《物业案例分析课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业案例分析课件.ppt（56页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、物业管理,案,例,分,析,?,案例,第一题,?,某高层住宅楼管理处正召集员工会,议时接到报告，本楼内某电梯突然,故障，停在,25,层与,24,层之间，电梯,轿厢内,4,个人，问你怎么办,？,?,（注：电梯由,专业电梯企业负责保,养维修,）,案例,参考答案,第一题,?,1,、,当有乘客被困在电梯内，如有闭路电视或对讲,机，应观察电梯内的活动情况，详细询问被困者有,关情况及通知管理处人员到电梯门外保持联系。,?,2,、立即通知电梯维修单位紧急维修站派人解救被,困者及维修电梯，在打电话时必须询问对方姓名并,告知有人被困。,?,3,、被困者内如有儿童、老人、孕妇或人多供氧不,足需特别留意，并立即通知医
2、护部门、消防部门等。,?,4,、被困者救出后，需询问被困者：,、是否有不,适，是否需要帮助。,、询问被困者的姓名、地,址联系电话及到本物业项目原因。、如被困者不,合作或自行离去，则记录备案。、必须记录从开,始至结束的时间、详细情况及维修人员、消防员、,警员、救护人员等到达和离去的时间，消防车、警,车及救护车牌号码等。,?,案例,第二题,?,夏季来临，接市气象局有关消息，近几,天内本市将有大风或暴雨。作为住宅小,区的物业服公司将如何处置？,?,案例,第二题参考答案,：,?,1,、检查应急备用工具，确定其性能良好，检查急,救箱，确定各种药物齐备。,?,2,、将应急时使用的电话号码表张贴在宣传公告栏
3、,上。,?,3,、提醒业住搬离放在窗台及阳台花架上的花盆及,各类杂物。,?,4,、紧闭电机房、垃圾房等公共设施设备房门窗，,还必须做好防水措施，加固树木，将盆栽花卉移至,安全位置。,?,5,、留意播放的有关大风或暴雨的进展消息，及时,将最新信息通知业主。,?,6,、如大风或暴雨昼夜不停，需要安排管理人员值,班，接听电话和处理事情。,?,7,、物业人员应做好自身的安全。,?,案例,第三题,?,某天下午，某大厦（超高层住宅楼宇）消防监,控室的新来监控员小王正在值班。突然他看到,火灾报警控制器上出现了急促的火警报警，小,王正打算查看一下，但就在这时透过监控室的,窗户，小王仿佛看见许多人匆匆跑出大厦，
4、其,中混杂着人声。于是，小王来不及多想，拿起,消防值班电话直接拨打了,“”。,来到后，才查清事情真相，原来是楼,号业主家装修引起的误报。事后公共秩序维护,部经理狠狠地批评了小王。,请问当你遇到火,警时应按怎样的应急处理程序处理？,?,案例,第三题,参考答案,：,?,、当自动报警系统显示火警信号或接到火,警报告后，消防监控室值班人员应立即通知,相关队员赶到现场观察处理；,?,、相关队员到达现场后，迅速查证报警原,因，当确认发生火,灾时，立即报告消防监控,室，同时就地用灭火器材灭火，并随时将火,灾进展情况报告消防监控室；,?,、消防监控室值班员，在火情确认后，立,即向公共秩序维护部经理、物业服务企
5、业领,导、各部门负责人通报火灾情况，物业企业,领导等，,视火灾情况决定迅速向“”,报告；,?,、向消防机关报警时，同时指挥现场、外围,配合各灭火小组实施各灭火小组职责。指挥相,关灭火小组切断火灾现场电源，关闭空调机组,启动相应消防栓系统、喷淋系统、放排烟系统,的设备，打开消防电梯的迫降开关，关闭所有,电梯，降下防烟卷帘门，保证应急电源设备运,行，打开消防广播警铃，疏散客户，引导配合,消防机关的灭火工作等；,?,、向消防机关报警时，同时立即进行火灾现,场人员的疏散、疏导工作，组织人员通过紧急,过道，疏散楼梯等迅速撤离到安全区，要逐室,检查，核实人员是否全部撤离火灾现场，视火,灾现场情况决定物资撤
6、,离方案；,?,人的安全是第一要素。,?,、维持公共秩序，做好火灾现场维护警戒，保障,灭火通道畅通，同时引导协助消防机关的工作。如,火灾造成伤亡，应立即联系医疗机构,协助抢救伤员；,?,、在消防机关部门没有到现场时，物业服务企业,的义务消防队员开始灭火工作。主要是用灭火器、,水枪进行灭火，同时启动和关闭相应设备。在消防,机关到达现场后，各灭火小组服从消防机关统一指,挥，按照消防机关统一部署执行。,?,、待火灾扑灭之后，做好相应的善后工作，配合,消防机关调查，分析着火原因向消防机关提供火灾,情况报告，,，清理火灾现场。,?,9,、总结分析事故原因，利用现场实际案例培训教,育员工和业主的安全防火知
