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1、店址评估手册（2.0版）机密级别：咨 询 方：深圳逸马管理顾问有限公司提交时间：2010年目 录目 录1编制说明21店址评估业务流程及工作标准31.1店址评估流程31.2操作规范与标准41.3工具与表单81.3.1租赁条件表81.3.2当地情况商圈及竞争条件81.3.3选址规范表三(现场情况)续表81.3.4综合评估表81.3.5选址评估标准81.3.6选址评估运用表81.3.7店铺租赁合同8编制说明【编制目的】一个店面经营成功的第一要素是选址，第二要素还是选址，第三要素仍然是选址。中国古代思想认为，任何事要想成功，“天时、地利、人和”缺一不可，一个优良的店址就是“地利”这个要素。而在西方国家
2、，选址被视为开业前所需的三大主要资源之一。店址的选择，直接影响到企业的生存空间、投资效益，以及企业未来的发展。由此可见，选址的重要性。店址评估体系就是建立起一整套完善而又行之有效的业务流程与标准来选择与评估一个店址的优劣，从而保证公司“二五”、“三五”战略发展计划的顺利实施，为公司持续高速发展提供最有力的保障。【使用范围】本手册仅供时装连锁事业拓展部及相关人员作为工作手册阅读、参考。【管理制度】1 时装连锁店址评估手册由时装连锁公司总部统一制定和修改，其版权、解释权和维护权归公司总部所有；各相关人员仅有使用权及修改建议权。为避免资料外泄，各使用者不得带出公司，不得翻印、不得外借他人，不得向外泄
3、密透露。2 时装连锁店址评估手册由公司总部实行编码管理，相关部门一部一册，并统一记录在案，故请各部门妥善保管，不得遗失。3 时装连锁店址评估手册的第一保管责任人为部门负责人；各岗位人员对手册的培训学习，应由经理或经理指定人统一安排、集中学习。【使用说明】本手册内容包括城市调查、服装行业研究与分析、商圈调查、店选的选择与评估等模块的工作程序与操作规范、标准。时装连锁店址评估手册中涉及到的有关市场调查、行业分析及选址、店址评估等环节的工作程序及规范标准，是人的成功经验，也是人智慧的结晶。正是这些工作程序和规范标准的长期坚持和积累，才铸就了强大的经营竞争力，希望各位同仁能够在实际工作中贯彻执行和坚持
4、不懈，并为时装连锁店址评估手册的再次升级而积累更多的经验与智慧，辉煌的发展期待您宝贵的建议，的明天期待您来创造奇迹！信守诺言，争创奇迹。天空，我们一起飞！1店址评估业务流程及工作标准1.1 店址评估流程1.2 操作规范与标准任务名称节点操作步骤作业规范及注意要点负责人工具表单拓展计划A21. 将公司拓展计划分解到地区、省、市2. 将公司拓展计划分解到季度、月、日3. 根据拓展时间、拓展区域，制定选址计划4. 根据选址计划，做好选址、评估的资源配置与统筹安排n 拓展经理负责组织本部门完成对公司拓展计划的制定与分解，报总经理审批n 拓展经理根据选址计划进度，做好相关资源的配置与统筹安排拓展部经理重
5、点n 选址计划进度的制定标准nn 待添加的隐藏文字内容1计划详细、准确、全面，有可操作性城市基本情况调查A31. 进行人口统计调查：分城关、行政区域、辐射区域2. 进行经济收入及消费水平的调查：地方财政收入、当地居民平均收入及消费水平调查3. 地方产业结构的调查调查方式：n 查阅城市统计年鉴n 走访城市统计部门n 设计问卷进行调查拓展人员重点n 城市基本情况的调查标准n 方法正确，调查内容准确、全面当地行业及相关调查A41. 对当地服装行业基本情况的调查：城市服装业年销售额、主要销售场所、当地知名服装品牌情况及竞争情况2. 对当地男装行业基本情况的调查：男装店整体数量、男装店区域分布情况、均营
6、业规模、竞争环境、工资水平3. 对其他情况如各行政区域、各地段的店铺租金水平、当地各类宣传广告费用的标准水平等的调查。调查方式：n 查阅城市统计年鉴 n 咨询服装行业协会 n 查阅城市服装资料 n 调查人员实地访查 n 消费者问卷调查拓展专员重点n 当地服装行业情况的调查，信息、情报的搜集标准n 方法正确，调查内容全面、真实、详细、准确商圈的调查A51. 对城市成熟商圈与新生商圈的调查的调查与评估2. 对商圈基本情况的调查，包括：商圈内人口基本情况、交通、居民的生活与消费的习惯等3. 对商圈内的各楼盘种类结构的调查4. 对商圈内店铺平均租金水平的调查与了解5. 对城市中长期规划的调查与了解6.
