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1、物业管理服务招标需求一、招标项目概况管理局占地面积14956.73，建筑面积20564.03（包含坪山新区规划展览厅、坪山新区规划国土档案库房、员工集体宿舍等）。其中管理局有地面停车场一个，面积1569.6 ，建筑物最高点29.95m，地上8层，属于二类建筑物。二、招标范围1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设
2、施（道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。5、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)、办公楼整栋大楼、宿舍楼公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、办公楼一楼大堂及各楼层地面的打蜡养护；建筑物内的所有地毯定期吸尘、清洁。7、外墙及玻璃清洗。8、建筑物内的日常摆花、节假日摆花等绿化租用摆放及养护，室外绿化的维护、管理、养护等。9、公共区域白蚁防治、消毒及防蚊虫、灭鼠服务。10、交通、车辆行驶、停泊及进出大门的管理。11、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。12、协助
3、管理本物业内文体娱乐活动。13、物业及物业管理档案、资料。14、中标人在投标文件中承诺的其他事项。15、招标人与中标人协商后，认为有必要交物业公司管理的其它项目。三、管理期限自合同签定之日起一年。四、物业管理标准及要求物业管理执行全国物业管理示范大厦评分标准（95分以上的标准），保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，营造一个健康舒适的工作环境，物业管理的分项标准要求如下：序号项 目服 务 标 准1房屋日常养护维修确保房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。2室外场地、道路养护维修确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零
4、修合格率100%。3给排水设备运行维护管理保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。4供配电、供气设备运行维护管理对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修
5、值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。5电梯运行维护建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。6消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的
6、设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。7环境卫生管理建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域和会议室、办公室等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。零修合格率100%；保证建筑物内的所有地毯定期吸尘、清洁，无污渍，会议室地毯在每
7、次会议结束后进行清扫和吸尘处理，每月使用中性地毯清洁剂对地毯清洗一遍，并定期使用灭虫剂进行虫害处理；保证办公楼一楼大堂及各楼层的地面每个月打蜡二次；保证建筑物外墙每年清洗二次。8绿化管理公共区域、室内的日常摆花（每个办公室绿萝类及台花各不得低于2盆，公共区域每20平方米不得低于1盆）、节假日摆花（大、中型布置不得少于5处、小型布置不得少于8处）等绿化租用摆放及养护，植物配置合理，室外绿化的维护、管理、养护等。绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象9治安及车辆管理确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防
8、范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放、无车辆失窃事件。并根据甲方要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。10保安监控系统运行维护定期对系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。11室外路灯系统维护管理加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。12物业档案资料管理必须保证采购方交给物业档案资料的完整性、完好性。13精神文明建设协助管理本物业内文体娱乐活动。五、管理期限内需达到的目标1、中标单位实行物业管理的标准参
9、照执行全国物业管理示范大厦评分标准达到95分以上。2、制定物业管理发展规划，有计划、有检查，采购单位满意率达95%以上。3、有效投诉率低于0.2%。4、有效投诉处理率达100%。5、房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上。6、辖区内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%。8、利用现代化管理手段对物业进行管理。9、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。六、建筑物功能简介深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局办公大楼及附楼等设施。七、主要设备介绍1、供配电系统：高压环网柜5套（12KV），干式变压器2台，功率为800-1000KVA/台，低压配电屏（包
