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1、房地产项目开发流程与运营管理,讲师：张志飞,2016/07/04,目录,一,房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,七施工建设节点计划与控制,八推广销售节点计划与控制,九入伙交付节点计划与控制,?,房地产项目开发流程（住宅项目）,1,前期,2,土地获取,3,策划定位,4,规划设计,5,工程施工,6,开盘销售,7,入伙交房,?,土地信息收集,?,获取土地使用,?,区域市场调研,?,方案设计,?,政策、市场调,研,?,可行性研究,权,合同,?,获得用地规划,许可证,?,确权,?,办理土地证,?,项目定位,
2、?,施工图设计,?,方案送审,?,取得施工许可,证,?,工程招标,?,七通一平,?,施工图纸、资料、,材料、设备准备,?,临时用地或临时,占道手续办理,?,施工许可批文及,办理开工手续,?,设计、施工、监,理单位的协调,?,申办预售证,?,竣工验收建设,或销售许可,证,?,商品房销售,工程规划验收,取得相关证书,?,签订土地出让,?,设计建议,?,进行权属登记，,?,办理银行按揭,?,物业移交,3,?,房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角,?,企业视角的房地产流程,产品策划,项目论证,营销策划,销售实现,规划设计,施工管理,产品交付,物业服务,?,客户视角的房地产流程,看楼,比较,决策,
3、签约,等待,收楼,收拾,乔迁,居住,发展商,物业管理,4,?,各节点与时间标准,?,项目启动会,（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；,?,国有土地使用证,(,指国有土地使用证的签发时间,),；,?,建设用地规划许可证,（指建设用地规划许可证的签发时间）；,?,总平图规划设计完成,（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；,?,方案设计完成,（指方案通过集团董事会批准的时间）；,?,方案图报建,（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；,?,桩基施工图完成,（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；,?,主体施工图完成,（指可用于招标及施工的施工图
4、完成时间）；,?,建设工程规划许可证,（指建设工程规划许可证的签发时间）；,?,精装交楼标准施工图及材料定板,（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工,图完成时间）；,?,项目开工,（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；,?,施工许可证,（指施工许可证的签发时间）；,?,各节点与时间标准,?,主体开工,（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；,?,预售证,（指预售许可证的签发时间）；,?,开盘,（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；,?,主体封顶,（指主体屋面结构的完成时间）；,?,竣工验收,（指竣工验收备案证明的签发时间）；,?,入伙,（指第一批
5、办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。,?,项目时间计划管理的工具,?,房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、,53,个关键活动,/,节点）,内部立项,项目论证阶段,项目取得,项目策划阶段,项目策划会,方案设计阶段,方案评审会,初设,-,施工图阶段,主体结构开工,开盘销售,竣工,程管理阶段,销售管理阶段,入伙,产品交付阶段,项,目,发,展,营,销,设,计,工,程,采,购,客,服,成,本,组织项目论证,项目取得,市场调研,初步项目定位,用地规划许可证,国有土地使用证,规划许可证,（,办理房地产预售,施工许可证（,基础提前施工报建）,许可证）,项目营销招商方案策划,租售前准备
6、（含前期客户积累）,方案设计,扩初设计,施工图设计,产权初始,登记,项目定位,租售事务管理,规划要点,/,规划草案,概念规划设计,景观,/,专项二次设计、部品策划,设计配合,采购策划、总包监理招标,地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工,物业方案策划、设计配合、物业,公司选聘,设计阶段成本控制及测算、形成,控制性目标成本确定,合约框架,工程施工配合、租售配合及入园手续配合,工程条件评估,主体结构施工至,具备预售条件,工程施工至,竣工验收,销售及入伙配合,工程施工配合,销售配合,产品交付管理,入住事务管理,前期成本估算,测算,动态成本管理,工程实施阶段的成本管理,结算,战,略,投资估算,项
