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1、城市价值与房地产价格,一件艺术品的价值取决于创造者本身的实力和名气。而实际上，每个 艺术创作者，无论其实力高低，名气大小，创作所花费的原始材料成本并无大的差别，但不同实力和名气的艺术家，创作出来的艺术品价值是千差万别的。比如一幅达芬奇的画，拍卖价数以万计，但其所花费的物质成本却是比较低廉的。,城市价值是城市自然禀赋和凝结在城市中的由累积投资及建设活动所形成的所有人类劳动的总和。城市价值是有形价值与无形价值的统一，是基础设施、自然环境、文化教育、经济、社会诸方面价值的统一，是历史价值、现实价值与未来预期价值的统一。,1、城市价值的定义,北京是一座著名的历史文化名城，与西安、洛阳、开封、南京、杭州
2、并列为中国六大古都。北京共有6处世界文化遗产,包括长城、故宫、周口店北京人遗址、颐和园、天坛和明十三陵,是世界上拥有世界文化遗产最多的城市。因此，北京的城市价值中，历史性、文化性的价值比较高。,故宫,颐和园,天 坛,明十三陵,城市的价值也会随着各种人力、物力、财力的相继投入而逐步提升。中国的城市正处于多、快、好、省的大跃进建设中，城市的整体功能得到很大的改善，特别像北京、上海等一线城市，大量有形和无形的投入使其城市价值正处于一个快速的上升阶段。,无形价值,有形价值,城市价值,建国初,改革开放初,90年代末,目前,时间/T,价值/V,建国后，特别是改革开放以来，城市建设取得了显著的成果，城市的有
3、形和无形的投入使城市价值不断提升；90年代末至今这段时期，我国城市化进程加快，城市建设迈上了新的历史阶段，尤其是城市的有形投入逐年加快，使得城市价值呈快速上升的趋势。,1999至2002年间，全国兴建了将近61亿平方米的新建筑，与以往相比几乎翻了一番。一位在上海仅仅住了两年的年轻美国建筑师惊叹中国的建设“有如野草萌发。我来这里的短短期间之内，就已经盖了四栋摩天大楼、设计了数百万平方英尺的都市景观。在纽约的话，我整个职业生涯能做到这么多就心满意足了。”,就重庆来看，直辖后，政府、企业及个人加大了对城市建设的投资力度，许多重点项目先后展开。随着这些项目的相继竣工、投入使用，城市的功能得到大大改善，
4、城市价值也得到了极大的提升。,在重庆市三届人大一次会议上，王鸿举市长做了政府报告，他指出：重庆综合经济实力大幅提升，2007年全市生产总值达到4112亿元，五年平均增长12.6%，人均地区生产总值超过2000美元，比2002年翻了一番。他还指出要务实推动内陆开放型经济发展，抓好重点项目产业链招商和园区招商；统筹城乡综合配套改革试验力争在重点领域取得新突破；抓好一批重点项目建设。,黄奇帆说重庆市政府正试图通过15年左右的努力，以3万亿元巨额基础设施投资及其产生的拉动效应，使重庆迅速成为一座国际大城市。,重庆直辖后历年固定资产投资额（单位：亿元）,资料来源：重庆市统计年鉴,房屋竣工面积（单位：万平
5、方米）,资料来源：重庆历年统计年鉴,房屋建筑,从上面图表可以看出：住宅作为一种必需品，人们对其需求量越来越大，开发商扩大开发力度，实现供需平衡，对城市建设做出很大的贡献。,房屋竣工面积,主城区内原规划建设跨江特大桥梁16座，其中长江上9座，嘉陵江上7座。现已建成10座“十五”期间主城区建设跨江特大桥梁2座，其他区县（市）建设13座；2006年2015年主城区建设3座，其他区县（市）建设5座“十五”期间，重庆投入380亿元用于公路建设，其中250亿元投入689公里的高速公路建设。2005年全市公路通车里程达到3.2万公里，比九五末增加2700公里,道路桥梁,1988年以来，重庆市政府开始筹划建设
