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1、研究背景,Code,of,this,report,|,1,?,Copyright,Centaline,Group,2010,Part,1,研究背景,研究背景,优质土地资源不断减少,住宅产品同质性严重,开发商间的竞争方向转向物管,服务当面的竞争,物管服务有巨大的盈利空间待,挖掘,物管服务在中国仅,30,年历史，,发展不成熟,服务成本不断上升,一味提高物业费无法改变营运,困局,更低的物业费,更周到的服务,高科技化管理,Code,of,this,report,|,2,?,Copyright,Centaline,Group,2010,物管是开发商未来新的盈利点,传统物管模式难以为继,彩生活开创新物管模
2、式,在土地资源日渐稀缺、住宅产品同质化严重、客户对物业专业化服务,意识增强的趋势下，物业管理服务将成为开发商未来新的盈利点,1,历经为期近,20,年的开发，城中心优质土地资源日益减少,2,住宅开发过程中，产品设计不断优化，伴随着住宅产品,的同质化，开发商在产品设计上竞争优势减弱,3,在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的,60%,以上，,而在中国，目前整体水平不足,30%,。社区是一块未被开掘,的金矿,Code,of,this,report,|,3,?,Copyright,Centaline,Group,2010,在劳动力成本攀升的趋势下，劳动密集型的传统物管模式难以为继,被迫提高物业管理费
3、,劳动密集型产业,劳动力成本升高,?,成本中人工费占到,60%70%,?,最低工资标准不断,上调，劳动力成本,升高成趋势,政府相关政策对物管收费有严格的规定,客户抗性,人员招聘成本上升,?,愿意从事低端服务,业的人员越来越少,一味提高物管,费无法转变传,统物管模式的,运营困境,Code,of,this,report,|,4,?,Copyright,Centaline,Group,2010,?,Copyright,Centaline,Group,2010,Code,of,this,report,|,6,创新物业服务为企业带来更大的生存发展机会和空间，彩生活的物管,运用模式打响了创新物业服务第一枪
4、,更低的物管费,更省心的服务,更便利的生活模式,彩生活物管模式简介,Code,of,this,report,|,6,?,Copyright,Centaline,Group,2010,Part,2,彩生活物管模式是建立在互联网、移动互联网、物联网与云计算等高,新技术基础之上的一种全新的物业服务与运营模式,技术,房子,社区,服务,彩生活服务模式,是一种全新的物业服务理念，在房地产开发及运营上，创造性地将,“房子,+,社区,+,技术,+,服务”,完美地结合起来。彩生活通过互联网和云计算技术，为社区业主提供全家全生命周期的居家生活,服务体验，并,致力于建立一个满足用户需求的信息产品服务交流平台,。,C
5、ode,of,this,report,|,7,?,Copyright,Centaline,Group,2010,在其他传统物业模式面临盈利困境时，彩生活物业净利润却逐年增加,，成为花样年集团主要盈利业务之一,Source,：数据来源于彩生活花样年,2012,年年报。,?,在物业管理行业,95%,亏损的情况下，大型地产,商的物管都需要地产业务来补贴，花样年的彩,生活却做到盈利,?,彩生活目前的盈利主要包括三部分，即基础物,业、工程投资以及线下增值服务。花样年,2012,年年报显示，近五年，彩生活利润水平逐年升,高。,彩生活物业财务情况（,2008-2012,年，万元）,1174,2459,447
6、1,5592,6230,84,373,731,1057,1139,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,2008,2009,2010,2011,2012,收入,利润,Code,of,this,report,|,8,?,Copyright,Centaline,Group,2010,服务超过,600,个社区，逾,60,万个家庭，管理面积超过,7000,万。,2012,年花样年服务平台彩生活服务集,团服务的人群约,400,万。目前在全国五大区域里兼并,30,多家物业管理公司，覆盖了全国,54,个城市。,彩生活集团已在全国五大区域布局，且,95%,是非花样年物业，表
