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1、园区开发提升研究报告模板序战略提升总体思路一个定位将园区建设成基地四大组团打造都市新兴产业新城区六大集群引擎八大项目建设九大平台构建新体系目录第一章 现状与战略提升必要性（一） 园区概况（二） 园区特点及优势（三） 园区发展存在的问题（四） 园区战略提升必要性第二章 发展战略定位选择（一） 外部环境对园区定位影响（二） 项目所在地城市发展战略对园区定位要求（三） 区位优势决定园区定位选择（四） 将园区建设成为（新兴产业集成）基地第三章 新兴产业集成基地概念与建设依据（一） 现代都市产业概念（二） 产业集群与产业集成（三） 知识文化产业与新兴集成产业（四） 都市新兴产业与新兴产业集成基地（五）
2、新兴产业集成基地建设依据第四章 基地建设发展总体思路（一） 战略定位与总体目标（二） 发展理念与指导方针（三） 发展步骤与阶段目标（四） 产业集成思路与运作框架（五） 六大产业集群引擎胶东城市新经济（六） 八大重点城建项目打造四宜“魅力新城区”（七） 九大服务平台构建城市运营新体系第五章 项目策划与目标招商（一） 招商思路（二） 招商策略（三） 招商措施（四） 招商策划（五） 招商服务实操指南第六章 基地建设与开发（一） 土地利用开发（二） 基础建设开发（三） 项目建设开发（四） 生态建设开发（五） 基地建设开发模式（六） 城中村改造与失地农民安置保障第七章 品牌创建与基地营销（一） 品牌定位
3、（二） 品牌内涵表现结构（三） 推广理念（四） 推广策略（五） 推广路径（六） 推广阶段（七） 推广诉求第八章 基地管理与运营体系（一） 打破传统体制，创新管理体系（二） 三元复合管理模式与架构（三） 三元复合管理模式运作机制（四） 建立绩效体制提升人员素质第九章 基地建设投入产出分析（一） 投入产出分析指标依据（二） 基础建设投入分析（三） 城市配套投入分析（四） 产出效益预测（五） 资金筹措第十章 风险预警与风险规避（一） 市场风险预警与规避（二） 投资风险预警与规避（三） 经营风险预警与规避结语第一章 现状与战略提升必要一、园区概况二、园区特点及优势1、区位优势2、交通优势3、环境优势4
4、、土地优势5、潜力优势三、园区发展存在的问题1、资金短缺2、人气不旺3、招商乏力四、园区战略提升必要性1、园区发展面临较大困境和压力，只有通过战略提升加速发展，才能突破困境2、园区发展面临前所未有的竞争，唯有战略定位提升，才能提高核心竞争力（1）项目招商竞争（2）投资环境竞争（3）人才竞争3、园区发展面临新的形势和机遇，唯有战略提升才能适应新的形势把握发展机遇第二章 发展战略定位选择一、外部环境对园区定位影响1、国际大环境与发展趋势对园区定位影响进入二十一世纪，国际大环境发展形势有利于我国经济发展，国际宏观环境及市场发展趋势概括为三大趋势： 全球经济一体化趋势中国加入世贸，欧盟经济一体化。推动
5、全球一体化进程。到2006年，我国加入世贸过渡期即将结束，国内经济与国际市场全面接轨，各级政府、企业及全体国民都会面临着国际化的选择。 资源、能源短缺，加速国际间竞争和可持续循环经济发展由于国际资源能源短缺，一方面发达国家在节约资源、能源，建立可持续循环经济体系方面作出巨大努力，取得初步成效；另一方面石油、煤炭、稀有矿产的竞争和市场瓜分争夺加剧，造成世界经济社会动荡和不安。未来争夺资源、能源的竞争更加激烈。 高新技术推动新兴产业及新兴市场的形成和发展进入二十世纪，世界科技将在电子信息、基因工程、纳米技术基础上进入内能高效低耗领域，推动人类社会和文明向高效能、高效率、高效益、低消耗、低成本的节约
6、型高效社会迈进。二十一世纪，世界中心市场由欧美向亚太转移，中国市场将成为国际市场最活跃的市场之一。随着科技发展市场细分，新兴产业不断产生，细化、分化趋势明显，知识文化及研发创意、设计产业将成为未来世界核心主导产业。基于国际宏观环境和市场分析，园区发展战略定位应站在国际新兴主导产业和市场细分高度，定位发展战略。2、国内环境及市场对园区定位影响经过二十多年的改革开放，国内经济突飞猛进的发展，震惊世界。中国的腾飞让世界发展中国家受到了鼓舞，但同时也受到敌对势力攻击遏制。国际敌对势力在国内能源、资源上制约中国，国内经济发展面临新的发展机遇与挑战。党中央国务院面对国际压力，提出国内经济重点在发展能源、资