6、轨道交通1998年经国务院批准实施的重庆城市总体规划，在600平方公里主地区内，共规划了五条轨道交通线路，总长约130公里。2005年，轻轨较新线（18公里）全线通车，新开工轨道交通线路2条。轻轨三号线二塘-龙头寺项目，地铁一号线朝天门-沙坪坝项目2010年，建成中心城区轨道交通骨干线三条，形成经济中心城市大运量轨道交通基本框架2020年前后，六条骨干线全部建成，并向万州、渝西、涪陵区域延伸发展。,轨道交通,要实现2050年巨大的经济总量，满足未来城市发展的需要，将投入上万亿美元的资金用于住房、工厂、交通及电力设施的建设，而这项艰巨的任务正需要开发商来完成。,小结,在城市发展初期，城市价值比较
7、小，房价接近于房屋建造成本，随着城市价值的快速提升，现在的房价远远大于房屋的建造成本。,2、城市价值决定城市房价分析,2.1 城市房价内涵发生改变,过去,现在,开发商、购房者、政府、建造者、社会媒体,功能成本,功能成本,城,市,价,值,物质、生存性消费,精神、文化消费,开发商,城市大会所,P=Vi/Sj+DC,城市房价,即：,城市总价值,总房屋面积,房屋直接成本,=,+,公式表明：各城市房屋直接成本相差不大，因此城市价值成为影响房价的决定性因素。,城市价值的差异性导致各城市房价的差异性！,如今，城市房价的高低主要是由这座城市的价值所决定，而房屋建造成本对房价的影响程度已经退居次席。随着时代的变
8、迁，城市价值的大大提升，人们在物质和精神上的享受越来越多，从而购房时也必将承担城市价值提升的部分费用。,由此可知：,放眼世界，全球各个城市和地区的房价均出现不同程度的上涨，尤其以英国伦敦为甚。究其根源，在于伦敦拥有其他城市所欠缺的魅力因子，比如悠久的历史，深厚的文化积淀和现代化的技术力量与市政配套设施，高度的开放等等。因此，相比较世界其他城市，伦敦的城市价值是首屈一指的，验证了其高昂房价的必然性。,2.2 城市价值高，房价也高！,2006年35大城市的城市价值与房价的分析图,2006年商品房销售均价排名前8的城市依次是上海、杭州、北京、深圳、宁波、广州、厦门，南京。不难发现，房价最高的城市正是
9、中国经济发展最好的城市。,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,8000,9000,2006年商品房销售均价（单位：元M2）,上海,北京,厦门,深圳,宁波,杭州,广州,南京,城市价值的存在不是孤立的，重要的一点是，一个城市的价值必须在相对于其它城市的价值时才显出其真正的价值，城市与城市间价值的比较实质上是城市之间的竞争。城市竞争力在一定程度上反映城市价值。城市总体房价高，本质上是城市价值所决定的，认为炒作行为，只能在短期内炒高个别楼盘价格，不可能长期炒高一个城市的总体房价。,从一定意义上说，房价高应是城市的骄傲，中国城市房价高，是中国的骄傲；上海房价高，是上
10、海的骄傲。,案例,上 海,上海2006年城市基础设施建设投资,枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施建设加快推进。全年完成城市基础设施建设投资1125.54亿元，比上年增长27.1%，占全社会固定资产投资总额的比重为28.7%。其中，交通运输邮电通信投资703.24亿元，市政建设投资249.84亿元，公用事业投资56.23亿元（见表9）。年内铁路上海南站、中环线浦西段等一批重大城市基础设施项目相继建成并投入运营。浦东国际机场扩建工程、上海长江隧桥工程和一批黄浦江越江通道、高速公路等项目加快建设。全市高速公路网通车里程达到581公里。,上海市历年城市基础设施投资额变化,单位：亿元,上海磁浮列车,速
