《房地产企业成本管理体系的研究提纲课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业成本管理体系的研究提纲课件.ppt（84页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、房地产企业成本管理体系的研究提纲,引言,什么是成本？,什么是成本管理？,什么是成本管理体系？,土地成本 开发成本 资金成本 管理成本-你每一天 每一笔花费！,越低越好？比大小？招标时砍砍价！签约时签低点！付款时付少点！结算时慢慢扯-优化的目标 受控的过程 说到做到的结果,成本管理的宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。,关于成本的几个概念,产品观？在一定成本前提下为客户提供最大化的价值,一、成本是虾米？,1.通俗的说法：,2.正规的说法：成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。,关于成本的几个概念,建造成本：指项目的建筑安装
2、成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。,关于成本的几个概念,二、成本的常用构成项,关于成本的几个概念,一 土地费用,三 建安工程费,二 开发前期费用,四 基础设施费,五 配套设施费,六 开发间接费,七 销售及品牌推广费,八 管理费、财务费用 等,二、万科的成本构成,关于成本的几个概念,一 土地获得价款,三 主体建筑工程费,二 开发前期准备费
3、,四 主体安装工程费,五 社区管网工程费,六 园林环境工程费,七 配套设施费,八 开发间接费,关于成本的几个概念,房地产开发价值链分析模型,房地产开发价值链分析模型,成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。,为此，我们需要：1、从价值活动最前沿开始进行成本的策划，建立成本控制目标体系。2、要有一套实现成本控制目标的管控机制！3、要将成本控制落实到每一个作业环节中去！4、跟踪、评估、考核机制的启动、让每项工作都受控！5、从我做起，建立企业的成本理念和文化，不断校正和优化我们的管理模式，创建企业核心竞争力！,作业过程成本控制（日常工作的成本管理）,目标成本体系的建立与
4、实施,房地产企业成本管理体系的梳理,成本管理体系的建立与实施,目标实施,目标实现,销售/客服,建造过程,策划/设计,目标建立,成本管理之实现,成本管理之基础,目标/责任成本管理,过程动态成本管理,作业过程成本管理,成本管理软件,成本管理中心,实践系统,信息系统,组织系统,标杆企业成本管理模式：,领导机构,工具,制度,成本管控文件,我们需要建立怎样的成本目标管理体系?,开发成本,土地成本,管理成本,资金成本,钱花哪里去了？,钱赚到手了吗？,利润=收入成本,成本是个无底洞吗？,你是“知本家”吗？,财务结算的利润是真吗？,你能给投资方一个交待吗？,成本目标管理哪里来?,定义：它是关于企业在一定时期内
5、经营、资本、财务等各方面的总体计划，它将企业全部经济活动用货币形式表示出来,它最终反映是一整套预计的财务报表和其他附表，主要是用来规划计划期内企业的全部经济活动及其相关财务结果。任务：企业在战略目标的指导下，对未来的经营活动和相应财务结果进行充分、全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控，将实际完成情况与预算目标不断对照和分析，从而及时指导经营活动的改善和调整，以帮助管理者更加有效地管理企业和最大程度地实现战略目标组成：全面预算体系包括利润预算、资本性支出资金平衡预算、现金收支平衡预算、资产负债预算、现金流量预算等。利润预算包括销售收入预算、产品成本预算、财务费用预算等。,关于企业全面预算管理
6、,计划解读1,关于战略与计划管理,目标与责任成本管理体系之建立与实现,如何建立 成本目标体系？,目标成本的定义,目标成本是：目标成本是公司基于市场现状，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。,目标成本的解读,目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则 性价比与专业管理,1、投资决策项目投资可行性报告,投资估算书,2、项目策划项目定位：概念性方案设计,目标成本测算1,3、方案设计确定产品标准,目标成本测算2,4、初步设计确定产品各分部、各专业标准,目标成本测算3,4、施工图设计,目标成本,投资估算,概
