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1、,省委九届十一次全会贯彻落实五大发展理念，提出构建“一极三圈八轴带”发展格局，加快中原城市群一体化发展,城市规划,城市及区域概况,省委九届十一次全会贯彻落实五大发展理念，提出构建“一极三圈八轴带”发展格局，加快中原城市群一体化发展。打造郑州都市区，成为城市群核心增长极；“半小时”核心圈：依托高铁和城际铁路网，构建以郑州为中心，涵盖洛阳、开封、平顶山等8个省辖市；“1小时”紧密圈：涵盖其余9个省辖市；“1个半小时”合作圈：中原经济区其他中心城市；依托综合运输通道，带动人口和产业集聚，壮大提升节点城市，形成辐射八方的米字形城镇产业发展轴带；,“一极”,“三圈”,“八轴带”,“一极三圈八轴带”，是省
2、委在总结我省城镇化经验做法的基础上，遵循市场规律、产业规律、城市发展规律，站位全局、科学谋划，以城市群为依托，统筹空间、规模、产业，优化经济形态和生产力布局，着眼在更高层次推动区域协调发展作出的重大部署。这一战略谋划，秉承创新、协调、绿色、开放、共享五大发展新理念，将成为撬动河南新一轮发展的有力杠杆,有利于加快推进中原城市群交通一体、产业链接、服务共享、生态共建，形成共同支撑中原崛起和中部崛起的核心增长区域。,郑州组团新区拟投资超千亿，新增建成区面积24平方公里，大幅推动各区域的联动发展,城市规划,2015年5月5日，郑州市政府办公厅下发2015年郑州市组团新区建设专项工作方案，方案提出3个专
3、项工作方案，敲定本年度“三区”发展目标和重点任务。产业集聚区：目标2015年，省级产业集聚区实现增加值1500亿元，市级工业专业园区实现增加值450亿元，从业人员达到80万人。任务100个重大项目建成投产，重点实施30个亿元以上重大项目，力争主营业务收入超过2500亿元。服务业集聚区：目标完成基础设施投资50亿元，力争完成固定资产投资600亿元，完成主营业务收入1600亿元；任务启动25个村庄拆迁安置工作，鼓励二七区特色商业区以打造“千亿级商圈”，支持金水区特色商业区与阿里巴巴合作等工作。组团新区：目标新增建成区面积24平方公里，确保全年固定资产投资突破1000亿元，基础设施和公共服务设施完成
4、投资220亿元；任务新增中小学校、幼儿园22所。,城市及区域概况,城铁打造“半小时”经济圈，带动城市经济发展，实现外围客户的导入,城市规划,郑州城市概况,中原城市群城际轨道交通网结构为“十”字形加“半环”形，以洛阳郑州开封、新乡郑州漯河为主轴，以新乡焦作济源洛阳，洛阳平顶山漯河为发展轴，以郑州焦作、平顶山许昌为连接线，线网总规模为1049.7公里，其中，近期规划（2020年）要达到495.2公里。在“十二五”期间，2014年12月开通了郑开城铁，2015年6月开通了郑焦城铁，再加上2015年12月底开通运营的郑机城铁，郑州的城际铁路已达到3条，这较“十一五”期间新增里程171公里，其中郑州市新
5、增107公里，我市共出资资本金27.7亿元，形成了以郑州为中心至开封、焦作“半小时”经济圈，为实现外围客户导入提供便利。,大城扩容，五环时代来临,城市规划,2015年3月18日，郑州市规划局发布国道107郑州境改建工程规划方案，称将利用国道107、国道310、国道234、省道314，形成干线公路合围的大五环城区外部交通圈。此官方规划方案的出台，无疑标志着郑州五环大幕的正式开启，将郑州推向了另外一个发展阶段“五环时代”。本次五环规划完成后，将有助于郑州向2020年主城区面积达到800平方公里的目标冲刺。大城崛起的五环时代，城市的空间结构将不断地调整，也必将带来人居理念、居住方式的巨变。而北五环区
6、域作为发展最为成熟，通车时间最早，也将最早享受城市环线扩张收益，并有条件成为全市生态宜居新中心。本案增值前景乐观。,城市及区域概况,伴随着郑州市经济的快速发展，城市版图迅速扩张，城市框架也不断拉大，从而必然将引起大量的城市人口的外溢。,城市格局发展,北移：以惠济区高端服务业新城为核心，打造商务、旅游、居住、文化等功能；,南扩：以二七新城、滨河国际新城为核心打造宜居、商业、休闲等综合性功能。,东进：以龙湖副中心、东站副中心为核心，打造居住、商务办公等综合性功能。,西拓：以高新组团为核心打造文化、教育、科研、居住等综合性功能。,郑上新区,城市及区域概况,惠济区位于郑州西北，区域发展前景广阔，整体定