11、度,杨浦大桥,世界第一跨度叠合梁斜拉桥,全长7658米，总投资13.3亿。,杨浦大桥,世界第一钢拱桥，全长3900米，投资22亿余元，为全钢结构。,卢浦大桥,卢浦大桥,最大荷载为汽超20级，全长6017米,投资20亿元。,徐浦大桥,名列世界第三的叠合梁斜拉桥,全长8346米，投资8.2亿,1991年建成通车。,南浦大桥,（万平方米）,上海历年房屋竣工面积和住宅竣工面积,居民居住质量不断提高。2006全年全市完成住宅建设投资854.15亿元，建成为住宅配套的公共服务设施面积334万平方米。旧区改造继续保持合理规模。全年拆除住宅建筑面积848.4万平方米，与上年基本持平；动迁居民7.69万户，比上
12、年增长3.2%。至年末，城镇居民人均住房使用面积22平方米，比上年末增加0.7平方米；人均住房居住面积16平方米，增加0.5平方米。居民住宅成套率达到94%。,历年人均居住消费占总消费支出的比例,波浪式上升,20012006年上海城镇居民人均住房面积,主要年份城市园林绿化情况,单位：公顷,单位：亿元,环保投入和“三废”综合利用（19972006）,包括：工业固体废弃物防治、水环境保护、大气环境保护、主要年份环境空气状况、声环境及治理、城市环境卫生等等。,2006年：以1500万人口计算，人均占用教育经费3000元,世界500强有近300家在上海投资,浦东占145家,其中25家著名跨国公司已在浦
13、东设立了中国或地区总部。上海已成为除香港以外，我国总部经济外资企业落户最多的 城市。,国际地位不断提升,斯诺克上海大师赛,上海网球大师赛,F1上海大奖赛,上海合作组织峰会（APEC）,截至 2006 年年底，落户上海的外资企业总部总数达 到 500家。其中：跨国公司地区总部154家，经国家商务部批准落户的已达15家，几乎占全国总数的一半（跨国公司地区总部中，约有 26为世界500强企业）；外资投资性公司150家，占全国的 4 成；外资研发中心196家，占全国的 14；,内地“总部经济”企业最多,据上海市外经贸委统计，“十五”期间，1000万美元以上的大型外资项目占上海吸引合同外资总额七成以上。
14、外资已进入汽车金融、资产管理、综合性医院、教育、商业等30多个产业领域，创造了155万个就业机会。,1984：年展不到20个；1990：年展只有40个，展览面积10万平方米；2003：年展330多个，交易额达550亿元，会展直接收入达 18亿元，占全国总量的45，跃居全国会展城市之 首。被评为中国办展环境最好的城市；,各种展览会不断增加,主要经济效应：推动上海产业结构的调整、带动基础设施建设的升级、对GDP的贡献效应、增加就业机会以及后续经济效应等。据权威部门统计，由此将带来超过1000亿人民币的经济价值。其他效应：提高上海的知名度和区域辐射效应等。,投资：主要有三部分：场地开发（200亿）、
15、场馆建设与运营（100亿）、世博会基金。,规划方案图,固定资产的投入不能立刻转化为产出，与房价增长相比存在一定的滞后时间。如果把房价线往后移动一个单位（一年），则两者增长趋势表现为惊人的相似。,固定资产投入与房价增长变化关系,房地产开发行为的载体是建筑，从古到今都是这样。而建筑是构成城市的基本要素，是城市的细胞。建筑是凝固的空间语言，它以特有的方式阐释城市的文明，代表城市的形象，甚至成为所在地的“城市名片”。作为城市的一面镜子，建筑映射出城市的历史文化、城市的发展优势、城市的发展现状、城市的价值观念和生活态度。,继续维护和提升城市价值,如今许多城市60%-70%的公建、住宅的开发建设，都是由开
