物业服务中心管理方案最新版.doc

《物业服务中心管理方案最新版.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业服务中心管理方案最新版.doc（83页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、中冶物业圣乔维斯服务中心管理方案目录1. 圣乔维斯项目基本概述2. 物业服务设想及服务定位3. 组织架构、人员配置、4. 物资装备计划5. 前期介入服务、承接查验管理方案6. 服务质量标准及措施7. 管理服务重点、难点及其措施8. 突发事件应急处理预案一、圣乔维斯项目基本概述中冶圣乔维斯项目位于“大青岛布局中心”城阳区，紧邻城市南北交通动脉青威路，毗邻区域东西主干道正阳路，鼎占城阳东部商圈核心，坐享“拥湾发展”大青岛战略无限前景。中冶圣乔维项目总建筑面积约20万，集花园洋房、廊院小高层、风情商业街为一体，8座花园洋房，14座小高层，1座幼儿园，共约1590户，容积率仅为1.9，绿化率高达40%

2、，是中冶置业在青岛打造的纯正意大利托斯卡纳风情社区。通过精湛考究的建筑细节和浓郁质朴的景观布局，使业主充分领略色彩浓郁热情奔放的托斯卡纳风情，赋予居者悠然浪漫的生活体会。沈阳二、物业服务设想及服务定位1 物业服务定位中冶圣乔维斯的物业定位为涵括了高层、多层、商业的现代高尚房地产项目。使其物业管理更先进、专业、高档、符合市场需求，在体现业户的尊贵地位同时，使“圣乔维斯”住宅物业成为青岛市物业管理优秀小区。中冶圣乔维斯项目定位是：宜家社区、亲情社区、文化社区、和谐社区。宜家社区-通过物业服务中心提供的安全、清洁、环境、文化等诸多服务的体现，为不同层次的业主和物业使用人创造享受社区生活、购物、入托、

3、上学、娱乐、交通等一切便利，建立安全、充分展现圣乔维斯社区宜居、宜家、宜生活的魅力。亲情社区-通过物业服务中心倡导“邻里交流、促进睦邻关系”的社区理念能及建立共享空间的方式，改变现代居住区人情味淡薄，缺乏生命力的本质，形成邻里关系密切、守望相助、富有人情味的社区关系，提升社区的文明素质。文化社区-通过物业服务中心的组织和主动推动的“环境文化、行为文化、制度文化和精神文化”等一系列的持续活动，使社区业主和物业使用人潜移默化接收了活动传播的种种观念，并共同创造出特有的社区精神文明财富，包括：文化观念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，从而增强业主和物业使用人的归属感。

4、和谐社区-宜家社区、亲情社区、文化社区的最终归宿点就是为了达到和谐社区之目的。当一个社区拥有良好的生活方式、文化氛围和文化内涵，必然会形成特有的和谐氛围，这种氛围将吸引社会更多的高层次和高品位的人群入住社区，提升物业的附加值，同时，也会转化成为物业的无形资产，给物业带来增值、保值。2物业服务设想 菜单化的服务表现将物业管理服务的内容、标准、收费、方式、质量控制等，用菜单形式清晰明了的公告业主、用户，让业主、用户知道做的内容，可以对照，并有检查服务质量的判断标准，这样可以让业主、用户明明白白消费。 合理化成本控制优质的管理服务是服务质量和服务成本的最佳组合。在管理服务过程中,做到以质量核定成本，

5、控制能耗开支，达到服务、质量、费用收取最合理的效果。 倡导公开服务理念在中冶圣乔维斯我们倡导和强调美式管家式服务的管理服务，明确分工及配合，对于物业服务中心，我们要求公布物业服务中心区域管家的联系电话措施，自觉接受业主的监督；对于业主，我们将不断增强与业主沟通和配合，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。我们深信：只要从服务业主的根本目标出发，双方的合作一定能成为推动社区管理水平提高的助力。 定期会议物业服务中心会定期与各级员工开会，以了解其日常工作所遇到的困难及经验，做出适当的协助。而有关情况，服务中心定期将公司拟定导向进行宣贯，务求做到上下沟通，上情下达及下情上达的情况。 提供全方位

