物业管理基本制度与政策1.doc

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1、eee第一章物业管理概述第一节 物业管理的概念【考点1】物业管理条例对物业管理的定位单项选择题(备选项中只有1个符合题意)1下列对于物业管理的理解，不正确的是( )。 A物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易 B物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托 C物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础 D业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理 【答案】D 【解析】本题考查的是物业管理的概念。物业管理条例(以下简称条例)第二条明确规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管

2、理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可以接受供水、供气、供热等事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。所以A、B、C选项是正确的理解，D选项是不正确的理解，因为业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。故本题选D，有关内容可参见教材第12页。2业主和物业管理企业之间是( )的关系。 A雇佣B管

3、理与被管理C委托合同D伙伴 【答案】 【解析】本题考查的是物业管理的概念。条例第二条明确规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此，物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易，物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。业主和物业管理企业之间是平等的民事法律关系，具体来讲就是委托合同的关系，而不是雇佣或者管理与被管理的关系，也不是伙伴关系，故本题选C，有关内容可参见教材第1页。3下列各项中，不

4、属于物业管理基本内容的是( )。 A房屋维修养护B清洁卫生C安全防范D代收供水、供热费用 【答案】D 【解析】本题考查的是物业管理的基本内容。物业管理活动的内容由业主和物业管理单位在物业服务合同中约定，主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的环境卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可以接受供水、供气、供热等事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。所以，代收供水、供气、供热费用是受供水、供气、供热等事业单位的委托

5、，不属于物业管理的基本内容。故本题选D，有关内容可参见教材第2页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)4物业管理条例调整和规范的范围包括( )。 A住宅物业的管理B非住宅物业的管理C城市D农村E业主自行管理 【答案】A B C D 【解析】本题考查的是条例调整的范围。条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供的服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，条例在某些问题上对两者也作了区分

6、，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，条例只规定住宅物业需要通过招投标方式来选择物业管理企业。 条例的适用范围，既包括城市，也涵盖农村。虽然从全国的情况来看，物业管理确实主要存在于城市，但在一些比较发达的农村，物业管理活动已经存在。在广东一些城市的城中村居住区和新农村住宅区都已经实施了物业管理，效果较好。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，农村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。 对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同的情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进

7、行管理。条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。故本题选A、B、c、D，有关内容可参见教材第23页。【考点2】物业管理的特征单项选择题(备选项中只有1个符合题意)5下列关于物业管理社会化的叙述中，不正确的是( )。 A社会化要求全社会都要关注物业管理、参与物业管理 B社会化有利于实现社会效益、经济效益和环境效益的统一 C物业的所有权、使用权与物业的管理权的相互分离，是物业管理社会化的前提条件 D现代化大生产的社会专业分工，是社会化实现的必要条件 【答案】A 【解析】本题考查的是物业管理的基本特征中的社会化特征。物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散

8、管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业，变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主大会委托授权的范围内集中实施社会化管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。 物业管理的社会化有两个含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 物业的所有权、使用权与物业的管理权的相互分离，是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。故本题选A，有关内容可参见教

9、材第5页。6下列选项中，不属于物业管理基本特征的是( )。 A专业化B社会化C信息化D市场化 【答案】C 【解析】本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。有关物业管理的社会化可见第5题。物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或者契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果，因此也就要求物业管理企业必须具备一定的资质等级，要求物业管理从业人员具备一定的职业资格。市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物

10、业服务企业，由物业管理企业来具体实施。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。故本题选C，有关内容可参见教材第56页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意) 7下列选项中，属于物业管理基本特征的有( )。 A专业化B 自动化C社会化D信息化E市场化 【答案】A C E 【解析】本题考查的是物业管理的基本特征。具体解析同第6题。故本题选A、C、E，有关内容可参见教材第5。6页。【考点3】物业管理的市场化特征单项选择题(备选项中只有1个符合题意)8关于物业管理的市场化，下列说法中不正确的是( )。 A业主享有物业管理的决策权 B非市场性的房屋管理不属于物业管理 C物业管理企业承担物业

