《城市商圈及商业体量、人流量计算模型课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城市商圈及商业体量、人流量计算模型课件.ppt（45页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、一、经典模型,商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注,前言,国内外目前仅存在关于商业项目商圈界定和人流量判断的模型，而且只适用于零售商业，而不适用于专业市场等其他商业类型。本文从零售商业项目入手，找到解决体量判断的思路，为下一步探索其他商业类型项目的体量判断打下基础。,商业体量判断整体思路,商圈的确定,人流量的测定,人均消费额,参照平均营业水平,商业体量的初步判断,一、商圈的概念,商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。,确定商圈需要从以下几个方面考虑:第一、商圈是
2、一个群体，层次是多元化的。第二、消费群体。第三、位置。第四、目的。如何体现商业价值？第五、城市规划。,商圈必需的要素：第一、消费人群。第二、有效经营者。第三、有效的商业管理。第四、商业发展前景。第五、商业形象。第六、商圈功能。,A.什么是商圈,以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈。这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为均质的状态下。,核心商业圈,次级商业圈,边缘商业圈,B.方法一,一、商圈的概念,按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆
3、模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和适用性更为广泛。,B.方法二,本文以此种方法开展探讨,一、商圈的概念,二、商圈的确定,模型使用前提,二、商圈的确定,A.万有引力模型商圈分析模型的基础,物理学中的万有引力模型为基础来测定商圈范围，即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之间的距离的平方成反比，利用此原理来界定商圈范围：,M1和M2分别是两个物体的质量；D为两个物体之间的距离；K为万有引为常数。,B.商圈测定模型雷利模型,具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距
4、离成反比。用公式表达如下：,Ba：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；,Bb：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；,Pa：A城市人口数量；,Pb：A城市人口数量；,Da：A城市与中间地C城市之间的距离；,Db：B城市与中间地C城市之间的距离。,人口修正系数N=1；距离修正系数n1.52.5，一般取2。,二、商圈的确定,B.商圈测定模型雷利模型,雷利零售引力定律的假设前提(1)两城市主要道路交通易达性一样。(2)两城市之零售店经营绩效无多大差异。(3)两城市人口分布相似。,雷利零售引力定律的使用时机商圈分析须配合常识综合研判,有时须结合多项技术合用，研判才较准确。利用雷利定律研判商圈虽较
5、粗略，但在资料不足时仍可适用。,雷利零售引力定律的局限：以城市的人口或商业总面积作为某城市的商业实力标志，而城市的商业吸引力是由许多的因素综合作用所决定的：(1)只考虑距离，未考虑其他交通状况(如不同交通工具、交通障碍等)，若以顾客前往商店所花费的交通时间来衡量会更适合。(2)顾客的“认知距离”会受购物经验的影响，如品牌、服务态度、设施等，通常会使顾客愿意走更远的路。(3)因消费水准的不同，人口数有时并不具代表性，改以销售额来判断更能反映其吸引力。,二、商圈的确定,B.商圈测定模型ABC模型,模型主要针对雷利模型中存在的问题进行了修正。,假设两座城市 O 1、O 2，各自的零售商业总额为R 1