7、源的同时，优先注重节约，并提出构建节约型循环经济体系和构建节约型社会的战略方针。国家十一五规划及未来十五年内（2020年前）国内环境及市场将呈现三大趋势：第一：以沿海三大都市圈为龙头，以东部、中部、西部三大发展带为梯度。有序的在全国推进城市化进程，带动中国经济社会平稳、持续、高速发展。第二：进一步改革开放，全面与国际市场接轨。有步骤的与周边国家地区共建国际区域共同市场，全面推进中国经济与商品走向世界。第三：站在国家经济安全高度，建立节约型循环经济体系和发展高效能、高效率、高效益、低消耗，低成本高新产业、资源、能源产业、新兴知识文化创意产业和现代服务业。推动和谐、富裕小康社会建设。因此，园区产业
8、定位应根据国家宏观政策及发展规划，选择国内市场潜力最大化的高新产业、新兴产业加以培育和导引。3、崛起对园区定位影响二、项目所在地城市发展战略对园区定位要求三、区位优势决定园区定位选择四、将园区建设成为（新兴产业集成）基地1、低端定位专业市场集聚园区2、中端定位承接老城区工业及商贸转移的综合工贸园区3、高端定位都市新兴产业集成基地第三章 新兴产业集成基地概念与建设依据一、现代都市产业概念1、都市楼宇工业目前国外特大型都市出现城市“空心化”。过去由于工业对都市环境污染和对城市居民生活干扰，迫使工业远迁市郊。工业在城外，市场在城内，交通物流不堪重负。随着现代高新技术发展，零排放、少污染的精细加工业、
9、精密制造业等工业项目回归都市已成为一种趋势。北京、上海已逐步接受这一理念，大力发展都市楼宇经济。以上海为例（2003年），上海10个中心城区已经建成近230个都市型工业园区（楼宇），园区总建设面积超过400万平方米，盘活国有资产80亿元人民币。都市型工业单位达5201家，提供就业岗位69.42万个，工业总产值达到1559.4亿元人民币，工业增加值434.8亿元，利润总额80.9亿元人民币，税金总额61.24亿元人民币。发展都市型精细工业，在现有的城市实践中已呈现出了良好的前景。2、都市高新产业都市高新产业是随着电子信息技术、生物工程技术、纳米材料技术的发展而兴起的产业群。如：高新技术产业、软件
10、产业、研发产业、设计产业等。北京中关村已作为都市高新技术产业品牌遍布北京各区县，形成近千亿元人民币的都市高新产业集群。我国的高新技术产业集中于北京、上海、深圳三地。发展都市高新产业，并在此基础集成为都市新兴产业集群，将是未来城市经济的主导方向。3、都市知识文化产业随着科技发展，文化进步，产业随着市场需求扩大而细分。都市知识文化产业对相关产业的核心主导作用不断加强，知识文化产业是从事高知识、高文化、高智慧型创新产业，是知识文化产品生产、传播、服务的现代新兴产业。知识文化产业有可能从第三产业中分化出来，成为都市第一支柱产业。知识文化产业包括：研发产业、创意产业、创作产业、设计产业、传播产业、文体产
11、业、文艺产业、咨询产业、集成产业。其中集成产业是核心和灵魂。4、都市现代服务业都市现代服务业包括商贸业、金融业、物流业、会展业、专业服务、商业服务建筑房地产服务等传统服务和现代服务业，现代服务业是都市经济的桥梁和基础；都市服务产业是以都市经济为对象，为客户提供的高端都市服务业。在新一轮的都市经济竞争与发展中，现代都市服务业将起到决定性影响。我国现代都市服务业刚刚起步，引进国外先进管理理念和技术，建立现代服务产业集群，对发展我国都市经济具有重要意义。5、都市农业及环境产业都市产业及环境产业是现代都市产业发展的支柱产业之一。它依附都市经济和社会发展，服务于都市人民。都市农业是现代农业的重要组成部分