7、目运营策划,（含项目计划）,投资目标执行监控,项目计划动态管理,项目后,评估,?,项目计划管理的工具,?,项目计划管理,?,?,?,?,?,项目里程碑管理,项目节点管理,项目供应商管理,招标与合约管理,风险管理,目录,一房地产项目的整体开发流程,二,土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,七施工建设节点计划与控制,八推广销售节点计划与控制,九入伙交付节点计划与控制,?,房地产企业土地获取主要渠道,?,获取土地五类渠道：,1.,政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌）,2.,收购、合作,3.,招商引资，配套土地,4.,变更土地性质,5.,划
8、拨,?,拿地及价格考虑因素,?,?,?,?,?,市场未来预期,项目或区域发展预期,规划条件的市场实现及经济实现,企业发展战略和机会成本,竞争对手状况分析,?,拿地各部门职责,?,投资开发部：收集土地信息项目立项报告（分公司）项目立,项审批（董事会）项目可研报告（集团）项目投资决策（董,事会）项目获取（招牌挂、股权收购）成交确认书移交给项,目公司。,?,?,?,?,?,营销部：初步市场调研及定位草案。,设计部：概念规划设计方案。,工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。,财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。,成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成,本（根据设计部提
9、供的规划要点进行估算）。,?,采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。,目录,一房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三,项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,七施工建设节点计划与控制,八推广销售节点计划与控制,九入伙交付节点计划与控制,?,房地产项目开发四大核心要素,?,?,?,决策资金,决策项目,决策人力,?,决策时间,地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！,?,房地产项目开发决策模型,?,项目常规五种投资开发模式,城市运营投资模式,城市运营与大盘结合模式,现金流项目开发模式,高周转开发模式,稀缺资源开发模式,?,?,
10、万科：,7,对眼睛项目决策模型,龙湖：城市地图决策体系,?,项目定位决策各部门职责,?,?,投资开发部：建设规划许可证国有土地使用证。,营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定,价方案、示范区方案）。,?,?,?,?,?,设计部：概念设计任务书概念设计深化方案。,工程部：编制项目工程节点计划。,财务部：概念版投资收益（三个指标）。,成本部：可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。,采购部：营销合作方资源（广告、代理公司、概念性设计单位）,。,关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。,目录,一房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点
11、计划与控制,四,产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,七施工建设节点计划与控制,八推广销售节点计划与控制,九入伙交付节点计划与控制,?,前期策划与设计周期指标,拿地与项目论证时间,设计周期：高层,215,天；多层,180,天,大盘（一期多层）,305,天,论证阶,段,策划阶,段,设计管理阶,段,概念规划,概念规,划草案,大盘至少,3,个月,至少,1,1.5,个月,市场定位：,15,天；,概念规划：,32,天；,成果确认：,8,天；,实施方案,方案设,计,扩初设,计,施工图,55,天,(,多层,),70,天,(,高层,),概念规划,/,战略规划,大盘,180,天,中小盘,55,天,高
12、层,/,复杂户型多层,90,天,多层,70,天,设计前准备：,0,天；,设计过程：,高层：方案,50,天,+,扩初,35,天,多层可省扩初，方案,65,天；,成果确认：,5,天；,设计前准备：,0,天；,设计过程：多层,55,天,高层,70,天；,成果确认：不计时间,18,?,房地产设计管理程序优化,论证阶段,概念规,划草案,拿地节点,策划阶段,方案设计,概念规,划方案,建筑、,规划方案,方案报建,设计管理阶段,扩初设计,结构设计,施工图设计,施工图设计,工程,管理,部品,设计及,定板,扩初设计,建筑平面,设备选型,实施方案设计阶段,概念规,划草案,概念规,划方案,建筑、规划方案,结构、设备,
13、初步方案,产品配置建议,模型研究,部品材料调研,部品材料清单,部品材料定板封样,土建扩初,施工图设计指引,施工图,销售配合资料,产品、技术创新研发,景观概念方案设计,景观方案设计,销售示范区设计,景观施工图设计,19,?,主要设计阶段与周期,?,?,?,?,概念设计：大概,6,周；,详规设计：大概,6,周；,单体方案：大概,12,周；,扩初方案：大概,6,周；,?,?,?,施工图设计：施工标准和结构形式大概,10,周；,景观设计：大概,5-6,周；,样板房及会所设计：大概,4,周,常见的问题：,进度问题：进度难以控制、专业公司难以衔接。,质量问题：评价体系和评价经验的缺失。,?,设计控制点,?