6、的服务中冶圣乔维斯从物业接管期起，中冶物业既要求专属“管家”与业主建立良好的沟通，介绍物业的超前服务项目，使业主在入住前既感到“管家”的作用，体会到中冶物业独特完善“管家”服务。利用办理入住的良好时机，充分体现中冶物业特有的便捷、细致，通过准时、高效的办理入住流程；管家详尽、专业的介绍；简洁、精致的入住材料；及为办理入住业主预留车位的细致工作，将为居住中冶圣乔维斯的业主留下完美的第一印象。要求管家使用规范礼仪行为规范为业主提供服务。设立“管家”，24小时不间断电话，所有服务人员随叫随到。所有“管家”必须能准确、清晰回答业主的各类问题，所有工作都讲求时效性（各类投诉回复不超过24小时，生活咨询回

7、复不超过12小时），在业主心中树立重承诺、讲信誉的规范形象，使业主产生信赖感。全方位的生活咨询，大到房屋装修小到生活窍门，管家都能指导业主找到正确的答案。接受业主的各类服务委托，做业主最放心的生活帮手。帮助业主全程监督操作过程，让业主轻松享受100%完美效果。 “一站式”的入伙手续办理v 举办入住仪式，向业主展现未来物业管理人良好形象的同时增强业主的优越感、归属感，有利于物业服务中心与业主之间建立友好关系，为以后的管理工作打下基础。v 张贴入住手续流程图，装修流程图,让业主在收楼时能一目了然。v 在业主办理入住手续时，我们以热情、周到、高效、便利的服务态度，设立办理入住接待处，实行一站式服务，

8、使住户随到随办。 严格的装修管理为维护中冶圣乔维斯社区外观形象统一、美观，保障社区的附属设施、设备的正常使用，功能不受损坏，中冶物业依照国家建设部住宅室内装饰装修管理办法制定相应的装修管理规定对住户的装修实施严格管理，严格审批，把装修工作纳入工作的一个重点，由物业服务中心管家部初审、工程部、秩序部复审、项目经理终审四级装修管理，加强装修宣传培训、装修审批、装修期跟踪监管，违章装修即时处理，严格装修验收环节，确保住宅无违章现象。 快速、完善的服务形式：首问负责制每一位员工都有责任和义务接待业主的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到管家部，第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至业主满意为

9、止。 接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。 突出、贴心的文明礼貌：微笑服务+站立式服务 v 微笑服务见到业主必须微笑示意，等业主到身边时，轻声、清晰道“早上好”、“下午好”或“晚上好”。 v 站立式服务 各固定岗（巡逻岗、门岗秩序维护员）根据接待业主的不同，应在不同时期进行站立服务。门岗实行站立服务，早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象，在业主上下班的高峰期站立迎宾，

10、时间为： 7:308:30，11:3012:00，13:4514:30，17:3018:30。 接待员或办公室人员在接待业主时，在业主进门时，也必须站立并微笑致意，业主离开时，也必须站立微笑送别，并目送业主出门为止。 全天候的服务时间 v 安防实行24小时服务，业主有任何需求可以得到最及时的服务。 v 维修部实行24小时服务，业主普通维修事项可以得到是及时的服务，有危及业主安全的大维修也能得到紧急处理。 v 物业服务中心实行12小时服务，并公布24小时服务电话，以便业主在任何情况下可以找到相关的人员，以便第一时间赶到现场，给予业主最及时的关怀与帮助。 v 全体人员在特殊情况下都必须留守小区，随

11、时待命，以便为业主提供服务。 管理体系的全面整合和提升社会的环境时时在变，业主的需求亦时时在变，始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长的服务需求的要求。实施管理体系的全面整合提升，其精髓就在于持续地不间断地进行流程再造，对日常一些已经相对固化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造，使其能够更加符合业主的真实需求，从而为业主提供真正适用的服务产品。在中冶圣乔维斯物业管理中，我们将运用流程管理的思想指导日常的具体工作，致力于用新型的“以业主为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平的持续提升。 致力于共用设施、设备的

12、循环维护保养物业管理另一个重要的内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主的日常使用和安全保障等问题。我们将中冶圣乔维斯共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足业主不断增长的服务需求为目的的改良性维护。在中冶圣乔维斯共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行持续的循环保养改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最

