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1、,中央公园城首批开盘方案,2017.03,定价原则,Part 1,销售执行力,最终价格,区域市场影响力,产品力,形象概念力,抗风险力,产品价格因素分析,一、价格体系论证,二、首开区定价说明,全盘均价,销售目标,销售手段,价格策略,1亿元,D2D3D1,4000元/,蓄客认筹优惠,总体价格测算,总货值合计约1亿元,住宅价格测算,住宅建筑面积2.7万，货值合计9.3千万。,住宅价格分布,8#,9#,一期开发部分总体定为A区D1、D2为刚需快速去化；D3为溢价改善产品,二期开发部分为B区；临河三栋：2#、3#、4#非临河三栋：1#、5#、6#,8#，3578元/,9#，3578元/,1#,2#,3#
2、,4#,5#,6#,7#,10#,B区部分根据产品属性分三个批次进行开发,认筹客户分析,Part 2,一期累计产品264套3月开始认筹，现完成认筹142组，预计9月30日一共认筹200组。按照转化率80%计算，选房当日去化180套。,认筹情况,认筹客户分析,认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：父母为子女购房，改善型置业；认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。,备注：数据统计时间,认筹情况,认筹客户分析,认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：父母为子女购房，改善型置业；认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。,备注：数据统计时间,认筹情况,认筹客户主要为国企单位的员工及私
3、营业主，个体商户及公务员居次；,认筹客户分析,备注：数据统计时间,认筹情况,认筹客户主要通过报广、户外媒体了解项目，另外朋友介绍比较较大，品牌传播效果较好。,认筹客户分析,备注：数据统计时间,认筹情况,据统计，近60%的认筹客户意向A2栋房源，33%的认筹客户意向A1栋。超过八成的客户关注高层房源，临河小高层由于单价高、总价高，客户区隔明显。,认筹客户分析,备注：数据统计时间,认筹情况,认筹客户意向中，高层产品集中在98及123两个户型，小高层集中在170户型；（性价比是客户主要选择因素功能与价格的权衡）,认筹客户分析,备注：数据统计时间,认筹情况,认筹客户分析,各楼层客户选择呈相对均衡的状态
4、；河景资源对客户居住选择的影响力并不明显,备注：数据统计时间,认筹情况,据统计，已认筹客户中大部分客户意向单价均在6000元/以下；50%的客户意向价格于6000-6300元/之间。,认筹客户分析,备注：数据统计时间,现阶段客户以国企及事业单位、个体工商户为主；客户关注高层户型明显大于小高层户型；对改善型客户来说，价格因素仍然是客户选择的第一因素；客户意向单价集中在6000-7000元/之间，其中约一半的客户意向价格于6000-6300元/。,认筹客户总结,开盘执行,Part 3,认筹,目标450组,开盘,目标150组,首批开盘力争完成认购5000万元,开盘目标：,意向登记,目标1000组,开