11、管理职能 D物业管理条例颁布后新建成的居民小区必须实行物业管理 【答案】D 【解析】本题考查的是物业管理的市场化特征。业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施。这里需要注意的是非市场性的房屋管理不属于物业管理的范畴，非市场性的房屋管理主要指业主自身部门或者机构管理自己物业的情况。而且业主可以根据不同的情况采用不同的物业管理方式，条例并没有规定在条例颁布后新建成的居民小区必须实行物业管理。故本题选D，有关内容可参见教材第34页。9对于物业管理市场化的

12、理解，下列说法中不正确的是( )。 A多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 B物业管理的本质是业主享有物业的所有权，而将物业管理的决策权和实施委托给物业管理公司 C物业管理企业必须按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护 D非市场性的房屋管理不属于物业管理 【答案】B 【解析】本题考查的是对物业管理市场化的理解。物业管理的市场化特征的产生可以这样理解：房地产物质形态的演变所导致的产权所有关系的变化，使房地产权属由独立的产权主体向公有的产权主体转化；多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应，也就是说业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则共同决定对公有财产的管理

13、和共同利益的平衡，然后委托物业管理企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，所以B选项是不正确的理解。这里需要注意的是非市场性的房屋管理不属于物业管理的范畴，非市场性的房屋管理主要指业主自身部门或者机构管理自己物业的情况。所以，A、C、D选项是正确的理解。故本题选B，有关内容可参见教材第34页。【考点4】市场原则作为物业管理活动的前提条件单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 10将市场原则作为物业管理活动的前提条件不能够( )。 A有利于解决中低收人家庭的住房问题

14、 B提高业主和物业管理企业的法律意识和合同观念 C提高业主的权责意识 D推动物业管理企业依法经营 【答案】A 【解析】本题考查的是市场原则作为物业管理活动的前提条件。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护；二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用等都必须在物业服务合同中作出明确规定。由于我国物业管理活动是在传统保修保养的行政管房基础上逐步开展的，业主或物业管理企业的市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断。

15、按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中，这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。但是，将市场原则作为物业管理活动的前提条件不仅不能解决中低收人家庭的住房问题(这要靠住房保障制度来解决)，而且还有可能影响中低收入家庭的住房质量。故本题选A，有关内容可参见教材第4页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意) 1 1下列几种房屋管理属于物业管理的有( )。 A业主自己管理一个拥有多个产权人的住宅小区 B一栋写字楼的业主委托一家物业管理公司进行出租经营 C房管机构以物业管理企业的名义注册了公司，对一个住宅小区进行管理，

16、但是人、财、物由上级单位支配和调动 D一个地下商场选聘一家物业管理公司进行管理 E具有唯一产权人的公寓委托一家物业管理公司进行出租经营 【答案】B D E 【解析】本题考查的是物业管理的市场化特征。非市场性的房屋管理不属于物业管理。无论是现在或将来，永远存在着业主自身部门或机构管理自己物业的情况，这种房屋管理就是非市场性的，不属于物业管理，譬如A选项。还有一些机构管理本单位房屋也采用物业管理形式运作，甚至有的房管机构或部门以物业管理企业的名义注册了公司，但是房管机构或部门并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系，这种房屋管理方式

17、譬如C选项仍然保留着行政管房的本质特征，尽管管理方式是合法的、正常的，但并不具备条例所要求的由业主选聘并按照物业服务合同履行职责的物业管理本质特征，不是一种市场关系，不属于物业管理。而B、D、E选项中无论是写字楼、商场、公寓，无论是具有唯一产权人还是多个产权人，都是通过选聘物业管理公司进行的管理，都属于市场性的物业管理。故本题选B、D、E，有关内容可参见教材第45页。本节综合练习单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 12物业管理是( )通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。 A使用人 B承租人 C业主 D居委会 【答案】C 【解析】物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业

18、按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是一种与房地产开发相配套的综合性管理；是一种与市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理；是一种全方位、多层次的服务和经营为一体的服务性行业，属于第三产业。实行物业管理可以最大限度地发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这里的业主包括签订前期物业服务合同时的建设单位和业主大会成立后的业主大会。故本题选C，有关内容可参见教材第1页。 13物业管理活动的基础是( )。