7、念性方案设计概算,方案设计概算,初步设计概算,施工图预算工程量清单,目标成本的形成,目标成本与财务接轨？,存货真实吗？,目标成本的管理,成本目标体系建立 之核心难点在哪里？,用几个实例来谈谈：目标成本到底怎么形成的？,案例1 项目策划阶段的成本策划,成本,客户需求,市场,产品,盈利,案例2 概念设计阶段的成本规划,用流程制度确定目标成本1、各端口介入与责任约定/（VK）2、目标成本的审定3、目标成本的管理制度,案例3,什么是动态成本？,关于信息披露,领导要知道什么？,驾驶仓原理：,盈利目标能否实现？,计划能实现多少？,决策支持系统,风险预警体系,关于信息披露,财务动态:收入、支出、现金流。,运
8、营动态:项目进度、销售进度、成本发生比例。,经营动态:动态成本、动态盈利预测。,健康指标:负债率、资金峰值、预警系统。,决策支持系统,动态成本信息?,我们通常会有哪些争论？,目标能调吗？,软件公司的案例！,成本目标体系如何落实？-建立成本责任体系！,各部门各司其职,责任成本的分解思路,1、本部门费用2、本专业端口成本-土地成本-政府收费-设计费-营销费-财务费用-建造成本-设计+采购+工程-成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量,阶段性地确定成本责任,设计,产品销售,投资策划,项目运作全过程,以盈利为目标倒逼成本控制目标,招标,履约,签约,实现盈利目标,责任成本的分解思路,用什么来支撑 责任
9、成本的落实？,管理架构确定,管理架构确定,管理架构确定,七对眼睛的实施过程,3721,个支持工具,个阶段成果文件,二大阶段,个判别标准,【城市地图】【城市客户细分报告】【产品目录】,【营销】土地属性分析清单【营销】市场竞争分析报告【营销】初步目标客户定位说明【成本】单一成本测算表格【设计】宗地分析报告【营销】客户产品需求清单【营销、设计】产品检测报告,找到客户、找到产品,七个专业认同和客户认同,纲要定义作用方法实例原则,关于成本的几个概念,设计环节涉及的无效成本,事例均由武汉公司提供,关于成本的几个概念,事例均由武汉公司提供,关于成本的几个概念,事例均由武汉公司提供,一、责任成本,1.为何,成
10、本管理的一些手法,将目标成本按照设计、工程、项目发展、营销、成本等不同责任主体进行划分，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,目的：令全员实施自觉的成本管理行为。,2.设计部门责任成本,成本管理的一些手法,目标：1、建造内容、建筑形式合理化 2、结构指标合理化及施工图质量构成：,二、设计中的成本管理,成本管理的一些手法,1、几个原则：从公司经营角度考虑新产品新技术应用；经过一定时间(一、二、期)的市场培育和客户引导后，获得客户的认同，不降低项目选择常规产品和技术的利润率。新技术和新产品应是成熟的、可靠的，不应给公司后续经营带来潜在的风险和成本。如新型防水材料
11、。,二、设计中的成本管理,成本管理的一些手法,功能、效果与经济性平衡；建筑立面造型的美观性与经济性武汉的铝合金窗台板瓷砖铺贴方式 工作过程的合理性 合理安排设计周期。园建设计时即确定材料样板，避免施工中定样。,二、设计中的成本管理,成本管理的一些手法,、几个方面：小区规划 配套设施面积 住宅的平面布置 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择,成本管理的一些手法,3、几个指标：容积率 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 层高,成本管理的一些手法,4、几个阶段 概念设计阶段 地质条件对规划布局的影响 沼泽地上建房子？避开水塘等软地基区域 标高对土方的影响 0
12、.000标高、道路环境标高、基础埋深 配套设施位置对管线的影响 水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等,成本管理的一些手法,配套设施的合理配置 卖不掉的会所万科的资产 物业公司的合理需求 亮化工程？落叶大道？减少后期维护成本 不计面积的建筑物 架空层被人遗忘的角落,成本管理的一些手法,实施方案设计阶段 层高的选择 每增加0.1M，增加该层造价的35 外墙门窗的面积“窗地比”再大些？武汉花城一期情花0.23 武汉城花一期情花0.28,铝合金窗350元/M2,【提问】窗户大了，好处？缺点？要求：从客户角度考虑,(0.28-0.23)350元/M2？,17.5,成本管理的一些手法,停车方式的选择 露
