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1、,美好物业中山市港口中心市场调研报告,目 录,前言 第一部分：宏观市场环境分析 第二部分：项目市场环境分析 第三部分：消费群市场研究 第四部分：项目SWOT分析 第五部分：项目风险因素分析和市场预测 第六部分：结论与建议,前 言 为给项目策划提供准确的数据支持，我司遵照科学性、客观性原则，通过资料搜集、现场调查及消费者访谈等调查手段，对本项目的市场环境、供给环境、需求环境、营销环境等一系列环节进行了调查研究，致力于为项目的品牌树立、利润最大化提供强力支援与保障。同时应认识到，市场调查所得到的结论只是项目全体的某一侧面，其中难免存在不足与欠缺，这一切都有赖于在接下来的策划工作中运用策划人员自身丰
2、富的经验、超前的眼光把握匡正。,1、港口概况 港口镇位于中山市东部，总面积70.87平方公里，辖社区居民委员会7个，村民委员会2个，户籍人口5.64万人，非户籍人口5.6万人。镇内设有京珠高速出入口，并与105国道、番中公路、广珠公路相连。2006年，港口镇以科学发展观统领经济社会发展全局，以发展为主题，以增强全镇综合实力为核心，以建设发展、创新、和谐港口为目标，全面提高工业化、城市化、农业产业化水平，大力推动三个文明建设，经济社会各项事业全面进步。全镇实现生产总值21.4亿元，比上年增长2%；工农业总产值64.82亿元，增长2.94%。,第一部分：宏观市场环境分析,港口镇,2、经济概况 近年
3、来，随着改革开放的不断深入，港口镇经济建设有了长足的发展，社会各项事业有了显著进步，人民生活水平得到明显改善。为贯彻中山市政府建设既适宜居住又适宜发展和经济社会协调发展的发展战略。2007年主要经济指标全面完成，其中：地区生产总值30亿元，比上年增长39.5%。税收5.11亿元，增长33.05%。财政收入2.6亿元，增长32%。工农业总产值94.1亿元，增长33.97%。其中工业产值91亿元，增长 32.46%；农业产值3.1亿元，增长8.79%。固定资产投资14.43亿元，增长97.56%。其中工业投资5.8亿元，增长463.56%；房地产投资6.92亿元，增长62.55%。出口总值2.7亿
4、美元，增长17.53%。实际利用外资1572万美元，增长14.7%。,加强群众文化体育建设，开展形式多样的文体活动，组织参加文体比赛，成绩显著。建成镇全民健身广场，占地10亩，设有篮球场4个、羽毛球场4个、乒乓球台8张和健身器材30组，年群众参加体育锻炼超2万人次。加强文化市场管理，促进文化市场健康发展。港中、理工、中心小学、民主小学等学校定期举办校园文化艺术节，理工学校成立古筝队，民主小学成立琵琶队，文化中心成立电子琴队。各种文艺队累计200人，全年演出超20场次。,4、文化环境,城市建设规划进一步优化。修编镇整体发展规划，强化功能区域，实现人口与资源协调发展。将全镇划分为三大区域，即中心区
5、（民主、胜隆、西街一部分、群众等社区），石特工业区（石特、群乐、西街一部分）及大南现代农业生态区（可持续发展区），面积比例为39:27:34。中心区发展现代服务业和适度发展商业房地产业，石特工业区重点发展高效益工业及游戏游艺产业，大南片建设现代农业生产基地，发展效益型农业。同时，调整了镇污水处理厂及配套工程规划，加强对市政工程设施等事关公众利益项目的规划。,5、投资环境,第二部分 项目市场环境分析,一、项目概况,项目位于兴港中路北往南方向左则港口工商税务局旁，临近港口镇政府、港口镇公安局等行政单位。周边人口密集，商企众多，是港口镇最繁华的地段。此地集合农贸市场、超市、服装鞋类、通讯器材及其它百