13、终实现物业的保值和增值。 完善的服务信息，全面的服务项目v 通过各种途径，联络各服务公司提供有效的服务项目支撑。v 协调各服务公司，提供快速高效便捷的服务质量，满足业主的需求。v 寻求广泛有效便捷的信息来源，为业主提供全方位信息服务。v 全方位储备人力服务资源，第一时间满足业主人力需求。 丰富多彩的社区活动社区文化活动是小区业主、使用人及物业服务人员工在工作管理生活中所创造的具有个性特色的精神财富及物质形态，社区文化建设是中冶物业始终不渝的追求。社区文化建设是社会安定团结的需要，是物业服务中心自身的需要，更是为业主、使用人日益增长的文化生活的需要。物业服务中心将继承中国的文化传统，进一步增强社

14、区的凝聚力和向心力，使小区业主、使用人在工作之余享受物业服务带来的精神上的享受，使物业服务达到事半功倍的功效。3管理服务总体目标目标：体现服务档次，创造楼盘品牌 保持和提高物业的完好度。通过加强对物业的管理养护和对使用人的管理和服务，防止使用不当损坏物业，提高物业的使用寿命，使社区持续保值； 创造良好优质居住环境，统筹安排物业各项设施的管理养护，提供一个良好精神文明环境和高尚的生活环境，以保障全体业主的共同利益； 维护业主/住户的权益。业主置业不但为了保值、增值，还需享受良好服务，对物业提供专业的管理，提供多项服务，以维护业主的整体利益； 加强对物业实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务

15、管理质量，维护和提高建设单位和本项目的社会声誉，创造物业品牌；v 通过真诚合作强力打造品牌。v 借助中冶圣乔维斯开发及营运的优良业绩与口碑，“中冶物业”将充分利用公司充沛的资源，通过热忱而专业的管理服务，充分展示“中冶物业”服务之精髓，为“中冶物业”在青岛打造精良的管理品牌；v “中冶物业”多年于一贯秉承传统职业精神、优良管理理念，未来在中冶圣乔维斯实施物业管理过程中将遵循物业管理运作的客观规律，及时把握行业的发展趋势、结合项目的广泛需求，从而可以顺利推行“中冶物业”先进的管理模式，把港式物业中多元化管理服务引入到各项细致的服务之中，并为中冶圣乔维斯赢取良好的口碑及信誉；v 希望通过“中冶物业

16、”的管理，为配合中冶圣乔维斯之建设速度，全方位给予项目提供可享用资源，同时为小区提供全天候的专属全职物业服务，以期为项目提供功能完善的全程服务，为中冶圣乔维斯塑造优秀服务品牌和良好社会公益形象。 通过提供专业保障服务使项目将获取长远利益v 展示通过“中冶物业”的服务理念， 充分发挥雄厚的人力资源与技术力量资源的巨大作用，注意有效的沟通，坦诚的交流，真诚地提供专业服务体现，保障专业效果，为中冶圣乔维斯长期营运做出贡献，以期实现其更广泛的社会价值。 长远承担项目的管理职责v 注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实的短期行为，既有阶段计划，更有长远安排，将服务概念

17、由委托管理期扩展到物业的使用寿命期，以承担全方位管理职责及赢取项目的社会认同为己任。三、组织架构、人员配置、培训与管理1、 管理机构设置中冶物业中冶房地产中冶物业的物业管理专案组将在总部的支持下，调配一切可得资源致力于中冶圣乔维斯的物业管理服务。中冶物业的物业管理专案队伍组成包括二个梯队： 物业服务中心项目物业经理指示述职指示汇报指示汇报秩序维护员工食堂办公室客服中心工程管理环境维护食品营养烹饪料理后厨备餐餐饮服务餐厅管理餐品卫生人事管理行政管理采购管理仓库管理培训考核财务管理客户咨询信报收发投诉接待热线电话社区文化会务服务日常维护损坏更换供电设备建物安全中央监控日常维护垃圾分类垃圾清运消毒除

