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1、,按揭知识与流程,目,录,?,按揭知识,?,按揭流程,?,问题答疑,第一部分,按揭知识,?,二手房按揭定义；,?,申请贷款的基本条件；,?,贷款要素；,?,二手房按揭相关费用；,?,需要准备的资料；,?,风险控制；,?,第二部分,按揭流程,?,资料准备；,?,银行审批；,?,权证,?,返件及后续；,第三部分,问题答疑,自由提问阶段！,第一部分,按揭知识,一、二手房按揭定义,个人二手房贷款是银行使用自有信贷资,金向借款人发放的用于购买售房人已取得房,屋产权证、具有完全处置权利，在二级市场,上合法交易的个人住房或商用房贷款。在贷,款期间，借款人所购房产的权益或所有权须,抵押给银行，并按合同规定向银
2、行还本付息。,二、申请贷款的基本条件,1,、,凡年满十八周岁，具有完全民事行为能力且具有,城镇常住户口或其他居留身份。,2,、具有稳定的职业和收入，信誉良好，有按期偿还,贷款本息的能力,3,、具有购房合同或协议。,4,、,在银行开立活期储蓄存款帐户，并存入不低于,30%,购房首期款；,4,、,同意以所购房产作抵押。,5,、,所购房屋的产权必须明晰，具有完全产权的私房,且可进入房地产市场交易并能抵押。,三、贷款要素,?,贷款比例、年限、利率,?,（一）,.,房屋价值的确定依据各银行指定,评估事务所对二手房的价值评估确定。,（在成交价与评估价之间取低值，一般情,况评估公司因为是站在银行的立场上评估
3、，,所以会价格普遍偏低）,?,（二）,.,贷款比例及年限确定：,1.,影响因素,:,房屋建筑年限,、土地性质、,房屋面积、借款人资质及征信情情况、是,否为首次购房、经办银行个贷指导思想等,2.,一般情况下：,10,年以内的出让地，,借款人征信良好，首次购房的均可达,到,7,成,20,年；,3.,如果是划拨地要贷满,7,成，需先与信,贷员沟通；但划拨地是小区房的一般,可以贷满,7,成；,4.,如果客户个人征信不好，除需解释,原因外，还需提供相关证据；同时有,可能在终审时遭遇降成；,4.,贷款年限加上借款人年龄不能超过借款,人法定退休年龄。男,65,岁，女,60,岁。贷,款年限加上借款人年龄不能超
4、过借款人法,定退休年龄。,5.,其他个案需直接沟通确定；最好是所有,案子在合同谈判过程中均能与合作按揭经,办人进行确定，主要是应对银行金融政策,发生变化所带来的风险；另外还可通过一,对一的个案交流，让按揭专员为其提供个,性化指导，选择合适的银行,（三）利率,1.,一般情况下，第一套住宅是基准利率,下浮,15%,；,2.,第二套住宅基准利率上浮,10%,；,3.,商用住宅基准利率上浮,10%,4.,具体个案具体咨询；,四、相关费用,1,、评估费：,20,万以内,260,元,评估公司收,2,、代收公证费：普件,200,元,快,快件收,300,元公证处收。,3,、代收抵押登记费：,80,元,（沙区,
5、90,元）房交所收取,7,、放款印花税：贷款额,0.05,国家征收,（,10,万就是,5,元）,五、需要准备的资料,（一）借款人资料,1.,借款人（借款人及配偶）合法的身,份证件、户口、婚姻证明；,2.,借款人经济收入证明或职业证明；,（二）所购房屋资料,1,、产权人（卖方）提供资料：房屋所有,权证（原件）、产权人和共有财产人的,身份证明、户口证明、婚姻证明原件，,若有代理人还需提供代理人身份证明公,证委托书原件。,2.,与售房人签订的房屋买卖合同；,3.,首付款证明；（放款前提供）,4.,所购房屋产权共有人同意出售房屋的,书面授权文件；,六、风险控制,1.,按主体来讲：分对银行的风险，对公司