14、,?,?,?,?,?,?,概念设计研究,区域确认概念设计研究结论,规划方案设计,区域规划设计评审会,单体确认,限额设计,设计差错率（设计错漏变更,费用,/,总变更费用）,?,?,?,?,?,?,实施方案完成,基础施工图,全套施工图完成,景观设计,销售包装设计,设计周期,?,项目重要节点,?,?,?,?,?,?,详规报建,方案报建,初步设计报建,施工图报建,开工时间,开盘时间,?,各部门职责,?,投资开发部：方案设计报批批复意见书建设工程规划许可证,基础施工许可证。,?,?,营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。,设计部：编制方案设计任务书规划设计方案评审（含单体设计方,案）景观方案评审初步
15、设计成果评审（含基坑支护设计图）,建筑施工图评审（含基础设计图）正式施工图评审。,?,工程部：地质初堪地质详堪土方开挖及边坡支护基础施,工。,?,?,财务部：方案版投资收益（三个指标）。,成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行估,算）。,?,各部门职责,?,采购部：施工图顾问单位景观、室内、方案设计单位监理单,位招标土建总包招标工程材料设备采购。,?,客服、物业部：物业策划方案。,关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方,开挖及边坡支护,?,关注风险点,?,工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表,?,工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准,?,设计部、工
16、程部、营销及客服部关注一户一图,?,工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和,报建图纸,目录,一房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五,项目报建节点计划与控制,七施工建设节点计划与控制,八推广销售节点计划与控制,九入伙交付节点计划与控制,?,项目报批报建流程,开发办,计委,规划局,国土资源局,开发办,人防办,墙改办,消防支队,环保局,国,有,土,地,使,用,权,证,基,础,设,施,牌,套,费,规划局,开,发,经,营,许,可,证,项,目,手,册,固,定,资,产,投,资,计,划,项,目,立,项,建,设,用,地,规,划
17、,许,可,土,地,测,量,?,评,估,土,地,确,认,?,报,批,土,地,交,易,开,发,管,理,费,人,防,异,地,建,设,费,墙,改,基,金,消,防,设,施,费,环,境,评,估,及,排,污,费,方,案,审,批,建,设,工,程,规,划,许,可,城管大队,执法大队,规划局,开发办,建委基建科,放,线,管,理,预,售,许,可,证,施,工,许,可,证,质检站,散水办,劳保办,定额站,安检站,安,全,许,可,规划局,定,额,鉴,别,劳,保,统,筹,散,水,金,质,检,委,托,中,标,通,知,书,房,地,产,项,目,一,般,报,批,报,建,流,程,?,加快项目报批报建进程,?,内部控制：设计图纸的图纸
18、质量、,出图时间、图纸变更（,报建图纸的变更）；,?,?,现场配合：项目现场现状、项目现场接待；,外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、,城管、质检站、消防等各类工作协调；,?,合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要,是现场）、,?,合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作,方的资源配合（尤其是专业部门）。,目录,一房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,六,施工建设节点计划与控制,七推广销售节点计划与控制,八入伙交付节点计划与控制,?,施工建设阶段控制关键要点,?,
19、关键要点：,质量控制！,进度控制！,成本控制！,协调管理！,?,工程建设的相关知识,?,?,?,?,工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；,整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；,建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；,项目施工周期（合理进度）：,多层及低密度：,9,12,个月；,小高层：,1,年半；,高层建筑：,2,年到,2,年半。,?,施工组织次序：,基础部分主体工程外墙装饰及安装园区管线景观施工竣工,验收。,?,项目进程设计与实施,?,房地产项目开发进程计划与实施，是为了在计划时间内完,成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益的日标。项,目进程计划的实施受多方面因素干扰：,
20、工程施工因素,房地产政策因素,市场环境因素,开发商资金因素,当地政府规划与关系因素,外部干扰因素,其它不可抗力因素,?,房地产开发前期工作的质量管理,?,?,?,?,房地产开发前期工作,挑选咨询单位,重视可行性研究报告的质量,严格项目前期工作成果的质量评审,?,房地产开发设计质量（功能质量）管理,?,?,?,建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础；,但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前，,根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（,功能质量）的有效管理：,1,、规划设计阶段质量管理,2,、施工图设计阶段质量管理,?,房地产开发施工质量（工程质量）管理,?,施工是开发项目
