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1、关于考试状态与答题的技巧大家进入到最后的复习阶段后，要合理安排好自己的时间，要注意工作时间与复习时间的协调，还有各门课程之间的平衡与相互补充，以保证在考试时能有一种良好的状态。可以适当地进行一些习题的训练，但做习题并不仅仅是检验自己的复习效果，还要通过做习题来完善自己的复习。在考试时也要注意答题的技巧，以保证尽可能地多得分。对于单选题，可根据自己的记忆与理解进行选择。做多选题时要适当慎重，尽量保证选择的答案一定是正确答案，不能选错，因为选错一个选项本题就不能得分。案例分析题通常会根据背景材料设计出5道左右的小问题，先要从整体上读懂背景材料，理解题目要考核的主要内容是什么，然后分项作答。每道小题
2、在回答时一定要抓住要点，因为写出要点即能得分。模拟试卷二及分析一、单项选择题（共30题，每题1分）1一级资质物业服务企业注册资本应为人民币（ ）万元以上。A50B300C500D1000答案：C解析：一级资质注册资本为人民币500万元以上，二级资质注册资本为人民币300万元以上，三级资质注册资本为人民币50万元以上。2新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，向工商注册所在地直辖市，设区的市人民政府房地产主管部门申请资质。A30B45C60D90答案： A解析：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持有关资料向
3、当地的房地产主管部门申请资质。3某物业服务企业仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（ ）资质条件。A一级B二级C三级D三级暂定答案：.C 解析：一级和二级资质的企业要求管理两种类型以上物业，三级资质要求由委托管理的项目即可。4前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。A7B15C30D45答案：C解析：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议
4、。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。5在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合理的中标候选人。招标人（ ）。A可任选其中一个作为中标人 B应以报价最低的为中标人 C应报请房地产行政主管部门确定中标人D应按照中标候选人的排序确定中标人答案：D解析：在评标环节中，评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可
5、抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。6物业管理投标的过程包括：准备投标文件，获取招标信息，登记并取得招标文件，参加开标、现场答辩会议，送交投标文件，签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（ ）。AB CD答案：D解析：投标的程序为：获取招标信息、项目评估与风险防范、登记并取得招标文件、准备投标文件、送交投标文件、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同。7物业服务合同由（ ）与业主大会选聘的物业服务企业签订。A各业主分别B业主大会 C业主委员会代表业主D物业建设单位答案：C 解析：一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权
6、下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。8临时管理规约由（ ）制定。A建设单位B购房人 C物业服务企业D房地产行政主管部门答案：A解析：物业销售之前，由建设单位制订临时管理规约。在此阶段，物业服务企业可协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制订临时管理规约。9物业管理的早期介入是建设单位引入的（ ）。A设计工作B工程监理工作C开发建设工作D物业管理咨询活动答案：D解析：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物、业管理专业
7、人员提供。10前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（ ）之日止的物业管理活动。A首次业主大会会议召开B业主大会成立C50%业主入住D物业服务合同生效答案：D 解析：前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。选聘了新的物业服务企业也就是物业服务合同生效。11业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向（ ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。A建设单位B业主委员会C政府主管部门D新物业服务企业答案：B 解析：在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业
8、。具体应由业主委员会接收。12因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ ）应当负责修复和赔偿。A装修人B装修企业C装修施工人员D物业服务企业答案：A 解析：因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由装修人负责赔偿。13在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（ ）。A建设单位和物业服务企业将视业主入住不成立 B建设单位和物业服务企业将视业主入住成立 C业主未与建设单位联系并作有效声明的，视
9、同入住成立 D即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立答案：C 解析：教材中没有原话，应根据理解选择。14检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（ ）查验方法。A测量B敲击C使用D目测答案：B.解析：这是一个关于实践能力考核的题目。15房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（ ）。A砖结构B木结构 C钢筋混凝土结构D框架结构答案：D 解析：按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重；按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑；按房屋的用途
10、可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。16对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ ）。A事后维修B紧急抢修C预防性维修D大修答案：C.解析：为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。17物业供配电系统技术档案不包括（ ）记录。A日常运行B客户投诉C维修和技术改造D各项电器预防性实验和其
11、他测试答案：B.解析：根据常识来选择，技术档案指与设备系统紧密相关的档案。18下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（ ）。A挖巢法B药杀法C熏蒸法D诱杀法答案：C.解析：白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等，可根据不同的情况采用相应方法来治灭白蚁。19下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（ ）。A浇水B病虫害防治C杂草防治D绿化改造工程答案：D解析：物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。20下列关于物业管理区域安全防范工作责任的说
12、法中，表述正确的是（ ）。A物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作B物业服务企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任 C物业管理区域内发生刑事案件时，物业服务企业不承担任何责任 D物业服务企业可对嫌疑人进行留置询问答案：A 解析：根据对教材内容的综合理解选择。21下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（ ）。A物业服务企业可视具体情况将部分消防通道化为停车位B物业服务企业任何时候都不能将消防通道化为停车场C物业服务企业如将消防通道化为停车位，应做好安全警示D业主在消防通道停车与物业服务企业无关，无须进行管理答案：B解析：车辆管理中，车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道