6、、R 2，两城市之间的距离为d，两城市所提供商品的平均商品价值为w。由万有引力原理可知：对两个城市之间任一点 O，该点到O 1 和O 2 的距离分别为d 1 和d 2，则两城O 1 和O 2 对位于O点的消费者的吸引为F 1 和F 2 分别为：,W、K为常数,二、商圈的确定,B.商圈测定模型ABC模型,根据以上两个公式可以求出商圈分界线。所谓商圈分界线是指两个城市 O 1 和O 2 对该分界线上任何一点的吸引力相同。用数学公式表现为：,二、商圈的确定,F1=F2,B.商圈测定模型ABC模型,二、商圈的确定,在 ABC中以城市的商业发展水平来测量某城市对消费者的吸引力，而城市年度实际零售经营总额
7、是衡量一个城市零售商业发展水平的重要指标，同时这个指标也包涵了该城市人口影响。因此，选用城市年度零售经营总额能更加准确地衡量一个城市的商业吸引力，特别是零售商业的吸引力。,B.ABC模型测定商圈示范PASADENA,二、商圈的确定,项目所在位置,F1=F2商圈引力临界点,东莞主要商圈,石龙,虎门,厚街,常平,塘厦,中堂,石排,美国学者 Huff D提出商业项目的吸引力是由两个因素决定的距离和商业规模。其在确定商业中心的吸引力时做了以下假设：假设一个商场 j对消费者的吸引力与这个商场的面积呈正比(j=1,2,n)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比。利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的
8、概率P ij，P ij 公式如下所示：,商场的吸引力用该商场的面积 S j 表示，面积越大表示业态和组合越丰富，吸引力指数越大，阻力用从i到j所需时间T ij 表示。,表示所需要的时间对消费者选择商店影响的参变量；,表示商店规模对消费者选择影响的参变量。,A.哈夫模型,二、人流量测定（顾客光顾频率）,一般 2；1,A.哈夫模型,哈夫模型使用要点：(1)推估各邻近区域来店顾客人数，计算整体营业潜力。(2)改变产品组合则sj也会改变，故可先决定产品业态与组合。(3)画出商圈大小。(4)画出商圈的三个层次。(5)假设某商圈四周有四家竞争零售店，则可计算出各家商店吸引顾客的机率进而可推估出商店营业额。
9、,哈夫模型主要存在以下三个问题：1)、以商业项目的面积表示其吸引力或魅力值，而实际上商业设施的建筑形态、业态的组合、市场定位、经营策略方式、宣传广告等都会与商业设施的吸引力具有直接关系；2）、对商业项目面积的修正值。为了避免产生第一类的错误，引入的修正参数 对商业项目以面积代表吸引力的做法进行了修正，一般情况下取值为1时，即陷入第一类的错误中，其取值为经验值；3）、消费者选择商店的参数。取值原则为按照消费者的消费心理进行界定，但是不同地区的消费文化以及各地商业发达的不平衡性等使得不同地区的消费行为会产生很大的差异，统一的数据难以反映各地的实际情况。,二、人流量测定（顾客光顾频率）,B.ABC模
10、型,二、人流量测定（顾客光顾频率）,针对以上模型存在的问题，ABC 模型进行了修正，提出了更为合理的解决方案。,商圈研究的研究方法：,研究的整体思路更为适合于大型商业设施的商圈范围确定过程，如为社区型商业设施则研究的范围相应的缩小，如从商业设施所在城市区域作为切入点开始研究，了解该区域的整体商圈范围，然后缩小到所在地段周边的情况进行研究。,B.ABC模型,二、人流量测定（顾客光顾频率）,运算模块,假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比。利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij,P ij 公式如下所示：,
