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1、尉氏县红星物业有限公司作业指导书编号JT2011-FJHC版本B/0名称消防设备维修保养规程生效日期2011年9月1日第1页共9页1.0 目的确保消防设备性能良好，保证安全运行。2.0 适用范围适用于公司辖区内的消防系统维修保养。3.0 职责3.1 消防设施责任人负责消防设备维修保养或监督。3.2 消防设施责任人负责外委维修保养专业队工作的监督检查3.3 消防设施责任人对维修保养工作进行工作指导、检查监督及对外委托修理的联系工作。4.0 程序4.1 消防设备维修保养权限及要求4.1.1 对由物管公司自己维修保养的消防设施，由消防设施责任人负责组织技术人员维修保养。4.1.2 对委托专业公司维修
2、保养的消防设施，由消防设备责任人按照合同的要求进行监督检查。4.1.3 消防设备责任人按照保养计划表的要求进行维修保养或监督检查，并将维修保养情况记录于消防设备/设施月（季、年）保养记录表。消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。4.1.4 设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，由管理处工程部主任将故障原因上报公司工程部负责人，经批准后立即组织修复。4.1.5 设备负责人对维修保养提供工作指导及检查监督。4.2 消防设备的检查保养消防设施的维修保养一般内容，各管理处根据各自安装设备实际情况对照执行。4.2.1 火灾自动报警系统维修保养4.2.1.1 对消防
3、火灾报警控制器进行自检功能检查：4.2.1.2 对可测量相关参数进行查看和记录，如回路电流等；4.2.1.3 公共场所烟感器、温感器安装检查，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；4.2.1.4 每次随机抽取不低于5%的烟感或温感，喷烟或加热后查视报警是否正确；4.2.1.5 手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；4.2.1.6 每次随机抽取不低于5%的手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；4.2.1.7 对楼层内各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好；4.2.1.8 对联动控制柜上的按钮每次按10%的比例进行功能试验，控制功能正常。4.2.1.9 对火灾报警控制柜、联
4、动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。4.2.2 消防泵（包括室内高低区消火栓泵、喷淋泵）的维护保养4.2.2.1 泵体：(1) 检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换；(2) 泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无溢流到地面；(3) 转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固螺丝无锈（有防锈措施），垫片齐全；(4) 外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。4.2.2.2 阀门、管道及附件：(1) 阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水；(2) 阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整
5、洁；(3) 单向阀动作灵活，无漏水；(4) 压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。4.2.2.3 电机：(1) 外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩；(2) 线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。 4.2.3 风机及防火阀类保养4.2.3.1 断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。4.2.3.2 坚固各部分松动的螺丝及联轴器。4.2.3.3 检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。4.2.3.4 调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。4.2.3.5 检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。4.2.3.6 清洁电机
6、及风滤器和机壳内部。4.2.3.7 向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。4.2.3.8 检查调节阀的机械开闭动作，开闭角度标志。4.2.3.9 手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。4.2.3.10 对各遥控点的控制箱（含箱内元件）进行全面检查。4.2.3.11 连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。4.2.3.12 连续运转5-7分钟验证风机运转正常。4.2.3.13 检查各控制箱内的电器触点及各接线端子，如有烧损想象，拆下后用砂纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，端子无松动。4.2.3.14 检查排烟阀微动开关及内部接线端子，端
7、子无松动，微动开关固定良好。4.2.3.15 检查远控排烟阀复位按钮、导轮、钢丝、转轴，用油壶给导轮、钢丝、转轴加油，复位按钮控制无误、排烟阀开启灵活。4.2.3.16 检查各送风口百叶窗，送风口百叶位置正确。4.2.4 疏散指示灯的保养4.2.4.1 检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；4.2.4.2 出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；4.2.4.3 检查出口指示灯安装是否牢固；4.2.4.4 针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；4.2.4.5 灯箱外壳及面板擦抹干净。4.2.5 灭火器使用及保养4.2.5.1 灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈
8、日的曝晒，不得接近热源或受剧烈振动。4.2.5.2 灭火器悬挂地点的环境温度为-1055。4.2.5.3 灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。4.2.5.4 对灭火器要经常进行检查，检查内容为：(1) 喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；(2) 压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；(3) 零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；(4) 可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；(5) 铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅
9、封）。4.2.5.5 按时进行定期检查、保养：每一季度检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能将其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。检查完后在灭火器检查卡上签字。4.2.5.6 灭火器由消防部门认可的专业公司进行灌装。4.2.6 室内消火栓的保养4.2.6.1 栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；4.2.6.2 随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏；4.2.6.3 开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应即修补
10、或替换；检查有无发黑发霉，如有，应取出刷净、晾干；4.2.6.4 将水带交换摺边或翻动一次；4.2.6.5 检查水枪、水带接头连接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好；4.2.6.6 查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；4.2.6.7 检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；4.2.6.8 将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，更换检查标签卡。4.2.6.9 检查后在消防箱检查卡上签名，放置在消防箱内，并贴上公司统一印制的消防箱封条。4.2.7 室外消火栓的维修保养4.2.7.1 用专用消火栓扳手打开室外消火栓，要求阀门启闭灵活，不漏水。
11、4.2.7.2 检查水流指示器动作灵敏度。4.2.7.3 检查水流指示器接线端子，触点无松动、锈蚀。4.2.8 自动喷淋系统的保养4.2.8.1 每季度检查一次各楼层喷淋末端压力表指示，按10%比例测试信号阀关闭信号指示，按30%进行放水试验，消防中心有信号显示。4.2.8.2 每季度对湿式报警阀、雨淋阀进行放水试验，能启动喷淋泵、雨淋泵或水喷雾泵，水力警铃响亮。4.2.8.3 每季度检查喷淋头一次，表面无油灰、无渗漏。4.2.9 防火卷帘的保养4.2.9.1 启动防火卷帘门升降按钮，防火卷帘升降平稳，无阻滞。4.2.9.2 检查控制箱内各电器触点及各接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打
12、磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。4.2.9.3 每年检查一次机械部分，包括齿轮、锋条，如锈蚀用煤油清洗，然后加润滑油保护。4.2.10 紧急事故广播及背景音乐系统的保养4.2.10.1 检查各切换器、继电器的接线和触点，成件完整、牢固、接触良好，切换器灵活、可靠。4.2.10.2 调节音量控制器，检查音量变化是否正常。4.2.10.3 检查话筒及话筒放大器音量、音质是否正常。4.2.10.4 检查磁带机或 CD机的运转和音质是否正常，要求运转正常、音质良好。4.2.10.5 检查楼层呼叫控制器的开关工作是否正常，要求灵活、可靠。4.2.11 对讲电话系统的保养4.2.11.1 检查各电
13、器触点和接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。4.2.11.2 检查固定电话、插孔与主机的通话质量，要求音质清楚，无杂音。4.2.11.3 检查主机按键是否阻滞，通断是否良好，要求按键无阻滞，通断良好。4.2.12 联动控制柜的保养4.2.12.1 控制柜上电源指示灯及各类开关检查，要求电源指示正常，开关处于开启或自动状态。4.2.12.2 控制柜内部各电器触点检查，如有烧损，拆下后用砂纸打磨，要求触点完好、无松动。4.2.12.3 检查各电器元件接线端子及端子排端子，用螺丝刀逐个紧固，各端子连接牢固、无烧损。4.2.12.4 检查电源线、信号线，如
14、有破损，用绝缘胶布包扎，如有老化更换。4.2.12.5 用毛刷、皮老虎对控制柜内部进行除尘。4.2.13 气体灭火系统保养4.2.13.1 检查气瓶的称重装置或压力表指示，重量或压力正常。4.2.13.2 检查执行元件电磁阀、瓶头阀、分配阀，阀门无泄露，动作灵敏。 4.2.13.3 气体控制箱进行模拟试验，报警、联动控制正常。4.2.13.4 瓶体及管路表面除尘。4.3 维修保养计划类型序号维护保养项目检修保养方法标准周期消防联动台1各类指示灯（含电源、信号）直观目测指示灯指示正常每天2各类开关直观目测处于开启或自动状态每天3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损每季度4各电
15、器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固，无烧伤每季度5各电源、信号线如有轻微破损或 烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换导线无破损、烧焦现象每季度6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘每年7控制台表面除尘用干擦布、毛刷除去表面灰尘无尘每日火灾报警器1指示灯直观目测“Ac Power”（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮每日2直流电源电压直观目测指针指示+24V（5V）每日3自检功能按下自检功能测试键和检查回路工作电流主机上所有指示灯闪亮，回路工作电流正常每日4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、不松动每季度5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶布包扎，破损或老化严重时