16、发商完成的，房产品质的好坏直接关系到城市的品质。所以开发商应从多层次、多方面挖掘土地价值，为区域发展做全面提升。一个城市的地产价值要提升，也必须依靠城市自身价值的提升，成为一个有鲜明个性，有独特魅力的城市，能够吸引人才前来就业居住、外商进来投资、游客前来休闲度假,前提：外生性的城市管理水平或交通基础设施普遍改善；结果：活动于该城市内的经济体面临的管理效率或交通效率提高，城市最优规模将由S1增大到S2。,边际成本,边际收益,MC1,MC2,MR1,MR2,城市规模,S1,S2,飞 跃,开发商是维护和提升城市价值的主力军。,开发商在城市价值提升中的责任？,因此，作为城市建设主力军的开发商来说，需要
17、站在城市运营的高度来运作自己的项目，要更加注重和参与区域价值的提升，通过与政府的互动，与各种社会资源的整合，使项目所在城市和区域的整体功能与价值得到大幅度的提升。,帮助社会管理土地资源、市场资源、资金资源，包括种种其他跟房产有关的资源。开发商有责任，也有这个义务去为这个社会服务。在追求企业的进步和发展 的同时，使社会资源利用效率最大化，发掘城市的价值，创造城市的价值。,做好社会资源的组织者和管理者,新楼盘的开发，不仅仅会对城市功能的完善起到促进作用，同样也会对城市价值的提升带来很好的作用。如今许多城市百分之六七十的公建、住宅的开发建设，都是由开发商完成的，房产品品质的好坏直接关系到城市的品质。
18、所以开发商应从多层次、多方面挖掘土地价值，为区域发展做全面提升。,开发商只有在保证产品品质和质量的情况下，才能获得企业自身的健康发展：住宅开发，不要盖成垃圾产品，要超越，做精品，为老百姓提供高品质住宅、提高生活质量。在城市建设速度与品质之间，对开发商来说，品质应是第一位的，至少是一个共同推进的过程。对于一个城市发展来讲，商业可以多领域对城市价值提升起到拉动作用，开发商做有特色的商业开发，它可以为周边的区域居住的老百姓提供生活的方便，购物、休闲、娱乐；又可以长期拉动这个区域以及周边区域的经济发展。,关注房产品质,随着中国房地产业的迅速发展，越来越多的楼盘开发引起了人们的思考。风格的相似，生态环境
19、的破坏，整个城市的发展面貌受到了越来越大的影响。判断一个项目的好坏，决不能仅仅依靠其户型、销售价格等因素作为标准，而应该用能否促进城市发展的长期指标来衡量，是否适合时代社会的发展，是否对城市价值提升有积极意义。这样才能在发展房地产业的同时不破坏生态，使城市能够良性发展，同时带动其他各个行业共同发展。,后来的或者外来的开发商要介入一个城市的开发时，心中应该很清楚游戏规则已经上了新高度，应对自己提出更高要求。这样，一份强烈的进取心和责任感，传播在整个地产界，最终这个城市的宜居度就越来越高，城市魅力和价值也随之上升这是一个良性的“地产生态圈”，每一个人都可能由此获益。,文化是城市价值的灵魂，城市价值
20、体现在文化上，文化的发展史恰是整个城市价值的发展史，也是房地产开发商应该时刻关注的主题。房产开发商则应把艺术的、人文的因素融合到产品中去，营造出具有时代特征又有本地人文内涵的产品，促使城市品质的进步，同时房产行业也因之得到发展。,城市文化是城市的灵魂,很多城市在开发过程中，新城和旧城的平衡做得非常好，城市的脉络能得到延伸，它不像很多城市像一个工地，新城在建设的同时把旧城也延续下来了。文化的东西是需要长期体现的，永远不贬值的是文化。随着时间的推移，文化价值在不断升值，城市的价值也不断的得到提升。试想：北京如果没有了天安门、故宫、人民大会堂、中南海，开发商们能把房子卖过一平米1万块的价钱吗?保护城