13、天？首层架空？建筑物地下车库？独立地 下车库？人防地下室车库？半地下车库？结构体系的选择 基础：天然地基、复合地基、筏板、预应 力管桩、人工挖孔桩、灌注桩 主体结构：矩形框架、异形柱框架、框架短 肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙、户型平面优化 墙柱布置 柱、梁截面的确定,成本管理的一些手法,施工图设计阶段 合同管理 将细化的成本指标、配合要求、进度要求、奖罚额度在合同中予以明确，宜多奖少罚。结构设计复核 从结构计算书入手，重点检查配筋值 以前优化的成果在本期需体现 广州花城二期一部分户形与一期相同、相近，这部分的结构布置优化已在一期完成。但有些新户形却不得不重新面对优化问题。经商谈，设计院最后大部
14、分接受了我方意见。,成本管理的一些手法,室外管网的CSD图(Combine Service Drawing)将室外各种管网与景观图进行综合，消除各种冲突隐患。避免各种管网间距的冲突，避免绿化树木根系对管网的潜在破坏，同时调整管网避免井盖对路面的不雅影响。,成本管理的一些手法,景观设计阶段武汉公司景观设计成本控制过程1.制定目标成本2.撰写项目园林环境设计成本指导书3.设计管理部、成本管理部共同提交设计任务书4.签订委托设计合同(含合同正文、附件：项目园林环境设计任务书、项目园林环境设计成本指导书)5.审阅方案设计阶段的技术及经济文件,成本管理的一些手法,6.设计单位调整设计7.讨论确定景观分区
15、，确定分区目标成本8.审阅扩初设计阶段的技术及经济文件9.审阅设计单位提交的项目园林环境预算书，并向设计单位反馈项目绿化工程预算书、项目技术经济意见书10.设计单位调整设计，出正式图纸11.设计部委托深化设计及其预算书12.根据招标结果，设计部按目标成本调整设计,成本管理的一些手法,景观设计成本控制的方法 按景观的营销价值高低分区域设计和控制。提供常用铺装材料和苗木价格给设计公司。将常用道路、铺装、结构构造做法进行优化、固化，并提供给设计公司。对于景观设计中的桥、水景等结构设计必需进行复核。,设计成本之配合,一、成本测算,在可行性研究、设计的各阶段与成本部共同进行成本测算，提供测算所需设计指标
16、。设计提供各阶段成本测算的依据时，应考虑测算的需求，必要的数据必须准确。可售面积与建筑面积的关系。可售面积的计算应尤其准确，政府提供的可售面积要进行复核。,设计成本之配合,二、设计阶段成本控制,共同开展积极的方案优化工作。如外墙保温体系研究、材料替换等。共同对材料布品进行选样。协调与设计院沟通，共同开展施工图设计中的结构优化。按时、保质提供完整的施工图纸。,设计成本之配合,三、设计变更控制,设计变更需要经过成本部的测算方可发起审批，审批后方可实施。客户变更需慎重。,一、项目设计管理,项目设计计划的偶尔顺延？项目设计周期的安排，怎么合理？图纸的质量咋就不对劲ni？武汉四季花城一期原计划2001年
17、4月10日方案发标，7月10日完成施工图，实际施工图于12月中下旬才陆续完成，致使施工单位在施工现场闲置半年。,探讨,探讨,东莞项目 3月29日计划4月10日出图 4月7日出图时间改为4月15日 4月12日，因规划调整，出图时间改为4月15日出示范区图纸(9600M2)，其余图纸25日完成，图纸问题依然较多。南昌花城北地块1A区原计划施工图设计时间为3月15日至4月30日，实际从3月底才开始，原因是在标准化版本的选用上花费了时间。结果实际设计周期短导致4月30日图纸错漏问题较多，对后续清单招标和结算造成不小影响。,二、设计变更管理,轻舞飞扬的设计变更？为什么设计变更需要审批？,探讨,三、标准化
18、设计和后续工作的关系,设计标准化了，清单编制、施工呢？标准化设计能否使后续部门工作受益？标准化的程度。,探讨,四、工程量清单招标,工程量清单招标是干嘛的？费率招标弊端VS工程量清单招标优势工程量清单招标的条件,探讨,费率招标的弊端,总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本对于不合理的技术指标(如钢筋含量、砼含量)不能及时发现，发现后已没有整改的可能对成本人员的个人水平依赖性较大,探讨,工程量清单招标的优势,总价和单价两方面的充分竞争降低职业风险，对
19、成本人员的个人水平的依赖性降低提高工作效率，尤其是能大大缩短结算核对时间便于成本数据积累，建立成本数据库 工程总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量,探讨,工程量清单招标的条件,按计划提供较为完善、完整的施工蓝图合理的工程量清单招标周期,探讨,武汉城花瓷砖铺贴方式的成本研究,现方案损耗率：12.8%新方案损耗率：5%以内成本降低：7.78%400.555=1.72元/m2,目标/责任成本管理,过程动态成本管理,作业过程成本管理,成本管理软件,成本管理委员会,实践系统,信息系统,组织系统,标杆企业成本管理模式：,成本管控文件,谢 谢！,