7、识和防患意识,。,?,案例,第四题,?,某大厦接到了供电部门的停电通知，作,为物业,管理员的您将如何进行处理？,?,案例,第四题参考答案：,?,、当接到停电通知后，写出通知告知全体,业住。,?,、准备照明工具，保安人员与物管员逐层,检查备用照明配备情况，保证停电后，应急,照明系统正常使用（,备用电源、应急灯等,）。,?,、工程部门负责后备电源启动的具体操作,工作。,?,、保安人员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等,事件的发生。同时加强出入物业管理区域人,员的登记工作。,?,案例,第五题,?,公共秩序维护部接到业主报警，,24,幢,2,单元,804,房发生了液化气泄漏。对此突,发事件，物业服务企业的公共
8、秩序维护,部应采取什么样的处理措施？,?,案例,第五题参考答案：,?,1,、当收到怀疑易燃气体泄露的信息时，应立,即通知主管部门，并尽快赶到现场。,?,2,、抵达现场后，要谨慎行事，敲门进入后，,不可打电话、开灯、开风扇及任何电开关，必,须立即打开所有门窗，关闭气闸，严禁在现场,吸烟。,?,3,、有关人员到场检查劝阻围观，如有围观者，,应劝离现场。,?,4,、如发现有受伤不适者，应小心妥善处理。,等待救护人员及警务人员抵达现场。,?,5,、将详细情况记录下来，尽快交主管。,?,案例,第六题,?,某小区管理员小朱在业主下班后的一次,例行巡查中，发现,1806,的房门没有关，,叫了几次里面也没回应
9、。于是他马上走,进房内查看有无财物失窃情况。,?,请问：小朱的做法妥不妥？你有什么建,议？,案例,第六题参考答案：,小朱的做法不妥。,?,因为小朱在未经许可的情况下擅自进入,1806,室的专有区域，违反了相关法律法规的规定，,是一种违法行为。,?,建议小朱：,?,、小朱应守护在门前，不要擅自进入户内；,?,、应立即与物业公司值班领导报告情况，,通知公司管理处迅速与,1806,业主进行联系。,?,、同时通知保安部，请立即派人抵达现场,参与；,?,、在无法通知业主立即前来的情况下，物,业保安部先帮业主把好门，做好相关纪录，,待业主到场后，再告知其相关情况，请其清,点财产是否失窃，如有失窃应立即报案
10、。如,无财产失窃，提醒请,1806,业主关好门；,?,案例,第七题,?,某业主卫生间的地板泛水，卧室及走廊,铺垫的复合地板全部被污水浸泡，物业,公司赶到现场后疏通过程中发现堵塞部,位在该房屋与楼下相邻的主污水管道，,堵塞物为水泥块等装修垃圾。业主因为,损失较大，向法院诉讼要求赔偿，你认,为此案如何认定责任？,从总结经验角度,看，你认为今后管理中应采取什么措施,力争获得此类案件的免责？,?,案例,第七题参考答案：,?,由该住户楼上的业主共同承担维修赔偿,责任（能证明免责的除外），物业公司,在今后的管理中要加强对装修管理的宣,传、,要签订装修管理协议，要加大力度,纠正违章装修，并能提供书面证据。,
11、?,案例,第八题,?,某新建小区自今年春季业主入住以来，,不少楼房的外墙出现裂纹渗水，有的还,出现明显的裂缝，业主们对此反应强烈。,面对这种情况，作为接管该小区的物业,公司应该做些什么工作？,?,案例,第八题参考答案：,?,房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重,大质量事故，应由接管单位会同建设、,设计、施工、工程监理等单位，共同分,析研究，查明原因。如属设计、施工、,材料的原因由建设单位负责处理，如属,使用不当，管理不善的原因，则应由接,管单位负责处理。,?,案例,第九题,?,受地震影响，某市的一住宅小区楼宇内公共,走廊的墙面出现了懈惰裂纹，电梯大堂墙面,装饰的石材有的也出现了脱落，业主家的墙,
12、壁也有许多出现了开裂，甚至是脱落。业主,们对此充满担忧，议论纷纷，担心房子的质,量问题，更关心对如此众多的墙壁开裂问题,物业公司乃至开发商将,采取什么措施修复,房屋。请问：对业主们对房屋安全问题的担,心物业公司应该怎样做才能消除业主们的疑,虑？对开裂墙壁的维修应有谁承担责任？,物业公司应怎样向开发商具体商讨墙面开裂,处理的相关事宜？,?,案例,第九题参考答案：,?,、聘请有专业资质的鉴定机构对房屋的结,构安全进行鉴定，并将鉴定结果告知全体业,主。,?,、在质量保修期内由开发商承担维修责任。,过了质量保修期，公共部分用主体维修资金,维修；业主家专有部分由业主自己承担维修,费用；如能证明确实存在质