13、。部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。22电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（ ）。A确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生 B通过安全窗撤离轿厢C通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援D通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救答案：C.解析：根据电梯故障处理的办法，来确定乘客可以采取的措施。(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况
14、，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者；(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助；(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；(5)将此次电梯事故详细记录备案。23实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（ ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。A三个月B半年C一年D二年答案：C.解析：酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透
15、明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业服务企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。24实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）和物业服务企业的酬金。A物业服务成本B物业服务支出 C物业服务支出、法定税费D物业服务成本、法定税费答案：B解析：物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支
16、出，结余或者不足均由业主享有或者承担。根据以上解释判断。25住宅专项维修资金属于（ ）所有。A物业服务企业B全体业主C物业服务企业和全体业主D建设单位答案：B解析：专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质。26以下属于物业服务公司内部管理制度的是( )。A管理规约B公共设施维护管理规定C员工考核办法D入住管理流程答案： C解析：管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成，其中公众制度主要包括精神文明建设、管理规约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收
17、管理、公用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容；内部管理制度包括岗位职责、员工考核、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理等内容。一般在方案中以表格的形式列出各项制度的目录即可，招标文件有具体要求的除外。27物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ ）。A政府定价B政府指导价C业主定价D物业服务企业与业主协商确定答案：D解析：见物业管理条例相关内容。28新建物业承接验收时，物业服务企业应向（ ）索取物业档案资料。A业主B建设单位C施工单位D监理单位答案：B 解析：承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料
18、，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。29某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（ ）。A通知B报告C请示D决定答案：.C解析：当物业服务企业就某一事项请求上级单位(或领导)给予指示或批准时，要用“请示”这个文种。比如，物业管理项目机构想为保安宿舍安装空调，要用“请示”。“请示”是上行文或前行文。请示一般是事项性请示，就某一事项请求上级单位(或领导)给予指示或批准。30按照住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号），业主在办理住宅
19、装饰装修手续时，物业服务企业（或制定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（ ）。A管理服务费B审批费C施工现场管理费D装修保证金答案：A解析：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订物业装饰装修管理协议，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，物业装饰装修管理协议中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31二级物业服务企业资质证书由（ ）颁发和管理。A国务院建设主管部门B省、自
20、治区人民政府建设主管部门C省、自治区人民政府房地产主管部门D直辖市人民政府房地产主管部门E社区的市的人民政府房地产主管部门答案：BD 解析：物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。32新设立的物业服务企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章
21、程、验资证明之外，还要持（ ）向当地房地产主管部门申报。A企业法定代表人的身份证明B企业总经理的身份证明C物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同D管理和技术人员的职称证书和劳动合同E物业服务合同答案： ACD解析：物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。33物业管理招标的主体包括（ ）。A物业服务企业B物业建设单位C业主大会D业主委员会E物业所有权人答案： BCE 解析：物业管理招标的主
22、体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。（三大主体及各自对应的具体情况）在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。一些重点基础设施或大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等)，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。34前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ ）。A签订合同的主体不同
23、B合同终止条件不同C前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要D前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同E前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同答案：ABE解析：注意教材内容中暗含的知识。35下列关于管理规约的说法中，正确的有（ ）。A管理规约经业主大会通过后生效B管理规约对全体业主具有约束力C管理规约对物业服务企业具有约束力D管理规约对物业建设单位具有法律约束力E管理规约仅有道义上的约束力答案： AB 解析：管理规约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业