12、，它以市场为导向，以农业工程、生态工程、环境工程、生物工程为一体。它集农业生产、农业科技、农业教育、农业休闲、农艺娱乐、农业观光为一体的城市一体化大农业生态系统。加快都市生态农业发展，对美化都市、丰富人民生活、创建田园都市具有重要意义。环境产业与农业密切相关，都市环境产业有城市绿化、园艺、环卫、环保等生态环境、环保产业是现代都市新兴产业。二、产业集群与产业集成概念1、产业集群产业集群概念最早由美国商学院波特教授于1990年在国家竞争优势一书中正式提出。产业集群概念是产业集聚的升华。从1999年开始，许多欧美国家实行了集群战略。21世纪初，产业集群概念导入中国经济及产业界，成为近年政府和经济产业
13、学术界的时髦经济词汇。产业集群与产业集聚不同，产业集聚通常指企业或产业相对集中的区域企业和产业之间关联性不强。而产业集群是同一产业的企业及与该产业相关联的支持产业之间的高度集中，产业集群基于地缘、资源和依托产业技术链、市场价值链、生产供应链、信息共享链、政府导向链、消费市场链等聚集相关产业企业形成具有规模效应的产业群落或产业联盟。产业集群是市场经济自然发展的产物，为了增强市场竞争力，采取产业集成的方法和手段在短期内形成核心竞争力，创建区域比较优势。2、产业集成产业集成是目前国内外最前沿的产业发展理念。集成理念最早应用于科技领域，如：集成电路、技术集成等。将集成概念应用于产业集群的发展和园区的战
14、略定位，这在国内外都是一个前所未有的创举。产业集成是以集成的理念和手段，依托区域优势资源、优势产业、优势企业，按生态循环经济和“三高二低”（高效能、高效率、高效益，低消耗、低成本）要求进行产业规划、设计、整合、优化、集成创新，形成具有核心竞争力的新兴产业集群和区域经济比较优势。产业集成不但是一个理念、方法、手段，同时又是一个新兴的创造性的知识产业和现代服务业，具有广阔的市场和发展前途。三、知识文化产业与新兴集成产业1、知识文化产业知识文化产业目前划分为第三产业范围，随着科技发展，第一产业、第二产业和第三产业本身越来越依赖于知识文化产业。进入二十一世纪，知识文化产业对三大产业的主导核心作用越来越
15、明显，高新技术发展，促进知识文化产业发展。未来的世界，将是知识经济的时代。知识文化产业将从第三产业中分化，成为独立的主导产业。知识文化产业包括政策研究、研发设计、创意设计、规划设计、集成创新、文艺创作、咨询服务、专业服务、文艺服务、文化博览文物保护、图书情报等产业，其中集成创新是知识文化产业的核心，是主导型高智慧型的新兴产业。2、新兴集成产业新兴集成产业是以第一产业、第二产业为基础，以第三产业为核心的现代都市产业。上海称为2.5产业，深圳称为第四产业，北京称为都市高新产业，而国际上称为高端现代服务业。从产业细分裂变角度看，第三产业范围太广，随着信息技术发展，现代服务业中有很多介于第一产业与第二
16、产业之间、第二产业与第三产业之间的中间产业，将形成新的产业集群和新兴市场。如软件产业，国内归类为第二产业，而国际上归类为现代服务业，属第三产业，实际上是介于第二产业和第三产业的中间产业。还有许多研发产业、知识文化产品制造产业都属于这类产业。所谓新兴集成产业是指介于第二产业和第三产业之间的中间产业，又高于第二产业、第三产业的高新知识产业。它既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心职能，又兼备独特的研发中心、核心技术及产品的生产制造中心和现代物流运行服务的第二产业生产运营职能。新兴集成产业作为一种新的产业形态，大致可以分为三大类：第一类，是第二产业附加值较高的部分上游的研发设计和下游的营销和结算（如
17、总部经济）以及由此衍生的售后服务、会展等功能性中心。这类产业也包括高附加值、少污染，具有核心技术的高新制造业，如通信电子、医疗设备、环保材料的研发制造等。第二类，就是第三产业中为产业、企业、生产服务的研发、软件、咨询、创意、设计、广告、物流、电子商务等现代服务业。第三类，是社会精神文化产品研究、创作、教育培训等知识文化产业。它们与文化娱乐服务业不同，它们是精神产品的研发创造者，是介于第二产业和第三产业之间的具有高附加值的中间产业。新兴集成产业的发展依托于城市的功能和支柱产业，其特点有七个方面：（1）新兴集成产业具有较高的增值性现代社会化大生产中，生产性服务对提高产品增值作用越来越大，其在产品生