5、盘任务,上筹措施,上筹措施,推广,活动,渠道,销售,增加频率全城突击,1,2,3,4,暖场活动热度高涨,持续CALL客兼职覆盖大客户拓展,现场老客户挖掘兼职扫荡,增加客户基数，老客户积极邀约，持续活动保持高涨热度，营造热销氛围,首批A区8#、9#两栋，推售约2.7万，共264套，预计总货值9千万元。,推售计划,合理搭配房源：D3套四户型树立品质标杆，D1、D2小面积段高层快速去化。,时间销售动作行销短信活动物料准备,6.15,解筹,5.15,认筹,6.1,示范区开放,6.9,认筹喜宴,5.25,活动客户邀约,完成现场展板、桁架设计，选房卡、认购书等物料准备,开盘倒计时,认筹+认筹活动,认筹+认
6、筹活动,示范区开放+认筹活动,开盘时间、产品释放，价值点植入,完成物料准备,认筹,老客户认筹信息释放,开盘现场布置,开盘前工作铺排,示范区+认筹活动,价值点植入,订房定价,开盘专场活动,开盘,开盘人员安排及物料准备全部到位,开盘前工作铺排,注：行销推广、短信、公交站台、户外大牌、全民推荐等全面铺开，强推项目价值,推广,行销、短信,5.26,行销,6.9,6.15盛大开盘,时间：5月15-25日,内容：一户一价+认筹信息+认筹活动邀约,数量：整版（DM单）,时间：5月19-6月1日,内容：一户一价+示范区开放+项目价值点,数量：整版（DM单）,时间：6月9-14日,内容：认筹信息+开盘倒计时,数
7、量：整版（DM单）,6.1示范区开放,短信,时间：5月14-30日,内容：一户一价+认筹信息+认筹活动邀约,数量：新老客户群发（每天100条）,时间：5月20-30日,内容：示范区开放+新老客户认筹活动邀约,数量：新老客户群发（每天100条）,时间：6月8-14日,内容：认筹信息+开盘倒计时,数量：电访所有客户并确认到场时间及人数,活动,6.8,6.15盛大开盘,推广,活动,示范区开放认筹产品说明会,行销借势全开,全体电CALL蓄势待发,6.3,6.9,5.26,6.1示范区开放,开盘推售方式,推售时间：2017年6月15日推售人群：已入会并成功认筹客户推售方式：摇号选房，统一认购优惠方式：选
8、房客户交订房订金10万元，确定房源，可享受4%认购优惠。（为确保订房订金统一标准，如不足10万元，大于5万元的享受3%认购优惠；小于五万元的享受2%认购优惠）,推售方式,开盘时间安排,开盘流程,开盘流程,外场动线安排,停车场,电瓶车区域,开盘桁架,开盘区域,签到区,开盘动线,外场动线示范区,保安,桁架,停车场,电瓶车区域,签到区,看房动线,开盘区域,导视牌,指引牌,示范区,物料及人员准备,售楼部外场动线安排,开盘动线,外场动线售楼部外场,入口,公示桁架,摇号区,舞台,候选区,中签确认,签到区,入口,入口,签到区,中签确认,候选区,舞台,摇号区,保安,公式桁架,客户选房动线,客户离开动线,入口,
9、工作人员,LED屏幕,LED,销控桁架,签到区、候选区,物料及人员准备,签到区、候选区,物料准备,铁马,椅子,认购流程4折页,开盘公式板,签到区、候选区,物料及人员准备,摇号区,物料准备,1,选房顺序贴,摇号公式桁架,摇号区,物料准备,警戒（线）柱,保利凤凰湾现场公开发售公示,导视板,摇号区,人员安排,售楼部内场动线安排,42,开盘动线,客户选房动线,警戒桩,临时洗手间,候选区,出口,签约区,房源销控桁架,摇号区,舞台,选房确认岗,铁马,签约审核岗,公示桁架1,选房区,物料准备,选房区,物料准备,公式桁架（示意）,保利凤凰湾现场公开发售公示,选房区,人员安排,选房区注意事项,需提前核对销控房源
10、数据，保证数据正确性，并由保利提前审核价格及房源；选房当天客户凭一张身份证仅可选一套房源，不可叠加；,财务区、签约区,物料准备,某中央公园城开盘营销方案ppt,某中央公园城开盘营销方案ppt,财务区、签约区,物料准备,某中央公园城开盘营销方案ppt,某中央公园城开盘营销方案ppt,签约区注意事项,需提前准备好认购单，写好房源及优惠，并由保利提前审核价格及房源；认购岗分楼栋为客户签订手工认购单，确认认购必须以手撕房源条、选房顺序卡、定金收据及客户资料为依据，进行认购流程完成签约；审核岗需提前准备房源价格表进行审核核对；客户离场必须手持已完善手续的凭据（认购单及定金收据），若未完成认购需要离场必须