7、明物管,模式已被大量发商认可并采用,彩生活物业区域分布,?,除了花样年旗下物业使用彩生活服务外，其余,95%,以上,来自非花样年物业，这使彩生活的净利润增幅一度达到,30%,。,花样年服务物业占比（单位：,%,）,5%,非花样年物业,花样年旗下物业,Code,of,this,report,|,9,?,Copyright,Centaline,Group,2010,95%,非花样年,物业,“彩生活”,物管功能及运营特点,Code,of,this,report,|,10,?,Copyright,Centaline,Group,2010,Part,3,在基础物业管理的内容上，彩生活将多种科技手段融入到
8、延伸类的服,务当中，不仅实现服务增值，更迎合现代家居的生活方式,彩生活物管内容,增值类,维修管理,安保维护,清洁绿化,房屋增值计划,电子商务平台,?,移动终端,APP,Code,of,this,report,|,11,?,Copyright,Centaline,Group,2010,金融服务,其他,基础类,?,互联网平台,增值类服务：结合高新技术，不仅让业主享受到便捷安心的服务，也,让物业管理成为项目开发后期可持续盈利的途径之一,Code,of,this,report,|,12,?,Copyright,Centaline,Group,2010,电子商务平台,支持在线购物、支付等功能，为业主提供
9、第一手信息资讯,花样年物业服务的小区业主可快速实现资源共享，进行团购,金融服务,彩生活和工商银行推出联名信用卡,支持在线、刷,卡支付彩生活商品服务费用,针对符合资格的业主,提供小额贷款，收取较低利息,其他,涵盖美容、健身、教育、旅游、养生养老等,房屋增值计划,吸纳服务小区的中小户型房源,通过对房屋进行修缮、改,造、经营，提高房屋整体租售价,为业主配置家私家电和,代收租金,为租户提供酒店式服务及租金代付,彩生活三大法宝：作为服务于增值类物管的主要工具，实现线下到线,上的服务联接，创造了新的服务模式和物管体验,搭载高科技和移动互,联网，打造的全新物,管服务体验社区空间,为提供方便快捷的,生活服务,
10、结合移动,APP,建立的电子商,务平台,为业主在使用彩之,云,APP,时提供安全,的支付方式，并实,现社区内积分兑换,功能,彩空间,彩付宝,彩之云,智能安保系,统,社区服务体验,服,务,?,彩生活服务模式是指通过,专,业化、机械化、智能化、,信息化,投入来优化物业服,务，解放出部分物业服务劳动,力，以保证向客户提供优质、,高效、多元的服务，再通过优,质的物业服务获取物业资源与,客户资源。,?,该模式是建立在,互联网、移,动互联网、物联网与云计,算,等高新技术基础之上的一种,全新的物业服务与运营模式。,三大法宝关系图示,Code,of,this,report,|,13,?,Copyright,C
11、entaline,Group,2010,彩之云：,APP,的应用开启了一个社区服务的全新体验，通过移动互联,网实现社区服务行业的精准营销,?,彩之云的核心就是一网、一,中心、一站,，充分利用互联,网的手段建立彩生活呼叫中,心，打造一站式的社区服务,平台，真正实践彩生活,“把,社区服务做到家”,的品牌理,念。,?,彩之云,APP,业务涵盖社区服,务的六大核心内容,，包括社,区服务、,O2O,的服务、虚拟,服务、商品服务、智能管,家,、连锁经营等。,一网,社区,服务,连锁,经营,虚拟,服务,商品,服务,O2O,服务,智能,管家,一站,一中,心,物管、投诉、缴费等,点餐、保修等,出行、汽车、理财等,
12、团购、推送等,高科技安保系统,小区购物等,彩之云,彩空间,彩付宝,Code,of,this,report,|,14,?,Copyright,Centaline,Group,2010,移动互联网走进社区服务，对于运营者来说有效规避了传统管理途径,的弊端，同时对于服务大众来讲，通过移动终端,APP,就可以实现社区,内所有需求的有效达成,彩之云,彩付宝,彩空间,方便、全面、简单、易行,是现代人对于生活中各类服务的本质要求，彩之云,APP,的服务内容充分,满足业主对于服务全面性的追求,，以期顾及业主生活的,每,一个维度。,物业报修,管家服务,物业缴费，账单查询,周边特惠,彩之云,APP,外包或联,营商
13、家,小区业主,服务上门,反馈,使用,其他服务,一公里商圈,平台信息推送,Code,of,this,report,|,15,?,Copyright,Centaline,Group,2010,?,彩之云,APP,的迅速快捷不仅反,映在周边服务即刻上门，也反,映在业主对于社区服务投诉的,解决上手机登录彩之云,APP,，将需要投诉的问题上,传，其内容将迅速抵达服务团,队的高层管理者那里，投诉问,题将会第一时间解决。,?,彩之云,APP,通过精准化的社区,服务，借助高新智能技术，,将,APP,彻底与生活相融合，业主,可以随心选择所需服务。,彩付宝：在“彩之云”带来的便捷社区生活服务之下，社区支付和积,分