18、成的市场价值链中超过生产制造。（2）新兴集成产业具有高知识性集成产业是知识和技术密集型产业，其创造、创作和服务具有高知识、高智慧、高技术特征，是促进高素质人才集聚，提供高智力、高效能、高效率的知识技术服务。（3）新兴集成产业具有创新性新兴集成产业是高新技术的主要使用者和推动者，在其服务过程中又成为高新技术的推广者，所以，它的发展离不开自身的创新。（4）新兴集成产业具有关联性新兴集成产业在产业集成过程中，研发、研制、服务、消费同时进行，互相联动，密不可分，并将整个产业链、市场链、价值链、消费链、导向链有机融合，产生关联整体效应。（5）新兴集成产业具有集约性新兴集成产业以高效能、高效率、高效益、低
19、消耗、低成本为目标，最大限度地利用资源、能源，最大限度地优化商务成本，最大限度地扩大市场，获取最大的集约经济效益。 （6）新兴集成产业具有导向性新兴集成产业是以最大化市场为目的，整合各种资源优势形成规模效应，因此，对产业集群发展具有超前导向性。（7）新兴集成产业具有信用性新兴集成产业是从事产业集群的整合、组织和创新，信用是这个产业能否被服务对象接受的基本保证。信用决定服务产品的价格，信用体系保证服务过程的质量。在现代服务业中从将为产业服务的知识集成创新产业，从第三产业中分离出来，独立为新兴集成服务业，有利于产业集群和区域经济发展。目前，国际上中心特大城市如：美国、纽约、日本东京、英国伦敦、新加
20、坡、香港，都是以新兴集成产业为主导的现代化大都市。新兴集成产业是具有主导功能的新兴都市产业，在发展空间上，它位于都市中心商务区和郊区制造业之间的次中心地带，具有最佳的区位效应。卧龙经济园所处的区位是发展新兴集成产品和建立新兴产业集成基地的理想区位。四、都市新兴产业与新兴产业集成基地1、都市新兴产业都市新兴产业包括：（1）都市商务与楼宇经济（2）都市生态农业与环境产业（3）都市现代商业与物流业（4）都市现代服务业（5）都市知识文化产业（6）都市工业及高新制造业（7）都市建筑房地产业2、新兴产业集成基地新兴产业集成基地是一个都市新兴产业培育、孵化、创新平台，集成基地运用集成利念和手段，依据市场价值
21、链、产业生态链、生产供应链、信息共享链、科技协作链、政府导向链、绿色消费链等要素开展目标招商，并按循环经济和高效能、高效率、高效益、低消耗、低成本原则进行产业集成创新，形成具有区域特色和核心竞争力的新兴产业集群。五、新兴产业集成基地建设依据1、选择都市新兴产业是着眼于未来的前景2、都市新兴产业是政府导向支持，并具有广阔的市场的产业3、产业集成是加速都市新兴产业聚集和优化的利器4、发展都市新兴产业建立新兴产业集成基地是可持续发展的必由之路5、创新理念锻造核心竞争力是卧龙实现高效招商的要求第四章 新兴产业集成基地概念与建设依据一、战略定位与总体目标二、发展理念与指导方针1、建设理念与方针2、产业理
22、念与方针3、企业运营理念与方针三、发展步骤与阶段目标1、近期目标2、中期目标3、远景目标四、产业集成思路与运作框架1、集成是一种思想，是一种手段，一个过程，一项任务应用集成思维方式和手段提升优势产业，通过产业生态链、市场价值链、绿色消费链有机整合、优化、提升，形成具有核心竞争力的产业集群是产业集成基本理念。2、产业集成是一种促进产业集群高效聚合的发展模式以产业集成作为基地核心竞争力的突破口，是一种高端定位的创举和创新。产业集成如同电脑中央处理器一样，将与产业发展相关联的产业链、市场链、供应链、信息链、科技链、人才链等资源要素有效进行整合、复合、优化、提升、集成。以达到超越一般产业园区和新城区的
23、发展，领航都市产业发展新模式。在产业集成过程中，最核心最具价值和最具效应的是集成商务。所谓集成商务是在优势产业集成基础上，以市场为中心，以流量经济为指导，对产业进行全面商务整合与优化集成，形成核心竞争力，以达到最大市场占有率和获得最佳经济效益、社会效益、环境效益。集成商务是对传统商务的超越，是推动产业聚集和优化，形成巨大规模效应的产业集群的新型高端商务。将引进国内外最有权威和经验的部门、科研机构、著名大学、各类专家共同创办新兴产业集成创新软件园，共同研发具有自主品牌产权的产业集成技术产品及理论方法，为基地集成具有核心竞争力的新兴都市产业集群，提供全程服务。3、产业集成运作框架（1）集成导向链政