11、交回已撕房源条及认购单，以便准确销控房源；已完善手续的客户必须经过签约确认岗方可离场，现场人员在客户认购完成，完善手续之后催促尽快离场，不得在选房区逗留；当晚由所有销售人员完成客户资料录入。,某中央公园城开盘营销方案ppt,某中央公园城开盘营销方案ppt,开盘物料汇总,注：具体需求量按实际情况酌情调整,某中央公园城开盘营销方案ppt,某中央公园城开盘营销方案ppt,开盘人员配置汇总,某中央公园城开盘营销方案ppt,某中央公园城开盘营销方案ppt,由于当天客户量较大，为维护开盘秩序，针对客户统一管理：现场禁止主动对客户进行询问，并留客户电话（如有新来访客户统一在客户登记表记录，开盘后进行客户分配
12、）；现场禁止向客户发名片；现场客户统一讲解并进行问题解答，禁止随意接待客户；开盘当天在岗人员不得擅自离岗，若需要做客户解答，可移交相关区域工作人员进行服务；当现场出现客户矛盾是不得与客户发生争执，如有现象，严惩重罚。,开盘现场问题汇总,某中央公园城开盘营销方案ppt,某中央公园城开盘营销方案ppt,THANKS,中央公园城,某中央公园城开盘营销方案ppt,某中央公园城开盘营销方案ppt,1.一个要将中国归于中央集权下的专制一统，一个要恢复天下到六国时代诸侯联盟的松散政制。这看上去好像只是一个是否认同统一的历史趋势的问题，现代人常常站在统一的立场上去批判项羽，仿佛只有用铁骑扫平了六国的秦王才算是
13、一个民族英雄，其实问题并不这么简单。2.诵读识记能力。不少学生虽然能对课文进行朗读，但大多是“小和尚念经有口无心”，不能通过诵读去纠正预习偏差，正字音、明字形，把握好句读、停顿、重音、节奏、语气等，疏通文义，理解大意，变成了“为读而读”；有的则是“为背而读”，要求背诵的段落就去诵读，反之则抛掷一边，这种支离破碎、割裂全篇、只言片语的背诵，将严重影响到对全篇文章的理解3.可以设想，即使没有秦的武力，天下也终将归于一体，这也为汉以后的历史实际所一次次证明。无可否认的是，秦王的铁骑确实使这一过程大大简化了。看上去，历史似乎少走了许多弯路，细想来却又未必。4.先不说铁骑下呻吟的民众，是否也有追求自己那
14、一点卑微的生活自由的权力，就是从文明的发展来说，统一的后果也有许多地方值得怀疑。5.中央集权确实加强了国家的权力，使秦汉帝国成为当时世界上少有匹敌的强大力量。但是，作为代价，从原始社会时代开始积累起来的那一种有限民主（哪怕是统治阶级内部民主），也彻底丧失了。6.春秋战国时期纵横捭阖的士，逐渐变成了可以“倡优畜之”的文人。当秦军焚烧着六国的宫殿，将天下一切珍奇全都劫掠汇聚向咸阳时，中华文明也就从多元变成了一元，从多中心变成了一个或最多两三个中心（所谓“两都”或“三都”）。7.这篇文言文深刻揭露“宫市”对劳动人民的残酷剥削，同时反映了古代时宦者（太监）对贫苦农民百姓的收费的贪婪！选文中的卖柴翁却表现出强烈的反抗精神，在被逼走投无路的情况下，奋起反抗，怒殴宦者，是因为长期被压迫，内心积压的愤恨都发泄了出来。8.文言文要掌握的知识点确实比较多，实词、虚词、通假字、古今义、词类活用、特殊句式，还有相关的文体文化常识等，都是要求学生识记的内容，但从学生课堂活动的表现来看，他们文言知识掌握之薄弱令人担忧。,某中央公园城开盘营销方案ppt,某中央公园城开盘营销方案ppt,