14、平台“彩付宝”应运而生,彩付宝,彩空间,彩之云,?,作为“彩之云”的支,付平台，用户只要在,APP,上享受任何服,务，都可以得到积,分，这些积分可以用,于社区各种各样的服,务，比如充抵管理费,等。,彩付宝,支付,积分,产生,抵兑,APP,即时消费,业主,Code,of,this,report,|,16,?,Copyright,Centaline,Group,2010,彩空间：将物业管家与生活服务结合，借助智能科技，基本服务的呼,叫方式从线下转到线上，落地社区构建成“彩生活空间体验店”,彩空间,彩之云,彩付宝,?,通过将物业管家、生活顾问相结,合，借助高新技术手段，将基本,物业服务更为形象的转化
15、、融合,于其中，并落地到社区从而构建,的一种,“,彩生活空间体验店”,。,?,结合移动终端互联网，彩空间逐,步改变业主的消费习惯，让业主,原来习惯在线下、习惯于面对面,和管理处之间的沟通来解决问题，,变成由业主自助到线上自助式服,务解决问题。,移动终端互,联网,彩空间,社区体验,改,变,高新技术,线上自助式服务,?,这种线上线下的推进，无疑会彻底改变传统物业管理与服务模式，,为业主提供更便捷更悉心与周到的服务,。,Code,of,this,report,|,17,?,Copyright,Centaline,Group,2010,生活顾问,物业管家,物管学院：除了丰富的物管功能，彩生活还成立了物
16、业管理学院，提,供物管人员学习成长的空间，从而控制成本，降低人员流动性,业内首家组建自己人才培养的专门机构针对不,同岗位的人员，培训时长三个月培养综合型服,务人才,在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优,化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，,淘汰率在,10%,左右,通过与多家职业技术学院进行合作办学，定向,培养符合彩生活模式下需要的各种技能的人才,Code,of,this,report,|,18,?,Copyright,Centaline,Group,2010,物管模式对比：相较传统物管模式及服务形式，“彩生活”不仅降低,物,管公司成本控制的不确定性，更能以贴心的服务赢得业主的口碑,传统
17、物业管理,花样年彩生活,高新技术取代部分人工作业，属于劳动力,+,科技，成本可控,物业管理公司旗下有彩生活物管学院，及,时普及物管知识，创造更多价值,由于物管能力的提升和自我能力的体现，,工作人员相对稳定，便于管理,利用移动互联网技术，多维度贴合业主需,求，物管人员主动回访更贴心,劳动力需求,属于劳动力密集型产业，劳动力成本较,高，不可控,物管技能培训,基本无统一培训，物管人员素质一般,人员稳定性,由于管理疏松，常出现物业纠纷，人员流,动性较高,服务形式,服务内容单一，及时性较低,放松监管,社区纠纷,物管回访,赢得好评,Code,of,this,report,|,19,?,Copyright,
18、Centaline,Group,2010,盈利模式,Code,of,this,report,|,20,?,Copyright,Centaline,Group,2010,Part,4,生活增值服务,降低成本,Code,of,this,report,|,21,?,Copyright,Centaline,Group,2010,彩生活物管的盈利模式主要包括降低服务成本，为客户生活、房产提,供增值服务从中获取服务费、代理费及回扣等,积分抵扣物业费、延展服务内容，扩大市场占有率，高科技管理的物,管模式易复制、扩张快，短期内即可形成规模效应,传统物业,服务模,式单一,物业费,不断上,涨,APP,积分抵扣物业
19、费,衍生服务内容,高科技物,管模式,客户接受度高,易复制,易扩张,规模效应,增大客户基数，,减低边际成本,Code,of,this,report,|,22,?,Copyright,Centaline,Group,2010,降低人工成本和管理成本，主要通过保安清洁业务外包、技防代替人,防减低人工成本，加强内部管理以降低管理成本,降低人工成本,减低管理成本,小区分片区管理,1,以片区或楼栋为单位安排,客服前台,2,内部激励、提成机制,3,保安、清洁业务外包,1,网络化、移动化、数字化，,科技安防代替人工安防,2,Code,of,this,report,|,23,?,Copyright,Cental
