物业经营管理1.doc

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1、物业经营管理模拟练习题一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、物业经营管理的对象通常是( )。A. 物业资产管理公司 B.物业管理企业C. 收益性物业 D自用型物业2、物业经营管理强调为业主提供（ ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A 设施管理 B 运行管理 C 价值管理 D 资产管理3、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（ ）物业管理企业。A 管理型 B 专业型 C 综合型 D 委托型4、设施管理的服务对象通常为（ ）。A科研教学设施 B政府办公楼 C医院设施 D拥有房地产的非房地产企业或机

2、构5、资产管理公司通过（ ），来聘用、解聘和调配物业管理企业。A监控物业的运行绩效 B监控现场物业管理工作情况C监控物业管理和物业运营的收益D监控物业管理和物业运营的成本6、房地产区别于其他投资品最重要的特性是（ ）。A政策影响性 B专业管理依赖性C相互影响性 D位置固定性或不可移动性7、公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。A适应性 B差异性 C长期性 D政策性8、国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（）年。A40 B50 C60 D709、（ ）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。A 房地产债券投资 B 房

3、地产间接投资 C 房地产开发投资 D 房地产置业投资10、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（ ）。AMBS投资者 BREITs投资者C房地产直接投资者 D房地产间接投资者11、关于房地产投资信托基金（REITs）的表述，不正确的是（ ）。AREITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者BREITs只将少量收入分配给投资者CREITs本身仅起到一个投资代理的作用DREITs是投资者间接投资房地产的重要工具12、与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（ ）。A通货膨胀风险 B或

4、然损失风险C变现风险 D个别风险13、住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（ ）转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A住宅开发抵押贷款债权 B个人住房抵押贷款债权C经济适用住房抵押贷款债权 D住房公积金抵押贷款债权14、投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，称为（ ）。A收益现金流风险 B个别风险C比较风险 D时间风险15、居住物业的投资区位选择时不必考虑的因素是（ ）。A市政公用和公建配套设施的完备程度B公共交通便捷程度C环境因素D政府控制环境污染的政策16、设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（ ）减去

5、其当前市场价值后的差值。A原值 B账面价值 C历史价值 D 入账价值17、关于设备更新分析的表述，不正确的是（ ）。A只考虑未来发生的现金流量B也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本C 一般只比较设备的费用D设备更新分析以费用年值法为主18、某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（ ）。 A 45万元 B 20万元 C 24.5万元 D 44.5万元19、物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物

6、业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（ ）之间，选择数值较低的方案。A初始购买成本支出的分摊加年运营费用 B年运行费用C初始购买成本支出的分摊 D运行费用的分摊20、某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初始购置费用支出120万元，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备每年节约费用支出（ ）。A 8万元 B 20万元 C 4万元 D 10万元21、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付

7、息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息的总额是( )万元。A 160 B 240 C 320 D 48022、有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（ ）。A横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点B时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初获期末，计算时通常采用期初惯例法D某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和23、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（）。121.220.224、从潜在毛租金

8、收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（ ）。 A税前现金流 B 有效毛收入 C净运营收益 D 名义收益25、收益性物业的运营费用是除（ ）外物业发生的所有费用。A抵押贷款还本付息 B 税金 C保险 D人员工资26、目前我国营业税的税率为（ ），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（ ）和（ ）。A 12 4 3 B 12 5 3 C 5 10 3 D 5 7 327、某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（ ）。A 12%，1% B 1%，12% C 12.68%,12% D 12%,12.68%28、等额序列支付的

9、现值计算公式是（ ），式中A为年值，n为计息周期数，i为每个计息周期的利率。 A P=A/(1+i) n B P=（ A/ i）1-1/(1+i)n C P=A/i(1+i) n D P=A/ 1-1/(1+i) n29、设备更新的核心工作，是确定设备的（ ）。A价值 B 自然寿命 C技术寿命 D经济寿命30、根据是否考虑（ ）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。A利润率 B 通货膨胀率 C利率 D资金时间价值31、关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（ ）。A静态盈利指标通常在概略评价时采用B为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果C动态盈利指标适用于详细

10、可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目D清偿能力指标能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果32、某商业店铺的购买价格为60万元, 其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A12% B 14% C7% D2.8%33、（ ）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A 趋势法 B成本法 C收益法 D市场法34、运用市场法估价的步骤不包括（ ）。A搜集交易实例 B 对

11、可比实例成交价格进行处理C选取可比实例 D 求取积算价格35、（ ）特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。A 市场法 B成本法 C折旧法 D 收益法36、收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于（ ）。A 历史价格 B开发建设它所花费的成本 C过去的市场状况 D对其未来所能带来的收益的预期37、关于使用价值与交换价值下列论述，不正确的是（ ）。A人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B物没有使用价值就不会有交换价值C交换价值是使用价值的前提D交换价值通常用货币来衡量38、将不是在成交日期时一次付