24、府以本地优势资源、优势产业、优势企业为龙头，请专业公司集成策划；形成产业集群战略联盟体系和服务平台。（2）市场价值链以市场价值为核心，有目标整合与产业相关联的利益团体，形成集群共享价格体系和服务平台。（3）产业生态链以产业主体企业为龙头，形成生产链、供应链、科技链、资金链、信息链、物流链、人才链等产业生态体系和服务平台。（4）绿色消费链以国际市场、国内区域市场为根基，建立同国内外产品、服务绿色消费营销体系和服务平台。五、六大产业集群引擎城市新经济以生态化、节约化、集群化、多元化为发展原则，卧龙新兴产业集成基地重点发展六大产业集群，构建都市新兴产业体系，引擎胶东城市新经济。1、重点发展现代商贸物
25、流产业集群重点发展现代商贸物流产业是区位优势和烟台城市发展战略规划所确定的产业定位，现代商贸物流产业与中央商务区商贸物流的产业定位不同，商贸物流侧重城市城市休闲购物和专业市场批发、会展、物流。现代商贸物流产业集群重点项目有： 温州商贸城 东方家园购物广场 远东国际商务中心 烟台南城汽车站 烟台南城货运站 烟台南城仓储中心2、大力发展集成创新服务业集群集成创新服务业是基地的核心产业，目前基础、条件不足，需要一定的时间培育发展，但这个产业有很大市场潜力，因此需要大力培育、孵化发展。具体项目建议如下： 战略集成中心 科技集成中心 产业集成中心 商务集成中心 工程集成中心 创意集成中心 系统集成中心3
26、、积极发展新兴创意产业集群创意产业是二十一世纪都市新兴产业，是高知识、高文化、高智慧的创造、创作、创意产业集群。创意产业集群项目有： 游戏娱乐漫画创意及软件设计 文化、艺术作品创作设计 广告、传播创意策划 服装、服饰创意设计 工业产品外形外观创意设计 包装创意设计 公关活动创意策划 会展创意设计 建筑装饰创意设计 园林景观创意设计 城市概念规划设计4、选择发展高新科技产业和加工制造业集群高新科技产业和加工制造业具有低污染、少消耗、高产出的特点，是都市经济支柱产业，应积极发展。在现有工业项目基础上提升发展，形成具有特色的光电科技产业、海洋科技产业、特色食品产业、生物制造产业集群。建议引进项目有：
27、 光电材料产业项目 光电器件产业项目 光电通讯产业项目 光电装备产业项目 光电数码产业项目 光电存储产业项目 光电医疗设备产业项目 海洋淡化产业项目 海洋化工产业项目 海洋生物产业项目 海洋食品产业项目 海洋农业产业项目 海洋矿物产业项目 海洋能源产业项目 海洋环保产业项目 海洋医药产业项目 生态离子水产业项目 生态果汁产业项目 高度复合果酒产业项目 “五行”组合药业项目 山海神丹药业项目 肝细胞基因工程产业项目 纳米材料产业项目 时尚服装产业项目 精细化工产业项目 精密机械产业项目 家居装饰产业项目5、努力发展“四节”循环经济产业“四节”产业即：“节能、节水、节地、节材”，“四节”产业是当前
28、国家产业政策重点支持发展的循环经济产业。建立“四节”产业集群基地可获得国家有关政策扶持建议引进项目有： EPS建筑体系产业项目 “四节”建材产业项目 “四节”工程产业项目 “四节”环保产业项目 “四节”能源产业项目 “四节”房地产产业项目6、配套发展都市休闲生态农业具有优势的生态环境和生态农业优势，利用生态优势资源发展都市型休闲观光产业，具有良好市场前景。建议发展项目有： 优良果品优化培育基地 现代农业生物制品产业中心 中华卧龙养生园 上车门生态农庄 烟台大樱桃产业合作联盟六、八大重点城建项目打造“四宜”魅力新城区依据国家对城市和工业园区建设要求和构建节约型社会战略将在原卧龙经济园建设规划基础
