恒盛豪庭技术标(1358)(2131).doc

《恒盛豪庭技术标(1358)(2131).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恒盛豪庭技术标(1358)(2131).doc（209页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、目 录1、投标报价单位有问题(万元；月、年）； 2、从新排版（部分表格偏离）第一部分 前期介入报价和方案2第一章 前期介入报价2第二章 前期介入方案4第三章 物资配备13第二部分 前期物业管理费报价与测算方案15第一章 前期物业管理费报价15第二章 前期物业管理费测算方案16第三部分 项目调研与管理服务理念和目标21第一章 项目调研与管理服务定位21第二章 管理服务理念与特色服务28第四部分 项目管理机构运作方法及管理制度38第一章 管理机构38第二章 管理规章制度的建立42第五部分 管理服务人员配置与培训管理54 第一章 管理处服务人员配置和具体岗位要求54第二章 培训管理59第六部分 物业

2、管理服务方案66 第一章 对业主或使用人自用部位提供维修服务的方案66第二章 物业管理区域内共用部位，共用设施设备的维修方案68第三章 业主、使用人装饰装修室内的服务方案87第四章 住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人秩序时的工作预案97第五章 物业管理区域内环境清洁保洁方案98第六章 物业管理区域内公共秩序岗位责任描述和维护方案108第七章 绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案112第八章 物业承接验收方案117第九章 公共、公建物业及物业服务行为公开方案139第十章 业主入伙方案146第七部分 物业维修和管理应急措施157第一章 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急方案157

3、第二章 本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急方案157第三章 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施159第四章 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施160第五章 电梯故障的应急措施160第六章 消防应急措施161第七章 水浸应急预案164第八章 台风暴雨侵袭应急预案165第九章 雪灾应急预案166 第十章 盗窃和遇劫应急预案167第十一章 业主意外受伤和急病应急预案167第十二章 突发事件应急组织机构169第八部分 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施179第九部分 智能化设施的管理与维修方案185第十部分 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案189第十一部分 业主临时管

4、理规约（业主管理规约）的建议稿 191第十二部分 提供国家法定假日社区文化活动预案198第十三部分 社区创优计划201第一部分 前期介入报价和方案第一章 前期介入报价根据项目实际情况，并结合我们项目运作的经验数据进行测算，我们认为保障本项目前期工作正常开展，需要招标方提供前期介入费：10万元。具体测算如下：一、 前期介入费用测算明细表1、管理人员工资与福利保险费员工工资测算职位人员定编月基本工资月加班工资月度绩效月工资总额计算公式工资总额项目经理1 661 142 803 月工资总额*人数*2月11334 客户主管1 1867 400 2267 月工资总额*人数*1月2267 客户助理2 48

5、009005700月工资总额*人数*1月11400 厨师1 640 236 876 月工资总额*人数*1月876 小计5 15066 236 242 18044 25877 员工福利保险费工资总额48.8%（含社保31.3、福利14%、教育1.5%、工会费2%）12628 费用合计38505 2、工程人员工资与福利保险费员工工资测算职位人员定编月基本工资月加班工资月度绩效月工资总额计算公式工资总额工程主管1 2133 400 2533 月工资总额*人数*2月5066 技工班长1 1200 441 1641 月工资总额*人数*2月3283 技工2 1100 405 1505 月工资总额*人数*1

6、月3009 小计4 4433 846 400 5679 11358 员工福利保险费工资总额48.8%（含社保31.3、福利14%、教育1.5%、工会费2%）5543 费用合计16901 3、护卫人员工资与福利保险费员工工资测算职位人员定编月基本工资月加班工资月度绩效月工资总额计算公式工资总额秩序主管1 2133 400 2533 月工资总额*人数*1月2533 护卫班长3 1200 441 1641 月工资总额*人数*1月4924 形象护卫2 1000 368 1368 月工资总额*人数*1月2736 护卫员10 900 331 1231 月工资总额*人数*1月12310 小计16 5233

7、1140 400 6773 22503 员工福利保险费工资总额48.8%（含社保31.3、福利14%、教育1.5%、工会费2%）10981 费用合计33484 4、办公费费用测算交通及车旅费300元/月*3月1200 办公及通讯费250元/部/月*1部*1月250 办公用品费200元*1月200 服装费管理员410元/年*7人+作业层158元/年*7人+秩序人员300元/年*40人5106 业务费用于与政府主管部门协调入伙事宜0 费用合计6756 5、其它费用费用测算不可预见费以上4项的2%0 管理佣金以上5项的5%0 税金以上6项总和的5.55%5308 费用合计5308 总成本100954