7、位为“郑州北部地区综合生态经济示范区”，宜居生态特征明显。,区域属性,惠济区位于黄河南岸，东临郑东新区，西临郑州高新技术开发区，下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区和大河工业园三个开发区；区域范围以北四环为中轴，南北两侧各1公里，介于黄河生态绿带和贾鲁河绿化廊道之间，相对独立，以生态为特色的区域，规划面积72平方公里，规划人口20万；功能定位建设“综合生态经济示范区”，主动融入中原经济区发展，建设生态经济强区。,郑东新区,管城区,二七区,中原区,金水区,高新区,惠济区,经开区,城市及区域概况,丰富的人文、景观旅游资源成为惠济区重要标签，赋予区域浓厚的人文及生态气息。
8、,区域属性,打造郑州都市区重要的文化生态休闲中心为目标，按照“一带、两心、两区、两小镇”（一带即沿黄生态休闲产业带，两心即花园口游客服务中心、古荥镇郑州北部地区旅游集散中心，两区即黄河大观四季温泉度假区、河南省中高端会议休闲度假区，两个小镇即孙庄滨河旅游小镇和古荥文化休闲小镇）的总体布局，理顺管理体制，全区一盘棋，实施旅游大文化、大品牌和大产业战略，以文化和生态保护为前提，以文化和自然生态观光产品为基础，加快旅游资源整合和旅游产业转型升级；到2015年，接待国内外游客422万人次/年，旅游总收入达到1.94亿元/年以上，年均增长14%。惠济区十二五规划,城市及区域概况,高速、地铁及公路构成建区
9、域完善的三维交通体系，区域内、外通达性十分便利，提升了区域内开发项目未来客户导入的辐射力度。,区域属性,说明：黄河公路大桥、黄河公路铁路两用桥连接黄河南北，连霍高速、京广铁路、107国道等陆路交通主动脉穿境而过，连霍高速惠济站、柳林站与辖区主干道相连。以中州大道、花园北路、文化北路、天河路、江山路、古须路等为南北方向主干道，以北四环、迎宾路、开元路等为东西方向主干道，构成了北部地区四通八达的公路交通网络，使区域具有发展商贸物流、文化旅游产业的便利条件。,城市及区域概况,2015年经济增速放缓，前三季度实际增速6.9%，新常态下经济表现为低增长+低通胀格局；先行指标PMI连续5个月位于荣枯线以下
10、，回升动力不足，CPI创六年新低，PPI连续四年负增长，整体经济短期内仍将低位运行,宏观经济,经济及政策概况,2015年1-3季度国内生产总值为487773.5亿元，同比增长6.6%；2015年11月CPI同比上涨1.5%，与2014年11月相比上升0.1个百分点，预计全年CPI可控在通胀以内，但通货紧缩风险较2014年加剧；2015年1-11月PPI同比增速持续下滑，2015年11月跌至-5.9%，与2014年11月相比下降3.2个百分点，经济持续疲软；2015年前11月PMI在临界点上下震荡，但11月份低于临界点0.4个百分点。,经济及政策概况,货币及税收政策,央行下调分支行常备借贷便利利
11、率 央行决定于2015年11月20日起下调分支行常备借贷便利(SLF)利率。对符合宏观审慎要求的地方法人金融机构，隔夜、7天的常备借贷便利利率分别调整为2.75%、3.25%。央行强调，此番调整SLF利率是为了加快建设适应市场需求的利率形成和调控机制，探索SLF利率发挥利率走廊上限的作用。,2015.2,2015.6,2015.8,2015.10,2015.4,降准时刻表,2015.3,2015.6,2015.8,2015.10,2015.5,降息时刻表,多轮货币政策调整,央行改革存款准备金考核制度，保障流动性央行决定，自9月15日起改革存款准备金考核制度，由现行的时点法改为平均法考核。同时，