20、ine,Group,2010,社区电子服务电商，建立有边界的电商平台，聚集衣、食、住、行、,娱、购、游等商户资源，从中收取服务费,常规费用缴纳,电脑维修、开锁、通,下水道等,社区便利店,上门配送服务,上门配送服务,Code,of,this,report,|,24,?,Copyright,Centaline,Group,2010,将客户与供应商直接连接，节省流通环节成本，收取供应商佣金和回,扣,供应商,中间商,客户,在形成规模效应的前提,下,，将供应商与客户直接,连,接，节省,30-50%,的中间,商费用，收取供应商佣金,和回扣作为回报，达成三,方共赢,Code,of,this,report,|
21、,25,?,Copyright,Centaline,Group,2010,社会金融服务，提供信用评级收取佣金，或提供小额贷款，收取利息,建立信用评估,系统,给银行提供客,户信用评级,收取佣金,成立小额贷款,公司,收取利息,控制坏账,业主房产作为,抵押,当前银行提供的小微贷款业务都在,50,万元以上，无法满足客户,50,万元以下的短期资金需求，在客户基数形,成规模后，遵循,“大数法则”,，做海量借款，亦能获取较高的利息、复利收益。,Code,of,this,report,|,26,?,Copyright,Centaline,Group,2010,业主行为信息,水电费,物管费,停车费,消费习惯,彩
22、生活物管模式总结与思考,Code,of,this,report,|,27,?,Copyright,Centaline,Group,2010,Part,5,彩生活物管模式小结,服务,1,盈利,2,服务更贴近生活，更注重人性化管理,Code,of,this,report,|,28,?,Copyright,Centaline,Group,2010,通过低物业费抢占市场份额,以,规模效应,保障收益,通过,延伸服务,拓宽赢利点,物管模式可复制，可推广,成立物管学院，提升员工素质，保证人员稳定性,3,可持续发展,思考一：从物管公司发展层面上看，由于“彩生活”对社区的建立基,础要求较高，覆盖范围和规模效应仍
23、未达到理想程度,?如需完成盈利目标，社区,规模须在一定基础之上，保,障社区消费,?,在物管介入时，投入成本很大,?,便捷的服务大部分建立在移动终端的覆盖和使用,上，业主必须使用网络平台和移动,APP,?对高新智能技术认可，并经常使用,?,不同地区客户特点不同,?社区规模,?,社区业主,?,高新科技,1,2,3,?,由于进驻社区的条件较,高，已服务的,54,城,650,社,区数量远不及全国可服,务社区数量，可挖掘的,潜力巨大,?,在商家、服务提供商的,合作联营基础下，更大,的社区规模可降低合作,成本,?,单一物管模式的复制，,难以落地各地不同社区,生活的差异性需求,Code,of,this,re
24、port,|,29,?,Copyright,Centaline,Group,2010,思考二：从业主体验层面上看，价格敏感型业主或对增值服务的收费,产生抗性，网络平台应用的信息保护受质疑,彩生活,手机缴费,服务上门,房屋中介,小额贷款,?,社区业主在享受便捷的物管服务的同时，不仅需要增加支付，也减少了线下活动，小区邻里间生活、交流氛围减弱,?,“技防”代替“人防”，加之社区,APP,推广应用，大量业主信息进入移动互联网管理平台；如今互联网用户数据时常被窃,取，智能科技及互联网钢平台的安保性受质疑,业主信息：,?,家庭住址,?,联系方式,消费信息：,Code,of,this,report,|,3
25、0,?,Copyright,Centaline,Group,2010,?,消费偏好,?,消费水平,?,绑定支付,思考三：在“房屋包租”业务上，物管应避免业主对中介资格的质疑，,并对租客从严挑选，以免承担坏账风险,?,房屋中介资质是否鉴定,?,深圳市明文规定“管理处不可以从事房屋出,租”，集团需通过正式文件表明自身可从事,该项业务的资格,?,业主与租客没有直接签署租房合同,?,对业主来说，不认识租客也难以保障房屋维,护；对租客来说也难以及时处理租房期间的,部分问题,?,另外，如果物管公司将租金和押金全部带走,离开，业主和租客均会出现损失,?,而对于物管公司来说，如果由于租客突然离,开，不仅收不到
26、租金，还要继续支付给业主,包租费用，产生资金风险,业主,物管房屋增值,服务中心,小区租客,闲置房产,低于市场价格签约托管,合同，租金一定,租用,出租,交租金,房屋托管,装修增值,房屋增值服务流程图,房屋增值服务，就是把业主的闲置房产以低于市场价包租过来，然后,经过装修产生增值后，加价租出去赚差价，达到盈利目的,Code,of,this,report,|,31,?,Copyright,Centaline,Group,2010,Thanks,for,your,attention,Wish,you,a good,day!,Code,of,this,report,|,32,?,Copyright,Centaline,Group,2010,