29、上，重点建设八大城建配套项目，打造宜商、宜工、宜科、宜居的魅力新城区。这些项目是： 通世路建设工程 东方商业广场 城市文化广场 城区综合服务中心 社区文化教育卫生配套工程 南城交通中枢 龙峰山庄生态小区 青河绿轴与南城湿地公园七、九大服务平台构建卧龙城市运营新体系为了提升卧龙都市新兴产业集成基地管理运营能力，基地将以现代产业城市运营理念构建具有新兴产业特色和城市特色的九大城市运营体系和服务平台，全方位推动基地产业发展。城市规划、工程建设、招商引资、项目管理、人民生活等各项城市运营工作有序有效运作。九大服务平台包括：1、建立一个精干高效的行政指挥体系和管理中心2、建立一套行之有效的管理运作体系和
30、政策平台3、建立一个高效的招商服务和企业服务平台4、建立一个综合的网络信息中心5、建立一个有效城市建设管理运营体系和服务平台6、建立一个高效的人才服务和劳动就业保障体系和服务中心7、建立一个高效的科研教育文化卫生服务中心8、建立一个有效的商品安全和市场管理体系和服务平台9、建立一个社区安全和生活保障的社会体系和服务平台第五章 新兴产业集成基地概念与建设依据一、招商思路招商引资是区域发展重中之重的核心工作。项目是基地发展的生命，因此，项目招商是否成功，决定园区生存与发展。常规的招商思路与招商模式难以支撑定位和发展。唯有创新招商思路和招商模式才能在招商工作中有所突破。卧龙新兴产业集成基地招商思路是
31、：1、以项目选择策划，带动目标招商；2、以定向客户公关，促进目标招商；3、以用心真诚服务，催化目标招商；4、以客户满意准则，实现目标招商。二、招商策略策略在竞争中是制胜的法宝，策略没有一成不变的模式。策略是根据不同目的、不同目标、不同地区、不同时间、不同对象、不同事物而有所不同。对于，招商策略可以借鉴五个方面：1、目标定向招商策略目标招商是招商引资活动中最有效的方式，是基地招商引资的主导策略之一。目标招商的关链是目标项目主体定位和目标客户选择。其中定向招标是目标招商重要方式之一。2、产业链群招商策略充分利用优势产业的产业基础，通过对产业链的深化和延伸进行招商，这也是招商引资的主导策略之一。具有
32、产业集成的优势，通过产业链进行招商，也是较有效的方法。3、多维联动招商策略定位超前，要充分的与有实力、有招商经验的国内外投资咨询公司、律师事务所、产业策划公司、协会商会等机构建立招商网络，通过可观的激励措施，联动多方力量提高招商效率。4、高端活动招商策略 通过开展研讨会、报告会、招商会等高端活动，借助有意义的主题，整合先进的发展理念，对客户进行潜移默化的影响，是催化客户进驻的重要途径。5、品牌传播招商策略注重品牌的高密度传播，通过各种媒体的广度覆盖面影响客户。这种策略需要大量的广告费用投入，应量力而行。三、招商措施1、建立“专案式”招商服务机构“一站式”招商服务已普遍在国内推行，全国各地都设立
33、了一站式招商投资服务中心。也应成立招商投资服务中心，提供的服务除了“一站式”便捷服务外，更重要的需要“专案式”的专业服务。基地招商投资服务中心内应设立产业发展研究室、目标客户研究跟进室两个特殊科室，这是招商投资服务中心最重要的部门之一，对“专案式”招商具有重要意义。2、提升国际化招商服务素质招商服务人员素质对基地招商引资至关重要，全球一体化时代，招商服务人员必须达到国际化水平，无论是学历、能力、经验都必须适应国际化的要求，所有人员在语言沟通方面必须略通门外语和具备产业式经济专业素质。3、实施网络化招商服务手段建设目标之一，是建立数字化园区，首先在招商引资服务上实现数字化、网络化。网络化在招商引
34、资服务中有三个层面： 网络化的技术服务手段（工作电脑化） 网络化的客户跟进体系（客户电子管理系统） 网络化的全球招商服务系统（全球招商网点体系）4、实行全程个性化标准化跟进从项目研究、项目定位、项目设计、项目招商主体策划，项目招商目标客户选择、项目招商考察洽谈、项目投资建议、项目经营管理等过程进行分类定人全程化跟进服务，做到服务个性化、跟进过程标准化。四、招商策划招商策划是对项目招商引资全过程、分阶段进行、可实操性最佳方案设计。以保证项目以最低成本运作，达到最大效益产出的智慧型工作，总结国内外经验，招商策划有六个领域：1、招商主体形象策划这是目前众多广告策划公司的工作。新兴产业集成基地在招商引