12、存款准备金考核设每日下限，为金融机构管理流动性提供缓冲机制，有助于金融机构平衡好资金运用效率和流动性安全的关系，提高金融机构管理流动性和便利性。,银监会删存贷比指标，新增贷款可达6.6万亿 银监会宣布，自10月1日起，将流动性风险指标中的存贷比删除，只包括流动性覆盖率和流动性比例。（若按照极端情况测算，将新增人民币贷款约6.6万亿元）,2015.11,2015.10,2015.9,经济下行压力下，2015年货币政策持续宽松，5次降准降息，推动市场需求释放；同时央行下调常备借贷便利(SLF)利率，改革存款准备金考核制度等，以增加市场流动性，强化回暖预期；2016年契税新政出台，鼓励房地产市场去库
13、存。,2016税收政策调整,2016.2,财政部下调首套房及二套房契税，并减调营业税对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。,信贷政策,经济及政策概况,公积金管理条例新稿面市，公积金政策再放松国务院法制办公室公布住房公积金
14、管理条例（修订送审稿）。其中放宽了公积金缴存范围、提取条件和使用范围：新提出装修、租金、物业费均可提取自己和配偶的公积金；并指出可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品；,公积金政策调整时刻表,提高住房公积金使用效率住建部、财政部、央行发文，要求提高实际贷款额度、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等；特别提出2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年；,住建部：抓
15、紧出台公积金异地贷款业务细则住房城乡建设部发布了关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知，明确规定了住房公积金异地个人住房贷款的办理流程；,2015年11月20日,2015年9月30日,2015年9月21日,降首付时刻表,住建部：放宽职工提取住房公积金支付房租条件,2015年1月28日,信贷政策逐步放宽，持续降低购房门槛；公积金为政策利器、频繁调整且力度空前，主要通过降首付、提额度、降门槛、推进异地贷款等，提高使用率与刺激需求兼顾，促进住房消费。,2016年2月20日,住房公积金存款利率上调至1.5%央行、住建部、财政部发文：自2月21日起职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存
16、款基准利率执行，调高至1.50%；,郑州政策环境（公积金政策调整）：与全国表现一致，河南及郑州公积金政策频繁调整，通过提高贷款额度、放宽提取条件、扩大使用范围、推行异地通贷等，提高公积金实际使用效率，促进住房消费，改善型需求提振明显,郑州政策,经济及政策概况,贷款额度及比例上调贷款最高额度提高：无论个人还是夫妻双方额度提高为“60万元”贷款最高比例调整：首套房贷款比例80%，二套房贷款比例70%贷款买二手房，首付条件较多：需参考房龄决定首付“商转公”可以继续办理公积金交房租，不按地域限额夫妻俩一人有公积金，两人可共同还贷,省公积金新政,开放异地贷款取消房产评估租房提取住房公积金更简便，公积金异
17、地缴费也能贷款，购买二手房评估费取消；,扩大公积金使用范围下调贷款利率（贷款利率下调0.25个百分点）强化归集执法（将更多非公企业职工纳入制度保障）完善贷款政策（探索公积金补充商贷利差）扩大使用范围（可提取直系亲属公积金，公积金可用于交物业费、装修、预付购房款）,5月1日,6月15日,7月23日,12月10日,11月18日,第三套房不能用公积金贷款河南省住建厅联合省财政厅、中国人民银行郑州中心支行共同发布新规：明确规定为购买家庭首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工办理住房公积金贷款，禁止向第三套及以上住房发放贷款。（新规2016年1月1日起执行）,月还款不超家庭收入50%河南省直住