16、更换导线无破损、老化每季度6表面及内部除尘表面及内部除尘无尘表面每日,内部每年火灾探测器1感烟探测器用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头.每次5%-10%比例红色指示灯亮每季度2感温探测器用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器热风.每次5%-10%报警指示灯亮每季度3手动报警按钮用螺丝刀打开玻璃测试报警.每次5%-10%比例报警功能正常每季度防火卷帘门1控制器内部各电器触点如有烧伤现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧伤每季度2控制箱内部各电器元件接线端子季端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧伤或松动每季度3机械部分（齿轮、锋条）如锈蚀用煤油除锈，然后加润滑油无锈蚀且表面涂有润
17、滑油每年4卷帘门门体用煤油清洗锈蚀部分无锈蚀每年5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动每季度6升降按钮手动启动动作灵活，到位准确每季度防火门1防火门玻璃直观目测完好无损每日2防火门弹簧绞链有损坏，更换备件；完好，弹性适度每日3消防通道、防火门直观目测，并开关防火门消防通道畅通，防火门开闭自如每日排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘每季度2控制柜内部各电器触点如有烧伤现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，控制启停正常每季度3控制柜内各接线端子或端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧伤或松动每季度4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡电源指示灯明亮每日5排烟阀微动开关机内部接线端子 用螺丝刀紧固各
18、固定螺钉及各接线端子端子无松动、微动开关固定良好每季度复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油复位按钮控制无误、排烟口开启灵活每季度6风机、排烟阀手动、自动功能试验风机全部试验；排烟阀每次抽查25%手动、联动功能正常每季度加压送风系统1加压送风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘每季度2控制柜内部各电器触点如有烧伤现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，控制启停正常每季度3控制柜内各接线端子或端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧伤或松动每季度4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡电源指示灯明亮每季度5送风口微动开关机内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子端子无松动、微动开关固定良好每季
19、度6各送风口百叶窗直观目测送风口百叶位置正确每季度7各送风口百叶窗直观目测送风口百叶位置正确每季度管道及附件1各消防阀门如漏水，添加盘根或更换阀门阀门开启自如，不漏水每季度2各减压阀、排气阀检修、清洗排气阀排气正常、不漏水。减压阀工作正常每年3消防管道直观目测管路无渗漏或锈蚀每年应急照明1疏散指示灯直观目测指示灯亮、且处于等待状态,无松动、损伤每日2应急灯按测试键，充放电按测试键后，指示灯亮，充放电正常每季度3表面除尘用刷子、抹布擦拭干净表面无灰尘每季度设备机房1机房卫生用拖把、扫帚、抹布打扫设备地面机房整洁、干净每季度2机房内照明、电话开关电灯、通话检查照明完好、电话通话正常每季度灭火器材1
20、推车式灭火器直观目测完好无损，压力在正常范围每季度2手提式灭火器直观目测，并用手摇动瓶体压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全每季度室内外消火栓系统1水泵手动盘车转轴转动灵活每季度2水泵添加盘根添加盘根点动时，漏水在正常范围内每年3水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵运转灵活每年4水泵、电机除尘用抹布、毛刷除尘无尘每季度5消火栓各阀门添加盘根或更换垫片开启自如，不漏水每年6各消火栓、水带、接扣、消火栓按钮及其它配件直观目测水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完好无松动，小配备齐全每季度7功能试验手动、自动转换；消火栓按钮每次抽查10%各项功能正常每季度自动喷淋系统1水泵手动盘车转轴转动灵活每季度2水泵
21、添加盘根添加盘根点动时，漏水在正常范围内每年3水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵运转灵活每年4水泵、电机除尘用抹布、毛刷除尘无尘每季度5自动喷淋各阀门、添加盘根或更换垫片，开启自如，不漏水，压力指示正常每季度6放水阀、压力表观察压力表，进行放水试验压力表指示正常，放水阀开启自如每季度7信号阀直观目测，做关闭试验关闭时有电信号在中控室显示每季度8水流指示器放水试验在中控室有电信号显示每季度9喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多每季度10湿式报警阀放水试验压力开关动作，联动启动水泵，水力警铃响亮每季度气体灭火系统1各气瓶气压直观目测气压指示正常每季度2执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀在钢瓶上接
22、上气压表，打开钢瓶的放气阀，同时用肥皂水试漏气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分配阀能正常工作每季度3气体控制箱检查各触点及接线端子，模拟试验触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常每年4瓶体及管路表面除尘用抹布、毛刷除尘无尘每年消防应急广播及背景音乐系统1主机各电源、控制信号及音量调节器直观目测信号指示正常，音量调节位置合适每季度2各切换器、控制器通电试验转换工作正常每季度3各放大器放音试听音质、音量音质、音量良好每季度4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶布包扎端子无松动，各导线完好每年5磁带机、CD机磁头用清洗带或专用清洗盘清洗表面无粉尘每季度6各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好如松动，用螺丝刀紧固各扬声器接线牢固、纸盒无破损每年7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每年对讲电话系统1各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶布包扎端子无松动，各导线完好每年2主机、固定电话、插孔之间通话分机主叫主机，主机选择分机，手提插孔电话主叫主机音质清楚、无杂音每季度3主机按键检查按键是否阻滞，通断是否良好按键无阻滞，通断良好每季度5.0 记录表格QR/GC032-01消防设备/设施季保养记录表QR/GC032-02消防设备/设施年保养记录表
