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1、房地产税收实务易错问题汇编财务管理部,2,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,1、购房送家电，需不需要代扣代缴个人所得税？答：不需要。财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知财税201150号一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；3.企业对累积
2、消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。,3,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,2、售楼处对到访客户赠送的小礼品，如毛绒玩具等，价值较小，需不需要缴纳个人所得税？答：需要，偶然所得、其他所得没有免除额，无论金额大小，全额适用20%税率。财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知 财税201150号二、企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个
3、人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。3.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。,4,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,3、未取得土地证，也未进行开发，需不需要缴纳土地使用税？答：土地使用税纳税义务发生时间与是否办理土地证以及是否实际
4、使用没有关系。财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知财税2006186号二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,5,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,4、土地使用税纳税义务截止时间有没有统一规定？答：没有，现在有签订预售合同时间，合同约定交楼时间，实际交楼时间，办理产权证时间等，全国没有统一。财政
5、部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税2008152号三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。新疆维吾尔自治区地方税务局关于房地产开发企业城镇土地使用税有关问题的公告（2013年第10号）：房地产开发企业城镇土地使用税缴纳的终止时间为：房地产开发企业同购房者签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间的次月”。广州市地方税务局关于房产税、城镇土地使用税若干业务问题的征税指引（穗地税税一函20109号）明确规定：“房地
6、产开发企业从事商品房开发，其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售（销售）许可证的核发时间的当月末。安徽省地方税务局公告2012年第2号关于若干税收政策问题的公告明确规定：房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止有关问题的公告（重庆市地方税务局公告2012年第6号）明确规定：“房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税土地面积中扣除。房地产开发企业销售房屋并终止城镇土地使用税纳税义务时间按“房屋交付时间和购房者房屋产权登记时间孰先”的原则确定。,6,房地产税收实
7、务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,5、未按时申报缴纳契税真的没有滞纳金吗？答：不一定。中华人民共和国契税暂行条例第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。中华人民共和国税收征收管理法第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴
8、税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。青岛市地方税务局关于明确契税税款缴纳期限的公告青岛市地方税务局公告2014年第6号 为了进一步加强契税征管，简化办税流程，根据中华人民共和国契税暂行条例第九条规定，现将契税税款缴纳期限公告如下：一、房屋权属转移契税税款缴纳期限为自纳税义务发生之日起至纳税人办理房地产权利证书之日止。二、土地使用权转让契税税款缴纳期限为自纳税义务发生之日起至纳税人办理房地产权利证书之日止。三、国有土地使用权出让契税税款缴纳期限为自纳税义务发生之日起90日内。四、本公告自2015年1月1日起施行，有
9、效期至2019年12月31日。,7,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,6、大市政配套费交不交契税？答：全国执行不统一，有地方规定的按照地方规定，没有地方规定的建议不主动交。财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税2004134号（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告青岛市地方税务局公告2015年第2号二、关于国有土地使用权出让契税计税依据的组成
10、国有土地使用权出让契税计税依据，为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费（市政建设配套费）等。减免的各项费用不得抵减契税的计税依据。成都市地方税务局财产与行为税处财行便函201714号 关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知信息来源：互联网（非官方渠道取得，使用需谨慎）各区（市）县地方税务局市局第三直属税务分局：针对成都市建委按建筑面积收取的特大城市市政基础设施配套费是否计入契税计税依据的问题我处请示了省局，省局根据国家税务总局口头答复，回复了我处。现将相关问题通知如