18、房公积金贷款新政：月还款不超家庭收入50%,贷款额度及比例上调贷款申请条件放宽：公积金缴存期限由12个月改为6个月贷款最高额度提高：夫妻双方改为“60万元”，单方贷款改为“40万元”；贷款最高比例调整：首套房贷款比例80%，二套房贷款比例70%贷款办理手续简化：办理公积金贷款不再提供收入证明存量房贷款期限调整：购买二手房贷款期限延长暂停办理“转按揭”业务提取住房公积金支付房租条件放宽,市公积金新政,郑州住房公积金缴存比例、缴存基数调整公积金月缴存总额上限上涨278元缴存比例为单位和职工个人各5-12%,5月1日,6月16日,11月25日,月还款不超家庭收入60%郑州住房公积金管理中心发出通知，
19、决定调整现行住房公积金个人住房贷款借款人还贷能力的认定标准。住房公积金个人住房贷款的月还款额占借款人家庭月收入的比例最高不得超过60%。（新规2016年1月1日起执行）,2015年二季度开始，河南及郑州陆续出台包括购房补贴、公租房回购、调整住房套型结构、调整普通住房认定标准、刺激农民进城买房等一系列利好政策，欲通过扩大需求面促进楼市销售，加速库存去化,郑州其他政策,经济及政策概况,房贷政策：首套房贷首付比例为30%，首套房贷款利率最低为基准利率的七折；公积金政策：最高贷款额度提高，实行全省公积金异地贷款；房企融资政策：符合条件企业，可发行债券融资；保障房建设：政府可收购商住房，用作保障房；,有
20、关房地产行业的政策：扩大住房消费需求（落实国家关于支持居民普通自住和改善性住房需求的最低首付款比例和利率政策）；鼓励利用存量商品房作为保障性住房；优化住房及用地供应结构；优化房地产市场发展环境；,4月28日“豫16条”,5月14日“豫30条”,5月27日“郑15条”,5月28日住房标准调整,11月10日“豫九条”,经适房：经适房家庭转购普通商住房的，补贴即购即补；住宅用地：严格控制住宅用地供应量；套型结构比例：取消“90/70”政策；出租房：三环外公租房可向符合条件的经适房家庭出售；棚户区改造：积极推进大棚户区改造货币安置试点；,（免征营业税和个税的总价门槛提高）郑州调整住房标准：郑州市(不含
21、郑东新区)普通住房标准为：144平方米以下，单套住房销售总价不高于161万元。郑东新区的标准则为：总价不高于212万元。,（刺激农民进城买房）改善金融服务；发挥住房公积金作用；实施财政补贴政策；强化创业就业保障；保障进城农民子女享受义务教育同城待遇；完善公共配套设施和提高服务水平；维护进城农民既有权益；降低购房成本；强化服务管理等；,经济下行压力下，2015年货币政策持续宽松，5次降准降息，推动市场需求释放；同时央行下调常备借贷便利(SLF)利率，改革存款准备金考核制度等，以增加市场流动性，强化回暖预期,小结,经济及政策小结,全国宏观经济经济面经济增速放缓、整体低位运行，表现为低增长+低通胀格
22、局 政策面重在促需求：中央地方政策频现、货币信贷财政税收政策持续放宽、叠加优惠降低门槛，多手段并举，扩大需求，去化库存；公积金为年内政策利器，两度放宽，释放需求，促进住房消费，刺激楼市郑州宏观环境政策面河南及郑州公积金政策持续放宽，扩大购房需求，促进楼市销售，加速去化库存,2015年,郑州2015年土地成交及供应同比2014年均明显下降，上半年土地市场进入“寒冬”，下半年土地市场“回暖”显著，全年供不应求，地价近六年最高，优质地块仍受追捧。,郑州土地供需,土地市场概况,2015年全年供应土地410.6万，同比去年下降19.3%，成交土地461.8万，同比去年下降21%，2015年土地供应及成交
23、同比2014年均呈下降趋势；2015年上半年土地市场遇冷，供应及成交量较少，随着郑州市场“去库存”的压力缓解，开发商（尤其是品牌开发商）入市积极，以及“城改”政策的进一步落实，2015年下半年政府“放地”加速，且开发商“拿地”积极；整体呈“温冷升温”走向，全年供不应求。总建面、楼面地价分析：土地成交总建面1971 万，同比去年下降26%；单价388万元/亩，楼面地价1841元/，均为近六年最高值，推动房价上涨预期。,2015年郑州土地供应和成交主要集中于主城区外围（三环到四环甚至五环沿线），老城区土地稀缺，供应量最少，成交量最少,分区土地供需,土地市场概况,2015年全年供应土地410.6万，