10、括进线柜、计量柜等）10个，柴油发电机组1套，功率：400KW。2、空调系统：VRV多联空调系统一套。 3、电梯系统：电梯3台。4、消防系统：火灾自动报警系统1套、消防广播系统1套、气体自动灭火系统2套、消防水泵2台、喷淋水泵2台，增压泵2台，正压风机1台，排烟风机5台，卷闸门5道。5、给排水系统：生活水泵2台，排污泵2台，水池、水箱共3个，化粪池1个，化油池1个。6、弱电系统：有线电视系统、网络系统各一套。7、安防系统：监控主机29台，探头104个，电动门5套，智能道闸4套。八、物业管理有关说明1、管理用房提供在委托管理期限内，采购单位将提供约50平方米的管理用房(含监控室、仓库及维修场所）
11、，供物业管理公司免费使用。2、采购单位在适当时候对该物业管理进行考核评比。3、有关物业管理事项的说明（1）采购单位招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修，单项单价_500_元和一次性维修_500元以下，由中标物业管理公司承担和实施；_500_元以上的维修费用需先报采购单位审核后实施，费用由采购单位负担。（2）公共水电费及发电机燃油费：公用水电及发电机燃油费用由甲方承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）。卫生间的纸巾和洗手液等费用由甲方承担。（3）春节、五一、十一等假期加班安排： 由中标单位按管理需求自行安排加班，加班费自理。
12、（4）管理目标及奖惩办法以“全国物业管理示范大厦”标准进行管理，中标单位未完成各项管理目标，采购方按深圳市经济特区物业管理条例进行处罚，中标方全面完成各项管理目标，采购方应对中标方给予适当奖励。（5）其它需说明事项：A、人员配备要求要求配备总人数为60人，其中管理人员3人，工程技术人员3人，安保37人，保洁12人，绿化2人，服务员3人。B、停车管理所有车辆停放均免费C、物业管理帐目的公开中标物业管理公司必须至少每半年向甲方就大楼的物业管理收支公布一次帐目。D、其余设施设备的说明大楼物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站均由甲方负责安装及提供，除以上设施设备外，
13、投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。（6）监管中标人在合同执行期间，须接受 市、区行业主管部门的 监管。九、合同方式合同方式：按月包干，单价不做调整；十、付款方式按照深圳市财政委员会相关规定执行。十二、投标价格及物业管理经费1、本项目物业服务费采用包干制，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。应包括以下内容：(1)行政费用，包括：员工管理人员的工资吃住、社保等费用以及办公经费等；(2)建筑物维护费；(3)公共设备维护费，包括：供电、弱电、消防、电梯、给排水、空调等系统维护费； (4)公共设施维护费；(5)治安保卫费；(6)环境清洁卫
14、生费；(7)绿化维护费；(8)管理设备分摊及固定资产折旧费；(9)不可预见费；(10)法定税费；(11)物业管理佣金等；(12)招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。2、投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；3、投标人的投标报价不得超过财政预算限额；4、投标人的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在投标文件中提出的综合单价或总价为依据；5、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和管理企业的利润。由物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价的月单
15、价与年总价作为中标单位与采购单位签定的合同金额，合同期限内不做调整；6、除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标人应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标人未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内；7、投标人应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；8、投标人投标报价总额一经中标后，即作为中标单位与采购单位签订该项目合同的总价。合同方式见第一章相关条款。9、投标人不得期望通过索赔等方式
16、获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。10、中标人根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。十三、注意事项1、中标方人员管理与甲方无关，社会滋事及任何情况下造成的伤残、致命均与甲方无关；2、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权即刻终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。3、投标人若认为招标文件的技术要求或其他要求有倾向性或不公正性，可在招标答疑阶段提出，以维护招标行为的公平、公正。4、投标人
17、使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准,评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。二一二年二月一日附件： 物业人员分布列表类别楼层位置安保保洁服务员管理人员备注室外大门12绿化园艺2名、工程技术人员3名车场调度1监控室1巡查1一楼门厅11展厅11来访登记1餐厅11二楼接待台11三楼接待台11四楼接待台11五楼接待台11六楼接待台121楼层巡视11601访客台1七楼接待台11八楼接待台11副楼宿舍区1合计15（6*2）1233备注：1.安保人员采用三班轮换制，夜班、午夜班人员可酌减，但每班含管理人员不得低于6人； 2. 管理处含管理人员3名、安保37名、保洁12名、服务员3名、绿化2名、工程技术人员3名，计60人； 3. 中标物业单位必须按上表进行人员配备，缺一岗则减免3000元/人管理费；4.中标物业单位如未按合同条款履行，甲方有权延付或拒付物业管理费。