6、,（担保公司或一般公司）的风险；,2.,对银行的风险：,a.,担保标的物不存在，品质达不到要求价格虚,高，交易虚假，恶意套取资金所带来的风险,b.,借款人资质不好，收入不稳定，抵抗风险能,力弱导致无法履行债务；,c.,房地产市场不稳定带来的不可控风险；,d.,以贷款银行为抵押权人的手续未完备贷款已,出，而遭遇司法冻结导致的权益受损；,3.,对公司（担保公司或一般公司）的风险：,a.,客户恶意隐瞒事实，制造虚假交易而带来的对,银行失约的风险；,b.,抵押未办回入库途中的所有风险；,4.,本质上来讲，作为代理银行业务品种,的公司所有的风险，只是银行将自己的,风险分解到其合作公司的一种途径；,5.,
7、公司控制风险的手段：,a.,选择优质的客户，并尽可能的通过一线员工与,客户沟通的方式，追求真实的交易；,b.,保证从过户之后所有手续的可控性，并尽量缩,短时间；,即从放款开始，通过借款人,公证及银行授权的方式，保证,回执单在手，交易费用已清，,拥有取证办抵押的权利；,而只有真正将抵押完成，法,院冻结之类的风险才可能真正,解除；,第二部分,按揭流程,?,一、资料准备,1.,借款人资料,2.,所购房屋资料及产权人资料；,3.,评估：初评已回；,4.,约银行客户经理面签；（,24,小时）,5.,合同填写及完整；（,24,小时）,6.,做好登记并交银行进入审批（当天）,二、银行审批,?,（一）确定借款
8、人申请：,?,（,1,3,个工作日）,?,（一般有三种方式）,?,1.,客户经理录机，通过网审流程；评,分系统有些可以直接审过；有些需要,通过人工审核；一般在次日将纸张资,料送回分行个贷部；这种方式速度较,快，在,1,3,个工作日会有结果；,2.,客户经理录机，并将纸张资料扫描上,传，待分行进行二级审批完成终审；这,种效率很低，若要保证第一种的速度，,至少需增加一名客户经理；,3.,客户经理初审交本支行个贷部负责人,签字，另加行长签字，一级审批完成；,这种最快在,1,个工作日可完成终审；但这,种支行的权利太大，有很多潜在问题；,（二）进入放款审核,（见过户回执单,3,个工作日完成放款到帐）,1
9、.,通知公司安排交易双方到交易所过户，,（最好能在此时安排写上权证取证人员的,姓名）并将过户回执单原件拿回银行；,2.,公司商务通过流程安排评估公司将正评送,回银行准备放款；,3.,公司商务检查相关按揭费用及过户代收费,是否已经完清；,4.,检查首付款手续是否合标；,5.,检查借款人是否已将领证办抵押的手续,委托于我司相关工作人员；,6.,出具盖有公司章的放款确认书交银行审,核放款；,三、权证,（公司内部流程）,1.,过户后回执单应交给权证商务，,1,个工作日,应到达相应区域的取证人员,2.,同时商务会根据交易所能否进行取证抵押并,案处理的特点，安排到各银行取证将办抵押,资料一并交给相应区域的取证人员；,3.,另外，取证人员会根据交易所的要求,筛取,出那些不需要受托人或本人出场的件；,4.1,个工作日后，相应人员去取证，尽量,争取客户能够到场配合办理取证或抵押；,如果不行的，将安排出公证书去办理；,5.,一般抵押办理后,1,个工作日就可以去取,资料了；,四、返件及后续,1.,抵押资料取回返到我司商务处后，客户,就可以取资料了；,2.,可以在面签的时候告诉客户,20,天之后证,应该取出来了，,30,天之后抵押应该完成,了，客户可以在这两个时间打电话来结,税费和取手续）,3.,我司商务也会在相应的时间打电话给客,户来取手续；,第三部分,问题答疑,自由提问阶段！,谢谢大家！,