8、 第二章 前期介入管理方案一、前期介入管理的服务内容1、对物业的规划设计、建筑布局、分割及日后使用、管理方面提出意见和建议。2、对物业的建筑用材和设施、设备的选型等提供建议和意见。3、对小区功能设施和配套设施的安排提出意见和建议。4、在项目施工中参加相关例会，对可能存在的问题和有条件改进提高的地方提出建议。5、对项目中的景观设计和安保配置提出物业管理方面的意见和建议。6、对关键设备的选料、选型提出参考性建议。7、对地下车库的车位配置、车辆进出的路线、车库的智能化配置提出物业管理方面的意见和建议。8、对会所的功能配置、项目设立、装修档次等方面提出意见和建议。9、进行施工现场巡查，对施工质量提出整

9、改和改进建议，对材质和设备提出保护建议。10、为开发商提供物业管理方面的咨询和有关法规、资料。11、配合开发商作好房屋销售及销售合同评审工作。12、协助作好已建成楼宇的产品保护工作。13、参与甲方单体工程、综合工程、共用设施设备初、复检，并监督施工单位的整改情况。14、物业项目接管验收。15、交房及入住手续办理服务。16、提出高端物业的特色服务的建议。17、物业经营用房的招商工作。18、房屋精装修方案的会审及建议。19、提供临时管理规约、物业管理法规等相关物业类文书文本。二、前期介入管理的设想，物业服务设计方案前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设

10、计、施工过程中，并帮助开发商进行楼盘销售,提供物业管理咨询,使物业最大限度地满足业主的需求。对物业管理前期介入的基本思路是：通过组建专案工作小组对恒盛豪庭的前期介入，提前对恒盛豪庭进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，依据专业调研人员对当地房地产、物业管理等相关市场调研结果，提出一系列基于最大限度发挥恒盛豪庭各项配套设施使用功能，满足未来客户群体的使用需求的合理化建议；并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合恒盛豪庭特点的物业管理方案。根据恒盛豪庭的具体特点，制定的前期物业管理服务设计方案包括了以

11、下几点：（一）组建“前期物业管理顾问团”,根据物业特点，提出合理建议根据目前合肥市房地产的发展趋势及恒盛豪庭市场定位，基于恒盛豪庭系高档次的住宅楼，对工作环境和生活品质均有着较高的需求,将依托公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。“项目前期顾问团”将依据我们已建立并有效运作的管理体系，对小区的给排水、电力供应、消防、安保、园林绿化、停车场、水景、智能化系统、标识系统、管道煤气系统、公共配套设施、管理用房等的规划及施工，从物业管理的专业视角提出科学合理的建设性意见，提交恒盛豪庭物业规划建议书/恒盛豪庭物业施工建议书,使物业能够更

12、加满足业主以及使用人的需要，同时力求节约与实用，省去不必要的开支和重复建设。（二）协助恒盛豪庭做好销售工作为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素，项目前期顾问团将在前期介入期配合售楼部开展如下工作：1.安排一名现场物业管理人员配合售楼部受理物业管理咨询，协助签订临时管理规约同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的培训；对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核，避免入住后口实不符导致纠纷。2.高标准做好售楼中心、样板房、停车场和室外广场的保洁及花圃绿化的管理工作；3.提供售楼中心、样板房和室外广场的秩序护卫以及车辆停放的疏导、指引服务；4.做好售楼中心、样板房的设施

13、设备的维修养护工作。5、以上发生的人工材料费用和水电费由开发商提供（三）开展业主服务需求调查业主需求是我们提供服务的重要依据，项目前期顾问团将在销售部门的帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解恒盛豪庭不同业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好和不同的业态各类服务需求，并对调查结果进行统计、分析，以此对客户服务体系进行精心设计，确定服务标准，使今后的物业管理工作更加贴进业主。同时，与开发商共同举办准业主联谊活动，集中收集、了解业主反馈的信息。（四）进行物业交付前的实操性工作在较深入了解物业及业主需求的基础上，与开发商携手做好以下各项前期准备工作：1、对园林布置及景观设计方案提供专业建议；2、协助