6、货等，是港口镇的商业中心点，商品定位均为低档消费和大众日常消费品，环境较为杂乱。其中农贸市场更为杂乱，环境卫生也较差，经营没有秩序。,本案,位置概况,二、项目周边商业情况分析,本 案,商业街,1+1超市,置和超市,富民百货,商铺,周边主要商业分布图,1、壹加壹超市,典型案例分析,2、富民百货,3、港口商业广场,4、商业街沿街商铺,港口镇现有沿街商铺主要分布在翠港路，就中心市场后面，约长达1000米，这些商铺布局简单，规模较小、样式陈旧，急需要翻修重整。其主要业态以服装、手机通讯、日杂等和服务业为主。沿街商铺以出租为主，两按一租，基本具备水电。月租金情况均在3550元每平方米之间。现有品牌商户：
7、安踏、鸿星尔克、特步、中域等。,暂空置物业情况,从不同位置看，部分铺面和部分经营品牌、通讯赢利高的行业，租金水平可达到30-50元/月，最高可达到70元/月。在本片区相对属于较高水平的租金。从整体租金水平看，从商业街铺面中间抽样的十几家铺面看，都集中在30-40元/月。商铺根据位置、装修和家俱器物不同，分别会收取2-5万不等的转手费。随着镇中心区域明朗，商业街商铺物业升值和租金上涨趋势开始呈现。,租金分析,三、市场现状小结,1、繁华区域集中在以中心市场所在的兴港中路和翠港路一带为主。2、商业发展水平较低，消费群体属于中低层次较多，缺乏大型、专业、高档消费场所和集中商业地带。3、商业发展也比较缓
8、慢，大型连锁投资商家缺乏商业布局的兴趣。消费外流城区等占到一定比例。4、辖区内企业较多，且分布全镇。以普通工薪阶层为主。其消费能力相对不足。5、虽然区域内低、中档次商品已基本能满足消费者的需求，但中高档商品的可选择性相对很小，市场潜力很大。6、区域内市场经营环境差，消费商品单一。,四、区域市场发展趋势,1、港口目前有海逸酒店高档星级酒店正在筹建中，港口商业广场已拉动帷幕；将催生一大批高档的消费场所和设施的出现。2、龙城国际将带动港口第三产业市场，打造为中山的游艺基地项目。同时部分其它商业市场和多处高尚住宅小区都正在紧锣密鼓的筹划兴建中。,趋势一：高档化、专业化,近年随着港口新中心区规划和逐步实
9、施、轻轨港口站的建设启动等设施的完善，及周边多个大型高尚住宅小区的规划建设，处于镇中心区位置的中心市场日益显现其商业的不可替代性。并逐步向东延伸至轨轨站附近。随着消费走旺，商铺租金上涨趋势明显。港口目前规划建设中的港口商业广场、海逸华庭、海逸市场、海逸酒店、中信凯旋蓝岸、大信芊翠园、广珠轻轨港口站商业圈等近十几个房地产项目的开发和建设，将使得港口商业重新更好的布局，改变目前商业集中且发展弱势的局面,趋势二：社区商业“春天期”,由于项目开发规划体量相对较大，依据服务本镇、阜沙镇及附近地区的需要，建议开发社区购物中心。这样，大众人群就被锁定为项目的主要目标客户群。,第三部分：消费群市场研究,以国际
10、一线品牌西式快餐和国内百强品牌的连锁超市、百货为主力商户，以域内品牌家电、娱乐、餐饮为次主力商户，辅以部分地区性品牌商家构筑本项目的业态商户组合。,一、商户定位,三、项目商圈定位,二、目标客户群定位 以本地居民和工薪一族为主要消费群体，辅以部分高素质中的中青年家庭消费群体。,第四部分：项目SWOT分析,A、区位优势 所处区位将发展成为港口镇的行政中心，基础配套设施将迅速齐全，商业氛围将越来越浓郁。B、地段优势 邻近中山市区，与城区商业中心商圈也相距不远，较易承受这些区域的商业需求辐射。C、交通优势 项目紧邻中江高速出口处，数条公交线路穿梭往来，同时与广珠轻轨相接驳，是最富有商业前景的区域组团模
11、式。D、规模优势 项目规模中大型，若定位规划推广得当，有望迅速完成招商、销售，获取可观利润。,一、项目优势分析（S）,A、地段环境因素 周边多为早期的私人自建房及传统街区商铺，缺乏良好的商业环境支持的同时周边商业还略显杂乱。B、传统商业因素 本项目基于前身是一传统的农贸市场，受限于周边商业环境及后期开发是否需要保留农贸市场，注定本项目在开发建造时难以打造档次。,二、项目劣势分析（W）,A、政府规划利好造就大好形势 政府对本区域板块港口镇未来商业中心的定位，无疑为项目的开发作出了有力的指引，大方向已经确定，发展前景予人充足信心。B、港口行政中心将是项目可资利用的重要资源 由于邻近镇中心居民区、行
