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1、贵阳臣功物业公司前期工作计划表（2008.112009.11）项目任 务2009年2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月项目熟悉1项目建筑设计方案的全面熟悉。为测算、物业定位、销售口经、物业经营、工程建议提供依据。销售配合1物业销售统一口经的制定。明确物业管理定位。配套功能、管理形式、物业档次2房屋销售日常物业专业配合与现场配合。房屋销售活动（如展销会、VIP客户选购活动、及其他销售活动）物业专业配合与现场配合。待添加的隐藏文字内容13配合销售对市场房屋价格进行采盘。为房屋定价提供依据。4样板房的清洁实施管理与接待管理 （根据装修完工情况进度进行）5物业公司与
2、房屋销售有关软件拟定对接（房屋销售补充合同拟定）6物业有关常识。法律法规及客户提出需要解答的物业问题对销售人员进行培训工程跟进1项目分项工程：设计阶段及施工队阶段（网络工程、监控工程、消防工程、智能化工程系统等与建设单位及设工方现场对接）2项目工程管线管路及设备安装阶段物业维修的现场对接。防水隐蔽工程分级验收物业参与。有关供电、供水、供气、网络、消防等部门的对接。（此阶段物业维修主管或人员一个到岗。）3房屋工程验收遗留问题汇总报承建商督促施工方限期内返修。4工程接管验收标准的拟定。参照国家有关规定）公司引进对接1办理预售许可证两个月前物业公司的注册。物业公司资质申报。2前期物业委托合同与开发商
3、的的对接。（办理房屋预售许可证的前提和条件之一）3物业的招投标法律程序工作的完善。办理预售许可证前完成。4物业管理服务费用的测算与物价的申报。物业组织设计方案的编制：1定位2目标3机构4任职5培训6小区管理性标识预算7物资装备8投入产出分析9制度建设经营预算1项目收支经营预算（公共性服务）2项目收支经营预算（特约性服务）3开发商产权归属经营预算（行业惯利。物业公司提取管理费）物业市场考察A考察地区1对贵阳市乌当区中高档以上物业小区进行考察。2对贵阳市南明区中高档以上物业小区进行考察。3对贵阳市云岩区中高档以上物业小区进行考察。4对贵阳市花溪区中高档以上物业小区进行考察。（为销售宣传提供依据）。
4、B物业会所经营管理市场调查及方案拟定并于入伙后实施外联各部门对接与沟通1物价部门对接2物业行政主管部门（物业管理处的对接）3市公安局车辆停放管理处及供水，供电，供气部门对接4派出所的对接5办事处的对接6工商部门的对接7居委会的对接8消防部门的对接制度建设A物业公众制度拟定1业主规约、业主手册2二次装修管理规定与协议3治安管理规定/出入物品管理规定/消防管理规定/安全管理规定等4楼宁使用维修管理规定5消防管理规定6园艺绿化管理规定7停车场管理规定等B岗位职责（分项略）C运作管理制度1（员工手册、员工培训制度、培训手册、员工管理办法等）2（物业验收/接管、入伙办理/装修、护卫管理、保洁管理、绿化供
5、方管理、客户服务/特约服务、物业收费/财务管理、3专项服务D设备/公建设施管理。1公建设施管理办法2各类设备（电梯、供配电、供水、智能化系统等）系统管理办法E品质管理/后勤/行政1物业管理组织设计/物业租赁管理/月检管理/质量控制/服务质量检查；2质量记录填写细则/库房管理办法/公务车管理办法/食堂管理办法）上墙文件1各项岗位职责（行政主管部门惯例要求上墙并纳入物业主管部门检查的）2设备运行操作规程及管理规定（按有关验收标准作为验收的基本条件（行政主管部门惯例要求上墙并纳入物业主管部门检查的）特约服务1家政服务收费标准及管理方案2考察市场会所有关经营管理并拟定方案3饮用水销售管理方案及与水厂对
6、接4鲜奶销售代送方案及与奶厂对接5电信收费对接方案物业楼案建立管理1技术性资料2业主资料3合同资料4验收资料5人事资料等办公1物业办公室，装修2办公设备的配置及用品的安排3各工种人员服装定位与制作4各工种工具购置（维修工具/保洁工具/绿化工具/保安宿舍床，用品购置等）5物业有关常用资料印刷（业主规约、值斑记录、员工手册、客户投诉/需求/处理等）资料环境1物业环境标识系统的方案拟定与制作。文字工作的编写。与制作厂家的对接。2垃圾桶的定位与购置。人员招聘1管理人员的入职2基层人员的入职3各工种人员的招聘收集人员培训1管理人员的培训（物业概论、法规、常识、各工种操作规程、管理流程、管理观念、质量体系
7、等）2一线员工的培训（员工考核，工作标准、操作规程、管理要求、物业概论、服务用语、服务意识、军事急训等）各岗物业管理实操现场模拟物业验收1验收计划2验收小组成立3验收标准培训4验收接管实施5设备运行与操作规程与厂家对接的培训物业开茺1洁净卫生2设备水、电、气、表户头编号、标识及管线分布分区标识确认。并建立电子档档案物业入伙1入伙合动方案拟定与实施2入伙的通知3入伙与房开的对接4入伙接待与办理5入伙的二次装修管理特约服务1饮用水销售2鲜奶代送3家政接单开展各岗正式进入日常管理1客户服务管理2品质管理3保安、保洁、保修管理4车辆管理5后勤/人事/培训管理6特约服务管理等7其它略注：以上计划根据工程进度计划及有关工作进度拟定，计划2009年7月办理预售许可证。验收按2009年11月计划，入伙时间按2010年2月入伙计划。有关工作根据工程进度。预售许可证办理进度。验收进度实行动态计划管理。计划人：李朝东（贵阳臣功物业管理有限公司总经理） 联系电话：13618516790 QQ：984393970 邮箱：shuimiao_lcd 计划时间： 2009.1.4