13、量问题，由开发,商负责，施工单位维修。,?,、对各家各户墙壁开裂情况以及公共部位,受损情况和其它问题一一统计拍照，向原开,发商索要维修费用或由开发商负责维修。,?,【引例解析】,在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款,的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业,管理法律关系中，业主承担支付物业管理费,的义务，享有接受物业服务企业服务的权利。,在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。,案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物,业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说,明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义,务，那么他就应该承担相应的民事责任。,开发商可以按照购房合同的规定，要求该业,主承担违约金、利息等
14、责任甚至可以要求解,除合同等。但如果该住户已按照物业管理合,同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物,业管理法律关系中已经履行了自己的义务，,就应该得到完善的物业管理服务，其他人,（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。,开发商要求物业服务企业用停水、停电的方,式使住户按时交款，是对住户合法行使权利,的阻挠，是不对的。而物业服务企业按照其,要求对住户停水、停电，则混淆了房屋买卖,法律关系物业管理法律关系，违背了其法定,职责与义务，是违法行为。,?,【引例】业主花盆坠落致小学生,伤害事件物业公司是否承担赔偿责任？,?,王某喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台,上。一天，天气预报称今日台风来临，让市,民
15、做好防台风准备。王某赶时间上班，未将,放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，,住在同楼的小学生李某放学回家，恰好走到,王某家楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，,当即昏倒在地，物业公司的巡逻保安见状，,忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，,但花费数万元。,?,（续）,见到李某被砸伤的保安员证实花盆是,从六楼王某家掉下来的，另一位邻居也证实，,自己前几天去王某家玩，王某曾向其炫耀过,这盆花如何名贵。于是，李某父母找到王某,要求其赔偿损失，王某称花盆不是他的，即,使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，,不同意赔偿，即使赔偿，也是物业公司赔偿，,因为其管理不到位。为此，李某向人民法院,起诉，要求
16、王某与物业公司赔偿损失。本案,中的损失依法应由谁承担？,?,案例：,?,2004,年,5,月，许某在购买了三层别墅一栋，装修后,全家搬进新居。,8,月，房地产公司选聘了一家物业,公司行使物业服务职责。许某一直按时足额缴纳物,业服务费用。,2006,年,12,月，外出回到家中的许某发,现妻子倒在血泊之中，立即报警。虽经警方全力侦,察，凶手仍未抓获。,2007,年,3,月，许某将房地产公,司及物业公司告上法庭，认为房地产公司长期空置,的房屋为凶手行凶提供了便利、物业公司未能履行,职责，疏于管理，对凶案的发生承担连带赔偿责任，,要求物业公司、房地产公司赔偿,160,万元并向业主,赔礼道歉。,?,?,
17、被害人家属认为，物业公司作为小区的管理,者，未能有效行使管理职责、采取必要的安,全措施，使得凶手轻易进入小区行凶，对被,害人的死亡应该承担责任。物业公司认为：,物业公司对小区内的安全保障义务主要针对,小区公共场所，对私人物业内的人身安全及,财产不负有安全防范义务；公司已严格按照,合同的约定实行进出登记制度并定期对小区,进行巡逻，物业公司对小区的安全管理已经,尽到了职责，对被害人的死亡不应承担责任。,?,法院经审理认为：,许某购买别墅并入住，同时向物,业公司缴纳了管理费，两者之间形成了物业服务合,同关系，双方之间的权利义务管理受物业服务合同,的约束。物业公司是否违约进而是否要承担民事赔,偿责任要
18、看该公司是否严格履行物业服务合同中约,定的相关义务。而根据合同约定，物业公司的报案,义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出,入小区进行登记。案发当天，物业公司的巡逻、登,记记录立即被公安机关调取，该记录可证实物业公,司已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小,区报案对许某家中发生的凶杀案事先察觉，显然超,出其能力范围。因此，法院认为许某主张因物业公,司属于管理的行为导致空置房为犯罪嫌疑人作案提,供了便利条件缺乏证据证实。判决驳回许某的诉讼,请求。,判断物业公司是否存在过失的若干标准：,?,1,、物业公司的安全人员和监控措施是否符合法,规、规章或者相关文件的强制性规定；,?,2,、物业公