24、主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。36某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（ ）。A立即通知电梯公司解决故障停梯问题B电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C建设单位应承担此次事故的全部费用D物业服务企业应承担渗漏机房的维修责任及费用E电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支答案： AC 解析：结合工程保修的有关条款进行判断。37按使用功能划分，物业可分为（ ）物业。A居住B公共C商业D工业E其他答案：ACDE 解析：这是对于物业基本类型的划分。38物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（ ）。A车辆维修员B车辆清洗员
25、C交通疏导及管理员D停车场保洁员E停车收费员答案：CDE 解析：根据车辆管理内容来判断。39物业服务企业主营业务收入包括（ ）收入。A物业管理B物业经营C政策性亏损补贴D物业大修E共用部位的租赁收入答案：ABD 解析：主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。40物业服务企业利润总额包括（ ）。A企业所属项目上交的管理酬金B营业利润C投资净收益D营业外收支净额E补贴收入答案：BCDE 解析：物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括
26、主营业务利润和其他业务利润。记忆类的题目。41物业服务支出的构成不包括（ ）。A物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B物业服务企业财产保险费用C物业共用部位、共用设施设备保险费用D管理服务人员的工资E项目管理处用房装饰装修费用答案：BE 解析：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责
27、任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。42按照物业服务收费管理办法，物业服务收费实行（ ）。A政府定价B政府指导价C市场调节价D业主定价E政府与业主共同定价答案：BC 解析：物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。43住宅专项维修资金可用于（ ）。A弥补物业管理经费的不足B共用部位、共用设施设备的维修C共用部位、共用设施设备的更新D共用部位、共用设施设备的改造E共用部位、共用设施设备的日常维修答案：BCD 解析：2
28、007年12月4日，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2008年2月1日起施行。依据该办法，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。44下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（ ）。A由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用B管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动C物业服务企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计D物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担E物业服务费用中不包括法定税费答案：AD 解析：物业服务费用包干制是指由业主向物业
29、服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。对物业服务企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力。45物业管理信用档案的建立范围包括（ ）。A物业服务企业B物业管理专业人员C业主委员会D建设单位E物业使用人答案：AB解析：根据国家建设部关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知(津住房函2002193f号)及其他有关规定，物业服务企业信用档案的建立范围是所有物业服务企业和物业管理师等执(从)业人员。三、案例分析题（共2题，每题20分）案例分析题（一）某物业服务企业管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，
30、具体意见汇总见下表。编号意见与建议1部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷2保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3小区内停车秩序混乱，建议加强管理4小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7某部电梯安全隐患严重，需要大修8建议小区外墙全部翻新9小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施10小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理11部分业主要求减免物业服务费12希望提供家政服务13部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路14建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业
31、主争用电梯问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）答：（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2）其中第1、6、9项应在物业服务费中列支；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。问题2：上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业服务企业应如何处理？（4分）答：（1）第4项和第12、13项（2）物业服务企业应向业主做出解释，第4项和第13项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业服务企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供服务；
32、并跟踪事态，及时向业主通报。问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）答：（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠。同时加强宣传教育，取得业主配合。问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）答：第11项，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，
33、以提高管理服务水平？（3分）答：加强基础管理，包括日常检查和员工培训；调整优化管理服务工作流程；加强安全管理，公共秩序管理；加强小区公用设施设备的更新改造工作；加强小区卫生管理工作；加强沟通和宣传工作。案例分析题（二）某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王某认为其所交的物业管理费中已包含了公共安全管理服务内容。因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。问题1：业主王某的想法是否正确？为什么？（10分）答：（1）王某的想法不正确。首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业服务公司是否应承担责任，应视具体情况。
34、（2）如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据中华人民共和国民法通则第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处，则物业公司不应承担赔偿责任。问题2：你认为物业服务公司应如何加强公共安全防范服务并规避可能面临的风险？（10分）答：公共安全防范管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全，规避不可预测风险，一方面物业服务公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度，有条件的项目，应该增加技术防范的设施设备。另一方面，物业服务公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。