19、 A清洁卫生服务 B秩序维护服务 C物业服务合同 D绿化养护服务 【答案】 【解析】物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主与其选聘的物业管理企业之间的被服务者和服务者的法律关系。物业服务合同主要包括以下几个方面的内容： (I)物业共用部位以及共用设施设备的使用、管理、维修和更新，例如公共道路的保养，电梯、水泵等机电设备的维护与管理等； (2)物业管理区域内共用设施的使用、管理、维修和更新，例如小区的文化、体育设施的保养、维修； (3)公共环境卫生服务，例如公共场所的清洁卫生、绿化养护等服务； (4)秩序维

20、护服务，例如人员、机动车进出管理、消防管理、交通秩序维持等；(5)物业档案资料保管。物业服务合同除了可以约定上述管理服务事项外，还可以根据本物业管理区域的具体情况，就业主或者物业使用人的自有部分有关设备的维修管理服务事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。故本题选C，有关内容可参见教材第2页。 14物业管理最主要的特点是( )。 A社会化 B专业化 C市场化 D安全化 【答案】 【解析】物业管理的三个基本特征是社会化、专业化和市场化。市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，提供的商品是劳务，提供的方式是委托管理等价有偿。物业管理企业是按照现代企业

21、制度组建并运作，具有明确的宗旨和管理章程，实行自主管理、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事责任的企业法人。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价交换是物业管理市场化的集中体现。故本题选C，有关内容可参见教材第5页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意) 15物业管理的基本特征是( )。 A社会化 B专业化 C市场化 D安全化 【答案】A B C 【解析】物业管理是服务性行业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。物业管理社会化有两个基本含义：一是业主从社会上选聘

22、物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。市场化是物业管理的最主要的特点。物业管理的专业化是指由专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。因此，物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。物业管理企业按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第56页。第二节 我国物业管理的产生与发展【考点5】我国物业管理的产生与发展单

23、项选择题(备选项中只有1个符合题意) 16我国第一部物业管理地方性法规是由( )人大颁布的。 A深圳市 B青岛市 C广州市 D北京市 【答案】A 17中国物业管理协会于( )年成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 A 1999 B 2000 C 2002 D 2005 【答案】B 【解析】上述两题考查的是我国物业管理的产生与发展。我国物业管理的产生与发展的大事记如下： 1978年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。商品房市场的逐步形成和住房分配货币化的确立，最终标志着住房商品化制度的形成

24、，这也同时要求将房屋管理推向市场化。 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例。 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统，有力促进了物业管理行业的诚信建设，推动了物业管理企业规范运作。 故第16题选A，第17题选B，有关内容可参见教材第811页。 18下列关于物业管理的产生和发展的说法中，不正确的是( )。 A物业管理起源于19世纪60年代的英国 B改革开放前，我房屋管理一

25、直采取福利性的行政管理模式 C现阶段，我国实行住房商品化制度 D物业管理新体制仅在新建住宅区推广 【答案】D 【解析】本题考查的是物业管理的产生和发展。物业管理起源于19世纪60年代的英国，专业化的物业管理机构却是于19世纪末20世纪初出现在美国。我国在改革开放前，房屋管理一直采取福利性的行政管理模式，改革开放以后，住房商品化制度才在我国逐步展开。物业管理新体制主要是在新建住宅区实施，但并不排斥旧住宅区。故本题选D，有关内容可参见教材第611页。【考点6】我国改革开放前城镇住房制度的主要特征单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 19下列选项中，不属于我国改革开放前城镇住房制度主要特征的是(

26、)。 A住房投资由国家和国有企业统包 B住房分配采取实物分配 C住房消费采取福利低租金和国家保修保养制度 D住房分配采取货币分配 【答案】D 【解析】本题考查的是我国改革开放前城镇住房制度的主要特征。新中国成立以后的几十年间，我国房屋管理一直采取福利性的行政管理模式，这是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度，符合当时城镇住房制度的要求。我国改革开放前城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家保修保养制度。故本题选D，有关内容可参见教材第78页。【考点7】物业管理在社会经济中的地位和作用单项选择题(备选