11、计算出 P ij 即地点i的消费者愿意到商场j的概率，可以进一步得到地点i到商场j消费者的预测值。然后根据商圈的一般确定原则来界定核心商圈（5065客源）、次级商圈（1525客源）及边缘商圈。,Y j：表示j商场的年营业额，营业额越大表示业态组合越丰富，商品定位能吸引一定消费受众；T ij：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示；：对不同车程时间进行修正的系数，根据地区 i的消费者实际以怎样的概率选择j商业项目的抽样调查结果，用回归分析方法得到其经验值来确定。,前面模型计算：将每个可带来顾客区域光顾的机率乘以该区域的人口的积相加，便是顾客总量。,C.人流量计算,二、人流量测定（顾客光顾
12、频率）,三、商业体量量测定,根据商圈人流、人均零售额、商业营业水平测算出商业体量商业设施的体量主要受两方面因素影响：人流量及人均消费额。测算商业设施最大容量，结合市场调查测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对项目所在地区人均零售消费额的调查。,商业项目的规模,=,最高零售收入总额,参照所在地区商业设施每平方米平均零售额,需要指出的是，测算出的该商业规模是项目片区内的最大可开发商业体量，因此，当我们要得到某一具体项目的最大可开发体量时，还需要减去区内已经开发或准备开发的商业体量。,该项目可能的最高零售收入总额,=,该项目地址可能发生的客户流量,项目所在地区人均零售消费额,二、经验模型,前言,
13、模型的运用需要收集大量的基础数据和进行较大规模的市场调查，对调查执行和数据处理都有较高要求，一般只为专业人员所使用。当然，在一般条件下，也有一些相对比较简单可行的方法可供借鉴，以下模型对某一地区的商业发展总体量给出判断思路，具体项目结合竞争情况，在这一体量中进行选择。,一、区域人均商业面积测算法,先通过普查获得项目所在片区上一级商业圈层内限额以内在营业商业物业总营业面积，然后除以该圈层内常住人口数，得出区域内人均商业面积。,二、卖场面积占有率法,根据商业调查的特定方法（如超市的提袋率调查），获取相关目标商业体的月度商业营业收入，然后计算出其每平米商业的市场营业额。,根据各地区范围内各行业一般性
14、营业额水平，在保证在营商业和即将进驻商业都保持合理利润的前提下（平均利润率），判断片区内是否能新增目标商业体量和新增规模。,三、“生活资料”的商业需求法,第一步：到项目所在城市政府方面的网站。一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。第二步：由于城市经济结构不同，在“社会零售总额”中，“生活资料”和“生产资料”各自所占比重是不同的。在第三产业为主的城市，前者所占比例可达7080；在第一、第二产业为主的城市，前者比例一般为6070；第三步：根据城市经济结构的特征，取一个平均值，比如70%。,城市的“生活资料”商业需求总量
15、“社会零售总额”70,27,九洲远景商业管理机构简介,太原的商业结构尚不完善，相对周边其它城市，城市时尚度和城市吸引力仍比较低，是一个待开发市场,低,城市吸引力,0,城市时尚度,高,0.5,1,弱,强,0.5,注:1)城市吸引力和时尚度仅用于评价商业发展，而不适用于战略发展资料来源：太原统计年鉴，九洲远景分析,待开发市场,高潜力市场,传统市场,成熟市场,28,九洲远景商业管理机构简介,城市吸引力评估方法说明,支持,评估内容,城市吸引力：从商业角度来看，城市对商家进行投资经营活动的吸引力。有以下评估内容：人均商业面积需求计算公式:(1.6-某城市人均商业面积）/1.6公式中“1.6”：人均商业面
16、积标准值（九洲远景定义）计算结果最小为0 服务业在GDP中的占比 社会零售总额在GDP中的占比 人均可支配收入,评估方法,评估内容,权重,服务业在GDP中的占比,2,3,城市吸引力得分,35%,社会零售总额在GDP中的占比,15%,15%,35%,+,+,+,+,29,九洲远景商业管理机构简介,城市时尚度评估方法说明,支持,评估内容,城市时尚度：全国性/全球性商业连锁品牌在城市内的集中程度。有以下评估内容：现代零售渠道占比:（店铺数或营业面积）大卖场（沃尔玛、欧尚、大润发、华润超市）百货店（百盛、太平洋、王府井、巴黎春天）品类杀手店（百安居、国美、苏宁）全球性/全国性餐饮占比（店铺数）必胜客、