11、下：总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费（一般计入开发成本）是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。据此我市从2017年4月1日起，暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据。对于2017年4月1日前，已在税收日常检查，执法监督、税务稽查中被发现的，未将特大城市市政础设施配套费纳入契税计税依据的纳税人，均暂缓补征或追征其该部分契税，对于已将特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据并已将契税缴纳入库的纳税人，在上级部门明确以前，不予退税。成都市地方税务局财产与行
12、为税处2017年4月17日,8,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,7、项目现场工程部板房交不交房产税？临时售楼处交不交纳房产税？样板房交不交纳房产税？答：为基建服务的施工期间不交，其他的交。财税地字19868号 财政部、国家税务总局检发关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规的通知二十一、关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出
13、资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。十九、关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按法规征收房产税。,9,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,8、印花税计税依据包不包含增值税？答：分开注明的不含，未价税分离的包含。财税
14、201643号 财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知一、计征契税的成交价格不含增值税。二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税2016年4月25日视频会议明确：“第四，关于印花税计税
15、依据问题：这次两部委下发的通知中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。”关于对营业账簿减免印花税的通知财税201850号自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。,10,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,9、代扣代缴个税,取得的2%手续
16、费返还是否缴纳增值税？是否缴纳所得税？答：增值税全国不统一，以地方规定为准，所得税需要缴纳。增值税：总局口径：国家税务总局12366纳税服务平台2017年01月17日答疑，是“按照目前营改增政策相关规定，纳税人代扣代缴个人所得税取得的手续费收入应属于增值税征税范围，应缴纳增值税。”地方口径：目前就营改增后个人所得税手续费返还明确征收增值税的地区有深圳国税、内蒙古自治区国税、厦门国税、福建国税、大连国税、安徽国税、辽宁国税(咨询12366)按照“商务辅助服务代理经纪服务”缴纳增值税。（注：适用于所在地区的所有公司）湖南国税：保险机构代收代缴车船税以及企业代扣代缴个人所得税的行为，均属于履行税收法
17、律、行政法规明确的法定扣缴义务，不属于销售服务范畴，不征收增值税。湖北国税：根据中华人民共和国税收征收管理法和财政部国家税务总局 中国人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知的规定，负有代扣代缴个人所得税义务的纳税人，按照有关规定取得的代扣代缴个人所得税手续费，不缴纳增值税。中华人民共和国企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。,11,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,10、关联企业无偿占用资金是否需要缴纳增值税、企业所得税？答：增值税需要缴纳，企
18、业所得税不一定。财税201636号文件附件1第十四条规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务视同销售服务、无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。财税201920号第三条规定：自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。自2017年5月1日起施行的国家税务总局关于发布特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法的公告（国家税务总局公告2017年第6号）第三十八条也规定：实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。【境内关联交易税
19、案】山东省济宁市地税局市中分局开展首例跨省房地产公司融通资金反避税入库税金3284万元日期：2017-09-30 信息来源：济宁市地税局市中分局告知企业关联企业之间融通资金无偿借款存在的涉税风险和提供涉税资料，经过反复磋商、协调和宣传解释，使该房地产公司认识到关联企业间的交易同样需要遵守独立交易原则，重新按照相关原则自行调整补税。根据国家税务总局2017年第6号公告规定，该房地产开发企业自行缴纳税款的，填报特别纳税调整自行缴纳税款表。按照可比非受控价格，参照中国人民银行1年期及1年以下银行贷款基本利率，该房地产公司借给集团公司的资金应收未收利息为9246.81万元，应纳营业税及附加522.45
20、万元。集团公司一直亏损，济宁房地产公司盈利，二者企业所得税实际税负存在差异，2014-2015年度应补交纳企业所得税2181万元，房地产公司所属的酒店分离涉及土地增值税调整，应纳土地增值税323万元。,12,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,11、通过股权代持分回的利润被代持方是否还需要缴纳企业所得税？答：税局形式重于实质，法院实质重于形式。中华人民共和国企业所得税法第二十六条 企业的下列收入为免税收入：（一）国债利息收入；（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；（三）在中国境内设立机构