7、 对商圈地形与街道特点的调查7. 对商圈客流的调查、分析（寻找聚客点）n 商圈基本情况，包括：固定人口数、人口密度、人口增长、日夜人口数、商圈内人口职业、年龄、教育程度、收入水平n 人口密度：以区域内居住人口数除以土地面积所得出的每平方公里居住人口数n 各楼盘的种类结构：不同的大楼有不同的客户，办公大楼代表着稳定的办公人口，其购买力较高；百货公司及休闲娱乐场所能吸引顾客，聚客力高，形成互动消费n 商圈客流情况包括：客流结构（自身客流、分享客流、派生客流）、客流目的、速度、滞留时间、客流规模、来店光顾人数在经过人数中的比例、购买者在光顾者中的比例、每笔交易的平均购买量等调查方式：n 走访城市相关
8、部门 n 调查人员实地访查 n 调查人员实地暗访n 消费者问卷调查拓展专员重点n 商圈基本情况的调查，各种信息、情报的搜集标准n 方法正确，调查内容全面、真实、详细、准确商圈的选择A61. 将搜集、调查到的商圈信息、资料进行整理分析、评估2. 按的商圈选择参考标准，选择适合进入的商圈商圈选择的参考标准：n 商圈要有足够的潜在消费人群：以1公里内有3-5万的居住人群n 居住人群基本与的目标消费人群相符n 租金是当地服装旺街的1/3及以下n 交通方便n 有发展潜力，城市的中长期规划有利于商圈的发展拓展人员重点n 商圈的评估与选择标准n 商圈选择的参考标准目标店铺的寻找调查与洽谈A71. 寻找合适的
9、店铺2. 拟定备选店址，进行商务洽谈，开始填写租赁条件表3. 对备选店铺进行相关的调查，如店面的整体结构情况，填写现场情况表4. 再对店铺周边的商铺情况、店铺所处区域的基本情况、商圈与竞争环境进行详细的调查与了解，填写商圈及竞争条件表5. 对备选店址进行调查与初步评估，确定目标店铺，完善相应的表格填写n 选址原则：以人为本，辐射范围内人口量及人口各种组合结构n 选址需考虑的重要因素：人口数量、街路宽度、视线明显、门口车和人流量、租金有竞争力等n 选址技巧：由商业中心向周边和外围延伸；在选定的区域范围内选择n 店面的整体结构：建筑结构、内部结构尺寸、高度、公摊等n 洽谈的基本要素：租金、期限、押
10、金和付租方式、装修期限、其它费用n 洽谈的技巧：培养好感、不急不慢、突出优势、灵活应变拓展人员1.租赁条件表2.现场情况表3.商圈及竞争情况表重点n 按要求调查、填写店铺选址相关表格标准n 店址选择的参考规范与标准经理审核A81. 把调查情况、相关调查表格及选址方案一起上报拓展部经理审核n 拓展经理审核不通过时，拓展人员重新寻找店址n 拓展经理审核通过后，就安排相关人员抽样核实、评估调查数据，必要时召开选址评估会议，让相关部门负责人参与综合评估拓展经理重点n 选址方案的审核与评估标准n 根据企业战略发展规划与企业实际，结合选址、评估的标准综合评估A91. 拓展经理审核通过后，就安排相关人员抽样
11、核实、评估调查数据2. 负责综合评估的相关人员，认真填写综合评估表n 综合评估内容严格按照店址评估标准去调查与核实n 评估项目应根据的发展战略而定，主要包括：店面结构、交通状况、竞争环境、顾客流量、店面成本和发展趋势与潜力等n 必要时由拓展部经理牵头组织新店选址评估会议进行店址的综合评估，从相关部门选拔成员组建店址评估小组拓展部经理4.综合评估表重点n 评估过程的执行、核实标准n 根据企业战略发展规划与企业实际，结合选址、评估的标准，认真、负责、评估全面、有效选址确定A101 店址评估后确定2 报上级审批3 资料备案n 由拓展部经理提供指导，由评估小组对评估结果进行整理分析，结合前期市场调研数
12、据，形成店址评估报告，确定店址n 将评估报告和选址结果报总经理审批n 将收集的各类资料、报告、照片、图纸等送行政部资产管理处储存备案事业拓展部经理重点n 各调查资料及方案、评估结果的上报标准n 资料要全面、详细、准确店铺租赁A111 租赁条件评估2 租赁谈判3 签订租赁合同n 店址确定，由事业拓展部向总部相关部门提供市场/商圈信息、当地店铺平均租赁价格水平，由拓展部协助财务部制定可接受的该店铺租赁各类费用标准、由拓展部协助相关部门确定店铺租赁的方式、时间等各类条件n 租赁谈判内容：使用期限、租金和付租方式、押金、免租装修期限及其他相关事宜等n 租赁签约应注意事项：合法出租权、签约代表合法、注意合同条款细节、合同规范签定等拓展部经理5.店铺租赁合同重点n 租赁合同的签订标准n 合理、合法、细致、无遗漏1.3 工具与表单1.3.1租赁条件表1.3.2当地情况商圈及竞争条件1.3.3选址规范表三(现场情况)续表1.3.4综合评估表1.3.5店铺租赁合同