19、司是否具备了合同约定的或者是与其,等级和收费标准相适应的保安措施；,?,3,、物业公司的保安制度是否完备、合理，是否,符合了法规、规章或相关文件的要求；,?,4,、物业公司是否督促安全人员勤勉尽职，是否,保障监控系统正常有效运作；,?,5,、当发现犯罪时，物业公司是否及时采取相应,的合理措施；,?,6,、当小区居民对安全提出合理怀疑或者指出不,足时，物业公司是否引起重视并积极改进等。假如,物业公司已达到标准、尽到合理义务，就无须再承,担责任。,?,关于人身伤害赔偿责任的相关法规：,?,最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律,若干问题的解释：,?,第六条,从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者
20、其,他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理,限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院,应予支持。,?,物业管理条例：,?,三十六条,物业管理公司应当按照物业服务合同的,约定，提供相应的服务。物业公司未能履行合同的,约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法,承担相应的法律责任。,?,民法通则：,?,第一百一十一条,当事人一方不履行合同义务或者,履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求,履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。,物业服务企业对第三人侵害业主,权利的民事责任,?,实例一：,卢先生夜间回家时，在高层电梯里,遭遇歹徒，并
21、被其用砖头砸伤，为此花去治,疗费若干。卢先生认为自己与物业公司签订,了物业服务合同，也按期交纳了物业保,安费用，对自己所受伤害，物业公司应当承,担责任，于是向人民法院起诉，状告物业公,司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业,公司赔偿其损失。,?,实例二：,?,陈某家住某小区，一日，,3,名男子趁陈某家中,无人，入室盗得人民币若干及手提电脑、相,机等物品。从该小区的监控录像显示，,3,名男,子进入大堂并乘坐电梯的时候，大堂没有保,安值班；在,3,人盗窃完毕从电梯出大堂的时候，,执勤保安也未对其进行询问；在失窃后的,10,多个小时中，陈某家中门户大开，保安一直,未发现。据此，陈某认为物业没有尽到管
22、理,责任，应当承担对自己损失的赔偿责任。遂,将物业公司告上法庭。,?,上述案例有一个共同之处，业主因在小,区内受到第三人对其财产、人身安全的,不法侵害，认为物业服务公司没有尽到,保护其人身、财产安全的义务，遂将物,业服务公司告上法庭，要求其承担赔偿,责任。由此，引出一个问题：物业服务,公司对小区业主的人身、财产安全保障,义务到底有多大，其在业主失窃或业主,被侵害情形下应当承担一个什么样的责,任？我们以此为主旨展开讨诊。,?,一、物业服务企业对第三人侵害业主承担责,任的前提,物业服务企业的安全保障义务,?,1,、安全保障义务的来源,?,实践中，大多数的物业服务合同都有保安条,款，就物业公司对业主
23、人身、财产安全的保,障作出了相关规定。若违反相关约定，即使,业主的损害乃第三人所致，也可能承担一定,的责任。但是物业服务合同属于无名合同，,对于合同当事人权利义务的确定，法律没有,做出明确规定，如果合同中无此约定，对业,主的人身财产安全保障，是否也应成为当事,人权利义务的基本内容？,?,认为安全保障义务理应成为物业公司基,本义务的题中之意。合同双方的约定不,应当限制当事人应承担义务的范围，即,使双方暂无明确约定，但从物业服务合,同的缔约目的及物业服务行为本身的性,质出发，一些诸如保障人身财产安全的,内容，也理应成为其义务的基本内容。,毕竟，安全、和平、宁静的小区生活环,境是业主的首要诉求，且基