12、政中心区、传统商业街区，从而使得项目可供服务的范围大为开广，其目标消费群体在整体实力上也更加有保障。,三、项目机会分析（O）,A、同区竞争威胁 商业地产开发环境良好，自然引得大量本区的商业物业供应持续增大，物业间在目标群体定位上极易撞车，市场竞争环境极易恶化；如：现正筹划改造的海逸市场和正在招商中的港口商业广场等。B、异区竞争威胁 中山商业地产有发展潜力的板块数量不少，特别是中山城区的商业楼盘皆可能成为本项目的重要竞争对手。,四、项目威胁分析（T）,第五部分：项目风险因素分析和市场预测,一、风险因素分析1、市场气候转变带来的风险 虽然如今大势转好，但也难保在某个节点上出现下滑迹象。又或是在这个
13、节点上推出市场，受市场大气候的影响，难免造成整体的招商或销售困难。2、经营方面因素带来的风险 即便市场形势一路向好，本项目也不是全无忧心往往商业地产项目的“天敌”就是经营管理，若在经营管理上出现问题也很容易造成经营中客户流失或招不来商。3、类型相近项目开发造成的风险 即使项目在定位理念和商业规划建筑等方面皆优秀 而不是卓越，于是也难避相类似项目的同时推出市场，同一板块之间、相异板块之间、区域内与区域外之间的竞争仍充满风险变数。,1、本区域将发展成为以居住、商贸为特征的格局 港口的未来规划走向就是中山的未来居住后花园，这里的商业氛围、环境都将愈来愈浓厚随之，为其大量商业配套服务的商贸设施也决迅速
14、增多。这是必然的发展规律。2、超市，百货、社区购物中心等各类商贸场所不断开发 由于本区域邻近中山城区的地利优势，于是便能轻松承接这些商务区的商业需求，因而从低档的商场到中档的购物广场等需求都将日益看涨，这类型的商业物业投向市场也将日益增量。,二、市场变化预测,1、成立专业的经营管理部门 从立项开始，就要成立专业的经营管理部门对项目的前期规划、中期招商和后期经营管理做好全面充分工作，这是对于商业地产项目成败的关键。2、善于借势、引势 若能把握有利形势，将的大减轻项目招商难度；若没有的话，可通过适当的引势、造势炒热市场。3、速战速决完成招商 看准时机后就要以足够的魄力全力推进项目的运作推广，以求在
15、最佳招商时期内完成项目的大部分招商，实现目标时间内开业。,三、应对策略,一、结论1、从城市发展角度看 市政规划造就区域良好发展前景 在港口镇已经尽得城市发展的便利，而位于港口未来中心区的中心市场无疑更将拥有良好的发展前景，利好因素已占据绝对优势地位。2、从经济发展水平看 中心市场区域将成为消费力培育及释放的核心地带 在港口行政中心区的带动下，在区域内各行业大力发展、人流总量不断加大的情况下，港口将迅速聚富。富裕的结果是产生更多更广泛的需求 单凭现有商业很难完全满足这些需求，于是港口的消费力将有大幅外流趋势，特别是在大件消费品、旅游休闲服务方面的消费迹象将更加明显。综上所述，为回避项目定位同质化，创新仍是项目创建自身独有市场地位的有效手段。通过对项目的整合创新在一片无分彼此素质类型相近的项目中突围而出，将是最有效最经济的开发手段。,第六部分：结论与建议,1、立足港口放眼全市 鉴于港口的发展潜力，中心市场板块商业大都蕴藏着良好的投资潜力，建议在规划过程中可将眼光放远，在大家普遍主打独立商铺的时候，我们要将眼光放远到社区购物中心。2、在市场定位、项目规划上回避同质化，着力打造核心优势 通过自身的努力及与高水平规划设计公司合作，跳出现状市场的局限，以更高更远的眼光进行项目的定位，对目标客户群体进行精当到位的研究捕捉，以打造最符合市场的精品项目态度开发该项目。,二、建议,The End,