18、虫景观维护石材保养周边管制系统监控园区巡查车辆管理应急处理架构说明（1） 服务中心管家部协助物业服务中心物业经理协调好物业服务中心的日常工作及运作。制定工作计划与年度、季度、月份计划。负责对社区、公共设施、设备、秩序、交通、清洁的全面日常管理、监督工作；人事管理负责物业服务中心的人事用工、内部纪律制度、协调等行政管理工作。采购管理负责维修及食堂日常物资供给分配工作，建立费用支出台帐，有计划的做好物业服务中心各项开支预算。管家部负责日常接待登记，投诉及回访工作，娱乐设施使用管理。（2） 秩序维护负责管理区域的执勤、秩序、消防安全及地面停车场、中央监控室值班，人员进出管理；预防与制止物业区域内发生

19、的一切危险性、危害性和违法性的行为；负责物业内安全及消防工作，对物业区域内的安全及消防设备定期进行检查，确保安全及消防设备处于完好状况，及时纠正安全及消防违章和安全及消防火险隐患，做好宣传教育和防范工作；协助所在地政府部门做好安全防范工作。负责停车场24小时护卫队服务工作，实行车辆出入证和登记制度，确保车辆无人为损坏和丢失情况出现。制止装有易燃、易爆、剧毒物或有污染性物品进入园区内。（3） 设备运行维护负责管理区域内公共设施设备的运行管理、维修和养护工作，建立设备运行记录台帐，确保设备安全运行，及时向上提出设备设施大中修及更新改造建议；配合委托方对装修、改造工程进行检查、审批验收。（4） 保洁

20、负责管理区域内公共区域日常的清洁维护、办公区域定期保洁、卫生间清洁、垃圾收集并清运，专项材料专业保养，卫生防疫、维修和养护工作。（5） 员工食堂负责员工餐饮所需的菜品配备、菜式调理、接待用餐的紧急储备、烹饪、营养卫生控制，用餐管理等工作。四、物资装备计划（因目前尚未配备和运行，无法核算水电等用量及预算）圣乔维斯项目服务中心物资装备情况日常办公：86070元序号物品名称单位数量单价合价备注（元）（元）1台式电脑套43,600.0014,400.00已配置3台，另申购4台其中客服2台、秩序维护部1台、环境1台2复印一体机台110,000.0010,000.003塑封机台1220220.004碎纸机

21、台1600600.005电话机部590450.00经理1部、前台1部、监控1部、维修1部、综合办公室1部6管家手机部45002,000.007饮水机台4220880.00接待室、办公室、物业人员休息室8小板台、板椅套13,000.003,000.00经理办公室9办公桌、椅套175008,500.00部门主管4套，管家4套，维修工4套、秩序门岗5套10沙发、茶几套12,000.002,000.00接待室（1三人、2单人沙发、2茶几）皮革11会议桌套13,000.003,000.0020人位12椅子把222004,400.00会议室、前台使用13文件柜个84603,680.00工程4个、秩序维护部

22、1个、客服3个、四门铁皮14文件夹个2512300.0015挂快劳个8002.502,000.0016挂快劳柜组46002,400.0017拉杆夹个1004.5450.0018钥匙柜个25801,160.0019更衣柜组2250011,000.0020保险柜台11,500.001,500.0021验钞机台11,300.001,300.0022空调台25,000.0010,000.0023路由器台1200.00200.00 购置1进16出 24插排个2080.001,600.00 服务中心所用 25指纹打卡器个1600.00600.00行政考勤用小 计85,640.002、安管物资：27954元

23、。序号物品名称单位数量单价合价备注（元）（元）1强光手电部5100500.00维修、秩序维护2雨衣身14801,120.00秩序维护3雨鞋双1430420.00秩序维护4警棍根430120.005对讲机台121,000.0012,000.00项目经理1台、管家4台、前台1台、环境1台、秩序维护部10台、工程部5台，现已购置14台，正常使用10台，需另采购12台、6对讲机中转台台15,000.005,000.007便民推车辆4500.002,000.002个进出口各两个，提供给业主使用8荧光指挥棒个250.00100.00夜间交通突发事件使用9反光衣件4100.00400.00车场管理、夜间巡逻