24、于这种信赖，,业主交取了包括安全保障费用在内的物,业费，这种服务是一种有偿行为。,?,另外，物业管理条例第,47,条明确规定了物业服,务企业的安全保障职责,:“,物业管理企业应当协助做,好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故,时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及,时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”；,此外，最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件,适用法律若干问题的解释,(,以下简称人身损害赔,偿司法解释,),第,6,条规定：“从事住宿、餐饮、娱,乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、,其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致,使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其
25、承担相应,赔偿责任的，人民法院应予以支持。”通过对该条,文中“其他社会活动”的类推解释适用，也可以作,为物业服务企业安全保障义务的来源。,?,2,、安全保障义务的内容,?,在合同没有具体约定时，物业服务企业财产安全,保障义务主要包括：物业服务企业需要安装必要的,设施设备来保障业主的人身财产安全；物业服务企,业需建立起一套较为完善的管理制度，并按照这套,制度来运作，保障其所辖区域处于安全的状态；以,及物业服务企业在防范制止违法行为方面的安全保,障义务，如：根据居民区的特点，合理布岗，执行,门卫值班制度，对小区可疑人员进行查询，以确保,业主和物业使用者的财产安全；在小区内发现犯罪,嫌疑以及危险物品
26、或发生治安、刑事案件或各类灾,害事故时，要立即报告公安机关，并保护好事故现,场做好调查和援助工作等。,?,当然，,无论是从物业服务合同的缔约目的，,还是从物业管理条例关于物业公司安全,保障职责的规定看，物业管理中的安全保障,服务都应理解为，为物业使用创造方便安全,的条件，以及对物业管理区内的公共秩序和,公共安全提供防范服务，通常不可能要求其,保证服务区内不发生重大刑事案件。毕竟，,公共安全的防范是一项社会系统工程，物业,公司的安全保障义务更多的是一种注意、警,戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产,和人身权益不受损害，只能降低这种风险。,?,二、对物业服务企业违反安全保障义务的认定,?,如前所
27、述，无论物业服务合同双方是否约定，,物业服务公司对业主都存在一个普遍性的安全,保障义务，若违反此义务，则可能对第三人侵,权行为所造成的业主损害承担。如此一来，对,物业公司违反安全保障义务的认定，成了责任,承担的关键。,?,物业公司未尽到安全保障义务的行为，,一般是消极行为，当为而不为。如何判,断物业公司是否适当履行了安全保障义,务，首先应根据物业服务合同的约定来,判断，合同关于安全保障服务的约定是,物业服务企业对业主作出的承诺，物业,服务企业理应严格全面履行，如未按约,履行，不仅违反了善良管理人的注意义,务，同时构成违约。,?,若合同对此没有专门约定，则可以结合安全,保障义务的性质从下面三个方
28、面来考虑：看,物业服务企业是否有符合其资质等级和收费,标准的保安人员和安全保障设施设备；看物,业服务企业是否有完备、合理的安全保障规,章制度；看物业公司工作人员是否切实利用,了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安,规章制度，如在小区内发现犯罪嫌疑以及危,险物品或发生治安、刑事案件和各类灾害事,故时,是否及时制止或报告公安机关,并保护好,事故现场,协调做好调查和援助工作，是否将,受害人及时送往医院、尽可能进行抢救等。,?,如果物业服务企业做到了相关要求，也就表,明物业服务企业尽到了注意义务，切实履行,了物业服务合同，即使业主的人身或财产遭,受了损害也不应当承担法律责任。反之，物,业服务企业则应当
29、根据具体的失职情况承担,相应的责任。,?,三、物业服务企业对第三人侵权承担民事责,任的因果关系检索,?,判断物业服务企业是否违反安全保障义务，,进而确定其是否应承担责任时，有一个问题,需特别注意，即因果关系。只有通过因果关,系的检索，确定物业公司违反安全保障义务,的行为与业主损害之间存在一定程度上的联,系，才能对物业公司课以责任。,?,在第三人侵权的场合，因果关系的判断,比较复杂，因为损害的发生通常不止一,个原因造成。此时，可借鉴法律上的,“因果关系二分法”，即将其分为责任,成立的因果关系,解决责任是否成立；,以及责任范围的因果关系,解决在多,大程度上承担责任。,?,首先，在责任成立上，可以采