12、清的价格折现到成交日期时的物业价格是（ ）。A 现房价格 B 期房价格 C 实际价格 D 名义价格39、最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（ ）”。A 90% B 60% C 70% D 8040、 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是（ ）。A原始价值 B历史成本 C市场价值 D账面价值41、下列表述中，不正确的是（ ）。A原始价值是始终不变的B账面价值是随着时间的流逝而不断减少的C市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增加42、收益法可分为报酬资本化法和（ ）。A直接资

13、本化法 B收益还原法 C 假设开发法 D 现金流量折现法43、某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用（ ），计算出物业的收益价格。A收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C净收益在前若干年有变化的公式D收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式44、一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种( )。A自然折旧 B 物质折旧 C 功能折旧 D经济折旧45、（ ）是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。A自然寿命 B有效年龄 C经济寿命 D实际年龄46、下列关于建筑物的有效年龄的表述

14、，不正确的是（ ）。A是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B 建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命C当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当D是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄47、某宗物业的正常成交价格为2500元m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为（ ）。A 2800元m2，2200元m2 B 2325元m2，2675元m2 C 2325元m2，2625元m2 D 2675元m2 2325元m248、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元

15、/ m2，出租的年末净收益为330元/ m2。假设折现率为10，风险补偿估计为现房价格的2，该期房目前的价格为（ ）元/ m2。 A 2200 B 2580 C 2934 D 247549、某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10，该写字楼投资项目的收益现值为（ ）万元。 A 846.23 B 538.55 C 726.14 D 485.6450、某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5。该宗物业的收益价格为（ ）万元。 A 90.02 B 91.52 C 94.12 D 95.

16、0251、某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为l万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。该旧住宅的现值为（ ）万元。 A 39 B 37 C 33 D 3052、某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为 500元平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5，采用直线法计算其折旧额。则其现值为（ ）元。 A 15833 B15837 C 34167 D3617353、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（ ）种以上估价方法。A 1 B 2

17、 C 3 D 454、成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（ ）。A卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限 B在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功D最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间55、下列不属于市场供给特点的是（ ）。A缺乏弹性 B非同质性 C垄断性 D平衡性56、不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是（ ）。A国家及地方政府编制的统计年鉴 B各行业协会正式出版的信息C行业协会内部的信息 D 新闻媒体及网络发布的信息57、邻里分析，就是对目标物业所处的（ ）加以研究，摸清周围的物业为什么能把人

18、流和商业机会吸引到它那里去。A城市特点 B邻里范围 C周边环境 D人口密度58、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（ ）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。A关系 B价格 C管理机制 D环境59、租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（ ）承担。 A出租方 B承租方 C转租方 D双方当事人在合同中约定60、下列不是常见的物业租赁管理模式的是（ ）。A 居间模式 B包租转租模式 C出租代理模式 D委托管理模式61、净租通常在（ ）中采用。A涉外租赁 B 写字楼租赁 C 定期租赁 D长期租赁62、物业租赁管理模式中，（ ）模式业主不负责物业的租赁。A包租转租和委托管理 B出租代理和委托管理

19、C包租转租和出租代理 D包租转租、委托管理和出租代理63、物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（ ）。A营业成本 B管理费用 C营业成本或管理费用 D递延资产64、物业管理企业对发生的坏账损失，计入（ ）。A营业成本 B管理费用 C营业成本或管理费用 D递延资产65、（ ）不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。A固定预算 B弹性预算 C零基预算 D滚动预算和概率预算66、（ ）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。A固定预

20、算 B弹性预算 C零基预算 D滚动预算和概率预算67、服务量增至边际成本（ ）边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。A 大于 B等于 C小于 D不等于68、（ ）是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。A 绿化率 B物业增值率 C业主满意率 D维修及时率69、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人月，房租费 60元/人月，保安系统费 100元/人月，保安用房30元/人月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（ ）元。A 7250 B290 C3480 D500070、前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，（ ）与物业管理企业签订的约束物业管理前

21、期活动行为的合同。A 业主委员会 B 物业建设单位C 物业设计单位 D 居委会71、物业交付业主前，物业服务费由（ ）承担；物业交付业主后，由（ ）承担。A物业管理企业；业主 B建设单位；业主C施工单位；建设单位 D业主；建设单位72、按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为（ ）。A纯粹风险与投机风险B财产风险、责任风险及人身风险C自然风险、社会风险和技术风险D基本风险与特殊风险73、物业管理中涉及的财产保险主要是（ ）。A 企业信用保险 B 企业财产保险C 火灾保险 D 责任保险74、不属于传统的火灾保险的是（ ）。A火灾 B闪电 C 空中飞行物坠落 D爆炸75、风险的（ ）是保险人能够经