35、资中首先要在主体形象进行最佳的定位设计和形象设计。2、招商目标跟进策划新兴产业集成基地以目标招商为主导，重大项目、核心技术项目，都必须进行招商目标跟进策划，以保证项目快速有效的引入和建设。3、招商活动组织策划这也是常见的招商策划之一基地重大的商务活动，都应请最优胜的策划公司，对活动进行严密、有效的组织策划，以达最佳效果。4、招商广告推介策划这也是常见的招商策划之一，需要把握的是，广告推介成本和实际效果。5、招商服务全程策划这是一般广告公司、策划公司难以做到的。全程策划需要高素质的各类专业人才和高明的组织指挥人才，需要网络、众多的有实操经验专家支持。全程策划是各种资源、各类要素在动态流变过程最善
36、巧的组合、整合，是最佳的招商引资艺术。6、招商政策研究策划政策和策略是党的生命，也是招商引资的工作的灵魂，招商政策研究在国家级的开发区内，设有专门机构，或委托专业机构进行。政策研究需要非常高的水平，非专业人才难以担当，新兴产业集成基地招商政策可以委托专业策划公司和组织有关权威专家编制设计。五、招商服务实操指南1、产业项目招商引资 投资导向根据基地产业发展方向、目标、重点，对目标客户进行投资方向导引策划。投资导向策划包括：投资项目研究投资项目简介投资环境介绍投资效益描述 目标招商选定项目选准客户联络客户邀请客户接待考察招商洽谈谈判签约跟进服务 招商重点核心项目分析核心项目选择核心项目调研核心项目
37、招商2、建设服务项目招商引资 分区招商，组团开发按功能组团组建园区发展联合企业多元化资本组合园区当地农民以土地经营权集体入股政府基金投资起动银行信贷扶持发展实力财团主导开发 城市建设运营项目招标道路建设开发经营项目招标园林绿化公司竞标经营市容环卫公司竞标经营能源电力公司竞标经营供排水公司竞争标经营通信公司竞标经营组建城市建设经营服务公司上述公共服务性项目都可以专营权招标，每个公司可以独家经营，也可以联合投资经营，但必须拿出实力资本。不得虚报注册资金进入审计监控范围。第六章 基地建设与开发模式一、土地利用开发1、土地集成开发 土地入股自主开发 土地入股联合开发 多元化集成开发2、土地节约利用3、
38、土地增值经营二、基础建设开发三、项目建设开发四、生态建设开发五、建设开发模式基地建设开发模式有三种模式：1、土地开发经营创新模式降低土地开发成本，双保险吸引农民土地入股的多元化土地开发模式，是园区土地开发经营主要模式。这方面需要政府在政策上支持，建议新兴产业集成基地在深入调研基础上，广泛听取农民意见，设计出可行的方案，上报政府进行改革试点。2、市政开发经营创新模式园区载体投资经营实行政府导引、监督，企业投资经营，社会支持服务新模式。这一模式降低政府开发成本、增加税源。再从增加税源中支付部分补贴，用于载体建设回报是一条多快好省的开发建设新思路，具体实施要在广泛市场调研基础上，研究出切实可行的方案
39、后报政府批准实施。3、特许权经营拍卖、竞争盈利模式对盈利性好、盈利性快、盈利高的特种建设、服务、生产项目进行特许经营拍卖、拍卖风险保证金作为担保基金监管，拍卖承诺投资列为政府监控审计资金，这种模式在国外运用比较成熟，可以借鉴，结合我们自己的国情制定可行性方案后实施。六、城中村改造与失地农民安置保障1、推进“两”构建失地农民养老和基本生活保障制度2、实行“三变”加速农村城市化改造和失地农民向市民转化的平稳过渡3、加强“一改”壮大集体经济，引导失地农民由温饱向小康迈进4、多措并举，拓宽失地农民就业途径，化就业压力为资源优势第七章 品牌创建与载体推广一、品牌定位二、品牌内涵表现结构三、推广理念1、市
40、场运作品牌化将的推广作为一个品牌推出，以市场化手法进行运作，融入市场导向和受众导向的概念，把市场吸引力和信息接受效果放在首位，以达到产业新城作为一个整体品牌形象被接受和认知的传播目标。2、形象功能一体化在战略层面上以卧龙都市产业新城品牌形象的推广为主线和核心理念，贯穿始终，在战术层面上结合都市产业新城的功能特色，强化利益层面的诉求，做到战略和战术、形象和功能的完美组合，达到推广效果最大化。3、细分导向焦点化根据基地不同产业组团的特征，围绕投资商的需求或存在的疑虑制订针对性的推广传播方案，按照不同的组团特点进行宣传，有针对性的实施传播，力求在目标行业内形成焦点关注。四、推广策略1、以事造势，势点