21、形成实体的过程，也是决定最终产品质量,的关键阶段。,工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素,很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、,机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。,工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆,卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程,项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。,?,房地产开发施工质量（工程质量）管理,?,施工阶段的质量控制,制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制,处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。,目标过低，会对项目带来伤害
22、，失去市场竞争力；过高会造成投入,成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非,一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。,强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系,，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执,行力！,?,房地产开发施工质量（工程质量）管理,?,现场有效质量管理关键环节,工程样板先行,技术方案先行,施工关键工序控制,?,项目工程阶段成本目标确立与管理,?,项目实施阶段成本管理,工,程,部,制,量,的,现,进,和,现,场,度,进,场,签,计,度,控,证,划,的,制,?,管,?,技,控,工,术,?,程,核,编,质,定,研,发,部,
23、的,制,设,提,优,?,计,供,化,专,变,施,项,更,工,工,的,图,程,控,互动,造,价,采,购,部,本,的,本,核,签,调,跟,分,?,证,整,踪,析,专,变,和,?,项,更,回,动,工,的,顾,态,程,费,?,成,的,用,成,本,成,审,计,划,财,务,部,资,进,财,金,务,计,指,划,标,审,的,核,动,态,跟,目录,一房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,六施工建设节点计划与控制,七,推广销售节点计划与控制,八入伙交付节点计划与控制,?,项目营销策划与推广销售三个阶段,售前阶段,市场、
24、客户、产品,策划咨询、代理公司,售中阶段,客户、传播、销售服务、价格、促销,销售代理、广告代理、媒体,售后阶段,风险控制,律师行、银行、房管部门,?,关键节点,?,组建销售团队；,（销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经,理、策划师）,?,项目形象定位；,（主推广语、主形象画面、项目案名、项目,LOGO,等,）,?,?,项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）,项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文,件、培训等）,?,项目营销推广方案；,（推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活,动方案等）,?,项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看
25、楼通道、工地,等）,?,关键节点,?,合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体,、印刷等）,?,?,?,?,?,?,项目第一次广告出街；,公司及项目品牌推广；,项目展示区开放；,项目价格听证会；,项目一期开盘；,营销费用预算。,?,各部门职责,?,?,?,投资开发部：面积预测报告取得预售许可证。,营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。,设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标,准）。,?,工程部：施工进度达到预售条件（产品类型不同、城市不,同，情况有异）,?,?,成本部：项目动态成本（成本月报）。,采购部：分包工程及材料设备采购。,关键要素：工程达到预售条件、
26、取得预售许可证、开盘,目录,一房地产项目的整体开发流程,二土地获取节点计划与控制,三项目定位决策节点计划与控制,四产品设计节点计划与控制,五项目报建节点计划与控制,六施工建设节点计划与控制,七推广销售节点计划与控制,八,入伙交付节点计划与控制,?,关键节点,?,?,?,客户预验房流程；（工地开放日）,交付风险检查流程；（内部验收）,模拟验收流程；（业务验房）,?,?,集中交付现场接待流程；,交付后房屋维修。,（物业、客服）,?,各部门职责,?,?,投资开发部：面积实测报告竣工验收备案。,营销部：持续销售售罄,/,入伙两书（住宅使用说明书、,住宅质量保证书）。,?,?,设计部：竣工图确认。,工程部：组织各专项验收竣工验收（毛坯）组织,整改移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托,开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标,准？）,?,各部门职责,?,财务部：项目决算报告项目后评报告（对内含报酬率,、净利率、毛利率进行核算）。,?,?,?,成本部：竣工结算（项目结算报告）。,采购部：分包工程及材料设备采购。,客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投,诉处理、后续服务跟进。,?,关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。,谢谢！,