22、营保险的基础。A负面性 B可测性 C不确定性 D可控性76、（ ）承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为导致的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。A公众责任保险 B附加第三者责任险 C物业综合险 D 雇主责任保险77、向（ ）提供的物业管理报告中的财务报告，一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析。 A 企业投资人或董事会 B业主和租户 C上级行政主管部门 D高层管理者 78、总资产报酬率指标的计算公式为（ ）。A利息总额/资产总额100% B税前利息/平均资产总额100%C息税前利润总额/平均资产总额100% D税后利润/平均资产总额100%7

23、9、企业价值是（ ）。A企业账面资产的总价值 B企业全部财产的市场价值C企业有形资产价值 D企业无形资产价值80、（ ）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。A利润最大化 B资本利润率最大化C每股利润最大化 D企业价值最大化81、根据分析的主体不同，财务报告分析可分为（ ）。A内部分析和外部分析 B全面分析和专题分析C趋势分析、现状分析和潜力分析 D财务报表分析和内部报表分析82、（ ）以最终得分和“PR”(Performance Rating)加注评价类型及评价级别表示。A初步评价结果 B基本评价结果 C定性评价结果 D综合评价结果83、经营亏损挂账比率能够

24、深入反映企业资产经营管理中存在的问题，该指标为（ ）是最佳状态。A 100 B 80 C 50 D 084、某企业由会计报表可知，主营业务收入净额为870000；资产总额期初1221100元，期末1163150元；则总资产周转率指标值为（ ）。A 0.7298 B 0.7125 C 0.7489 D 2.740585、某企业流动资产年末数为529150元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为（ ）。A 3.152 B 1.693 C 2.288 D 1.28886、不良资产比率指标的计算公式为（ ）。A不良资产比率=年初不良资产总额/年末资产总额100

25、%B不良资产比率=年末不良资产总额/年末资产总额100%C不良资产比率=年末不良资产总额/年初资产总额100%D不良资产比率=年末不良资产总额/上年资产总额100%87、物业管理绩效评价是以（ ）作为具体评价对象。A物业管理企业的盈利能力 B资产运营水平 C偿债能力 D物业管理企业或项目88、某企业由会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1221100和1163150；负债合计期初、期末数分别是451100和373150，净利润为130000，则该企业净资产收益率为（ ）。A 16.67% B 10.65% C 11.18% D36.84%89、（ ）是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公

26、开的报告。A向物业业主、租户提交的物业管理报告B向高层次管理者提供的物业管理报告C向投资者或董事会提交的物业管理报告D年度物业管理报告90、不属于物业管理报告构成内容的是（ ）。A工作总结 B 满意度调查 C财务报告 D未来工作计划91、收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的（ ）。A经营目标 B服务目标 C管理目标 D微观目标92、物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的（ ）。A经营目标 B服务目标 C管理目标 D微观目标93、可出租面积是（ ）。A出租单元内建筑面积+分隔墙水平投影面积B出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积C出租单元内使用面积+分隔墙水平投影面积D出租单元内使用面积

27、+分摊公用建筑面积94、在写字楼出租过程中，物业管理师常要计算 RU系数，它是（ ）。A可出租面积/出租单元内建筑面积B出租单元内建筑面积/可出租面积C可出租面积/出租单元内使用面积D出租单元内使用面积/可出租面积95、（ ）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。A价格 B环境 C品牌 D服务96、（ ）是高层写字楼消防安全工作的核心。A配备完善的消防设备 B训练有素的消防人员C定期的紧急预案 D有效发挥自动消防系统的功能97、（ ）已经被视第五种战略资源。A企业人力资源 B资本间接费用 C企业信息资源 D企业物业资产98、（ ）的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式

28、。A主要租户 B租户组合 C经营产品 D潜在客户99、零售商业物业要引入很多不同类型的零售店入住，满足一站式购物需要的根据是（ ）。A集聚效应理论 B需求外部效应理论 C同类零售店聚集理论 D中心地理论100、（ ）是指消费者被零售商业物业中知名度高，信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店。A需求外部效应理论 B集聚效应理论 C同类零售店聚集理论 D中心地理论二、多项选择题（每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选，本题不得分；少选，选对每个选项得0.5分）1、对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行（ ）工作。

29、A日常管理 B现场管理C房地产资产管理 D企业管理 E房地产投资组合管理2、人们主要依照写字楼( )等对其进行等级划分。A.租户类型 B.所处的位置C.楼宇设计和装修状况 D.使用时间E投资者类型3、物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（ ）。A物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求D写字搂、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报E物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展

30、 4、物业经营管理内容的三个层次中，（ ）以策略性管理为主。A物业管理 B设施管理C运行操作管理 D房地产资产管理E房地产投资组合管理5、大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（ ）。 A物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司C房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组