14、制订交通管制方案及保安岗亭设置方案；3、对智能化系统提出专项建议；4、收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；5、对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；6、参与房屋装修的过程管理和验收工作；7、参与工程例会，适时提出物业管理的专项建议；8、与开发商协商建立维保机制，力求在工程款项支付、维修管理流程等方面建立有效的措施以确保施工单位维修的高效率，使客户在维修方面的需求能够得到快速响应；9、收集装修装饰材料以及相关设备的备品备件，初步确立物料供应商，以满足日后维修中的材料供应；10、建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请等准备工作；11、针对未来需要完

15、善的物业管理问题建立专项档案。12、联系品质好、信誉佳的建材、家具、电器供应商现场生活，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料，使业主节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。13、确认装修单位、搬家单位的名单，驻场生活，方便业主装修和入住。（五）按规范实施接管验收充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责”的宗旨，根据国家验收标准及相关行业标准对恒盛豪庭进行严格、细致、全面的接管验收, 如实填报质量验收单，发现问题，记录在案，书面要求施工单位整改，明确复检时间与罚则.协调施工单位留存部分材料,尤其是外部装修

16、部分，以便日后维修，做好后续保障。对于已经接收的房屋，管理处从接收签字起，即需组织人员对已接收项目进行环境整理和护管。（六）入住方案策划及实施1、入住仪式：配合地产商策划楼房交付及业主入住仪式，以营造出一种喜气热情的氛围，体现物业管理公司及地产商对业主的尊敬和重视； 2、入住时的工作：A、建议开发商先期制作入住流程光盘，与入住通知书同时送交业主，详细介绍入住流程，告知手续办理方法以及小区概况；B、合理安排业主的入住时间，分批通知不同单元的业主办理入住，错开高峰时间；节约业主办理手续时间，加强节假日的入住办理；C、场景布置：协助策划公司、礼仪公司，包括摆放花篮、盆景，悬挂条幅，张灯结彩，插放彩旗

17、，高挂气球等，给人以隆重、喜庆的感受。D、设置导向路标，安排引导人员，同时对根据实际需要，在入住生活现场设置入住流程图及其他注意事项展牌，使业主明确办理入住手续、收楼的过程和相关要求。E、在业主办理入住手续前，管理处向业主发放相关资料。F、公司财务人员、协助验楼人员及相关业务部门(供气、供电、供水、电信、银行等) 现场联合生活，设立入住服务流程台，一条龙办理入住手续，随到随办，简洁高效，并由销售中心、管理处合作，对客户提供一对一入住服务。3、入住工作程序：入住程序以一条龙的形式有序开展，尽可能在最短的时间内提供最周到的服务，实现简洁高效之目的。先由管理处向业主发放资料袋（包括入住流程、装饰装修

18、流程、费用收取标准、房屋接管验收单、防盗网样式和材质要求、室内管线图、便民服务卡），填写业主情况登记表之后，再到财务部结清入住费用，手续办理完毕发放钥匙，并安排专人引导业主入室验收，将业主提出的房屋质量方面的合理意见，逐项记录在相关的表单上，并负责与开发商或施工单位联系，限期修好，保证业主按时入住，最后按档案管理规定将业主入住资料收集归挡。入住筹备工作矩阵表项目名称： 所属公司： 首次入住时间： 年 月 日要素筹备工作内容责任部门第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周完成情况1.0组织机构成立1.1管理处成立文件的发布；总经理办公室1.2管理处经理任命文

19、件的发布；人力资源部1.3 管理处人力资源定编计划的发布；人力资源部1.4管理处证照(营业执照、收费许可证、税务登记证)的办理；公司综合事务部1.5管理处公章、财务专用章(深圳区域)的刻制；公司综合事务部1.6项目停车场证照(运营许可证、营业执照、收费许可证、税务登记证)的办理；公司综合事务部1.7项目预算的编制确定；公司财务管理部管理处1.8“五书”(经营管理授权书、绩效目标计划书、预算书、计划生育责任书、消防责任书)的签订；公司综合事务部2.0人员选聘及培训2.1管理处职员进场计划的制定（包括本项目人员及入住现场抽调配合人员）公司人力资源部2.2全部人员进场到位；公司人力资源部2.3入住培