17、麦当劳、小肥羊、谭鱼头、陶安居等全球性/全国性娱乐占比（店铺数）钱柜、麦乐迪、多厅院线全球性/全国性服装品牌占比（店铺数）Esprit、雅格尔、李宁、百丽四、五星级酒店占比（店铺数）百户家庭汽车拥有量,评估方法,权重,10%,14%,14%,14%,14%,14%,10%,10%,城市时尚度得分,判断标准值,占比超过标准值记1分，反之记0分,40%,20%,20%,20%,40%,30,20%,40%,x,x,x,x,x,x,x,x,30,九洲远景商业管理机构简介,通过城市吸引力和城市时尚度两个纬度的评估对比发现，太原属于城市吸引力中低、时尚度较低，待开发市场的区域,太原,北京,城市吸引力,城
18、市时尚度,综合评价,31,九洲远景商业管理机构简介,注:1)单位:平方米/人;2)单位：元（人民币）；为2005的数值;基准值为21500元/人,太原城市吸引力评估举例,支持,32,九洲远景商业管理机构简介,太原城市时尚度评估举例,支持,注:1)餐饮以300平方米以上为市调面积标准;2)服装基准比较值为5大百货服装行业总销售额,33,九洲远景商业管理机构简介,2）,1）注：2003年经济受非典因素影响。,太原GDP过去5年平均增长18.7%，超过全国平均水平,1）,18.7%p.a.,34,九洲远景商业管理机构简介,单位：万平方米,6.1%p.a.,太原商业开发在近3年保持年高速增长,2005
19、年人均零售面积0.6平方米，人均商业服务业面积已经达到了1.0平方米,而人口平均年增长率则为 3%,资料来源:太原商业规划，太原年鉴 北京统计信息网 九洲远景分析,北京人均商业面积为0.9平方米/人太原人均零售商业面积为0.6(2005),人均商业服务面积将达到1.0平方米太原人口过去五年的复合增长率为3%，保守估计，到2010年，太原人均零售商业面积将达到1.20平方米商业竞争也将随人均商业面积的增加而日益激烈,太原商业面积增长情况,2001-2005年太原市人口变化,305.06,322.24,327.40,328.81,342.85,2001,2002,2003,2004,2005,28
20、8,311,344,462.6,148,168,206,358,2002,2004,2005,2010E,商业服务业,零售商业,+3%p.a.,11.7%p.a.,35,九洲远景商业管理机构简介,通过太原商业街进行实地调研，发现未来商业规模增长主要集中分布在长风商圈,现有商业项目,在建和即将开业项目,项目名称 位置 面积,项目名称 位置 面积,世茂中心 长治路 6.0万阳光地带 长治路 3.0万阳光购物广场 长治路 10.0万亲贤世纪广场 长治路 约10.0万大唐长风 长治路 约2.0万 华宇购物中心 学府街 约10.0万飞云现代城 亲贤北街 5.8万怡和广场 亲贤北街 10.0万太行商业广场
21、 亲贤北街 1.9万合计:58.7万,华宇购物中心 钟楼街 2.1万联洋百货 柳巷 3.0万御花园 钟楼街 1.0万贵都百货 柳巷 1.25万 百盛 亲贤北街 3.5万和信摩尔 长风大街 8.0万美特好平阳路 2.0万合计:20.85万,注：现有和未来商业面积总计:79.55万平方米,支持,36,九洲远景商业管理机构简介,太原服务业近5年以每年20.5%的高速度增长，在GDP中占比平稳上升，2005年达到49.7%,历史上首次超过第二产业占比,资料来源：太原统计年鉴，九洲远景分析,20.5%p.a.,37,九洲远景商业管理机构简介,2005年，和周边6城市的服务业在GDP占比对比中可以看出，太
22、原服务业发展适中，和非工业城市如北京，石家庄相比，服务业仍有很大发展空间,资料来源:太原，西安，郑洲，石家庄，天津，北京，统计年鉴,九洲远景分析,太原周边六城市2005年服务业在GDP中的占比,38,九洲远景商业管理机构简介,太原过去5年社会零售总额复合增长率16.9%，2005年社会消费品零售总额在GDP占比42.9%，零售增长速度高于全国水平，发展势头良好,资料来源:太原统计年鉴,九洲远景分析,2001-2005年太原市社会消费品零售总额,2005年太原周边5大城市零售总额在GDP中占比,42.9%,33%,43%,33%,53%,单位：亿元,16.9%p.a.,39,九洲远景商业管理机构