24、岗10消防柜个2480960.0011消防服套48003,200.0012绝缘靴双480320.0013防烟头盔顶480320.0014消防扳手把13535.0015消防铲把12020.0016消防斧把14545.0017撬棍把12525.0018消防锤把14545.0019消防桶只21224.0020急救担架个1400400.0021高空缓降器个2450900.00小 计27,954.003、保洁用具：18048元。序号物品名称单位数量单价合价备注（元）（元）1水管卷2800.001,600.0025MM2水桶个41248.003防滑地垫块100100.0010,000.00南区4搬运车台8

25、8006,400.00搬运装修材料使用小 计18,048.004、维修用具：21821元。序号物品名称单位数量单价合价备注（元）（元）1万用表个1100100普通2兆欧表个1375375500v3钳形电流表个1185185普通450米拖线板个25801160线轴 线径4平方5手枪电钻个1550550普通6铝合金人字梯个13503502.0米7铝合金人字梯个1105010503.0米8铝合金抽拉升降人字梯个1150015004米轴拉梯9强光灯只2100200普通10管道疏通机台114501450电动小型11电锤台130003000博世牌12组合脚手架组44501800高处维修用13潜水泵1.1k

26、w(含消防水管)台1800800潜水泵14潜水泵2.2kw(含消防水管)台112001200潜水泵15铆钉枪把15050普通16整套工具箱套52001000普通17梅花扳手套2150300普通18扁铲个155普通19剥线钳个51890普通20网线钳个19090普通21射钉枪个1150150普通22斜口钳个5525普通23电烙铁个1262630W外热式24工具袋个460240普通25防水线米1005500橡胶电缆3心26磨光机个110001000普通27剪刀把155普通28多功能组合套筒套25001000普通29工作台个1280280普通30钢锯弓把32060普通31电焊机、焊帽、焊把台1200

27、02000220-380v便携式32锉刀把2510普通33活动板手把12151808、10、12寸各四把34瓦工工具套1200200普通35内六角扳手套1100100普通36安全带条260120高空作业用37便携工具箱个450200普通38管钳把26012012寸39锤子个21020电工锤40冲击钻头套2100200普通41钻头套250100普通42玻璃胶枪把21530普通小 计21,821.005、后勤物资：146000元。序号物品名称单位数量单价合价备注（元）（元）1员工上下床套153004,500.002床上用品套302607,800.003宿舍桌椅套2350700.004工装套652,

28、000.00130,000.00冬装、春秋装、夏装5食堂厨具用品套13,000.003,000.00小 计146,000.006、绿化用品：660元序号物品名称单位数量单价合价备注（元）（元）1园艺剪刀把275150.002修枝剪刀把23060.003锄头把22040.004手锯把22550.005高枝剪把1160160.006铁锹把1020200.00其中圆头2把，平头8把小 计660.007、办公室装饰：10000元。序号物品名称合价（元）备注1制作接待台、窗帘等10,000.00小 计：10,000.00总计310,123.00 五、前期介入服务、承接查验管理方案1、前期介入服务开发建设

29、前期介入服务 在管理前期能针对性地提出物业现存且可能影响未来的管理问题，使建设单位能有足够时间考虑增减设施。 节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作。 在业主入住前可订立物业服务费及其它费用的分摊原则，使日后管理运作能够顺畅。 提供物业设施专业建议v 就建设单位预定的各项物业设施提出对将来管理运作有利的顾问建议v 主要从使用者的角度出发选择设施种类及配备，并提供是否适合日后使用者需要的建议 物业工程项目进度检讨v 分析及评估物业施工期间的图纸v 当有重大设计修改时，派专业人员参加会议，与各有关单位配合协调并了解工程进度，以便及时提出专业建议，使日后的管理运作能够控制在一定的

30、程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费v 就各厂商提供的设施及配备向建设单位提供专业建议，例如该设施日后的保养程序，零件配备是否足够，维修保养服务是否满意，以及该项设计对管理者是否容易处理等，以此作为建设单位及建筑师的参考 提供智能化设施专业建议v 智能建筑消防系统v 物业安全防范系统v 智能建筑通信网络提出专业建议v 物业信息化管理提出专业建议v 停车场智能管理系统 停车场管理建议v 就选定的停车场设备从管理者角度出发给出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务 其它在物业交付前期，“中冶物业”将定期视察施工现场,参与工程例会，及时提出维护建设单位利益和保证施工质量的专业意见和建议：v