20、训资料编制；管理处2.4新职员入职培训；公司人力资源部2.5入住专项培训；公司人力资源部2.6入住流程演练；公司人力资源部管理处3.0费用及合同31与开发商费用结算（水、电、气、前期介入费、开办费、特约服务费用等）；管理处公司财务管理部32制定管理处入住装修期的各项收费标准；文件发布总经理办公室物价局备案（如需要）管理处33管理处银行账户的开设；公司财务管理部34与银行联系现场办理费用收取手续；35收据、发票的申购和印制36外委业务（保安、保洁、消杀、垃圾清运等）分包合同的签定；管理处36入住期经营摊点及其他商务合同的组织签订；招标组织公司综合事务部合同评审合同签定4.0物资装备4.1管理用房

21、（客户中心、办公室、宿舍、食堂等）位置及面积的确定管理处装修方案及工程招标公司物业管理部交付使用管理处4.2办公设备等固定资产的购置；公司综合事务部4.3职员制服定做；公司综合事务部4.4标识系统；标识系统方案确定管理处公司综合事务部市场发展部制作的招标现场安装4.5工具、低值易耗品及入住现场物资采购公司综合事务部4.6入住所需文本资料的印刷、分装；（文本资料清单详见附件）公司综合事务部4.7入住场景布置；管理处4.8 开通网线，安装各项管理软件公司综合事务部管理处49确定项目的房号录入规则，CRM系统建档总经理办公室50其他工作5.1制定项目的物业管理方案；前期介入小组物业管理部5.2制定答

22、客问；管理处5.3制定公共关系的沟通报告；管理处5.4制订房屋装修审批要点；管理处公司物业管理部5.5制定项目入住管理方案；入住期秩序管理方案；管理处公司物业管理部物业管理部入住期经营摊点管理方案入住期突发事件处理方案入住期车辆管理方案入住期装修垃圾清运方案入住期成品保护方案5.5协助发放入住通知管理处5.6制订外部公共关系联系表；管理处5.7制订关键客户清单；管理处5.8易损建筑材料的备料；管理处5.9房屋本体及设备设施的承接查验；承接查验计划及表格编制；管理处公司物业管理部组织验收（视开发商具体情况确定时间）工程遗留问题跟踪5.10建立设备设施档案、公共水电清单；管理处5.11制订业主提前

23、进场装修方案（如需要，则根据开发商通知）；管理处5.12 完成与开发商的水、电、气过户手续；管理处备注：1、本表用于指导各公司新项目入住的筹备及自检工作；2、本表时间节点为开发商正式通知的项目首次入住日的前三个月；3、表中“”号表示该项工作必须完成的最终时间，“”号表示该项工作应当完成的最终时间，相关责任部门应充分预计该项工作的耗时及起始时间。三、前期介入人力资源管理根据前期介入顾问团工作计划，由公司人力资源部负责调配相应专业人员根据需要进驻物业现场。鉴于恒盛豪庭物业特点及施工进展，派驻项目经理一名，并由根据施工进度和销售要求组成恒盛豪庭前期介入工作小组，招聘相关人员。人力资源的配备、要求：1

24、、根据销售中心的布局和前期物业管理工作需要，初步设想如下：A、介入期限：入住前3月入住（可根据开发商实际需要而定）B、介入人员：岗位人员定编备注项目经理1名全面负责项目运作，处理前期管理事务（常驻）。土建工程师1名建筑工程资料收集和提供工程建议（定期）。机电工程师1名机电设施设备资料收集和提供工程建议（定期）。水暖工程师1名水暖设施设备资料收集和提供工程建议（定期）。C、入住前三个月开始根据进度要求逐步配置其它管理人员。2、工作技能及工作经验要求：岗位名称性别年龄学历要求项目经理男性25-35大专以上由物业公司直接指派具备丰富物业管理经验的项目经理机电工程师不限25-35大专以上机电设备专业，

25、具有工程师职称，从事本专业多年，并具有物业管理知识，熟悉ISO9001质量管理体系。水暖工程师不限25-35大专以上给排水专业，具有工程师职称，从事本专业多年，并具有物业管理知识，熟悉ISO9001质量管理体系。土建工程师不限25-35大专以上工民建专业，具有工程师职称，从事本专业多年，并具有物业管理知识，熟悉ISO9001质量管理体系。 第三章 物资配备1、行政办公类序号项 目单位数量单价小计备 注(人民币)（人民币）1办公桌椅套450020002客服中心配置套112000120003复印机台1800080004电脑（台式）台43000120005喷墨打印机台18008006传真机台1120