27、项中只有1个符合题意) 20关于物业管理的作用，下列说法中不正确的是( )。 A实施物业管理有利于维护社区稳定 B实施物业管理有利于增加就业 C实施物业管理有利于提高人民群众的居住质量 D实施物业管理有利于解决中低收人人群的住房问题 【答案】D 【解析】本题考查的是物业管理在社会经济中的地位和作用。作为一个新兴行业，实施物业管理的作用包括：促进经济增长；提高人民群众居住质量；增加就业；维护社区稳定；推动房地产业的良性发展。实施物业管理与解决中低收人人群的住房问题没有关系，中低收入人群的住房问题要靠住房保障制度即经济适用房和廉租房制度来解决。故本题选D，有关内容可参见教材第11页。本节综合练习单

28、项选择题(备选项中只有1个符合题意)21物业管理源于19世纪60年代的( )。 A美国 B英国 C法国 D香港 【答案】B 【解析】物业管理源于19世纪60年代的英国。英国成立有非盈利性的行业组织皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。故本题选B，有关内容可参见教材第67页。221981年3月10日，( )市第一家涉外商品房管理专业公司挂牌成立。 A上海 B深圳 C广州 D北京 【答案】B 【解析】20世纪80年代，随着我国改革开放国策的实施，物业管理由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理成长发展的进程中，创造了无数个第一，深圳物

29、业人是我国物业管理的先行人和推动者。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。该公司的成立，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。故本题选B，有关内容可参见教材第9页。23( )年，中国物业管理协会成立。 A 2000 B 2001 C 2002 D 2003 【答案】A 【解析】2000年，中国物业管理协会成立。中国物业管理协会是物业管理企业自己的组织，具有联系众多会员单位的广泛性，可以直接掌握行业动向，听取行业和企业的声音；同时，协会与政府也保持着密切的联系，中国物业管理协会是政府和企业之间的纽带和桥梁。故本题选A，有关内容可参见教材第

30、11页。24( )年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。 A 2000 B 2001 C 2002 D 2003 【答案】C 【解析】为加强物业管理行业的诚信建设，推动物业管理行业规范发展，2002年，建设部建立了全国物业管理企业信用档案系统。故本题选C，有关内容可参见教材第11页。多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)25物业管理的作用是( )。 A有利于促进经济增长 B有利于提高人民居住水平 C有利于增进就业 D有利于维护社区稳定 E有利于推动房地产业的良性发展 【答案】A B C D E 【解析】物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中发挥着极其重要的作用

31、。 首先，实施物业管理有利于促进经济增长。住房消费是当前和今后很长一段时间居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续动力。随着住房制度改革的进一步深入，居民住房消费的积极性得到充分调动和释放，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为4类基本消费支出：一是购房消费支出；二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出；三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。因此，随着社会经济的持续健康快

32、速发展，随着人民生活水平的普遍提高，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。 其次，实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。目前居民消费需求已经由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。消费需求的重点主要是居住、卫生、交通等。国际经验表明，人均GDP超过800美元之后，住房面积将持续增长，居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到35平方米、人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过22平方米，住房严重短缺问题基本解决，

33、居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。 第三，实施物业管理有利于增加社会就业。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。当前我国正处于城乡一体化发展时期，农村劳动力向非农产业转移，经济结构调整、产业结构调整，就业结构也处于调整期，就业形势极为严峻和复杂。物业管理具有就业容量大、劳动密集型的特点，这对扩大就业，提供就业岗位具有重要作用。目前，物业管理吸

34、纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解社会就业矛盾作出了重要贡献。随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。 第四，实施物业管理有利于维护社区稳定。构建和谐社会重点在社区。维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障，维护社区的稳定和谐更是重中之重。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。通过规范社区建设与物业管理各

35、主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了社区精神文明建设。 第五，实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。物业管理作为房地产开发活动的后继延伸，对提高房地产开发项目的品牌效应，促进房地产开发的良性循环，提高城市建设和城市管理的专业化和现代化，具有积极的促进作用。 故本题选A、B、