31、 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程v 在交付前配合置业服务中心承接查验，并将工程存在问题汇总呈报。v 对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护的重点记录v 协助检查施工质量v 参与重大设备的调试和验收v 提供成品保护措施销售配合 增加销售宣传卖点突出物业管理特色，以管家服务作为物业销售强劲卖点，在销售宣传期，不断推出美式管家服务的各项介绍。以软广告的形式促进物业的整体销售。 以诚信创立建设单位的品牌使前期承诺与后期物业管理相互统一，使主题与行为贯穿一致，以诚信获得客户真正的信任与尊重，创立开发商和项目的品牌 销售现场和样板房礼仪、秩序维护、保洁服务提供销售现场的礼仪服务，让客

32、户在购买房产之前感受入住后的物业管理服务，增加客户的购买欲和对入住房屋的期望值。 草拟物业管理合同文件根据当地法律法规，及房产管理部门的规定，并结合项目实际情况，草拟切实可行的物业管理委托合同，明确双方权、责、利。2 、承接查验管理方案在我公司对项目充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，真正做到有备无患，防范于未然。验收与接管程序如下： 成立验收小组 制定验收标准 接管移交手续书 审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发现问题，做好记录，督促整改 签订移交书面手续，做好遗留工程备案 签订物业保修合同 交楼准备阶段

33、配合置业服务中心进场全面接管，包括工程验收移交、保安管理、保洁开荒，对工程验收缺陷进行督促整改完善； 置业服务中心组织建筑单位包括土建、机电、水暖、智能化各专业工程人员成立工程遗留问题处置小组协助物业公司交楼； 置业服务中心组织会同物业管家部对交楼手续办理现场进行规划、整理和布置装饰； 由物业公司对所有应交房屋进行详细检查，发现工程问题及时书面通知置业服务中心组织施工单位整改完善、清洁问题由物业保洁人员改善，以达到最佳交楼标准和效果。 交楼收尾阶段 置业服务中心及时组织督促各相关施工单位对验房登记的遗留问题进行整改； 物业管家部积极跟进置业服务中心对遗留问题整改进度，适时向业主反馈遗留问题整改

34、进度情况； 对已整改完成的遗留工程，物业管家部及时通知用户前来复验，至用户满意。 装修控制程序为防止物业楼板承重超过建筑设计允许的限度，物业服务中心应告知各用户有关规定，同时也要求用户提供装修明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于物料搬迁期间的电梯安排及运送方法等，物业服务中心将制定适当的程序及运作模式，以配合用户的迁入搬运安排。 秩序维护控制此期间的秩序维护服务，将包括物业内全部社区外围公共场所、公共道路等处的秩序维护工作。根据委托公司的要求，也可进行物料保管控制工作，物业管理中心将严格执行上级指示的各项保安措施，以确保项目在此期间的安全运作。 清洁开荒工作方案 开荒清洗范围 大 厅

35、：地面、墙面、柱面、台面、梯台、扶手楼梯、玻璃门窗/墙、天花。 外 围：道路地面及路沿石；停车场、各种灯饰、指示牌/广告牌；石材梯级踏步； 外 墙：文化石墙面 楼层公区：所有楼层公区通道、电梯前室、消防楼梯、全面清洁；单元客户空置房的清扫； 屋顶平台：（含架空层部分）防滑地砖、设备用房； 地下车库：地面、出入口、吊顶管架、设备用房、消防设备设施。 开荒清洁的时间安排：若现场装修施工全部结束，不会对清洁工作造成重复污染，而且施工单位已对该办公楼进行了初步的清洁处理（无建修垃圾、无明显积灰、无大面积的水泥、油漆、涂料等污垢污渍）的情况下，物业服务中心对社区的开荒清洁计划用二十天时间。第一至第十天主