31、合的现金流需求6、一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照（ ）的分类原则来管理物业。A物业类型 B地理位置C物业新旧程度 D物业产权类型E物业运营成本7、房地产投资的利润是通过（ ）途径创造出来的A在极好的条件下从开发商手中购买物业B通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C在合适的时机售出物业D在极好的条件下从原业主手中购买物业E在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业8、房地产间接投资的具体形式包括（ ）。A置业投资 B购买房地产开发、投资企业的债券C购买REITs D购买房地产开发、投资企业的股票E购买MBS9、房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命

32、周期长，还包括（ ）等。A. 各异性 B. 消费性 C.政策影响性D. 相互影响性 E.专业依赖性10、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（ ）。 A 系统风险是指市场供求风险 B较之个别风险，系统风险不易判断和控制 C 或然损失风险属于个别风险 D周期风险属于个别风险E 持有期风险属于个别风险11、物业管理绩效评价以（ ）等四个方面的内容作为评价重点。A物业管理企业的盈利能力 B资产运营水平 C偿债能力D物业管理企业 E后续发展能力12、对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（ ）。A地理位置 B在城市社会经济活动中的位置C在整体市场供求关系中的位置D在未来城市发展建设中的位置E相对

33、重要性不变的位置13、收益性物业的运营费用包括（ ）等。A空置和收租损失 B 抵押贷款还本付息 C房产税和所得税 D 为租客提供服务的费用E 物业管理费用14、关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（ ）。A单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息B复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息C我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算D在投资分析中，一般采用单利计息E复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为 FnP(1+in)15、属于静态盈利能力指标的有（ ）。A 财务内部收益率 B现金回报率 C财务净现值D投资回报率 E 资产负债率16、下列关于资产负债率的叙述正确的有（ ）。

34、A资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强B是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标C属短期偿债能力指标D 资产负债率=净资产合计/负债合计100%E可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度17、关于投资价值与市场价值论述，正确的有（ ）。A 投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B 投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件C 市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值D 评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提E 在某一时点，投资价值因人而异18、物业估价的基本方法包括（ ）。A市场法

35、 B成本法 C收益法 D 趋势法 E 折旧法19、下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有（ ）A物业开发用地 B 普通商品住宅 C教堂 D学校 E写字楼20、下列物业项目中不适用收益法进行估价的有（ ）。A行政办公楼 B学校 C公园 D影剧院 E加油站21、下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（ ）。A毛租金乘数法的计算公式是“ 物业价值毛租金毛租金乘数”B毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D毛租金乘数是一个比较客观的数值E毛租金乘数，又称为“租售比价”22.年限折旧法是根据建筑物的（ ）来求取建筑物折旧的方

36、法。A经济寿命 B有效年龄 C剩余自然寿命 D自然寿命 E 实际年龄23、邻里分析的内容有（ ）。A邻里所在区域宏观市场环境分析 B评估邻里的经济状况和消费水平C考察邻里物业的实体状况 D搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息E考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手24、商品住宅需求的影响因素主要有（ ）。A收入的变化 B政府的税收政策 C国际市场住宅价格D对未来的预期 E政府的住房政策25、下列属于房地产市场结构构成的有（ ）。A 建筑结构 B总量结构 C区域结构 D产品结构 E分销结构26、下列指标中属于供给指标的有（ ）。A存量 B新竣工量 C空置率D吸纳率 E商品零售价格指数27、物业

37、管理计划的主要内容有（ ）。A建筑物管理计划 B租赁计划 C财务收支计划D物业运行绩效评估及与业主沟通计划 E企业盈利和发展计划28、下列关于物业租金支付的说法正确的有（ ）。A有毛租金和净租金之分B净租通常在短期租赁中采用C百分比租金常用于零售商业物业D毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要交纳税费等其他费用E净租的租赁时间可达10年以上29、下列属于委托管理模式特点的有（ ）。A业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金B业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险C物业管理企业风险较大D业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入E物业管理企业只负

38、责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险30、承租人的权利包括（ ）。A可以不经出租人同意转租的权利B有按照租约规定的用途使用房屋的权利C租约期内房屋出售时，有优先购买权D有对物业管理状况进行监督、建议的权利E经出租人同意有转租获利的权利31、租约期满时，租赁管理工作主要集中在（ ）。A租金调整 B房屋空间交付 C租金结算 D租约续期E房屋空间收回管理32、关于转租，下列说法正确的有（ ）。A房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B转租必须征得房屋出租人同意C在符合法律、法规规定的条件下，转租不必征得房屋出租人同意D转租合同不必办理登记备案手续E转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同仍然具有原来的效力33、在租赁管理中实施CRM主要涉及到（ ）方面的工作。A建立详细的租户档案 B租赁期内的服务C租金缴