41、不断新闻营造，可以借势，也可以造势。借势和造势的载体可以是事件，也可以是活动。的每一次活动和事件，都应成为媒体捕捉的焦点。通过媒体的煽情做秀，让的新闻层出不穷，热点不断，一势未完另一势跟上，新闻媒体炒作充满招商策划至招商推广的全过程。2、以虚托实，定位演绎从高起点定位与塑造，要实现“虚”和“实”的有机结合，既要有实实在在能令人感受到的完善功能，又要有令人眼前一亮的概念包装。以功能为基础，以概念作提升，实中有虚，虚中有实，才能出奇致胜。需要把定位优势和规划优势通过直观的方式全面演绎给商家看，延伸客户对未来前景的展望，激发商家的进场欲望。3、以理服人，感性动人感性的诉求能打动人，而理性的诉求却能说
42、服人。在传播上适宜两者的兼顾运用。在新定位推出前期，以感性的诉求触动目标商家的目光，随后从感性的宣传逐渐转入科学严谨的理性说明，分别从不同侧面表现卧龙产业新城的优势，从各个角度牵动商家的目光，从而吸引商家前来投资。4、阶段主张，长短结合的招商推广是颇为长远的计划，应有针对性地进行阶段性市场细分，并设计定位准确的诉求主张，形成系统的核心价值体系，在传播中贯彻实现。围绕整合传播的一致性和系统性，长期的传播目标与短期的传播目标要协同扩散，在传播创意和媒体组合上要注重长效和短效的结合。五、推广路径1、政府推广通过政府及有关部门高层领导的出面与努力，利用政府的权威性和公信力，来切实提高招商对象目标传达的
43、有效性；通过各行业协会在业内的影响力和号召力，进行业内组织和信息传达，保证宣传的到达力度和广度。2、新闻事件有目的策划实施一些具有新闻价值的事件，并做好相关宣传资料和配套信息的准备，吸引新闻界的关注，提高其采访积极性，加大媒体曝光率，以软性广告的形式，利用新闻的可读性和权威性提升的整体品牌形象。3、公关活动组织具有社会影响力和行业影响力的公关活动如招商会、客户联谊会、行业研讨会等，利用自己搭建的平台，以现场推广的方式，提高在特定目标群体的信息和影响力渗透，实现宣传效果最大化。4、媒体广告配合其他推广路径，在大众媒体上进行品牌形象的整体推广，在专业媒体上进行具体招商政策、产业环境及各方面优势的具
44、体介绍，保证信息传达的完整性，提高信息覆盖面。5、专业展会利用外界的权威专业平台，如相关目标行业的专业展览会、专业交流会、专业展示会和博览会，实现行业信息交流和沟通，提高行业渗透率和注意率，吸引目标行业的产业投资。6、客户专访与细分导向焦点化的推广理念相结合，根据不同产业和行业的特征，针对重点投资商进行专人定时的跟踪拜访，传递产业城信息和有关招商政策的同时，了解投资商的需求或存在的疑虑，将反馈情况及时上传，做到信息的交流互动。六、推广阶段作为一个新定位的推出，的推广可以分为四大阶段，推广周期在3-5年：1、聚焦阶段时间约三个月至半年。在新定位推出初期，以事件和公关活动的方式进行知名度的传播，通
45、过具有新闻价值的活动来吸引社会各界的注意和新闻媒体的关注，使社会注意力聚焦于。2、扩散阶段时间约半年。继聚焦之后，针对各产业组团的不同特点，通过合适的渠道扩散城的品牌内涵和招商信息，使的宣传及推广能够深入到各目标行业。3、深化阶段时间约一年至两年，此阶段为深度招商期。以增强客户进驻卧龙为目的，通过客户联谊会、招商会、行业研讨会等形式对目标行业的重点招商客户进行联络，做到重点客户重点培养，为产业城的招商引资奠定基础。4、提升阶段时间约两年至三年，此即经过前期的宣传推广，招商工作已有一定的成效，产业城各项工作步入正式轨道，此时宣传推广应以品牌形象的提升为主，巩固前期招商成果，并为下一时期发展做准备。七、推广诉求1、发展前景牌通过各方面优势的描述和定位，的发展前景将为整个产业的形象推广和招商提供最有力的升值支持，且随着开发建设的不断发展完善而使其商业价值得到进一步的提升。2、集成经济牌是产业集成应用在产业园区中前所未有的一个创举，具有划时代的意义。产业集成是卧龙品牌的核心诉求，在推广中要把这种超前的理念充分的展示给目标客户，
