材料。资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。五、物业管理企业违规行为的行政处罚1物业管
40、理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。3物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。4物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。第三章物业管理的基本制度(五)第六节物业管理从业人员职业资格制度一、物业管理从业人员的职业素质(一)应当树立正确的职业道德：主要内容：(1)守法经营(2)诚信经营(3)尽职尽责胜任本职工作(4)努力学习、掌握专
41、业技能(5)团结互助、公平竞争 (3)尽职尽责胜任本职工作4)努力学习、掌握专业技能(5)团结互助、公平竞争(二)应当培养良好的职业素养：(1)自信自强、积极向上(2)奋发努力、坚韧不拔(3)诚恳待人、服务热情(4)文明礼仪、着装整洁三、物业管理师制度的相关规定国家人事部和建设部于2005年11月16日制定并颁布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。1物业管理师制度：物业管理师是指经全国统一考试，取得中华人民共和国物业管理师资格证书，并依法注册取得中华人民共和国物业管理师注册证
42、，从事物业管理工作的专业管理人员。物业管理师职业准入制度，由建设部、人事部按职责分工共同负责实施、指导、监督和检查。县级以上地方人民政府房地产主管部门和人事行政部门按职责分工实施物业管理师职业准入制度。2物业管理师资格考试(1)物业管理师资格考试管理（重点）：物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。人事部、建设部共同成立物业管理师资格考试办公室，负责物业管理师资格考试工作。建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作。人事部会同建设部
43、共同研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。各省、自治区、直辖市人事行政部门会同房地产主管部门协商职责分工，负责当地物业管理师资格时，还应当提交通过继续教育的证明材料。(2)申请延续注册：物业管理师资格注册有效期为3年。注册证在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。申请延续注册时需要提交以下材料：中华人民共和国物业管理师延续注册申请表；与聘用单位签订的劳动合同；达到注册期内继续教育要求的证明材料。(3)办理变更注册：变更注册后，其注册证在原注册有效期内继续有效。办理变更注
44、册需要提交以下材料：中华人民共和国物业管理师变更注册申请表；与新聘用单位签订的劳动合同；工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明。(4)不予注册的情况：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；法律、法规规定不予注册的其他情形。(5)注销注册的情况：不具有完全民事行为能力的；申请注销注册的；与聘用单位解除劳动关系的；注册有效期满且未延续注册的；被依法撤销注册的；造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；聘用单位被吊销营业执照的；聘用单位被吊销物业管理资质证书的；聘用单位破产
45、的；应当注销注册的其他情形。4物业管理师执业（重点）：物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。每年接受继续教育时间应当不少于40学时。物业管理的关键性文件必须由物业管理师签字后实施，物业管理师同时承担相应法律责任。物业管理师的执业范围是：(1)制定并组织实施物业管理方案；(2)审定并监督执行物业管理财务预算；(3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；(4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；(5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序；(6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。第四章房地产相关制度与政策第五章房地产相关制度与政策第一节房地产与房地产业管理制度简介房地产作
46、为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。第二节房地产开发经营管理二、房地产开发项目的规划设计管理（重点，熟悉）房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其中
47、，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。(一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系1城市规划的概念根据城市规划的作用，编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市在总体规划基础上，可以编制分区规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。(1)控制性详细规划的主要内容：控制性详细规划由规划部门负责编制，修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成。 (二)房地产开发项目的规划设计审定：规划管理的主要方式是依据城市规划法审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”(三)城市规划部门对建设项目的检查和监督。城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。三、房地产开发的项目管理与建设施工管理(一)房地产开发的项目管理制度房地产开发项目管理应当遵循以下制度：(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。(2)房地产开发项目的资本金占