36、c、D、E，有关内容可参见教材第1214页。 第三节 我国物业管理制度的历史沿革【考点8】我国物业管理制度建设的历史沿革单项选择题(备选项中只有1个符合题意)26标志着我国物业管理法制建设进人新阶段的是( )的颁布。 A业主大会规程 B城市房地产管理法 C城市新建住宅小区管理办法 D物业管理条例 【答案】D 【解析】本题考查的是我国物业管理制度建设的历史沿革。我国物业管理的发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。1994年3月，建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法，确立了城市新建住宅小区管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管

37、理制度的规范性文件。2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。条例颁布后，国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作，全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮。故本题选D，有关内容可参见教材第14一18页。 27关于我国物业管理制度的建设，下列说法中不正确的是( )。 A在我国物业管理制度建设的过程中，政府起着重要的作用 B我国的物业管理制度是由城市法规政策和乡村法规政策共同组成的 C城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件 D物业管理条例的颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段 【答案】B 【

38、解析】本题考查的是我国物业管理制度建设的历史沿革。我国物业管理的发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的。在我国物业管理制度建设的过程中，政府起着重要的作用。1994年3月，建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法，确立了城市新建住宅小区管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。我国的物业管理制度尤其是物业管理条例涵盖了乡村和城市地区，并没有针对城市和农村进行分别立法。故本题

39、选B，有关内容可参见教材第1418页。【考点9】政府在我国物业发展中的特殊地位单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 28对于政府在我国物业管理发展史中的特殊地位，下列说法中不正确的是( )。 A在由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式的过程中，需要政府发挥应有的作用 B物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，因此从城市管理职能角度考虑，政府必须要对物业管理进行强有力的干预 C普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管 D政府在物业管理发展过程中的主要作用体现在制定相关法规政策方面 【答案】B 【解析】本题考查的是政府在我国物业发

40、展中的特殊地位。我国的物业管理之所以在短时间内得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导。政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：一是我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用。二是物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须要对物业管理进行适度干预。但是，物业管理归根结底是一种市场活动，市场的作用应当是主导作用，所以B选项不正确。三是普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的

41、基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。而且无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。故本题选B，有关内容可参见教材第14页。【考点10】物业管理条例颁布前的物业管理制度建设的主要特点单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 29我国物业管理制度是由( )共同组成的。 A城镇法规政策和乡村法规政策 B已有房屋法规政策和新建房屋法规政策 C国家法规政策和地方性法规政策 D强制性法规政策和自愿性法规政策 【答案】C 【解析】本题考查的是条例颁布前的物业管理制度建设。我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共

42、同组成的，所以A、B、D选项均是错误的说法。故本题选c，有关内容可参见教材第15页。【考点11】城市新建住宅小区管理办法单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 30我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是( )。 A城市新建住宅小区管理办法 B城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 C物业管理企业资质管理使用办法 D物业管理条例 【答案】A 【解析】本题考查的是城市新建住宅小区管理办法。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。城市新建住宅小区管理

43、办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。故本题选A，有关内容可参见教材第15页。【考点12】物业管理条例颁布后的物业管理制度建设的主要特点单项选择题(备选项中只有1个符合题意)312003年6月28日，物业管理条例正式颁布后，我国物业管理制度建设的特点不包括( )。 A经验性 B配套性 C科学性 D操作性 【答案】C 【解析】本题考查的是条例颁布后的物业管理制度建设。2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要

44、是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。故本题选C，有关内容可参见教材第18页。本节综合练习单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 32( )是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。 A物业管理条例 B城市新建住宅小区管理办法 C物业服务收费管理办法 D全国优秀管理住宅小区标准 【答案】B 【解析】城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对

45、我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。故本题选B，有关内容可参见教材第15页。第四节 物业管理条例【考点13】物业管理条例的指导思想单项选择题(备选项中只有1个符合题意) 33标志着我国物业管理进人了法制化、规范化发展的新时期的是( )的颁布。 A城市新建住宅小区管理办法 B城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 C物业管理企业资质管理使用办法 D物业管理条例 【答案】D 【解析】本题考查的是条例的颁布在我国物业管理发展史上的意义。2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。故本题选D，有关内