26、012007保险柜个1150015008电话部32006009音响套130003000社区文化活动用10照相机部11000100011沙发组22000400012风扇个10150150013空调台430001200014员工铁架床张22450990015床上生活用品套445002200016储物柜个501005000包含档案柜17标识系统（物业类）套1150001500018其他办公用品批若干1000010000小 计1215002、工程技术类序 号项 目单 位数 量单 价合 计备 注（人民币）（人民币）1手电钻台14504502液压钳台12502503套铜扳手套13503504梅花扳手套16

27、0605开口扳手套168686吹风机台12502507摇表500V台12502508钳型电流表个12002009高压绝缘手套套33510510绝缘靴双3150450115步铝合金梯台1450450129步铝合金梯台11200120013接地电阻测试仪套165065014电工工具套3800240015木工工具套135035016高空作业工具套12500250017其他工具材料备件批若干50005000小 计149833、秩序维护类序号项 目单 位配置数量单 价合 计备 注（人民币）（人民币）1对讲机部25150037500带耳机2警棍等器械套10858503手电筒支10303004雨具个1012

28、012005警示标识牌块180806应急灯只41807207消防铁架子个280016008防毒面具套41807209消防斧把43514010消防锹把43012011消防桶个43012012消防钩个4208013消防服套4600240014消防梯（升降）个12000200015消防带、绳套46002400小 计502304、员工食堂类序号项目单位配置数量单价合计备注（人民币）（人民币）1冰箱台1250025002风扇部1025025003电饭锅只280016004煤气炉套280016005消毒柜个14504506热水器个2120024007桌椅板凳套480032008其他厨房用品批1500050

29、00小 计19250合计汇总205963第二部分 前期物业管理费报价与测算方案第一章 物业管理费报价 投标报价表招标文件编号：序号项目名称投标报价（含税）建筑面积合计1前期介入费报介（开办费）10万元10万元2物业服务费高层住宅115元/月26649026万元/月3商业（含办公）200元/月36501万元/月4地下车位150元/月382002万元/月5其他费用万元/月6总计（2-6项合计）29万元/月优惠承诺1、 已竣工但尚未出售，或因招标人原因未能按时交付的物业，投标人的优惠考虑：2、 其他优惠：注：1、以上报价均含税；2、本表一式两份；一份与技术标一起装订，不加盖公章，不能出现任何投标人信

30、息；一份与商务标一起装订，加盖投标人公章并经投标人法人代表或授权代表人签字。3、 以上数字以投标人目前提供资料作为计费基数，如有调整在合同签订时修订。备注：1、物业收费住宅按85%测算； 2、商业（办公）按90%测算；3、地下车库按40%停放率90%收费率测算。说明： 以上物业服务费价格不包含公共水电能耗。第二章 前期物业管理费测算方案第一节 项目人力资源定编及人工成本1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等员工工资测算职位人员定编月基本工资月加班工资月度绩效月工资总额年绩效工资年工资项目经理1 4667 1000 5667 12000 80000 项目副经理1 3092 442

31、 3533 10600 53000 客户主管1 1867 400 2267 4800 32000 客户助理3 4800 900 5700 10800 72000 环境主管1 2133 400 2533 1600 32000 厨师1 640 236 876 1000 11511 小计8 17199 236 3142 20576 40800 280511 员工福利保险费(月基本工资总额31.3+月工资总额*17.5%（含福利14%、教育1.5%、工会费2%）)12个月107808 法定假日加班费国家公休假11天，每人按50%计算：月基本工资/21.75*11天*3倍*50%13047 费用总计401366 2、工程人员工资与福利保险费员工工资测算职位人员定编月基本工资月加班工资月度绩效月工资总额年绩效工资年工资工程主管1 2133 400 2533 1600 32000 技工班长1 1200 441 1641 19697 技工5 1100 405 1505 90276 小计7 4433 846 400 5679 1600 141972 员工福利保险费(社保基数1319元31.3)12个月+月工资总额*17.5%（含福利14%、教育1.5%、工会费2%）59808 法定假日加班费国家公休假11天，每人按80