23、简介,太原市商业主要集中在柳巷-钟楼街一带,太原目前商业主要集中在城区的柳巷-钟楼街一带的迎泽商圈，长期形成了一主三副的商业布局(柳巷，南内环，兴华街，亲贤北）太原市商业规划按照“南移西进，扩容提质”的城市战略发展方针，整体商业重心向南部扩展推移,40,九洲远景商业管理机构简介,450个社区商业网络和13条商业街，四类批发市场协调发展,形成柳巷-钟楼街商业中心和亲贤北街-长风街商业中心的市级商业中心,社区商业中心,钟楼商业步行街，柳巷商业街，开化寺商业街，朝阳服装商业街，双塔寺街医疗医药商业街，北大街商业街，府东府西商业街，南内环IT产品街，亲贤北街餐饮娱乐商业街，漪汾商业街，兴华建筑装饰材料
24、商业街，和平北路钢材商业街，太沂108国道钢材商业街等13个商业街,13条商业街,双中心,社区商业网络,朝阳/尖草坪/下元/龙潭/小店/迎新/晋源等7个社区性商业中心,商业功能区,资料来源：太原商业规划，九洲远景分析,太原城市整体南移西进，商业规划从原来的一主三副，将发展成为双中心的市区三级商业体系,41,九洲远景商业管理机构简介,九洲远景认为，商业布局变化的驱动因素主要为四个方面：人口规模增长、住房开发、交通系统建设、政策规划导向,人口规模增长是城市商业格局变化的内在驱动因素,住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素,.,交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持,政府政策、规划是
25、城市发展的一个指导方向,1,2,3,4,42,九洲远景商业管理机构简介,太原市商业格局变化在人口、交通、住房和政府规划四个因素的驱动下，呈现南移西进的变迁趋势,人口,太原市商业格局变化,市区户籍人口342.85万，人口增长平均每年约3%,小店区人口增长6.1%超出平均值一倍 太原市区和郊县每平方公里人口密度差别较高，最高4073人，最低70人，六城区人口占总人口的77%太原旅游人口1274万次,已经形成十纵十横+内环，外环两个环线的城市公路网，外环已经开始动工建设，机场大道北线双向8车道方案通过，全市交通道路达到1729公里.公交线路达到1541公里，每万人拥有公交车达7.43辆 私家已经达到
26、每百户家庭3辆,交通,太原住房投资同比增长46.9%新建商品房面积同比增长57.5%人均住房面积23.16平米 房价同比增长8.62%04年达2948 住房增量南移明显,住房,南移西进为太原城市规划的主题。亲贤北街-长风路新的城市中心商业区长风路南新的行政办公区南部科技园区教育园区等五大科技园区，成为太原新腾飞原动力,政府规划,43,九洲远景商业管理机构简介,人口小店区人口2005年达到49.3万人，随着南部五园区企业更多入住，工业人口会进一步增加。受政府政策影响，小店区房地产升值潜力较大，是城区人口外溢的动力(目前亲贤商圈辐射地区项目均价达到3200元/平米)住房南部拆迁相对容易，开发费用低
27、，同时配合政府规划，有相关政策支持，使得南部房屋放量增大，土地资源的可持续开发量也大2003年小店区住宅建筑面积144万平米占全市46.6%,太原市商业格局变化的驱动因素-1/2,支持,资聊来源：Sea-Line Estate,44,九洲远景商业管理机构简介,交通太原市内十纵十横和内环，中环路网具备一定的规模，已经动工的外环线建设，使得城内各区到达亲贤北街-长风街商圈的时间大大缩短，20-30分钟商圈影响范围扩大北至府西街南至五大园区,三环十纵十横,太原市商业格局变化的驱动因素-3,支持,45,九洲远景商业管理机构简介,政府规划城市中心整体南移，政府办公区南迁，打造城市双中心，高新科技园区5大主体园区逐步形成，太原市政府规划逐步成形，亲贤长风市级商业中心成为太原商业发展重中之重,我是双核的!,太原市商业格局变化的驱动因素-4,支持,