21、市价值在维护和提升城市价值的过程中的重要性可见一斑。,文化遗产是城市中无可替代的重要财富，是城市可持续发展的资本和动力!我们应该充分考虑到城市的文化特点，将文化遗产和城市特色作为城市形象的基础。,政府在城市价值提升中的责任？,作为城市政府，应该根据各自城市的不同特点，采取不同的对策。要加强城市规划和管理，充分利用城市和城市的要素进行城市经营，加快城市各项硬件的建设，为提升城市价值创造必要的条件。城市管理是指城市建设管理，包括城市规划管理、城市土地利用管理、城市基础设施管理、城市环境管理、城市市容管理等方面，是城市规划、建设的继续和归结。,规划引导发展,城市规划是一项前瞻性、综合性和战略性很强的
22、工作，是城市发展的第一动力。规划是城市战略的实现载体。城市建设的不可重复决定了城市规划必须具有先导性和前瞻性。,当前，中国城市之所以出现了种种问题，一个重要的原因就是先建设后规划，边建设边规划，甚至不执行规划，这就导致了城市建设的无序开发和城市破坏的不可逆转。,园区是城市发展的模式选择，是产业集群的平台支撑。园区模式决定着城市功能定位和空间布局，也决定着城市经济的增长方式和城市价值的提升速度。从城市经济的发展模式来看，园区一般可分为经济开发区、高新技术开发区、中央商务区（CBD）、中央政务区（CLD）、中央休闲区（CRD）、文化创意产业集聚区、保税区、现代物流园区、总部基地、临空经济区等等。,
23、园区带动发展,环境是产业赖以生存和发展的条件，是人自由而全面发展的价值空间。环境建设既是城市发展的重要动力，又是提升城市价值的重要举措，也是构建和谐社区的重要标志。让城市环境更加优美，秩序更加优良，管理更加优化，服务更加优质，文化更加优秀，是环境建设的重中之重。,环境促进发展,环境建设应着力在三个方面下功夫：改善生活环境，维护群众利益。重要解决好“城中村”拆迁、老旧小区改造、拆除违法建设和城乡结合部综合整治工作。整治市容环境，提高管理水平。真正做到标本兼治，建管并重，既注重过程，又注重结果；既讲求成本，又讲求效果。寓管理于整治中，在整治中体现管理，在管理中实现整治。优化发展环境，促进和谐建设。
24、,总结,像北京、上海等一线城市，在上个世纪90年代初，房价也是比较低的。十多年来，城市建设越来越快，各种有形和无形的投入不断增大，使得城市价值大幅度的提升，导致了现在的房价。城市价值决定城市房价，当城市价值提升时，政府应该理性对待房价上涨的问题，在制定宏观调控政策时应该区别对待，而不能搞“一刀切”：对待中等收入以上人群，其购房对象应限于市场机制下的商品房，对待低收入人群，应该加大对其廉租房、经济适用房等保障房的供应。,对待当今社会所谓的“房地产泡沫”问题，“泡沫”其实是价值提升的部分。由于城市价值是由全民共同创造的，由城市价值提升带来的房地产溢生的收益不应该让开发商等部分人分享，政府应该通过加大对开发商税收的征收，实现收益的再次分配，达到社会的公平。,维护和提升城市的价值是每个人应尽的义务和责任，提升城市价值应该靠私人+政府的合力来完成。而开发商作为城市建设的主力军，更应该发挥更加积极的作用，在保证自己利益的同时，站在城市运营的高度来运作自己的项目，要更加注重和参与区域价值的提升，通过与政府的互动，与各种社会资源的整合，使项目所在城市和区域的整体功能与价值得到大幅度的提升。,THE END谢 谢 大 家！,