21、、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；（四）符合条件的非营利组织的收入。中华人民共和国企业所得税法实施条例第八十三条企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。国家税务总局公告2011年第39号对于企业为个人代持的限售股征税问题进行了明确。具体而言，因股权分置改革造成原由个人出资而由企业代持有的限售股，企业
22、转让上述限售股取得的收入，应作为企业应税收入计算纳税。依照该规定完成纳税义务后的限售股转让收入余额转付给实际所有人时不再纳税。最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）的规定，实际出资人与名义股东因投资权益的归属发生争议，实际出资人以其实际履行了出资义务为由向名义股东主张权利的，人民法院应予支持。名义股东以公司股东名册记载、公司登记机关登记为由否认实际出资人权利的，人民法院不予支持。,13,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,12、红线外支出土地增值税能不能扣除？答：为提升小区环境的不可以
23、，建设政府规定公共设施各地税局规定不统一，以各地税局规定。湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发（2013）44号）文件第七条规定：关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题：房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出），不得计入本项目扣除金额。海南省地方税务局土地增值税清算有关业务问答第八条规定：如何确认审批项目
24、规划外所建设施发生支出的扣除问题？房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的（含项目的土地使用权取得相关联的）支出，可以计入本项目扣除项目金额。广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知（穗地税函2014175号）文件第三条规定：关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题：纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关
25、问题的通知（国税发【2006】187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告纳税人为取得国有土地使用权，凡按照区（市）级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出，应计入取得国有土地使用权的契税计税依据，在计算土地增值税时应计入土地成本。山东省济南市地方税务局土地增值税清算工作指南（2014年发布，具体文件号不详）文件第十一条就“关于审批项目规划外政府要求房地产企业额
26、外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题”规定：对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除,14,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,13、“限地价、竞配建”模式下的配套房建设视同销售计税价格确定？答：存在争议，济南按照建筑成本（1+成本利润率）的组成计税价格确定计税销售额山东省局货劳处给出的增值税口径：限地价、竞配建模式下的配套房建设是否需要视同销售问题作为房地产市场宏观调控的一项重要举措，限地价、竞配建是指对公开出让的商品住宅用地设
27、定公证保密的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的价高者得；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。该模式最早于2011年在广州出现,2017年8月，济南也采取了这种土地出让的模式，据了解省内其他市县也将陆续采纳，因而提前研究相关的增值税问题具有一定的现实意义。会议听取了济南市局前期调研情况的汇报，在此基础上，总结了限地价、竞配建模式的几项特征：（一）开发商负责立项移交等相关工作。立项环节，全权由开发商负责，并负责完善相关项目建设档案；移交环节，产权一并移交，安置房初始产权办理由住建部门负责，开发商配合，房屋性质初始登记为政府储备性
28、安置房。（二）配建面积位于土地出让的红线内。限地价、竞配建模式下的配建面积均在土地红线内，后期开发商办理土地手续时，该部分面积属于开发商所购土地面积内。（三）开发商没有配建房的处置权。配建安置房无法销售，比如济南市XXX号宗地政府储备性安置房建设协议中明确配建的储备性安置房不在预售许可范围内。综合以上特征，会议认为，限地价、竞配建实质上是政府让渡了一部分土地出让金的收益，交由开发商进行配套房建设的一种土地出让模式。表面上看，开发商负责配套房从立项到移交的整个开发过程，与一般的商品房开发并无二致，但深入分析可见，开发商对于配套房并没有所有权，而仅仅是替政府进行了相关的建设，无论是低价移交还是赠送
29、移交，都不是传统意义上的销售，从某种意义上来说，开发商只是接受政府委托进行了相关的施工建设。考虑到配建房的面积并不纳入预售范围，所以国家税务总局公告2016年第18号中的可供销售建筑面积自然不包括配建房对应的土地部分，也就是说开发商支付的土地成本在商品房销售时全部得到了扣除，因而配套房的开发成本本身也不含土地价款。为保持政策执行口径前后一致，参照上次会议确定的回迁房政策执行原则，对限地价、竞配建模式下的配建房增值税暂按照建筑成本（1+成本利润率）的组成计税价格确定计税销售额，在开发商向政府移交时一并征收。,15,房地产税收实务易错问题汇编,资金负责人张中华,税务负责人朱士祥,阿米巴负责人宁德峰
30、,预核算负责人张坤（代）,中心负责人赵飞,14、未单独成立项目公司合作开发房地产项目，分回股息红利能否免税？答：可以。国税发200931号第五章 特定事项的税务处理：第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,