24、同比去年下降19.3%，成交土地461.8万，同比去年下降21%，2015年土地供应及成交同比2014年均呈下降趋势；2015年上半年土地市场遇冷，供应及成交量较少，随着郑州市场“去库存”的压力缓解，开发商（尤其是品牌开发商）入市积极，以及“城改”政策的进一步落实，2015年下半年政府“放地”加速，且开发商“拿地”积极；整体呈“温冷升温”走向，全年供不应求。总建面、楼面地价分析：土地成交总建面1971 万，同比去年下降26%；单价388万元/亩，楼面地价1841元/，均为近六年最高值，推动房价上涨预期。,三环,四环,五环,2015年土地成交分布图,商品房市场：2015年政策刺激下的郑州市场表现
25、相对较好，商品房市场整体好转，供销两旺，全年供应1628万，销售1283万，均价9323元/，供求比1.26；均价整体平稳，近五年年均增幅仅3%，涨幅收窄。,郑州房地产市场,土地市场概况,2015年郑州市商品房累计供应1628万，同比增加15.54%，超2014年全年供应量219万；累计成交1283万，同比增加17.49%，超2014年全年成交量191万；成交均价9323元/，较2014年均价上涨3.39%；二七区借助运河新区15年供应成交第一；高新区作为城区价格洼地供应成交第二；管南片区持续发力供应走高，金水区成交绝对量依旧高位。,3%,住宅市场：2015年郑州商品住宅市场表现向好，成交量为
26、近5年最高，供略大于求；近五年均价平稳上涨，年均增长率8%，高于商品房市场，价格涨幅呈收窄迹象,郑州房地产市场,土地市场概况,2015年郑州市商品住宅累计供应1140万，同比增加7.54%，超2014年全年供应量80万；累计成交1076万，同比增加27.94%，超2014年全年成交量235万；成交均价8932元/，较2014年均价上涨11.39%；住宅供应以二七区、管城区、郑东新区和高新区为主，成交集中在二七区、高新区、管城区、惠济区、金水区和中原区，郑东新区成交均价14145元/，为郑州价格高地，其次为金水区和惠济区。,8%,住宅成交结构刚需首置型产品占据市场主力。从2015年整体来看，首置
27、型产品占比呈现下降趋势，首改和再改产品占比上升，改善型需求增多，预计2016年改善型需求将继续增多。,郑州房地产市场,土地市场概况,2015年郑州市商品住宅累计供应1140万，同比增加7.54%，超2014年全年供应量80万；累计成交1076万，同比增加27.94%，超2014年全年成交量235万；成交均价8932元/，较2014年均价上涨11.39%；住宅供应以二七区、管城区、郑东新区和高新区为主，成交集中在二七区、高新区、管城区、惠济区、金水区和中原区，郑东新区成交均价14145元/，为郑州价格高地，其次为金水区和惠济区。,住宅市场板块热度：根据2015年住宅市场成交套数来看，板块热度前三
28、为：东南龙湖板块、高新区板块和黄河板块。随着2016年惠济区品牌房企供应放量增加，黄河板块的热度必将继续升温。,板块房地产市场,土地市场概况,住宅高层-洋房-别墅市场板块热度：根据2015年住宅高层-洋房-别墅市场成交top3来看，只有黄河板块在三中住宅业态中均占据前三，随着黄河板块由高端传统低密向中端品质宜居区发展，借助郑州城市外扩、居住区北移态势，黄河板块住宅市场在2016年将机遇与挑战共存共发展。,板块房地产市场,土地市场概况,2015年郑州市区商品住宅-高层各板块成交量Top3,1,2,3,2,白沙板块,3,成交129.17万均价7629/,成交79.6万均价8823元/,成交122.
29、3万均价8098元/,成交223.68万 均价10898元/,成交6.25万 均价11302元/,成交13.52万 均价26621元/,成交3.81万 均价16627元/,成交2.62万 均价20602元/,成交3.64万 均价17835元/,惠济区当期在售物业类型以高层、小高层为主，高层产品供应及去化均位居首位,惠济区市场分析,区域市场概况,2,供应：惠济区住宅市场整体供应为96.62万，其中高层产品供应最多，达49.14万，占整体的53.05%，其次为小高层产品，供应占比高达30.33%，别墅及多层产品占比相对较小；去化：惠济区住宅市场整体去化77.65万，整体去化率为83.84%，与供应结构相似，高层、小高层为去化主力，表明惠济区由传统低密版块转化为以高层为主的多元化版块,