30、用较为宽,松的标准，不要求违反义务的行为与损,害后果之间存在必然的联系，只判明它,们在通常情形下发生的较大的可能性。,在实践中，可以假设在其他条件不变的,情况下，如果物业公司积极地履行了义,务，情况会是如何，由此判断因果关系,的有无。如果损害仍会发生，则物业公,司的不作为就不是损害的事实上的原因，,反之则是。,?,比如物业公司的保安人员对进入小区的,陌生人进行询问排查，让犯罪可疑人无,法进入小区，或者进入小区后即被发现,和制止，损害通常也就不会发生，由此,认定存在因果关系。而在责任范围上，,应当采用较严的标准来判断，根据物业,公司违反安全保障义务的行为在造成损,害后果的所有原因中所占的比例大小
31、来,适当分摊其责任，以体现公平原则。,?,四、物业服务企业对第三人侵权承担民事责,任的归责原则,?,认定了物业公司违反安全保障义务的行为，,也判明了此行为与损害之间的因果关系，是,否就可以让物业公司承担责任呢？若将所有,具有因果关系的损害皆归由物业公司负担的,话，将使损害责任过于泛滥，漫无边际，故,在此还应探究物业公司对损害的发生有无客,观可归责之处，以合理限制其责任范围。,?,服务企业在承担第三人侵权的安全保障责任,时采取何种归责原则，应当分情形讨论：在,物业服务合同中对安全保障义务有明确约定,时，应适用严格责任追究物业服务企业的违,约责任。根据合同法第,107,条：“当事,人一方不履行合同
32、义务或者履行合同义务不,符合约定的，应当承担继续履行、采取补救,措施或者赔偿损失等违约责任”，并没有要,求以违约当事人的过错为条件。而且物业服,务企业确定保安费标准时，也已经对其履约,风险进行了评估，业主也基于物业服务企业,的许诺对物业管理区域的安全性形成信赖。,?,而在合同未对物业服务企业的安全保障,责任进行约定的，应当适用过错责任原,则。首先，人身损害赔偿司法解释,第,6,条明确规定以有过错作为赔偿的前,提。另外，从司法实践来看，也多采用,过错责任为归责原则。再者，如果对物,业服务企业的安全保障责任课以过重的,无过错责任,会极大地增加物业服务企业,的成本与经营风险,势必会带来一定的消,极作
33、用,影响物业服务行业的健康发展。,?,此外，在过错的举证责任上，应由物业,公司承担证明自己无过错的责任，适用,过错推定原则。因为，与受害人相比，,物业公司的经济力量、对小区设施及场,所环境安全性的了解等方面都处于优势,地位，由物业公司承担过错的举证责任,有助于查清案件事实，既合情理，也符,合实质公平的民法理念。,?,而且，设定安全保障义务的目的就是为,了对受害人的损害提供较充分的救济，,如果让受害人承担过错的举证责任，其,结果往往是因受害人证据不足而导致败,诉，这样的结果与设定该义务的初衷相,背离。实行举证责任倒置，虽然在某种,程度上加大了物业公司的责任，但仍然,是基于过错的责任，这有利于督促
34、物业,管理者尽到谨慎义务，采取相应的措施，,预防损害的发生，维护小区秩序，促进,社会和谐发展。,?,五、物业服务企业在第三人侵权中的责,任范围,补充赔偿责任,?,业主在小区内被第三人侵害及财物被,盗等，往往是第三人积极侵权与物业公,司消极不作为共同作用的结果，但物业,公司与第三人不存在共同的过错，排除,了共同侵权的连带责任，且业主的损害,是由第三人侵权直接造成的，物业公司,与第三人的责任应如何划分？为了解决,具体的赔偿问题，学者提出了补充责任,理论。,?,补充责任包括两个方面的含义：,一是,顺位的,补充，即首先应该由侵权第三人承担赔偿责,任，侵权第三人没有赔偿能力或者不能确定,谁是直接责任人时
35、，才由未尽安全保障义务,的物业公司承担赔偿责任，并可对第三人予,以追偿；,二是,实体的补充，即补足差额。但,必须注意的是，物业公司在实体上补充责任,有一个很重要的限制，即物业公司只能在其,能够防止或者制止损害的范围内承担补充责,任，这意味着物业公司的补充责任的总额，,不是以侵权第三人应当承担的赔偿责任的总,额为限。,?,因为物业公司承担责任的基础不在于不,法行为本身，而在于不法行为出现时，,其是否全面认真履行了合同，是否尽到,了诚信善良管理者的安全注意义务。这,一限制，根据的正是责任范围的因果关,系理论，即物业公司的不作为与损害后,果在最大程度或者范围内具有相当因果,关系。,?,在具体赔偿数额上，需要法官在个案中综合,考虑各种因素进行自由裁量。有学者提出可,依据合同法上的可预见性规则进行判断，即,物业服务公司的责任范围不超过其订立合同,时预见到或者应当预见到的因违反合同可能,造成的损失。实践中也可以考虑以收取小区,物业管理费中保安费用年度总额的一定限额,作为裁量的上限,