36、要对上述区域进行粗开荒，第十一至二十天进行全面精细清洁。 开荒清洗的操作工艺及质量标准标准范围清洁工艺质量标准备注大楼外墙立面低位石材墙面3M中性全能水、吊绳作业。若大楼有维修吊篮，可采用吊篮。水洗干刮均可整体洁净明亮、无胶等附着对异形结构要小心，以免损坏文化石外墙面柱面3M中性全能水，吊绳作业，水洗干洗均可整体洁净明亮、无胶等附着装饰隔板及外置钢结构架3M中性全能水，吊绳作业，干洗整体洁净外围毛面花岗石地面、花台弱酸性清洁剂、地刷机刷洗、高压水冲洗整体洁净、无水泥等附着物灯具、指示牌擦拭、去尘洁净阴沟暗渠、水景喷池刷洗、高压水冲洗干净、畅通楼顶平台楼顶平台弱酸性除垢清洁剂、地刷机刷洗、高压水

37、机冲净整体洁净、无明显水泥浆粘附标准范围清洁工艺质量标准备注地下停车场地面(含车道出入口)地刷机刷洗、高压水机冲净洁净进出车道顶棚清洗高压水刷洗洁净明亮管道及灯具、风口、指示牌、机房清扫、除尘洁净走火楼梯 地面、梯步除尘刷洗洁净无附着物扶手及灯具、风口除尘洁净踢脚线清洁抹尘洁净、无附着物内玻璃墙及玻璃门除胶等附着物、玻璃水刮拭 光亮洁净、无手印电梯轿厢不锈钢光亮剂擦拭上光洁净如新、无手印、无刮花梯台扶手等、风口、吊顶灯具清洁除尘洁净、无腐蚀楼层开荒电梯厅：地面：清洁、清洗墙面：清除附着物、擦拭门窗及墙面、指示告示牌地面：光洁，光度在80度以下墙面：光亮洁净、无附着物楼层所有风口、灯具、吊顶吸尘

38、洁净卫生间大楼内所有卫生间、清洁间全方位清洁、除臭洁净、无残余物、无水迹3、 入住管理 交楼验收程序包括检查业主的有效售楼合同，并由管家部接待业主，履行移交程序，并签订各类物业管理文件，告知各项权利义务及装修注意事项，如物业内各项设施、装修须知、运送物件安排等。带领业主验收其室内内的工程质量。将发现的问题告知置业服务中心，及时予以修缮。此外，本物业服务中心将负责审阅业主提交的二次装修施工图纸，并限定业主在审批通过后才准许其装修单位开始装修工程，以保障物业设施及业主权益。v 交楼实施阶段 由物业公司相关部门组织好业主接待工作，包括引导服务、车辆停放和现场治安管理等； 服务中心加设秩序维护人员，采

39、取固定与巡逻方式，确保迁入物品的安全； 服务中心对各区域提供特殊专项清洁服务，协助迁入人员做好各区域的清洁工作，并收集各类废弃物和垃圾； 设置相关路牌指引，加派服务人员引导业主和物流； 采取“一对一”服务方式由专人指引业主前往开发商办事处办理尾款缴交手续、签署签收填写法律文书文件、缴纳物业服务相关费用、前往业主房屋现场验房、签收房屋钥匙物品完成收楼手续； 由置业服务中心组织的工程遗留问题处置小组协助物业管家部回答业主验房收楼时提出的工程问题、及时记录和处理现场可及时解决的工程问题； 物业管家部安排专人为业主解答业主关于房屋装修方面的问题和给需要的业主办理装修手续； 由置业服务中心安排专人会同物业经理在预先准备的静避办公室接待行为冲动的业主并处理相关问题； 由物业管家部整理业主验房记录表，集中转给置业服务中心督促施工单位限期解决。v 交楼收尾阶段 置业服务中心及时组织督促各相关施工单位对业主验房登记的遗留问题进行整改； 物业管家部积极跟进置业服务中心对业主遗留问题整改进度，适时向业主反馈遗留问题整改进度情况； 对已整改完成的遗留工程，物业管家部及时通知业主前来复验，至业主满意。 中冶圣乔维斯物业交付使用程序1.售楼部发出入伙通知书2.销售合同复印件3.业主身份证原件/复印件4.委托书/代理人身份证原件/复印件递交入伙资料缴纳入伙费用业主：预收三